不动产善意取得制度的确立与完善-兼议对善意第三人保护制度的扩张

1、不动产善意取得制度的确立与完善-兼议对善意第三人保护制度的扩张物权本为自然法则下的绝对权利，其取得与丧失奉行绝对权利本位，所谓私权神圣不可侵犯，任何他人都不能将自己所有的权利让渡与第三人，因此在自然法状态下不可能存在善意取得制度。随着人类社会的发展，自然法已不能完全与之进程相适应，法律在对权利保护的同时也必然要对其加以种种限制，传统的物权绝对性理念正在接受不断的挑战，作为对原权利限制之动产善意取得制度更是早在罗马法时即得到确立，但不动产物权是否适用善意取得，法学界却至今争议甚多，未登记之物权、准物权、乃至债权是否适用善意取得或采用其他恰当的善意第三人保护制度更是难以一时解决的命题。笔者不揣浅见

2、，拟就善意取得制度对不动产的适用及其对善意第三人扩张保护方面略作探讨。不动产善意取得是市场经济制度下我国法律的必然选择由于受受大陆民民法传统统理论及及物权严严格法定定主义的的影响，长长期以来来我国法法学界将将所有权权善意取取得制度度仅限于于动产，而而不适用用于不动动产领域域，但任任何一项项法律制制度的存存在虽然然有从历历史角度度进行探探寻的必必要，但但最终的的取舍与与创设不不是因为为过去存存在与否否、他国国的规定定如何，而而是看这这项制度度本身是是否合理理，是否否符合法法治的内内在要求求，是否否为本国国所需要要。虽然然学界早早已有人人提出不不动产物物权同样样应该适适用善意意取得，司司法解释释也

3、多次次间接地地有选择择性地认认可不动动产物权权变动过过程中存存在善意意取得，但但就此引引起的争争议仅是是波澜微微起，随随着物权权法起草草过程中中是否确确立不动动产善意意取得制制度，法法学界才才展开了了一场持持久而广广泛的争争鸣，但但依笔者者愚见，主主要学说说的争议议核心却却并非是是问题的的本质，即即善意第第三人因因信赖不不动产的的登记而而与登记记名义人人为不动动产交易易，如果果登记名名义人非非为真实实权利人人，善意意第三人人是否取取得不动动产所有有权?不不动产善善意取得得肯定说说和否定定说主流流观点都都认为在在此情形形下善意意第三人人取得所所有权，只只是这种种不动产产取得方方式的形形式是善善意

4、取得得，还是是法律赋赋权、权权利外观观等，笔笔者信仰仰于法学学的争鸣鸣是推动动法律制制度、法法律文化化乃至人人类文明明不断前前进的一一种源动动力，故故无意于于评价何何种观点点的是与与非，也也无意于于评价争争议的价价值体现现，但窃窃以为在在法律特特征上看看这种不不动产保保护制度度与动产产善意取取得形式式并无根根本区别别，只是是动产以以占有和和交付而而生公示示公信力力，不动动产以登登记表征征公示公公信力，因因此将这这一不动动产取得得方式称称之为不不动产善善意取得得并无不不妥。还是回回到问题题的本质质，因非非真实权权利人或或不完整整权利人人的无权权处分行行为引起起的不动动产物权权变动，法法律对善善意

5、第三三人是否否保护，为为何保护护的法律律选择上上来。善善意取得得是适应应商品交交换的需需要而产产生的一一项法律律制度，其其目的在在于保护护交易安安全，其其意旨在在适应社社会经济济发展和和财富增增长的需需要，平平衡善意意第三人人与权利利人之间间的利益益。随着着商品经经济的发发展，在在广泛的的商品交交换中，占占有与本本权分离离的现象象经常发发生，观观念的所所有权时时常出现现，占有有不能当当然地代代表动产产实际占占有人即即为动产产所有人人，尤其其在所有有权保留留和让与与担保的的场合，以以占有人人的占有有这样的的权利外外观更是是难以认认定其为为动产的的所有人人，但是是如果受受让人善善意取得得财产以以后

6、，根根据转让让人的无无权处分分行为使使交易无无效，并并让受让让人返还还财产，则则使商品品交易活活动始终终处于不不稳定状状态之中中，此时时，虽然然保护了了真实所所有人的的利益，但但由此损损害了市市场交易易安全的的信心，进进而破坏坏整个市市场经济济秩序的的稳定。因因此，在在一个以以交易维维系的社社会里，法法律只能能选择通通过限制制财产所所有权人人的追及及权和一一定程度度上牺牲牲所有人人的利益益来实现现维护商商品交换换的安全全，从而而创设性性地赋予予动产占占有表征征本权，推推定动产产占有人人为实际际权利人人，为保保护善意意第三人人之正当当利益而而设立善善意取得得制度，并并成为市市场经济济社会动动产物

7、权权变动的的一般原原则。在在市场经经济早期期，不动动产利益益变动涉涉及人们们的根本本利益和和生存权权利，一一般情形形下具有有不可替替代性，因因此虽然然意识到到不动产产交易同同样需要要保护其其交易安安全和交交易秩序序，但是是大多国国家在利利益取舍舍时还是是作出将将善意取取得制度度排斥适适用于不不动产领领域，这这里需要要指出的的是，并并非如诸诸多学者者所认为为的是因因各个国国家在不不动产登登记审查查形式上上存在差差异而作作出的必必然选择择，不动动产登记记制度的的是否完完善只是是不动产产善意取取得制度度能否有有效实施施的外部部重要条条件，但但绝非是是必然的的内因，一一个国家家如果选选择了不不动产善善

8、意取得得制度，完完全可以以通过严严格不动动产登记记制度来来保障其其得以实实施。随随着商品品经济的的不断发发展，不不动产成成为商品品的重要要组成部部分，不不动产物物权的流流动更加加频繁，其其也并非非具有完完全不可可替代性性，因此此在这种种情势下下，如果果仍一味味要求买买受人在在每一次次不动产产交易过过程中，除除不动产产登记簿簿之记载载外，还还要另外外对出让让人是否否为原权权利人进进行详细细考察，势势必会使使交易成成本大大大提高，而而且很多多情况下下善意第第三人即即使尽了了充分注注意义务务也难以以了解物物权的真真正权利利人是谁谁，因此此在市场场经济的的内在要要求和社社会发展展需要的的今天，当当不动

9、产产变动过过程中利利益发生生冲突时时，让善善意第三三人基于于物权公公示的登登记形式式来判断断让与人人即是所所有人，使使善意买买受人形形成一种种对交易易的合法法性、对对受让的的标的物物拥有所所有权保保有信赖赖，纵使使存在登登记与本本权分离离的现象象，善意意第三人人亦因其其信赖登登记的公公信力而而获得所所有权，不不动产善善意取得得制度是是市场经经济进程程下法的的应然性性体现。我国市市场经济济正在飞飞越发展展，不动动产交易易日益频频繁，而而且我国国对不动动产登记记实行实实质审查查主义，赋赋予不动动产登记记以更高高的公信信力，因因此不动动产善意意取得制制度确立立的内因因和外部部条件皆皆备，此此项制度度

10、的确立立是我国国物权法法的必然然选择。其其实，我我国民法法虽然没没有明定定不动产产善意取取得制度度，但相相关司法法解释实实际上已已间接承承认不动动产的善善意取得得。最高高人民法法院民法法通则若若干问题题的意见见第899条规定定：“共共同共有有人对共共有财产产享有共共同的权权利，承承担共同同的义务务。在共共同共有有关系存存续期间间，部分分共有人人擅自处处分共有有财产的的，一般般认定无无效。但但第三人人善意、有有偿取得得该财产产的，应应当维护护第三人人的合法法权益，对对其他共共有人的的损失，由由擅自处处分共有有财产的的人赔偿偿。” 该规定定并未将将“共有有财产”限限定为动动产，而而且显然然包括不不

11、动产在在内。已已形成的的物权法法草案明明确规定定了不动动产善意意取得制制度，这这是我国国民事法法律对权权利的保保护与限限制所作作符合法法学进程程与时俱俱进的历历史安排排。不动产产善意取取得制度度的进一一步完善善一、对对原权利利人利益益保护的的法安排排善意取取得制度度本身不不是对真真实权利利人的利利益否定定，而是是在原权权利人和和善意第第三人在在利益冲冲突情况况下法律律所作出出的一种种痛苦抉抉择，因因此在善善意取得得制度下下对原权权利人的的利益保保护也应应进行尽尽可能作作出完善善的设计计。首先先，不动动产善意意取得制制度的法法理基础础是源自自不动产产登记的的公示公公信力，我我国法律律规定的的不动

12、产产公示方方法是由由具有相相关职责责的行政政机关所所进行的的，基于于对行政政行为合合法性、真真实性的的信赖而而产生对对该登记记的公信信，又基基于该公公信进行行了不动动产的变变更，由由此所涉涉及的善善意第三三人的利利益应受受到善意意取得制制度的保保护，但但在现实实生活中中，发生生不动产产登记权权利内容容与真实实权利状状态不一一致的重重要原因因之一是是不动产产登记机机关的过过错而造造成错误误登记或或涂销，在在此情形形下如对对原权利利人作出出充分保保护，是是否可设设计在无无权处分分人不能能完全赔赔偿时，由由行政机机关承担担补充连连带责任任?这又又是一个个两难选选择，行行政机关关如果承承担行政政赔偿责

13、责任，财财政可能能难以重重负，但但同时将将会带动动我国不不动产登登记制度度的改革革和完善善，物权权法草案案回避了了这个问问题，但但从发展展的眼光光看，行行政机关关的赔偿偿责任是是建立在在过错基基础上的的，公务务人员恪恪尽职守守可以在在最大程程度上避避免，因因此确定定行政机机关过错错赔偿制制度也将将会是我我国法律律的必然然选择。其其次，物物权法草草案对原原权利人人的利益益保护已已参照国国外法通通常规定定，在不不动产交交易中安安排了权权利人异异议登记记制度，这这的确是是一项合合理的制制度设计计，但基基于我国国当前诚诚信现状状，笔者者有理由由相信，在在法律实实行时难难免出现现非真实实权利人人申请异异

14、议登记记的情形形，这却却可能对对真实权权利人及及善意第第三人的的利益造造成损害害，在异异议人的的赔偿能能力的欠欠缺，以以及异议议人难以以查清的的情况下下，法律律对这种种损害如如何有效效救济便便应运而而生。愚愚见，除除严格审审查异议议登记外外，还有有必要引引入异议议担保制制度。二、不不动产善善意取得得与不动动产优先先权依我国国当前法法律规定定，不动动产优先先权主要要有：房房屋承租租人的优优先购买买权、共共有人的的优先购购买权、建建筑价款款优先受受偿权、抵抵押优先先受偿权权。不动动产善意意取得与与不动产产优先权权往往会会发生冲冲突，对对此哪种种权利应应优先受受到法律律的保护护则成为为不可回回避的法

15、法律问题题。首先先，关于于房屋承承租人的的优先购购买权。有有人认为为应优先先适用善善意取得得制度，而而不应支支持承租租人的优优先购买买权，其其理由是是，出卖卖人未事事先通知知房屋承承租人优优先购买买而出让让不动产产，虽然然侵害了了承租人人的优先先购买权权，但承承租人依依据优先先购买权权要求撤撤销出卖卖人与买买受人之之间订立立的不动动产交易易合同，据据此主张张的是债债权契约约无效，而而非物权权行为无无效，故故并不妨妨碍善意意受让人人对不动动产的善善意取得得。笔者者认为这这种观点点有失偏偏颇，其其一，承承租人的的优先购购买权并并非是债债权，通通说认为为其是一一种准物物权;其其二，不不但我国国现有法

16、法律明文文规定承承租人的的优先购购买权，而而且物权权法草案案同样赋赋予了承承租人的的优先购购买权(虽然笔笔者认为为此项制制度是早早期不动动产物权权匮乏时时的法律律安排，而而今其实实已过时时)，这这种权利利的实现现并不以以第三人人是否为为善意为为要件;其三，承承租人的的优先购购买权救救济途径径就是通通过撤销销出卖人人与买受受人之间间订立的的不动产产交易合合同来实实现的。因因此基于于法律规规定，承承租人的的优先购购买权应应优于不不动产善善意取得得。其次次，关于于不动产产共同共共有人的的优先购购买权。共共有人中中一人或或数人未未经其他他共有人人的同意意，擅自自将共有有的不动动产所有有权移转转给他人人

17、的情况况，司法法解释规规定：“在在共同共共有关系系存续期期间，部部分共有有人擅自自处分共共有财产产的，一一般认定定无效。但但第三人人善意、有有偿取得得该项财财产的，应应当维护护第三人人的合法法权益;对其他他共有人人的损失失，由擅擅自处分分共有财财产的人人赔偿。”因因此在受受让人的的行为构构成善意意时，即即可取得得该财产产的所有有权，事事实上就就是采纳纳了不动动产善意意取得制制度。最最后，关关于建筑筑价款优优先受偿偿权及抵抵押优先先受偿权权，这两两种优先先权并非非涉及物物权取得得制度，而而是债权权优先受受偿制度度，其对对不动产产善意取取得的影影响本文文不再赘赘述。三、不不动产善善意取得得构成之之

18、完善1、是是否以转转移占有有为要件件。对动动产的善善意取得得各国均均以以转转移占有有为构成成要件，这这也是动动产善意意取得制制度的内内在必然然要求，因因为占有有不仅是是出让人人对动产产所有权权的表征征，同时时也是善善意第三三人的占占有使得得动产善善意取得得制度具具有了实实质性的的正当性性。无论论是采取取物权形形式主义义变动模模式，还还是采取取债权形形式主义义的变动动模式，都都认为占占有的转转移，即即动产的的交付是是动产物物权变动动的公示示方式，而而且认为为只有经经过这种种公示的的物权变变动，才才发生动动产善意意取得。但但是不动动产善意意取得是是否准用用动产善善意取得得制度这这一构成成要件?有学

19、者者认为，不不动产除除变更登登记外，仍仍需转移移标的物物的占有有。笔者者认为，这这并不是是法律内内在的必必然要求求，同时时也不是是法律制制度合理理化的安安排。不不动产的的公示公公信力并并非体现现在权利利人对物物的占有有上，而而是以登登记作为为权利的的表征，在在登记未未被变更更或涂销销情况下下，权利利证书上上的记载载当然代代表其就就是真正正的权利利人，而而且不动动产所有有权的转转移也是是以变更更登记而而非交付付为要件件，故要要求以转转移占有有为构成成要件似似为苛刻刻，并没没有充分分的法理理依据，况况且，实实践中在在不动产产被他人人占有使使用情况况下，出出让人出出让不动动产法律律并未设设限，因因此

20、我们们没有理理由对不不动产善善意取得得的公示示性除变变更登记记外，还还要同时时具备交交付作为为要件。物物权法草草案的规规定即为为此模式式，但同同时物权权法草案案又存在在一定的的缺陷，005草案案第1111条(三)项项规定的的是：转转让的财财产依照照法律规规定应当当登记的的已经登登记，不不需要登登记的已已经交付付给受让让人。在在此忽视视了以登登记为公公示方式式的动产产物权善善意取得得方式的的不同，对对此后文文详述。2、是是否以合合同有效效为前提提。由于于物权制制度与债债权制度度有相当当密切的的关系，善善意取得得制度即即是对无无权处分分制度的的不足性性所进行行的弥补补，其产产生的前前提条件件即是以

21、以存在无无权处分分人与受受让人之之间的转转让合同同效力待待定前提提，以原原权利人人否定无无权处分分人的处处分行为为才得以以真正适适用为结结果，即即善意受受让人并并没有一一个合法法的有权权取得，才才会发生生所有权权的取得得的例外外规则，以以法律规规定善意意取得制制度的形形式确立立善意第第三人取取得所有有权，而而不是承承认转让让合同原原因行为为的有效效性，但但05草草案第1111条条(四)项规定定的却是是：转让让合同有有效，对对此学界界一遍声声讨之声声。笔者者以为，对对此争论论，只是是涉及法法律逻辑辑问题，而而并不动动摇这项项制度的的本身的的运用及及后果。3、善善意的判判断。根根据055草案对对善

22、意标标准的规规定均采采模糊主主义模式式，留待待法官在在法律适适用时根根据实际际情形来来判断。这这种设计计有其合合理之处处，但同同时这种种弹性规规定也必必然给今今后的司司法实践践产生诸诸多争议议。笔者者赞同众众多学者者观点，法法律在作作弹性规规定的同同时，也也应在最最大程度度上作出出尽可能能的制度度安排。例例如举证证责任的的问题，005草案案第1111条第第(一)项：在在受让时时不知道道或者不不应当知知道转让让人无处处分权，该该条规定定并未明明确在善善意取得得制度中中，系由由第三人人负责举举证自己己是善意意，还是是实行“举举证责任任倒置”，即即“推定定善意”原原则。参参考国外外立法例例，善意意取

23、得制制度下采采“举证证责任倒倒置”原原则为我我国台湾湾民法、德德国民法法等所确确立。善善意取得得制度本本身即是是以第三三人与动动产占有有人或不不动产登登记人进进行交易易行为时时，推定定占有人人或登记记记载人人为权利利人，因因此从逻逻辑上我我们即可可得出“推推定善意意”原则则，原权权利人应应负举证证责任。当当然，推推定善意意也有例例外，如如转让人人和受让让人有特特殊关系系，则推推定恶意意。中中华人民民共和国国民法典典草案(学者建建议稿)“债债法总则则”第1126条条关于债债权人撤撤销权的的规定中中，体现现了“特特殊关系系推出恶恶意”原原则。该该条名为为“恶意意处分行行为”，规规定：“债债权成立立

24、后，夫夫妻之间间、家庭庭成员之之间以明明显不合合理的低低价处分分财产，导导致债权权人的债债权不能能获得全全部满足足的，推推定相对对人明知知债务人人的行为为有害于于债权人人的利益益。”依依据该规规定，当当债务人人和第三三人存在在特殊关关系时，对对于第三三人实行行恶意推推定原则则。善意取取得制度度的扩张张一、未未登记之之不动产产能否适适用不动动产善意意取得不动产产善意取取得依当当前法律律规定及及设计，只只适用于于登记名名义人无无权处分分的情况况。但由由于我国国不动产产登记制制度尚存存缺陷，存存在大量量未登记记房屋，尤尤其在农农村更是是普遍没没有登记记管理制制度。此此外诸如如在建工工程、林林木、码码

25、头等多多有未设设登记之之不动产产存在。对对于此类类未登记记不动产产物权变变动中是是否可适适用善意意取得制制度?学学界认识识不一。有有观点认认为，即即便肯定定受让人人为善意意第三人人的前提提下，未未登记之之不动产产(房屋屋)不得得适用善善意取得得制度。其其理由是是登记是是物权的的表现形形式，但但并不意意味着未未登记之之物上就就没有权权利的存存在，只只要房屋屋的建造造是符合合法定手手续的，该该房屋上上就存有有合法产产权。就就不能随随意否定定交易行行为的效效力。如如果出让让人是合合法权利利人，其其将房屋屋出让的的行为构构成有权权处分，而而善意取取得是以以出让人人无权处处分为适适用前提提，因此此不适用用善意取取得制度度，但如如果出让让人系无无权处分分且未获获得权利利人之追追认的，由由于不存存在不动动产适用用善意取取得必须须具备登登记或登登记不正正确，受受让人是是善意信信赖不动动产物权权之登记记，从而而不知或或不应知知出让人人无处分分权这一一基本前前提，故故也不得得适用不不动产善善意取得得制度，应应通过公公信原则则来解决决。但笔笔者并不不以为然然，最高高人民法法院在关关于范怀怀与郭明明华房屋屋买卖是是否有效效问题的的复函中中答复：“房屋屋买卖系系要式法法律行为为，农村村的房屋屋买卖也也应具备备双方订订有书面面契约、中中人证明明、按约约定交付付