威达汇香域策划方案书

1、目录项目概况况项目基本本概况项目工程程概况项目区位位概况项目服务务概况项目市场场调查南昌市房房地产发发展状况况青山湖区区房地产产市场环环境区域内竞竞争楼盘盘分析项目消费费群及消消费能力力分析项目SWWOT分分析优势分析析劣势分析析机会点分分析问题点分分析项目的市市场定位位产品定位位卖点诉求求广告形象象定位项目推广广建议价格定位位及策略略项目单方方成本项目利润润目标可类比项项目市场场价格价格策略略价格分析析策略入市时机机规划入市时机机评估依依据入市时机机的确定定和安排排项目整合合推广策策略广告策略略媒介策略略推广费用用计划公关活动动策划和和现场包包装营销推广广效果的的评估和和修正第八章、销售培培

2、训及销销售现场场准备工工作 （附：报纸文文案两份份和DMM文案一一份）项目概况况项目基本本概况威达汇*香域酒店式式公寓（简称：威达公公寓），位于南南昌市东东湖区洪洪都北大大道3996号地地块。地理位位置极为为优越，正对面面是体育育公园，隔着南南京西路路就是青青山湖风风景区及及湖滨公公园，周周边配套套一应俱俱全。打打造出一一个极具具有投资资价值的的商住公寓寓楼。另项目目与上海海酒店餐餐饮大型型企业美林阁阁成功签签约，将将建成集集商业、商务、酒店式式公寓为为一体的的现代新新型超高高层循环环式经济济产业综综合大厦厦，成为为洪都大大道上的的又一标标志性建建筑。项目工程程概况项目的经经济技术术指标占地面

3、积积：总建筑面面积：5505994.8，开发周期期：一期期总户数：680户容积率：绿化率：地下室面面积：448311.9，地下车位位：项目建筑筑结构及及户型介介绍（1）项项目建筑筑规划：此项目目总共为为一栋331层商住住公寓，其中113层层为商场场，4层层为架空空层及空空中花园园，531层层为商住住公寓。（2）项项目的建建筑风格格：根据据开发公公司初步步定位打造出出商业、商务、酒店式式公寓、现代新新型循环环式经济济产业综综合大厦厦。（3）项项目主打打户型：30-78.80平方米米品牌精精装小豪豪邸。（4）建建筑结构构：框架架剪力墙墙打造项目目的品牌牌企业介介绍威达公寓寓是由江西西威达汇汇房地产

4、产开发公公司开发发的，江江西省威威达汇房房地产开开发有限限公司成成立于220022年9月月，公司司目前投投资开发发的项目目“威达汇汇*香域”属酒店店式公寓寓，项目目先后重重金聘请请了上海海、深圳圳等数家家国家知知名的设设计事务务所为该该大楼进进行外观观的形象象设计、房屋建建筑设计计、结构构设计等等，公司司力争将将项目打打造成商商业、商商务、酒酒店式公公寓、现现代新型型循环式式经济产产业综合合大厦。设计单位位江西省省建筑设设计研究究总院，持有中中华人民民共和国国国务院院主管部部门颁发发的甲级级工程设设计证书书、甲级级工程勘勘察证书书、 甲甲级工程程承包资资格证书书、甲级级工程咨咨询资格格证书、甲

5、级监监理单位位资质等等级证书书、甲级级智能建建筑专项项工程设设计证书书。有880余项项工程设设计、科科研项目目荣获国国家、部部、省、市级优优秀设计计、优秀秀勘察、优秀工工程、科科技进步步等1220余种种奖项。施工单位位浙江万万峰建设设工程有有限公司司， 具有有房屋建建筑工程程施工总总承包壹壹级资质质。这几年共共创“白玉兰兰”、“浦江杯杯”、“东方杯杯”、“杨浦杯杯”、“甬江杯杯”、“舜江杯杯一等优优质工程程奖、结结构优质质工程奖奖、省市市级文明明标化工工程奖等等1288项，受受到建设设单位和和社会用用户的好好评。监理单位位江西中中昌工程程咨询监监理有限限公司，公司具具有工程程咨询、建设监监理、

6、招招标代理理三个国国家甲级级资质。是国际际咨询工工程师联联合会（ FIIDICC ）成成员协会会会员、中国工工程咨询询协会会会员单位位、中国国建设监监理协会会理事单单位。 20000 年年通过 ISOO90001 标标准质量量管理体体系认证证和 UUKASS 国际际质量认认证。项目工程程计划和和进度项目于220077年6月15日开开始动工工，目前前已建113层层，预计计竣工时时间为220088年100月15日。项目区位位概况交通状况况：项目目的东面面（项目目正对面面）是大大型体育育休闲广广场，南南邻环境境优雅的的江西省省图书馆馆，西接接文教路路，北靠靠南京路路，东北北2000米处就就是风景景秀

7、丽的的青山湖湖及湖滨滨公园。步行三三到五分分钟便可可乘3路、4路、5路、7路、10路路、111路、113路、15路路、166路、228路、2088路、2231路路、旅游游1线等等公交车车。周边配套套：休闲闲-青山湖湖风景区区、体育育公园、湖滨公公园等；教育-江西师师大、南南昌大学学、南昌昌水专、江西广广电等二二十余所所学校和和江西省省图书馆馆；综合商商场-洪城大大厦、城城东百货货等数家家大型商商场等；邮局-上海路路邮政局局、省府府大院邮邮政局等等；银行行-中国银银行、建建设银行行、工商商银行、交通银银行、招招商银行行、商业业银行、农业银银行金融融超市等等医院-江医一一附院、二附院院等多家家大型

8、医医疗机构构；酒店-金金味食府府、南昌昌市百瑞瑞四季大大酒店（在建当当中）等等。生活配套套-海杭汽汽车销售售、南昌昌市火车车票代售售点、五五金店、小超市市、道路路运输公公司、文文具店、乐家.简.家家居、帅帅康整体体橱柜、雪茄玫玫瑰酒吧吧、恒森森原创装装饰公司司、舒美美特健身身器材店店、俏皮皮宝照相相馆、江江西教育育电视台台、迪欧欧咖啡等等。项目服务务概况项目内部部配套物业管理理公司简简介物业管理理服务内内容及价价格项目市场场调查南昌市房房地产发发展状况况 1、220077年上半半年南昌昌市房地地产发展展状况：房价涨势势依旧国家发发改委近近日发布布的数据据显示，20007年66月，全全国700个

9、大中中城市房房屋销售售价格同同比上涨涨7.11%，涨涨幅比上上月高00.7个个百分点点。南昌昌房屋销销售价格格同比上上涨7%,涨幅幅低于全全国平均均水平。数据据显示，南昌房房价涨幅幅在合理理范围当当中，但但从市场场上直接接显现的的情况是是房价涨涨幅非常常大。目目前，南南昌城中中心区的的房价在在60000元/平方米米左右，代表性性的楼盘盘有中山山壹品、经纬府府邸等；建设路路洪城路路周边的的房价也也在55500元元/平方方米左右右，代表表性的楼楼盘有上上林春天天、天使使商务广广场等；象湖新新城的房房价也突突破30000元元/平方方米，直直追35500元元/平方方米；红红角洲板板块的房房价已在在40

10、000元/平方米米以上。粗略略估算一一下，在在南昌任任何区域域买一套套商品房房都在440万元元以上，高的已已经要突突破1000万元元一套。房价在在等待犹犹豫当中中不断上上涨，想想买没买买的人留留下是永永远的后后悔，在在南昌要要买房看看来还得得趁早。热点区域域不明显显南昌房地地产这几几年的发发展，似似乎每年年都有一一个热点点区域，当年的的青山湖湖板块、红谷滩滩板块、京东板板块等都都风光一一时，在在楼市当当中起到到了带头头的风范范作用，引领了了购房者者的消费费观。纵纵观今年年上半年年的南昌昌楼市，感觉热热点区域域不明显显，较为为热点的的区域也也不过是是象湖新新城与红红角洲板板块，此此两个区区域由于

11、于有不少少超级大大盘，因因而热点点不断，引导楼楼市的一一些风向向。随着着南昌楼楼市的全全面发展展，各个个区域都都呈全面面开花状状态，因因而持续续热点地地产板块块的时代代已告终终结，楼楼市迎来来的将是是个盘时时代，如如何选择择差异性性竞争，如何突突出自身身产品的的个性将将是今后后楼盘的的追求方方向。股市影响响楼市20077年上半半年的股股市火暴暴，短期期对于楼楼市来说说并非利利好，买买房的人人大多都都有现在在买房还还不如把把现钱放放入股市中中搏一把把的心态态，因而而买房者者特别是是以投资资为主的的购房者者，他们们的心态态造成了了购房时时的等待待，甚至至退出。当然然对此有有业内人人士认为为，股市市

12、的火暴暴对于楼楼市长期期是利好好，因为为在股市市当中赚赚了钱的的人最终终会选择择物业投投资，因因为物业业投资风风险性相相对比较较小，但但长期收收益非常常明显。小户型公公寓成热热点上半年南南昌楼市市最大的的热点应应该是小小户型公公寓的集集中亮相相。国家家对房地地产市场场的调控控，900平方米米以下的的中小户户型将成成主流户户型，在在调控当当中南昌昌楼市的的小户型型逐渐浮浮出水面面，铂金金特区、江信国国际嘉园园、海航航白金汇汇、东方方百灵、星河国国际、莱莱茵金座座、江铃铃晶城等等争相入入市，颇颇为引人人注目，小户型型由于其其户型方方正可住住可商及及总价低低等优势势，吸引引了众多多投资者者介入。如此

13、此多的小小户型公公寓集中中推向市市场，由由此带来来的竞争争也将会会非常激激烈，小小户型如如何更好好地设计计好户型型，如何何寻找差差异化，将成为为小户型型决胜市市场的关关键。2、20007年年下半年年南昌市市房地产产发展走走向20077年下半半年南昌昌市的房房地产市市场层面面上看依依然向好好，南昌昌房地产产不论位位于什么么片区都都有可能能出现热热销，只只是由于于地段、周边环环境、基基础设施施、公共共配套、社区环环境成熟熟状况、建筑质质量的不不同会有有不同价价格。房房地产业业链的利利益共同同体更加加团结，驾驭市市场的手手段更加加熟练。但和全全国一样样，南昌昌房地产产发展进进入了一一个看似似繁荣而而

14、又深陷陷困惑的的时期。南昌市酒酒店式公公寓市场场发展状状况从20002年东东方巴黎黎酒店式式公寓最最早现身身南昌，开启了了南昌酒酒店公寓寓投资时时代，到到如今，恒茂国国际华城城、地王王广场、时代广广场、胜胜利广场场等共同同演绎南南昌酒店店式公寓寓的风采采，酒店店式公寓寓在南昌昌遍地生生花，其其投资价价值也得得到了市市场的验验证，东东方巴黎黎最早推推出的价价格在335000元平平方米左左右，而而今5000060000元平方米米的价格格让早期期的大胆胆投资者者尝尽了了甜头，而且高高租金和和高出租租率也让让投资者者后顾无无忧。酒店式公公寓最大大的买点点是酒店店式的物物业管理理服务，购房者者看中的的正

15、是酒酒店式公公寓价格格比一般般酒店便便宜，但但服务又又达到了了酒店的的水平。这就要要求物业业公司不不仅需要要专业的的物业服服务能力力，还要要有较好好的市场场经营能能力，一一个具有有良好市市场经营营能力的的酒店式式公寓物物业公司司，是保保证投资资者赢利利的基本本条件，从现在在市场上上来看，这种物物业公司司非常少少，存在在物业公公司缺乏乏酒店经经营能力力，而酒酒店管理理公司又又缺少物物业管理理经验的的矛盾。处于酒店店式公寓寓发展初初期的南南昌，这这方面的的矛盾更更是如此此。如果果没有物物业公司司高效、系统、专业的的市场开开发能力力，业主主最后只只能是一一种传统统粗放的的出租方方式，投投资回报报率很

16、难难得到稳稳定的保保证。投投资回报报率低，反过来来又影响响到酒店店式公寓寓开发的的市场消消费支柱柱，投资资者的积积极性。开发商商在开发发酒店式式公寓时时，想的的不只是是像卖一一般的商商品房那那样，只只要卖完完了就万万事大吉吉，更要要想的是是帮业主主找一个个好管家家，要不不然，只只会是另另一种形形式的“烂尾”工程。市场有有时需要要具有长长远战略略思想的的培育才才会壮大大，这是是对传统统商品房房开发方方式的一一种挑战战。与此同时时，南昌昌市在有有了海航航*白金金汇之后后，又带带来了酒酒店offficce这一一概念。酒店ooffiice是酒店店和offficce因为为商务而而有着微微妙的联系，简单来

17、来说就是是即有酒酒店式的的服务（为企业业提供便便捷的饮饮食、休休闲需要要和周全全的物业业管理服服务），又有办办公的场场所（为为企业提提供完善善的商务务设置和和强大的的商务功功能）。出现符符合现代代人对商商务办公公与服务务质量的的追求，具有跨跨时代的的意义。但是，酒店ooffiice与与酒店式式公寓最最大的区区别在于于，它的的局限性性在只做做写字楼楼用途，而酒店店式公寓寓却可商商务可自自住可投投资，涉涉及的区区域和客客户群较较为广泛泛。青山湖区区房地产产市场环环境青山湖区区 占地地面积1180平平方公里里，人口口28万万。 南南昌市新新城区，一大批批中央、省、市市所属大大专院校校、科研研单位、大

18、中型型企业和和国家级级南昌高高新技术术产业开开发区分分布在辖辖区之内内。商业业具有分分散性、小型化化，低档档次的特特点。青青山湖区区就目前前在销售售的楼盘盘就有330多个个，产品品类别各各式各样样，价格格也根据据其所在在的因素素，高低低悬殊（33000元/85000元/），平均均的价格格为：552755.555元/。区域内竞竞争楼盘盘分析1、高能能*金域域名都：（都市主主流 精精英领地地）占地面积积1058800平平方米总建筑面面积3688839平平方米绿化率42%容积率2.999主力户型型两房两厅厅一卫四房两两厅两卫卫（922-1771）目前均价价74000元/（三期期）销售动态态20066

19、年1月月8日讯讯 高能能金域名名都二期期20006年11月8日日开盘，预计220077年5月月30日日交房；20006年111月222日 高能金金域名都都二期基基本售罄罄（剩22套房源源），三三期预计计明年五五月推出出（以开开发商实实际公布布为准）；20007年年4月111日讯讯 高能能金域名名都三期期（住宅宅，写字字楼，SSOHOO，商业业，222F、228F高高层建筑筑）预计计20007年55月推出出，户型型约1330，均价价预计660000元/（以开开发商实实际公布布为准）；20007年年4月228日讯讯 高能能金域名名都三期期（住宅宅，写字字楼，SSOHOO，商业业，222F、228F

20、高高层建筑筑）三期期VIPP白金卡卡发售中中；20007年年4月330日讯讯 高能能金域名名都三期期（住宅宅，写字字楼，SSOHOO，商业业，222F、228F高高层建筑筑）于220077年5月月6日开开盘，均均价63300元元/，预计计将于220088年9月月28日日交房；20007年55月255日讯 高能金金域名都都20007年55月288日二期住住宅首批批交付使使用；220077年6月月20日日讯 高高能金域域名都将将于20007年年6月底底推出三三期新房房源（住住宅）；20007年77月5日日讯 高高能金域域名都111#楼楼三期期新房源源，住宅宅于220077年7月月8日开开盘，均均价

21、72200-73000元/，物业业管理费11.5元元/月，预预计20008年年10月月底交房房。楼盘形态态高层（商商住楼）小区配套套高尚住宅宅、超大大型购物物中心（shooppiing-Malll）、休闲商商业街、动感步步行街、酒店式式公寓、SOHHO公寓寓及写字字楼，生生活及商商业配套套高尚而而完备。楼盘概况况该盘位于于洪都北北大道2299号号地块，北临集集休闲、娱乐、健康于于一体的的南昌市市体育公公园以及及湖滨公公园、青青山湖风风景区，与东面面玉带河河景观带带交相辉辉映，得得天独厚厚的自然然环境和和里应外外合的城城市生活活配套，彰显健健康人居居价值；西邻省省图书馆馆，周边边汇聚了了江西省省

22、重点高高等院校校（江西西师大、南昌大大学）、中学（师大附附中、江江西师大大外国语语学院附附中）、小学（师大附附小、育育新学校校）等，人文气气息浓郁郁。楼盘优势势1.地块块本身较较好，城城市繁华华之所，风景集集中之地地；2.楼盘为为综合规规划的高高尚社区区，精品品景观住住宅、名名校社区区、城市市文脉之之地。开发商江西高新新能源开开发有限限公司项目点评评此楼盘定定位为高高尚综合合性小区区，位置置在本项项目侧对对面，竞竞争威胁胁比较大大，周边边环境配配套或是是人文配配套都相相同。加加之此楼楼盘占地地面积和和建筑面面积都比比较大，又已分分期卖了了好几年年，每次次销售很很快售罄罄，策划划推广策策略做的的

23、很不错错。2、竑鼎鼎福第：占地面积积361889.331平方方米总建筑面面积1356625.39平平方米绿化率50%容积率3.0建筑密度度11.778%目前均价价未定（未未开盘）楼盘形态态高层（普普通住宅宅）楼盘概况况该项目位位于青山山湖区洪洪都大道道西侧青青山湖相相思林公公园畔（原南昌昌化工原原料厂），该项项目总户户数8770户，一期项项目有66栋高层层，1、2、33栋楼228层，4栋、6栋330层、5栋331层，均属一一类高层层住宅楼楼。地下下层为车车库和设设备用房房。幼儿儿园为33层建筑筑。地上上总建筑筑面积11104491.75平平方米，地下层层建筑面面积2007833.644平方米米

24、，其中中人防建建筑面积积为43350平平方米。汽车泊泊位5001个。小区配套套幼儿园周边环境境外部配套套综合商商场：青青山路百百货大楼楼店医院院：儿童童医院、省中医医院、省省人民医医院银行行：农行行、中行行、工行行景观：青青山湖相相思林公公园楼盘优势势该项目隐隐身于城城市中心心罕有的的静谧之之地青山湖湖景区，与相思思林公园园一路之之隔，距距体育公公园5000米左左右，55分钟即即达城市市繁华之之所八一广广场，拥拥有整个个城市最最为成熟熟完善的的生活配配套，购购物、休休闲、娱娱乐随心心享受。开发商江西赣源源实业投投资有限限责任公公司项目点评评该盘定位位为普通通住宅，周边环环境大体体与本项项目相似

25、似，“大隐于于市，离离城进近，静静静离尘尘”是该盘盘的精神神所在，该盘根根植于生生活本意意，传承承了中国国传统文文化范畴畴的“院宅建建筑”之精髓髓“外围合合、内开开放”的结构构体系，融合江江南园林林格调与与现代中中式风格格，使建建筑群落落更加贴贴近于人人居生活活与自然然风景的的相生美美学，人人入风景景亦成风风景。3、西格格玛国际际商务中中心：（创造力力 软实实力）占地面积积101226.885平方方米总建筑面面积324666.886平方方米绿化率40.228%目前均价价未定（99月份开开盘）建筑类别别1栋255层高层层商业办办公楼楼盘形态态高层（写写字楼）小区配套套设有五个个通往群群楼顶的的大

26、门。设备层层主要作作用是为为办公企企业提供供配套服服务。1172物业管管理办公公室；446的商务务中心；1044的588人多功功能会议议室、报报告厅；3299大型商商务餐厅厅，其中中1233的咖啡啡厅；445自选超超市。1146乒乓球球室，三三张球台台；488台球室室，二张张台球桌桌。933棋牌室室，四间间棋牌包包厢。楼盘概况况西格玛国国际商务务中心项项目地处处洪都北北大道6636号号地块，周边商商业环境境优越，沿街以以及周边边店铺共共有2000余家家，以车车配件、杂货店店、茶艺艺馆、小小餐馆等等为主。区域银银行配套套方面有有中国建建设银行行、交通通银行、农业发发展银行行、工商商银行青青山湖分

27、分行、江江西省农农村信用用社等十十几家营营业网点点。通讯讯方面：有中国国移动通通信、中中国联通通等通信信营业网网点。餐餐馆娱乐乐方面：周边有有湖景大大酒店、相思林林大酒店店、艳阳阳天夜总总会、五五湖大酒酒店等、湖滨南南路有十十余家的的小酒吧吧等。教教育教学学方面：有洪北北图书城城、旅游游商贸学学校。楼盘优势势西格玛是是南昌第第一个拥拥有可成成长的写写字楼，灵活多多变的户户型设计计，不仅仅为商务务办公提提供了多多种可能能，更为为成长型型企业预预留了足足够空间间。超越南昌昌旧有的的建筑风风格，西西格玛国际商商务中心心以宏大大的钻石石型立面面，彰显显入驻企企业的不不凡气质质，依托托“极少数数”设计风

28、风格，打打造南昌昌第一座座“高技派派”建筑，为企业业提供一一个独一一无二的的高端商商务形象象。园林内设设有健身区、游乐区区、眺望望台、圆圆形露天天剧场等等娱乐场场所以及及配套设设施。开发商世纪地产产*江西西君临天天下实业业有限公公司项目点评评该盘的“创造力力+软实实力”，把55A打造造成5OO，依托托南昌未未来城市市中环洪都都大道，稳踞潜潜力增长长区。给给南昌市市的写字字楼市场场换上新新的血液液，首创创概念能能让目标标客户群群对该盘盘产生观观望状态态，等待待它的后后期规划划。另从理理念创造造、文化化创造、产品创创造、规规划创造造和配套套创造得得出“创造力力写字楼楼造人”,推出出该盘不不啻为一一

29、座名副副其实的的财富金金矿。项目消费费群及消消费能力力分析项目消费费群 目目标客户户群由于本项项目优越越的地理理位置，因而受受到市场场注目是是不容置置疑的，而客户户买房的的原因是是多种多多样的，综合起起来分析析，大致致有如下下几种：投资租赁赁者较其他投投资，选选择房地地产热土土进行投投资回报报是显而而易见的的；首付少，月租供供楼，轻轻松置业业；小户型，设计新新颖，风风格独特特，为年年轻一族族所接受受。满足自住住需求对本区域域较熟悉并并认可，对该区区域环境境及未来发发展有信信心；年轻夫妇妇和单身身贵族，他们多多以事业业为重，希望拥拥有个人人空间，注重住住宅环境境和生活活品位，有较丰丰厚的收收入和

30、稳稳定的事事业；对物业管管理服务务和生活活设施配配置要求求逐渐加加强。（3）商商住办公公者 A. 针对项项目优越越的地理理位置，且价格格定位相相对市区区而言又又偏低，满足一一些较小小型企业业偏好环环境与办办公双赢赢； B. 对于于项目精精装修，省却了了不必要要的装修修费用和和装修时时间，使使得办公公更为方方便、快快捷。潜在客户户群潜在购房房者追寻寻“物超所所值”的物业业。部份份购房者者属享受受型买家家，部份份买家为为要求高高的置业业者，对对楼盘的的品质要要求较高高；购房专业业知识一一般，有有待提高高。必须须用良好好的品牌牌和理念念加以引引导，以以创造新新的生活活方式为为卖点；对南昌市市楼市还还

31、处在观观望状态态的少数数置业者者。2、消费费能力分分析针对购买买酒店式式公寓的的消费人人群进行行分析得得出其购购买因素素大体分分为：投投资出租租、纯居居住型、商住办办公其比比率为440%、20%、400%。应应抓住消消费者心心理诉求求点进行行宣传推推广。项目SWWOT分分析优势分析析环境优越越周边公公园及风风景区林林立，正正对着体体育公园园、隔着着南京东东路就是是青山湖湖风景区区和湖滨滨公园，以项目目的商住住定位来来看，不不管是用用于居家家还是用用于工作作，都是是一种很很惬意的的享受。交通优越越出门走走2分钟钟便是公公交车站站台，33路、44路、55路、77路、110路、11路路、133路、1

32、15路、16路路、288路、2208路路、2331路、旅游11线等。交通方方便快捷捷，不管管是市区区或是市市外环线线地段，皆可到到达。宜住宜商商70年年产权自自住/办办公/投投资全能能小空间间。周边配套套完善都市中中央/33分钟纯纯熟生活活圈。升值空间间项目所处处地理位位置优越越，交通通便利，各种基基本配置置设施一一应俱全全。无论论是投资资价值、置业、商务办办公、宾宾馆酒楼楼、酒店店式公寓寓，还是是驻外联联络，均均是最佳佳的投资选选择。是是最具投投资价值值的酒店店式公寓寓，升值值空间无无限大。人文环环境步行22分钟就就到了江江西省图图书馆，不管你你是成功功人士还还是居家家主妇，都需要要一点时时

33、间去体体验久违违的书香香和一份份沉溺在在书中的的闲情逸逸致。再再不，就就是一路路散步到到江西师师大/南南昌大学学等学校校校园去感感受当年年那朗朗朗上口的的读书声声。劣势分析析来自竞争争楼盘的的压力比如高高能*金金域名都都、竑鼎福第第、西格玛玛商务中中心等；车辆、噪噪音污染染南京西西路和南南京东路路的交接接口，又又是把洪洪都北大大道分为为两端的的十字交交叉路口口，不管管是车流流量还是是人流量量都比较较大，加加上两边边的交通通指示灯灯，车辆辆排气量量和鸣笛笛声都特特别多。周边老楼楼盘参差差不齐北京西西路社区区在项目目附近，虽然周周边现在在建楼盘盘比较多多，但是是还是留留有一些些老楼盘盘或房改改房，

34、如如果推广广的形象象不佳，会使项项目形象象受损。机会点分分析在经过一一段时间间的市场场调查和和周边楼楼盘的项项目性价价比，发发现周边边的楼盘盘的销售售均价在在50000665000元/。从价格格上，项项目就自自动提升升到高档档酒店式式公寓上上，价格格上适当当的偏低低一些，可以使使目标客客户群和和潜在客客户群在在价格上上倾向于于本项目，如加上后后期的服服务质量量，使得得购买者者认为物物超所值值，带动更更大的市市场，并并带动开开发公司司的品牌牌效应。宜住宜商商的全能能定位，使得客客户不管管是居家家、办公公还是用用于投资资，都可可以随心心所欲的的变化。现在高层层阶级人人士都需需要精神神上的享享受，而

35、而项目本本身可以以带给他他们工作作和生活活，物质质和精神神双赢的的全面享享受。项项目周边边的三大大绿色景景点，使使人心旷旷神怡，无论从从哪个角角度都能能有最大大的享受受。地段较为为优越，市区与与郊区两两边的交交通要道道和三个个风景区区型的市市政绿地地，形成成天然的的风水宝宝地。问题点分分析项目周围围林立的的楼盘分分类较多多（分：住宅、商住楼楼等等），周边边的竞争争压力比比较大。项目内部部配套决决定项目目的价格格定位。项目的市市场定位位产品定位位结合本项项目所处处区域和和客户群群体的特特点，建建议将产产品定位位为中高高档精品品公寓主题概念念定位：物质精精神双赢赢现代奢奢华主义义释由：可可自住可可

36、投资，并且周周边有三三大景区区，可谓谓物质和和精神双双重的享享受；880年代代的人最最接近的的思想追求自由由的空间间、轻松松的投资资、奢华华的享受受。卖点诉求求卖点一窗外三三大景观观资源，本身便便构成了了一道风风景。“我在窗窗前看外外面的风风景，外外面的路路人在窗窗外看我我，我便便也成了了风景！”卖点二项目处处在交通通便利、四通八八达的地地段，无无论是去去市区或或是郊区区，在门门口就能能坐到车车。卖点三项目定定位为酒酒店式公公寓，除除了精装装修以外外，酒店店式公寓寓具有位位于大型型商圈内内，所处处位置交交通便利利；统一一的装修修风格；小面积积户型，单价虽虽高、但但总价低低；生活活配套设设施齐全

37、全等特点点。酒店店式公寓寓集住宅宅、酒店店、会所所等多种种功能为为一体，具有“自用”和“投资”两大功功效。卖点四户型为为30-78.80平平方米品品牌精装装小豪邸邸,在20007年年中国地地产交易易会荣获获20007中国国最具投投资价值值精装小小户型。广告形象象定位项目LOOGO项目DMM单见DM宣宣传文案案项目推广广建议项目推广广是针对对项目市市场定位位，结合合项目特特性，寻寻求项目目的产品品差异点点，从而而包装推推广，形形成项目目差异化化品牌标标志。强强化产品品性价比比引导潜潜在市场场购房意意愿，进进而刺激激销售速速率，缩缩短销售售周期，实现房房地产开开发利益益最大化化。项目概概念导入入，

38、全面面实现项项目整体体推广战战略，强强化楼盘盘前期建建设，广广告推广广效果，加快准准客户积积累；加快项项目CIIS包装装，改变变工地、户外对对外传播播形象，锁定推推广方向向，提升升项目人人气，提提升项目目知名度度、口碑碑，造就就项目特特性；对项目目开始规规划推广广步骤，按时段段、实际际情况等等进行项项目的“预热”推广工工作，赋赋予项目目“先声夺夺人”的气势势。价格定位位及策略略项目单方方成本项目利润润目标可类比项项目市场场价格价格策略略总体价格格策略总体价格格策略：（销售售前期，主要是是开盘期期和强销销初期）低开高高走，小小幅快跑跑；（销售售后期）保持稳稳定，重重要销售售节点小小幅上涨涨；从开

39、开盘的时时间计算算，三个个月销售售90%以上。分阶段价价格策略略：阶段细分分时 间销售目标标价格策略略接受咨询询期20088.1.120008.3.5积累客户户群内部认购购期20088.3.620008.4.30VIP客客户优惠惠60000元/套，实实收销售售均价556000元/平平方米开盘期20088.5.2 20008.5.1215%取消认购购期优惠惠，开盘盘十天后第第一次提提高价格格，调整整幅度11.5%，以此为为噱头，形成热热销印象象。强销期20088.5.1320008.6.1625%5.1节节后属于于销售淡季时调调高价格格，调价价幅度11.5%。调整期20088.6.1720008

40、.7.610%销售旺季季时调高高价格，为二次次强销做做准备，调高幅幅度达22%。二次强销销期20088.7.720008.7.1525%销售达到到50%时，调调高2%。销售售突破到到60%，调高高2%持销期20088.7.1620008.7.2515%封顶状态态，价格格调高22%。尾盘期20088.7.2620008.8.15%基本保持持比较稳稳定的销销售价格格，采用用暗降价价格策略略（送电电器、物物业管理理费、抽抽奖送折折扣等方方式）进进行优惠惠促销。20088.8.1日日之后5%价格体系系在确定了了整体均均价的基基础之上上对本项项目各套套住房进进行了仔仔细的分分析、评评价。同同时综合合考虑

41、各各方面因因素得出出了一个个比较系系统、全全面和详详细的价价格体系系。其中中主要涉涉及到朝朝向、景景观、楼楼层以及及户型四四项调整整因素。入市时机机规划入市时机机评估依依据前期工作作准备到到位A、项目目总体定定位完成成B、项项目总体体规划报报批完成成C、项项目景观观规划报报批完成成D、项项目工地地拆迁及及包装完完成E、项目VVI系统统及切入入市场活活动宣传传物料完完成F、营销策策略确定定及体系系建立切入时机机依据选择合适适的入市市时机，对项目目推广的的成败起起至关重重要的作作用。由由于房地地产产品品销售推推广过程程中，特特别注重重起动时时的轰动动效应，这直接接关乎到到以后的的销售推推广是否否能

42、环环环紧扣，营造一一浪接一一浪的宣宣传攻势势，销售售业绩不不断攀升升，销售售价格不不断上涨涨。时机既是是环境的的产物，很多情情况下可可遇不可可求，但但对市场场环境敏敏感的有有经验人人士，捕捕捉良好好的时机机的可能能性就大大增。根据判断断项目入入市时机机正确与与否的依依据主要要有一下下几点：A、整体体经济氛氛围如股市、银行利利率、GGDP等等，如反反应势头头为经济济强劲复复苏，稳稳定上升升，则有有利于楼楼盘销售售。B、房地地产旺季季、淡季季南昌市房房地产市市场有旺旺季、淡淡季，每每年传统统旺季为为9月和100月，其其他时间间为销售售成交量量不大的的普通季季节，而而元旦到到农历新新年之间间的时段段

43、为房地地产市场场传统淡淡季，一一般楼盘盘开售，都会避避开淡季季。C、项目目所在区区域宣传传及相关关概念炒炒作的时时机青山湖区区的形象和和优良的发发展趋势势已经深深入人心心，早于于项目入入市的其其它楼盘盘提升了了区域居居住氛围围和品质质，项目目入市有有良好的的片区形形象支持持。D、楼盘盘自身的的时机当工程进进度进行行到一定定水平时时，有助助于增强强客户信信心，如如建筑主主体封顶顶，园林林完工等等，都会会令客户户更有信信心购买买。因此此，可以以通过楼楼盘自身身营造入入市时机机。E、各种种盛事，也为楼楼盘提供供好时机机楼盘可以以特意选选在某些些特定事事件发生生时推出出市场，以建立立楼盘形形象与该该事

44、件的的联想，利用事事件在公公众中产产生的影影响，扩扩大楼盘盘本身的的知名度度。F、竞争争对手的的动作本项目的的竞争对对手主要要包括高高能*金金域名都都、西格玛玛国际商商务中心心等楼盘盘，相关关竞争楼楼盘推广广动向值值得留意意。周边边其他楼楼盘的推推广合力力一方面面可形成成区域房房地产购购买热点点，另一一方面可可采用差差别竞争争法，瞄瞄准其它它楼盘，通过差差别竞争争优势聚聚集客户户。比如如在周边边楼盘高高价推售售的情况况下，项项目推出出低价单单位，就就能抢夺夺竞争者者客源，促进项项目自身身的成交交。入市时机机的确定定和安排排本项目的的最佳推推广时机机应结合合本项目目外环境境营造的的时间安安排，但

45、但依据分分析，争争取在220088年3月月初实行行内部认认购和预预售，待待经过一一个月的的内部认认购后积积累到一一定的目目标客户户群后将将销售推推向高峰峰。就项目目目前的情情况而言言，项目目较为合合适的入入市时机机应该为为：20008年5月2日（星期期五）相关分析析如下：a、就项项目工程程进度而而言，预预计到220088年2月底可以将将公寓21层建设设完毕，让目标标客户群群和潜在在客户群群能直观观性看见见大体的的项目规规划。33月份即即可进行行VIPP认筹活活动，55月2日正式式开盘是是最为理理想的预预计。b、就销销售季节节而言，借五一一节假日日推出楼楼盘开售售，对新新盘推售售极为有有利。c、

46、就气气候而言言，南昌昌市五一节节的天气气比较温温暖，空空气相对对湿润，对楼盘盘大规模模推售活活动影响响较好，所所以选在此时开盘。d、就目目前所掌掌握的情情况而言言，西格格玛国际际商务中中心的推推售时机机选择在在20007年12月底底开盘，按照房房地产销销售低开开高走的的一般规规律，至至20008年5月时，这个主主要竞争争项目的的价位将将已进入入一个较较高的水水平，因因此对低低价入市市的新盘盘推广较较为有利利。项目整合合推广策策略广告策略略由于项目目推广比比较晚，就目前前形势看看，只能能采取借借时机造造势的方方式，即即借“上海美美林阁餐餐饮公司司”的名义义，在南南昌晚报报或是江江南都市市报推出出

47、一版，这样既既可以给给项目造造势，又又可以跟跟招商单单位协商商广告费费用等事事宜，双双方都得得以宣传传，双方方都受益益。预计计推广时时间安排排在100月1号号以前进进行，以以避免众众多楼盘盘广告信信息泛滥滥且广告告费用较较高的情情势。继而可就就“上海美美林阁餐餐饮公司司”进行初初步的介介绍，并并郑重宣宣布此公公司即将将在项目目落户的的消息。推广时时间应比比较长，从100月9号号到122月1号号之前，可在报报纸以半半版作三三到五次次广告，内容稍稍加改变变一些。接着在112月份份推出征征选活动动，根据据当时具具体情况况定征选选内容，之后再再在活动动通知后后半个月月进行评评比有奖奖活动。利用1月月1

48、号至至3号的的节假日日，在报报纸上宣宣传“元旦邀邀您看房房，赠送送精美礼礼品”活动，增加目目标客户户群和潜潜在客户户群的人人气。媒介策略略1、户外外广告牌牌区域性广广告媒体体，针对对性强，广告客客源持久久稳定，是区域域性销售售市场的的必选媒媒体，建建议作为为主要媒媒体贯穿穿整个销销售过程程。2、报纸纸就目前而而言，报报纸是最最为主要要的房地地产广告告发布途途径，报报纸的优优势在于于拥有各各个阶层层的受众众群体，发行量量大，覆覆盖面广广，每天天发行，发行量量较为固固定，效效果易于于进行对对比核算算，但由由于南昌昌市的报报纸媒体体总体内内容相似似度很高高，报纸纸媒体相相对比较较单一，楼盘广广告要选

49、选择读者者多，且且版面不不容易与与其他报报纸媒体体相似的的，或是是从相似似报纸媒媒体中选选择一家家读者相相对较多多的，进进行广告告推广。对于项目目而言，可供选选择的主主要报纸纸媒体为为：南昌昌日报，南昌晚晚报，两个个报纸在在南昌市市的发行行量都是是10万份份左右，但由于于南昌日报报是党政政机关报报，只订订阅，无无零售，广告的的传播面面相对窄窄，南昌昌晚报更贴近近消费者者的生活活，因此此作为首首选的报报纸媒体体。3、电视视电视广告告是项目目宣传推推广的另另外一个个主要媒媒体，主主要都采采用地方方台，因因为广告告价格相相对比较较便宜，一般房房地产广广告都集集中在江江西第五五频道和和南昌第第一频道道

50、两个电电视频道道，在南南昌市，由于报报纸媒体体具有一一定的局局限性，电视广广告在树树立项目目形象上上作用更为为巨大，因此是是主要的的宣传媒媒体。电视广告告效果的的显现除除了与媒媒体的选选择有关关以外，还与电电视档期的选选择有关关，在市市民集中中看电视视的时段段，或有有超人气气电视节节目或连连续剧播播放的时时段，其其广告效效果相应应较好，因此时时效性相相当强，故建议议选用晚晚上8：00之后后作为广广告时段段。电视广告告一般按按照时间间的长短短和表达达方式的的不同分分为广告告和电视视杂志两两种，前前者一般般时间都都不会超超过600秒钟，常见形形式为115秒和和30秒秒，主要要是用来来对楼盘盘某一方

51、方面的卖卖点进行行直接或或间接宣宣传，后后者时间间较长，一般最最长可达达到十多多分钟，主要用用来对项项目进行行整体宣宣传。建议采用用30秒秒形象广广告，广广告片主主要体现现项目尊尊荣气度度和新贵贵生活/投资方方式。4、车体体属于游动动广告，具有较较强的针针对性、持久性性和一定定的随机机性，但但广告内内容不易易更换，可作为为辅助媒媒体。在项目周周边交通通发达的的情况下下，车体体广告是是项目宣宣传推广广不可缺少的的内容之之一，适适当选择择来往目目标客户户聚集地地（东湖湖区、市市内交通通、人流流繁华地地带、昌昌东城区区）的公交交车作为为项目的的流动广广告对于于项目的的交通优优势及项项目位置置具有十十

52、分强烈烈的指引引效果。建议选用用三条线路路：188路、5路和旅游游1线，每条线线路各两两辆车。5、夹报报、邮政政专递与报纸广广告相比比较，夹夹报和邮邮政专递递也是较较为便宜宜的一种种推广方方式，且且夹报和和邮政专专递广告告的针对对性更强强，可以以指定区区域进行行广告宣宣传单张张投放，是楼盘盘早中期期宣传的的主要推推广方式式。6、区域域POPP广告由于其面面对的受受众群体体有较大大的针对对性和指指向性，因而成成为一种种较为常常见的推推广方式式，就项项目的情情况而言言，首先先需要占占领的区区域是市市内人流流相对较较旺线路路上分布布的公交交站台，主要是是洪都北北大道、中山路中段和南京东东路，再再其次

53、是是目标客客户聚集集地（如如江西师师范大学学、江医医一附医院、江医二附医院、八一广广场、银银行等），采用用可移动动式落地地广告牌牌包装外外展点，安放临临时咨询询接待台台，安排排销售人人员发放放资料，接受客客户咨询询。推广费用用计划1、整合合营销成成本控制制目标总的推广广费用控控制在4430万万内，约约相当于于楼盘总总销售额额的1%。以项目总总体实收收均价556000元/平平方米为为计，项项目住宅宅可销售售面积551,2331.221平方方米，项项目总销销售额的的为：5512331.22156000=2866，8994，7776元元。推广费用用总计：2866，8994，7776元元1%2866万

54、元。2、阶段段性广告告费用使使用计划划（以实际际资金广广告资金金流出为为计算依依据，此此预算不不包括售售楼处装装修及包包装、示示范环境境的建设设）营销阶段段时 间投入比例例（约数）费用额度度（万元元）内部认购购期20088.3.620008.4.3015%61.55开盘期20088.5.2 20008.5.1240%164强销期20088.5.1320008.6.16调整期20088.6.1720008.7.615%61.55二次强销销期20088.7.720008.7.1520%82持销期20088.7.1620008.7.255%20.55尾盘期20088.7.26之后后5%20.55合计

55、100%2663、分媒媒体类型型预算明明细媒体投放比例例广告额度度（万元元）现场包装装3.8%16.334报纸12.000%51.66电视17.000%73.11户外广告告牌25.000%107.5外展点7.000%30.11车体6.000%25.88销售资料料2.400%10.332公关活动动10.880%46.444促销活动动6%25.88广告不可可预见10.000%43合计100%286公关活动动策划和和现场包包装1.公关关活动策策划方案案开盘前公公关活动动活动内容容一：2月26迎220088奥运会会征文送送大礼活活动！3月初迎迎20008奥运运会征文文结果知知晓抽奖奖活动！活动内容容二

56、：4月23日认认购客答答谢会，并现场场对楼盘盘品质等等展示；另享受受期间看看房购房房送赠品品。目 的：快速引引导市场场，吸纳纳人气，为开盘盘做人气气铺垫；开盘当天天营销活活动活动内容容一：“迎五一一，送空空调”活动，并邀请请房地产产政府机机构人员员致词！活动内容容二：当当天认购购客户均均享受房房价9.8折；开盘后十十天内营营销活动动活动内容容一：开开盘后十十天内购购房均可可享受所所推出房房源折扣扣优惠，每平米米额外可可享受每每平米44050元价价格优惠惠（开盘盘第二天天即提价价，每平平米4050元，此目的的，多些些开盘让让利，实实则快速速消化房房源，引引导房源源的快速速入市）；活动源起起：基于

57、于前期客客户积累累量不大，时时间短，客户户意见性性强，同同时本项项目认购购时间相相对短暂暂，推广广进度不不可中止止，为快快速使得得项目营营销速度度加快，此行刻刻不容缓缓。 活动动目的：主要快快速消化化已认购购客户达达成成交交，另带带动市场场观望客客户购买买兴趣。2.现场场包装a.售楼楼处包装装：售楼部部要装修修的很有有档次，主色调调为明亮亮色为好好；在售楼楼处显眼眼处挂55块宣传传展板；（分别别是视觉觉、听觉觉、嗅觉觉、触觉觉和味觉觉）；背景主主题以梅梅红色为为主，凸凸现生活活的惬意意和享受受的奢华华。b.区域域包装： 在南南京西路路与洪都大道道交汇处处树立项项目导示示牌；在北京京东路和和洪都

58、大大道交汇汇处、八八一广场场边投放放户外广广告。c.工地地现场包包装：开盘前必必须把项项目主入入口门建建造好，并做好好工地指指示牌和和温馨提示围围墙包装装主色调调一律为为梅红色色，围墙墙推广文文案分五五大块景观篇篇、地段段篇、设设计篇、品质篇篇和物管管篇。五、营销销推广效效果的评评估和修修正要根据项项目第一一次的推推广来决决定其方方案还需需做哪方方面的修修正，就就目前来来看，知知道项目目的客户户源太少少了。销售培训训及销售售现场准准备工作作一、销售售资料的的准备法律文件件的准备备：（1）土地使使用权出出让合同同（2）建设用用地规划划许可证证（3）建筑工工程规划划许可证证（4）建筑施施工许可可证

59、（5）商品房房预售许许可证（6）房地产产开发企企业资质质证书宣传资料料准备：页、单张张：是楼楼书的“精华版版”，费用用低可大大量派发发。手提袋：作为流流动媒体体宣传，可装楼楼盘资料料。展 板：售楼处处展示画画面，主主要展示示楼盘强强势卖点点。礼 品：低费用用、美观观、实用用、传播播楼盘信信息、提提高客户户参观楼楼盘兴趣趣。如：可折叠叠雨伞、茶杯垫垫、圆珠珠笔、钥钥匙扣等等等。功能标牌牌：销售售人员名名片、工工牌、接接待处、签约处处、交款款处等，让客户户一目了了然，方方便运作作。影视资料料：项目目宣传片片，可让让客户从从视觉上上感受热热卖氛围围。销售文件件准备：（1）客客户置业业计划表表（2）认

60、认购协议议书（一一式三联联）（3）公公开发售售单位价价格表（4）标标准付款款方式（5）按按揭须知知、税费费表等相相关文件件（6）物物业销售售单（一一式三联联）（6）商品房房买卖合合同（一式五五份）或或预售合合同（7）个人住住房抵押押贷款合合同二、销售售人员的的准备：1、销售售人员培培训：（可安排排6名销销售人员员参与培培训）A、房地地产知识识B、项目目与周边边环境及及未来规规划C、项目目的设计计理念，建筑及及园林特特色D、同类类可比性性竞争楼楼盘的剖剖析E、户型型设计的的特色卖卖点F、价格格与付款款方式G、有关关房地产产买卖法法律法规规文件、合同文文本H、礼仪仪与技巧巧I、团队队精神三、销售售