物业管理中设备的重要度系数及其确定法

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档物业管理中设备的重要度系数及其确定法余家乐摘要设备重要度系数是设备保障工作中合理配置人力和资财的基础数据，是划分重要设备、次重要设备和一般设备的理论依据。本文应用系统的方法阐述了设备的重要度、重要度系数等概念，探讨设备重要度系数的确定方法。关键词物业管理设备重要度重要度系数确定法一、问题的提出设备是物业管理中最主要的客体之一。那些规模较大的物业管理公司所辖的设备一般都具有庞大、先进、复杂、经济价值大等特点。因此，为了使设备完好、正常地运行，延长设备的使用寿命，就需要进行科学、合理、有效的设备保障工作，即对设备进行维护、保养、维修、管理等各项工作。由于

2、设备众多复杂、功用不同，所具特性也不同，从客观上讲，各设备的重要程度也是不尽相同的。因此，如何在有限的人力、资金、物资材料等条件下进行科学与合理的配置就显得尤为重要，已摆在现代物业管理工作者、特别是设备管理工作者面前。具体地说，当配置的条件有限时，就不能对不同重要程度的设备“一视同仁”，而应根据设备不同特性对其进行全面地分析，按照规定的方法确定设备的重要度和重要度系数，再根据不同重要度系数对设备有轻有重地进行保障工作，以纠正目前设备保障工作中那种随意地、轻重不分地、甚至不科学地使用人力和资财的做法或认识。这就是本文所论述的中心思想和要阐明的道理。为了便于说明，先提出以下两个概念。1、设备的特性

3、。本文所述的特性不是指一般事物所特有的性质，而是专指设备所具有的特别的自然属性和社会属性。亦这种特性是可计量的，通称为设备的特性值。2、设备。本文所述的设备均是指设备系统，即那些为了特定的功能而有内在联系的设备所组成的设备系统。如消防设备系统、给排水设备系统等。二、物业管理中设备系统分类为了能方便理解设备的重要度概念，将物业管理中设备系统按使用功能较为完整地分类。对于设备的分类，各物业管理公司是有所不同的，但当前通常是将设备系统分为下述十类：1、消防设备。包括消防电梯，各种气体的灭火系统，自动喷淋系统，消防泵组，管网设备，各类传感器，消防送排烟系统，消防监控中心设备，其他消防联动设备，如自动卷

4、帘门、防火门、紧急广播通讯设备等，各类消防器材等。2、电气设备。包括变压器设备，高压供电设备，低压配电设备，明架暗敷的电缆、母线排等。3、电梯设备。各类电梯本身单独就是一个设备系统，如客梯、客货两用梯、货梯、自动扶梯等设备系统，一般均有曳引设备、控制屏、稳压设备、除自动扶梯使用组合梯级外，其他电梯均有轿厢、外呼系统等。4、自发电设备。包括由柴油机和发电机组成的发电机组，各类控制屏，充电设备，水循环冷却设备等。5、通风空调设备。包括风机及管道设备，中央空调冷水机组，风冷机组，水泵及管网，冷却塔，风幕等。6、给排水设备。包括水泵机组及管网、液位控制设备、各类排水设备，污水处理设备，电气控制柜屏等。

5、7、物业照明设备。包括层间配电柜、箱，航空指示灯，泛光灯，节日灯，霓虹灯，其他照明设备或装置等。8、运输设备。包括运输车，维修工具车、摩托车等。9、办公用设备，包括各类电话机、传真机等构成的通讯设备系统，电脑系统，复印机、打字机等。10、其他设备。包括其他物业管理用设备，保安通讯设备，防盗报警及监控设备，保安器材，维修保养设备及重要工具等。三设备的重要度设备重要度定义：设备重要度是指不同种类的设备在设备保障工作中所处地位和作用的重要程度。简要地说，就是指设备的重要程度。从定义中可知，设备重要度有两方面的意思，一方面是设备本身所具备的各种特性决定其有别于其他设备的重要程度；另一方面是设备的特性对

6、人及社会产生影响的轻重程度。因此，确定设备的重要度不仅要考虑到设备的自然属性，还要考虑设备使用时所产生的社会效应，即设备的社会属性。构成设备重要度的特性较多，但典型的特性归纳起来有：安全性、社会性、复杂性、经济性、可靠性、可维性、高科性、时间性等八个方面的特性。下面叙述设备典型特性的概念并加以说明。1、安全性。安全性是指人或物的安全对设备的完好、正常运行的依赖程度。这种依赖越强烈，表明设备越重要。如人或建筑物就完全依赖于防火设备系统的完好和及时正常动作。2、社会性。社会性是指设备的完好、正常运行对人及社会影响的强弱程度，或人及社会对设备使用效果的满意程度。该特性反映了人及社会对设备的要求，当设

7、备不能满足人们正常的要求或期望时，人们就会产生不满的反响，反响越强烈，说明人们越不满足设备的使用现状，也表明设备越重要。如居住或在大楼内办公的人对高层电梯能否正常运行是十分关注的，一旦设备故障停运，将严重影响人们的日常生活或工作，人们就会产生强烈的不满情绪，直到影响社会。3、复杂性。复杂性是指确保设备完好、正常运行的各要素组成的复杂程度。如能源、动力方面的水、气、油、机械等要素；配套方面的配套设备、设施、装置、仪表等要素。这些要素的数量、体积等越大、越复杂，设备保障工作所需的人力物力财力说越多，也就表明设备越重要。4、经济性。经济性是指设备从购置到调试合格投入正常使用的全过程费用的大小程度。明

8、确地说，设备的购置、运输、安装、调试等费用及这些过程中其他应计入的费用总和大小程度即设备的重要性。这是个历史成本概念，从经济学角度而言，该费用总和越大，设备的原始成本就越高，通常就越受到人们的重视，故设备也越重要。5、可靠性。设备的可靠性是指设备在使用过程中故障率的高低程度。从系统工程学角度而言，各互有量和信息传递的设备及附属装置均可被看作为一个系统，而在系统内全体设备或装置均应完好或正常运行时，系统工作才属正常；如其中任一部分故障而不能正常使用，则整个系统就处在非正常状态。因此，设备的故障率越高，其可靠性就越低，故对该设备的保障工作越要注重，就表明设备越“重要”。6、可维性。可维性是指设备的

9、可维护、可保养、可维修等特性的总称。设备的可维性具体有以下几方面内容：（1）维护保养工作的易难程度；（2）故障排除时间长短程度：（3）购置保障工作所需的配件的易难程度；（4）更新、大修技术难度的大小程度、经费的大小程度。维护保养难，排除故障时间长，购置配件难，技术难度大，经济费用大，则该设备就越重要。7、高科性。高科性是指设备含有高科技成份的大小程度。一般指设备应用高科技产品、新技术、新工艺、新材料等量的大小程度，应用量越大，表明设备越重要。8、时间性。时间性是指在规定使用时间内设备运行时间与使用时间的比值大小程度。使用时间（t）为运行时间（t1）与不运行时间（t2）之和。时间特性值的数学关系

10、式为：时间特性值（TS）= ent ( K t1/ t ).(1)式中：K为换算系数，本文取K = 5；ent (y)表示小于或等于y的最大整数。当时间特性值越大，即设备贡献的时间越多，表明设备越重要。这里所说的时间均是平均时间概念，即一年内或一月内或一天内的平均作用时间。四重要度特性值（SP）设备重要度特性值的概念在第一节中已说明，本节主要是关于特性值的确定方法及说明。根据设备的使用条件、功能、费用、组成、使用效果等要素用具体的数值来表示设备的特性值。通常这些值均需经过量化处理，即特性值的最高数值为5，最低数值为0，中间间隔以0.5计递减。不同类别的设备重要度特性值按表一确定。表一重要度特性

11、值（SP）取值表序号特性SP取值的要素及范围1安全性按设备的安全性定义从（05）中对比后取值2社会性按设备的社会性定义从（05）中对比后取值3复杂性能源方面：水（0.5）；油（0.5）；气（0.5）；电（1.0）；机械（1.0）；配套方面：很多很复杂（1.5）；多、复杂（1.0）；少、不复杂（0.5）4经济性按设备的费用总和的大小从（50）中比较后取值5可靠性按设备的故障率高低从（50）中对比后取值6可维性故障排除时间：长（1.0）；短（0.5）；配件购置：易（0.5）；难（1.0）；维护保养：易（0.5）；难（1.0）；更新、大修技术：易（0.5）；难(1.0)；经费：大（1.0）；小（0.

12、5）7高科性应用电脑、微电子技术（1.0）；机电一体化（1.0）；其他新技术（1.0）；新工艺（1.0）；新材料（1.0）8时间性t1=24小时（5.0）；t120小时（4.0）；t116小时（3.0）；t110小时（2.0）；t15小时（1.0）；t15小时（0）特性值的取值工作要通过调查、统计、分析等阶段，要按实际情况设定要素项目。对于设备的安全性、社会性、经济性、可靠性等各特性值是通过抽象的或具体的要素进行比较而得出。对于设备的复杂性、可维性、高科性、时间性等特性值是各要素所对应值的累加和。确定特性值是很关键的工作，它决定了后文所推导出的重要度系数。因此，只有实事求是、具体情况具体分析，

13、才能使设备保障工作减少偏差和失误。经过上述要素的设定及特性值的确定后，各类设备重要度特性值见表二。表二各类设备重要度特性值（SP）表序号特性值（SP i）特性设备名称安全性社会性复杂性经济性可靠性可维性高科性时间性1消防设备5.05.04.53.05.05.05.05.02电气设备4.04.03.04.04.04.54.05.03电梯设备4.04.03.04.04.04.54.53.04自发电设备3.03.04.02.03.04.02.51.05通风空调设备1.02.04.05.03.04.05.02.06给排水设备2.03.02.51.02.02.52.52.07物业照明设备3.02.01.

14、51.02.02.51.03.08运输设备2.01.02.01.01.03.03.51.09办公用设备1.01.01.51.01.02.52.51.010其他设备2.03.01.51.01.01.52.01.0五设备重要度系数（Im）设备重要度系数定义：设备重要度系数是反映设备在全体设备中的相对重要程度，且按规定的方法所确定的数值。设备重要度系数通常以百分比表示，而全体设备的重要度系数之和即为100%，用数学表达式表示为：nIm i= 1.(2)i = 1对于同一类设备来说，不同特性的值即便相等也不能说这些特性的重要度是相同的。如设备的安全性就要比其他特性重要。因此，在确定重要度系数前，要给各

15、特性值加“权”，这个“权”就是考虑每个特性相对其他特性具有的重要性，且用数字来表达的权数（f）。经分析比较后所确定的各特性值的权数（fi）见表三。表三设备重要度特性值权数（fi）表特性fi权数（fi）8765432136确定特性值和权数后，推导重要度系数的过程按下列步骤进行。fi SP iWa i=.(3)fi1、将各类设备的特性值采用加权平均法求取加权平均值（Wa），其数学表达式为：式中：Wa i为某设备重要度特性值的加权平均值；fi为权数；SP i为某设备的重要度特性值。2、求Wa i的相对值bi，其数学表达式为：Wa ibi=.(4)Wa i3、将相对值bi进行数字圆整化后取值Im i，

16、其数学表达式为：Im i=（1/100）ent ( bi 100 + 0.5 ).(5)式中：Im i就是某设备的重要度系数。通常上述几步均可列表计算，本文且将第1步列表，见表四。表四设备重要度特性值加权平均值（Wa i）表序号加权特性值特性（fiSP i）设备名称安全性社会性复杂性经济性可靠性可维性高科性时间性Wai1消防设备2电气设备3电梯设备4自发电设备5通风空调设备6给排水设备7物业照明设备8运输设备9办公用设备10其他设备Wai的相对值bi及重要度系数（Im）列表见表五。表五加权平均值相对值（bi）及重要度系数（Im）表bi及Im i数值设备名称加权平均值相对值（bi）（%）重要度系

17、数（Im i）（%）消防设备16.917电气设备14.214电梯设备14.214自发电设备11.111通风空调设备10.811给排水设备8.18物业照明设备7.37运输设备6.26办公用设备4.75其他设备6.57经计算，Wa i= 27.41。六设备重要度分类设备的重要度分类采用“1-2-1”分类法。采用这种分类方法对设备的保障工作较为经济合理，因为设备是按两头尖、中间大的形式分布，使重要设备有重点保障，又顾及次重要设备，这样就使大部分关键的、重要的设备得以保障，该分类方法介绍如下：取数组（b1，b2，bn）中最大值（bma x）与最小值（bmi n）之差（b），将b分别乘以3/4和1/4后

18、加bmi n，取得两个数和。、就是数组（b1，b2，bn）中的分界值，将数组中大于等于的数和小于的数及大于等于至小于之间的数分成三部分，即三类数。用数学关系式表示为：b = bma xbmi n.(6)=（3/4）b + bmi n=（1/4）（3bma x+ bmi n）.(7)=（1/4）b + bmi n=（1/4）（bmax+ 3bmi n）.(8)用图示法表示为：b0bmi nbma x(1/4)b(1/2)b(1/4)b如将公式（7）、（8）中的1/4用系数C代替，则图中三部分长度就变成了Cb，2Cb，Cb，“1-2-1”分类法之名由此而得。按“1-2-1”分类法将设备重要度系数（

19、Im）分类，经公式（6）、（7）、（8）计算后得出如下结果：1、=（1/4）（30.17+0.05）= 0.14；2、=（1/4）（0.17+30.05）= 0.08；3、重要设备：消防设备（0.17）；电气设备（0.14）；电梯设备（0.14）。4、次重要设备：自发电设备（0.11）；通风空调设备（0.11）；给排水设备（0.08）。5、一般设备：物业照明设备（0.07）；其他设备（0.07）；运输设备（0.06）；办公用设备（0.05）。七、设备重要度系数应用示例下面根据设备重要度系数、设备重要度分类等的应用示例进行简要说明，实际工作可参考。示例一：根据设备重要度系数对设备维护保养人员进行

20、合理配置。假设现有四名专职人员对某幢设备齐全的高层公寓进行设备的维护保养。除电梯有三台外，其他设备系统均只有一组。根据上文所述方法进行分类计算。重要设备重要度系数之和为（0.17+0.14+30.14）= 0.73；次重要设备重要度系数之和为（0.11+0.11+0.08）= 0.30；一般设备重要度系数之和为0.25。则三类设备的系数比为0.730.300.25，则决定，相应地对这三类设备进行维护保养的人员比为211，而且将素质较好的两名人员安排对重要设备进行维护保养。示例二：根据设备重要度系统制订设备保养工作年度费用预算。假设，某物业管理公司现有设备如下表：diIm i及计算项目di设备名称设备系统数（di）diIm i消防设备30.51电气设备30.42电梯设备101.40自发电设备20.22通风空调设备20.22给排水设备30.24物业照明设备30.21运输设备10.06办公用设备10.05其他设备10.07按上述方法计算出所有设备的重要度系数累加和：ndiIm i= 3.40i = 1已知一台电梯一年度的设备保障平均费用为1.2万元（不包括大修理材料费和更