试论执行试论执行中不动产善意取得制度的适用的应用

1、A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor tthe deggreee offMasteer oof EEngiineeerinng试论执行中中不动产产善意取取得制度度的适用用朱燕 张媛媛媛最高高人民法法院第十十七条明明确规定定：“被被执行人人将其所所有的需需要办理理过户登登记的财财产出卖卖给第三三人，第第三人已已经支付付部分或或者全部部价款并并实际占占有该财财产，但但尚未办办理产权权过户登登记手续续的，人人民法院院可以查查封、扣扣押、冻冻结;第第三人已已经支付付全部价价款并实实际占有有，但未未办理过

2、过户登记记手续的的，如果果第三人人对此没没有过错错，人民民法院不不得查封封、扣押押、冻结结。”根根据传统统的民法法物权变变动的基基本原理理，需要要办理过过户登记记的财产产，如房房屋、车车辆等，其其所有权权的变动动必须以以过户登登记这一一公示方方法为要要件。显显然查查封规定定第十十七条对对物权变变动的法法则做出出了突破破性的规规定，确确立了不不动产适适用善意意取得制制度，为为执行过过程中案案外人异异议的审审查和处处理提供供了新的的法律依依据。本本文试以以查封封规定第第十七条条在司法法实践中中的具体体运用为为出发点点，通过过典型案案例分析析该规定定在适用用过程中中存在的的问题，并并提出相相应的对对

3、策和建建议，以以期对相相关理论论、制度度的完善善有所裨裨益。一、不不动产产产善意取取得制度度的适用用空间：关于查查封规定定第十十七条的的适用情情况分析析为了进进一步完完善执行行工作，实实现执行行实施权权与裁决决权的分分离运行行，我院院于20005年年7月成成立执行行裁判监监督庭 2专门行行使执行行过程中中的裁决决权。从从成立至至今，执执裁庭共共受理案案外人异异议类案案件855件。其其中已处处理799件，余余6件尚尚在审查查之中。在在已处理理的799件案件件中，案案外人以以查封封规定第第十七条条为由提提出执行行异议的的案件为为71件件，占此此类案件件的900%。在在已处理理完结的的这711件案件

4、件中，支支持案外外人异议议申请的的案件为为69件件，占总总数的997%;驳回案案外人异异议申请请的案件件为2件件，占总总数的33%。而而在查查封规定定颁布布之前，囿囿于法律律的相关关规定，案案外人即即使基于于同样的的事实、以以同样的的理由提提出执行行异议，也也无法得得到支持持。查封封规定的的制定与与实施，无无论在理理论层面面还是在在制度层层面都有有着极其其重要的的意义。一方面面，执行行工作是是一项操操作性、实实践性很很强的司司法活动动 33。通通常在执执行过程程中遇到到的各类类问题非非常复杂杂，但是是由于法法律和司司法解释释的条文文较为原原则，不不够详细细、具体体，加之之对一些些问题未未作规定

5、定，许多多情况下下无法可可依，导导致执行行实践中中实施查查封、扣扣押、冻冻结措施施时存在在一定程程度的随随意性，影影响了部部分案件件的执行行。查查封规定定的出出台进一一步规范范了查封封、扣押押、冻结结措施，对对保护正正常的交交易秩序序，维护护执行当当事人和和案外人人的合法法权益具具有积极极的实践践意义。另一方方面，查查封规定定触及及到善意意取得制制度在不不动产交交易中的的适用问问题。目目前，我我国已普普遍承认认动产适适用善意意取得，但但对不动动产善意意取得的的适用还还存在各各种争议议。查查封规定定第十十七明确确规定“第三三人已经经支付全全部价款款并实际际占有，但但未办理理过户登登记手续续的，如

6、如果第三三人对此此没有过过错，人人民法院院不得查查封、扣扣押、冻冻结”这这在一定定程度上上确立了了善意取取得制度度在不动动产交易易中的适适用，表表明了司司法解释释机关明明显的民民法解释释的价值值取向，突突破了传传统民法法原理，对对民法物物权法中中物权变变动的制制度的确确立起到到一定的的推动作作用。二、不不动产善善意取得得制度在在适用中中存在的的若干问问题：以以查封封规定第第十七条条的适用用为例(一)关于“第第三人”的的甄别查封封规定中中的“第第三人”也也就是执执行案件件中的案案外人，是是指在执执行过程程中对人人民法院院采取查查封、扣扣押、冻冻结等强强制执行行措施的的执行标标的主张张权利的的人。

7、为为了保护护第三人人的合法法权益，民民事诉讼讼法第第二百零零八条确确立执行行异议的的审查制制度。在在司法实实践中，如如果案外外人对执执行标的的提出异异议，执执行员就就应当按按照法定定程序进进行审查查;同时时，根据据最高高人民法法院关于于执行工工作若干干问题的的规定，在在审查案案外人异异议过程程中，该该执行案案件实际际上处于于暂不执执行的状状态。因因此在处处理此类类案件时时，首先先应当甄甄别提出出执行异异议的是是否是权权利被侵侵害的第第三人，确确认案外外人与执执行标的的是否确确有利害害关系。否否则，被被其他企企图逃避避债务、谋谋求不正正当利益益的人利利用，就就会延误误案件的的执行工工作，造造成司

8、法法资源的的浪费，最最终降低低执行效效率，损损害申请请人的合合法权益益。在某水水泥公司司申请执执行某建建筑公司司其他合合同纠纷纷一案中中，案外外人谢某某、张某某、蒋某某等三人人对执行行过程中中查封的的车辆提提出执行行异议，执执行局将将案件移移送执裁裁庭审查查处理。经经过对案案件的初初审，卷卷宗材料料中确有有谢某等等三人的的书面执执行异议议申请，但但三案外外人却一一直无法法联系，执执行工作作只能暂暂时搁置置。后来来经过调调查，谢谢某本人人并未向向法院提提出过执执行异议议，申请请书是他他人以其其名义提提交的。这这样的执执行异议议当然不不能成立立，但在在客观上上确实造造成了案案件执行行工作的的延误。

9、(二)关于“全全款支付付”的认认定根据查查封规定定第十十七条，第第三人对对不动产产享有排排他性的的权利，必必须在人人民法院院对争议议财产采采取强制制措施之之前支付付全部价价款44，这这也是法法院在审审查处理理此类案案件时必必须认定定的基本本事实。由由于付款款行为发发生在采采取强制制措施之之前，人人民法院院对是否否已经“全全款支付付”的认认定必须须依据相相关的证证据材料料，所以以在审查查处理此此类案件件时，对对证据真真实性的的认定至至关重要要。在司司法实践践中，确确实存在在被执行行人利用用查封封规定第第十七的的规定，恶恶意串通通第三人人，逃避避人民法法院强制制执行的的情形。例如：在易通通公司申申

10、请执行行中天房房地产开开发公司司买卖合合同纠纷纷一案中中，人民民法院根根据申请请执行人人提供的的线索，查查封了被被执行人人开发的的房屋。在在准备采采取下一一步执行行措施时时，案外外人吴某某向法院院提出执执行异议议，称其其早已从从被执行行人处购购得该房房屋，并并已支付付了全部部价款，同同时也向向法院出出示了与与被执行行人签订订的房屋屋买卖合合同及付付款凭证证。对此此，执裁裁庭及时时启动了了执行异异议的审审查程序序，对案案外人的的异议请请求和证证据材料料予以审审查。通通过调查查，执行行人员发发现，案案外人与与被执行行人签订订的房屋屋买卖合合同中约约定案外外人价款款支付方方式为分分期付款款，合同同中

11、约定定的付款款期限远远在法院院查封房房屋之后后。另外外，从案案外人提提供证据据材料来来看，房房屋价款款的支付付凭证并并非正式式的发票票，并且且高达数数十万元元的价款款是以现现金的方方式支付付。对此此，执行行人员要要求案外外人对提提前履行行合同的的行为、履履行的方方式、付付款的凭凭证、资资金的来来源等问问题予以以说明。最最终，案案外人没没能做出出合理的的解释，其其提供的的证据经经过审查查人员的的反复推推敲后，不不具有真真实性，其其异议主主张不能能成立。(三)关于“实实际占有有”的认认定此外，第第三人对对未办理理过户登登记的财财产享有有排他性性的权利利还必须须实际占占有该财财产，这这也是判判断被执

12、执行人与与第三人人是否形形成真实实的买卖卖关系的的又一标标准。在李某某申请执执行胡某某民间借借贷纠纷纷一案中中，依法法查封了了被执行行人胡某某所有的的一套房房屋。执执行过程程中，案案外人汪汪某提出出异议，称称被执行行人早已已将查封封房屋卖卖给自己己，该房房屋属其其所有，请请求法院院解除对对房屋的的查封。经经审查，能能够确认认以下事事实：11)汪某某与胡某某签订了了房屋买买卖协议议，并支支付了对对价;22)因该该房屋系系贷款抵抵押物，双双方既未未到银行行办理变变更按揭揭贷款手手续，也也未能及及时办理理到房屋屋的更名名手续;3)协协议签订订后，胡胡某将房房屋相关关材料交交给汪某某，并且且双方约约定

13、从协协议签订订时起该该房由胡胡某无偿偿使用66个月。但但协议签签订两年年以来，房房屋一直直由胡某某无偿使使用。在在本案中中，根据据已查明明的事实实，汪某某确实购购买了房房屋并支支付了相相应的对对价，未未办理房房屋过户户手续也也是事出出有因，并并没有过过错，但但是对于于能否支支持汪某某的异议议主张存存在两种种不同的的意见。一一种意见见认为，汪汪某与胡胡某确实实形成了了房屋买买卖关系系，汪某某将房屋屋无偿提提供给胡胡某使用用是其行行使对房房屋的处处分权，是是行使物物权的具具体方式式，不能能以胡某某对房屋屋的实际际使用否否认汪某某对房屋屋的所有有权，汪汪某的异异议应予予支持。另另一种意意见则认认为，

14、汪汪某从胡胡某处购购得房屋屋后，从从未实际际占有该该房屋，根根据查查封规定定第十十七条的的规定，其其异议主主张不能能成立。笔笔者认为为，查查封规定定第十十七条对对物权变变动的法法则已经经做出了了突破性性的规定定，在没没有办理理产权户户登记手手续的情情况下，第第三人对对此类财财产享有有的权利利本身就就存在瑕瑕疵，所所以要认认定第三三人对此此类财产产享有排排他性权权利，对对财产的的“实际际占有”是是必要条条件，这这也是善善意取得得制度适适用的基基本原则则。在本本案中，案案外人并并没有实实际占有有该房屋屋，其对对房屋并并不享有有物权，汪汪某同意意胡某对对房屋的的无偿使使用，实实际上是是变更了了合同的

15、的约定，延延长了房房屋的交交付时间间，双方方的合同同并未履履行完毕毕，故案案外人的的主张不不能成立立。三、不不动产善善意取得得制度于于执行环环节适用用之对策策及建议议从前文文的分析析论述可可以看出出，查查封规定定第十十七条在在具体运运用过程程中确实实存在程程序规定定不明确确、实体体审查不不明晰等等方面的的问题，笔笔者建议议可以从从以下几几个方面面加以完完善。(一)确立不不动产善善意取得得制度为了保保护第三三人的合合法权益益，查查封规定定第十十七条有有条件地地承认了了第三人人对应当当办理过过户登记记却未予予办理的的财产享享有排他他性权利利，体现现了司法法解释机机关对不不动产适适用善意意取得制制度

16、的认认同。基基于现行行法律并并没有系系统的确确立这一一制度，并并且法学学理论对对此问题题也存在在一定的的争议的的现状，查查封规定定第十十七条在在具体适适用过程程缺乏法法律体系系和理论论上的支支撑，所所以遇到到各种实实体或程程序问题题就在所所难免。笔笔者认为为，应当当在立法法中明确确建立完完善的不不动产善善意取得得制度。1、不不动产适适用善意意取得制制度具有有可行性性根据民民法一般般原理，善善意取得得是指动动产占有有人向第第三人移移转动产产所有权权或为第第三人设设定其他他物权,即使动动产占有有人无处处分动产产的权利利,善意意受让人人仍可取取得动产产所有权权或其他他物权的的制度5。长长期以来来我国

17、法法学界将将所有权权善意取取得制度度仅限于于动产，但但随着市市场经济济的发展展，不动动产的交交易日益益频繁，对对交易安安全的要要求越来来越高，理理论界、实实务界越越来越多多的人提提出将善善意取得得制度适适用于不不动产交交易。如如：王利利明先生生认为“善善意取得得制度的的财产主主要是动动产并不不排斥在在特殊情情况下，从从维护交交易安全全和秩序序、保护护当事人人合法权权益考虑虑，对不不动产适适用善意意取得制制度。”6从善意意取得制制度的逻逻辑基础础来看，其其本质在在于所有有权的公公示公信信原则，可可以说善善意取得得制度是是对所有有权的公公示公信信原则进进行逻辑辑推导的的必然结结果。而而在不动动产领

18、域域，同样样可以适适用所有有权的公公示公信信原则，所所不同的的是，动动产的公公示方法法是占有有，而不不动产的的公示方方法是登登记，对对在不动动产法定定登记簿簿上记载载的事项项，法律律赋予其其公信力力。由于于在现实实生活中中，仍然然存在着着可能因因为各种种原因而而导致不不动产的的真实所所有人与与不动产产登记簿簿上记载载的所有有人不一一致的情情况，在在这种情情况下，根根据所有有权的公公信原则则，对于于因信赖赖不动产产登记簿簿上的登登记事项项而受让让不动产产的第三三人，法法律应赋赋予其取取得不动动产所有有权的法法律效果果，以保保护其利利益，否否则，将将不利于于维护交交易安全全，不利利于保障障物权所所

19、有人的的合法权权益，也也不利于于维护登登记机关关的公信信力。因此，不不动产也也应可适适用善意意取得制制度，这这是因为为它与动动产善意意取得制制度具有有共同的的逻辑基基础公示公公信原则则，这一一逻辑基基础使善善意取得得制度在在不动产产领域中中的适用用具有了了逻辑上上的合理理性。2、不不动产适适用善意意取得制制度具有有现实必必要性目前，世世界上有有许多国国家都明明确规定定不动产产可以适适用善意意取得制制度，例例如，瑞瑞士民法法典第第9733条第11款规定定：“出出于善意意而信赖赖不动产产登记簿簿的登记记，因而而取得所所有权或或其他权权利的人人，均受受保护。”德德国民法法典第第9266条也有有类似规

20、规定。另外，我我国台湾湾地区119933年完成成的民民法物权权编部分分修文草草案第第7599条第22项规定定：“因因信赖不不动产登登记之善善意第三三人，已已依法律律行为为为物权变变动之登登记者，其其变动之之效力，不不因原登登记有无无效或撤撤销之原原因而受受影响。”主主要国家家和地区区的立法法例充分分体现了了对交易易安全和和交易秩秩序保护护原则。在我国国，现行行法律体体系对不不动产登登记采用用的是登登记生效效主义的的体例，不不动产登登记后,便具有有公信力力。现代代社会商商品交易易频繁,为了使使交易便便捷,同同时减少少买受人人为保护护交易安安全而支支付的调调查出卖卖人有无无处分标标的物的的成本,对

21、不动动产买卖卖采取登登记制度度,赋予予登记公公信力,登记显显然是适适应商品品经济发发展需要要的产物物。但是是，我国国目前还还没有建建立健全全的“不不动产登登记体系系” 7,即使建建立起一一个健全全的不动动产登记记体系也也不能够够绝对杜杜绝无所所有权人人或无处处分权人人处分不不动产所所有权的的可能。如如错误登登记或错错误注销销、变更更登记迟迟延、虚虚假登记记等等。既既然登记记簿上的的记载可可能与真真实的权权利人不不一致或或有瑕疵疵，不动动产就仍仍然有适适用善意意取得制制度的可可能性。因此，将将善意取取得制度度适用于于不动产产领域不不仅在理理论上是是可行的的，在司司法实践践中也是是有必要要的。一一

22、个将动动产和不不动产统统一起来来的善意意取得制制度将有有利于不不动产的的交易安安全，进进而促进进我国市市场经济济的健康康发展。(二)构建案案外人异异议审查查制度如果说说确立不不动产适适用善意意取得制制度为查查封规定定第十十七条的的适用提提供了理理论上的的支持，那那么构建建案外人人异议审审查制度度则为其其提供了了制度层层面的保保障。1、建建立执行行异议立立案制度度建立执执行异议议立案制制度的意意义在于于防止被被执行人人与案外外人合谋谋恶意提提出执行行异议、滥滥用执行行异议而而拖延对对被执行行标的物物的执行行、甚至至给被执执行人留留出时间间转移可可供执行行的财产产逃避执执行等，因因此建立立执行异异

23、议立案案制度势势在必行行。执行行异议的的立案制制度应该该与民事事诉讼的的立案制制度相同同，即提提出执行行异议必必须符合合一定的的条件：1)执执行异议议的主体体只能是是案外人人。2)必须在在执行程程序中提提出，执执行程序序已经结结束，案案外人应应通过其其他诉讼讼方式主主张权利利。3)执行异异议的内内容是对对执行标标的(标标的物)主张实实体权利利。4)异议应应以书面面形式提提出且有有具体的的事实理理由和明明确的请请求。55)必须须同时提提供相关关证据。66)必须须预交异异议立案案费用，其其收费标标准可参参照人民民法院诉诉讼收费费办法。收收取异议议立案费费用，正正是对那那些乱用用、滥用用、恶意意提起

24、执执行异议议的异议议人的一一种惩处处措施。对对符合上上述条件件的，可可在立案案部门登登记立案案，立案案后应当当在7日日内将案案件转交交执行机机构审查查裁决。2、明明确审查查的方式式和程序序在执行行实施权权与执行行裁决权权分离的的前下，执执行异议议的审查查应当统统一由执执行裁决决机构具具体实施施。执行行裁决机机构接案案后，应应书面通通知执行行实施部部门停止止对标的的物的执执行。由于案案外人异异议大多多涉及案案外人的的实体权权利，所所以笔者者建议对对案外人人异议的的审查程程序参照照诉讼程程序制定定：(1)适用合合议制度度。最最高人民民法院关关于人民民法院法法院执行行工作若若干问题题的规定定(试行行)第第五条规规定：“执执行程序序中重大大事项的的办理，应应由3名名以上执执行员讨讨论，并并经院长长批准。”这这是合议议制度适适用于执执行环节节的具体体体现。执执行异议议涉及案案外人的的实体权权利，关关系到申申请执行行人权益益的实现现，显然然属于“执执行程序序中重大大事项”，应应当采用用合议制制，由三三名以上上执行法法官组成成合议庭庭，并且且适用民民诉法规