某嘉园三期策划全案

1、济南绿景嘉园三期策划全案第44页 共45页天骄智业济南绿景嘉园三期定位报告济南天骄智智业营销销策划公公司目 录前 言6第一章 济济南市房房地产市市场简析析一、房地产产市场现现状二、当前购购房的主主流人群群三、房价现现状四、房价的的影响因因素五、市政改改造和政政府规划划对房地地产的影影响六、住宅户户型需求求分析七、住宅面面积需求求分析八、装修需需求分析析第二章 区区域市场场情况分分析一、区域界界定二、区域概概况三、区域住住宅供应应分析四、区域住住宅需求求分析五、区域房房价第三章 项项目概况况一、项目背背景二、项目位位置三、项目的的主要技技术经济济指标四、项目的的交通情情况五、项目的的人文情情况六

2、、项目的的周边配配套情况况第四章 竞竞争对手手分析 第五章 项项目SWWOT分分析一、项目优优势分析析二、项目劣劣势分析析三、项目机机会点分分析四、项目威威胁分析析第六章 目目标客户户群定位位一、客群定定位：二、客户类类型：三、客户地地域来源源四、目标客客户群特特点分析析第七章 项项目定位位一、项目定定位基础础二、推荐案案名三、项目市市场定位位四、市场定定位的阐阐述五、项目形形象定位位六、核心竞竞争力的的提炼七、项目定定价前 言接到项目招招标书后后，敝司司立即组组织策划划、调研研的骨干干力量，对对项目区区域的需需求和供供给情况况进行了了实地调调研、分分析，并并深度剖剖析了济济南某些些典型楼楼盘

3、的操操盘经验验，在大大量客观观、详实实资料的的基础上上，结合合敝司多多年的操操盘经验验和对楼楼盘的深深刻领悟悟，最终终分析得得出项目目的特质质、市场场价值和和定位，从从而形成成本项目目的整体体策划方方案。鉴于准备时时间较短短，该方方案重在在前期分分析和定定位，并并涵盖了了项目的的某些关关键要素素，具体体的执行行性方案案将在后后期双方方充分沟沟通的基基础上给给出。注：本方案案涉及敝敝司巨大大商业利利益，请请勿外传传或侵权权使用。第一章 济南房房地产市市场简析析一、房地产产市场现现状市场发展迅迅速，市市场容量量不断放放大自20000年济南南房地产产市场开开始异军军突起，成成交面积积不断放放大，22

4、0033年济南南房地产产转让面面积首次次突破3300万万平方米米，如图图一所示示：图一：济南南历年房房地产转转让面积积示意图图其中，20003年年济南商品品住房成成交面积积1099.544万平方方米，增增长333.9%；成交交金额224.779亿元元，增长长56.7%。如表一所示：2004年年上半年年，济南南商品房房成交面面积933.688万平方方米，同同比增长长77.65%；成交交金额达达25.75亿亿元,同同比增长长1100.722%，继继续保持持旺盛势势头。二、当前购购房的主主流人群群个人购房市市场成为为绝对主主流自98年停停止福利利分房，济济南的个个人购房房比例持持续上升升，至2200

5、33年，个个人购房房已达到到90以上，济济南住房房消费已已经全面面进入商商品化时时代。如如表二所所示：表二：表二：三、房价现现状房价上涨迅迅速，涨涨幅与收收入增幅幅拉开差差距。济南房价持持续上扬扬，随着着自20003年年下半年年济南大大规划的的实施，房价增长更为迅速，2004年上半年商品住宅均价就达到2527元/平方米，甚至在五月份上升到2801元/平方米的高价，居民水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，存在结构性失衡。如图二所示：图二：济南商品房价走势情况四、房价的的影响因因素多种客观因因素促成成房价持持续上涨涨济南市场与与全国房房地产市市场价格格高涨的的原因大大同小异异，这些些原因包包括

6、：1、建筑原原材料价价格上涨涨，建筑筑成本增增加；2、济南消消费水平平提高，人人均购买买力增强强；3、土地供供给和贷贷款政策策影响；4、新的房房地产项项目断档档，有效效居住面面积供给给不足；5、此外，济济南经十十路改造造所造成成的庞大大拆迁客客户群，也也是影响响房价上上涨不可可忽视的的重要原原因。造成房价持持续上扬扬的原因因多属客客观因素素，短期期内并不不能消除除。五、市政改改造和政政府规划划对房地地产的影影响2004年年年初，济济南市政政府开始始进行大大规模的的市政改改造，为为房地产产市场注注入了新新的活力力，增加加了新的的变数。这些大型市市政工程程包括经经十路道道路和环环境建设设、经一一路

7、道路路改造、体体育中心心综合改改造、植植物园综综合改造造整治和和燕山健健身广场场建设等等。同时时，政府府提出建建设东部部产业带带、东部部新城、泉泉城特色色风貌带带、西部部新城、西西部片区区、北展展区和南南控区的的规划目目标，并并开始着着力于东东、西部部的均衡衡发展。目前，政策策威力得得到初步步显现，随随着市政政配套的的日益完完善，一一些原先先落后的的区域，如如西部区区域等居居住环境境大大改改观，房房价一路路飙升。 六、住宅户户型需求求分析 调查结果显显示：两房和三房房是需求求主导，其其中两房房相对较较高，且且以两房房两厅为为主，这这主要是是因为目目前缺少少住房的的人口年年龄集中中在355岁及以

8、以下，多多为首次次置业，受受经济条条件制约约，倾向向于选择择总价偏偏低的两两房。 市场调调查建议议：结合项项目自身身和周边边区域的的配套等等的相关关情况，建建议仍以以传统的的两房和和三房作作为项目目的主力力户型。七、住宅面面积需求求分析调查结果显显示：置置业者对对住宅面面积的需需求主要要集中在在761000、10001200平方米米这两个个区间。从从户型和和面积对对应分析析来看，二二房对应应的是7701000和三房房对应的的是10011200平方米米，这是是由目前前购房主主力客群群日趋低低龄化的的现状决决定的。 市市场调查查建议：结合市市场调查查及项目目区域本本案优越越的地理理位置及及建设资资

9、源，建建议本案案产品应应以二房房和三房房为主，主主打面积积为7001000和10001300平方米米两个区区间。八、装修需需求分析析调查结果显显示：潜潜在置业业者比较较喜欢的的装修标标准为基基本装修修，比例例为544.2%。从调调查结果果来看，基基本装修修得到了了越来越越多置业业者的喜喜爱，基基本装修修价格偏偏低，且且节省了了装修时时间，是是现代社社会生活活节奏日日益加快快的一种种反映。 市市场调查查建议：目前市市场上基基本装修修的产品品比较多多，同时时市场需需求又对对基本装装修呈现现出较大大特点的的需求，结结合项目目现状并并兼顾后后续管理理等因素素，建议议本项目目考虑基基本装修修。第二章 区

10、域市市场情况况分析一、区域界界定 项目地处山山大路科科技商务务中心区区，即通通常所说说的山大大路板块块，由科科教创新新区、科科技贸易易区、科科技商务务区组成成，项目目地处科科技创新新区和科科技贸易易区的交交合地带带，同时时山大路路板块归归属于东东部区域域。二、区域概概况东部地区是是济南传传统的科科技、文文教中心心区，具具有区位位、交通通优势，生生态环境境优良。众众多大中中专院校校云集于于此，酝酝酿了浓浓郁的文文化氛围围；以山山大路为为核心的的CIDD区域，新新兴电子子计算机机、软件件业企业业、商铺铺林立，是是济南市市经济、科科技、文文化、交交通的发发达地区区。三、区域住住宅供应应分析该区域房地

11、地产市场场强手如如林，是是倍受开开发商青青睐的区区域之一一，是商商家必争争之宝地地。一建建集团、三三庆集团团、达盛盛集团、鸿鸿苑置业业、四建建集团、重重汽集团团、舜怡怡房产、隆隆生旺园园等省内内知名开开发企业业都在此此区域内内开发了了自己的的精品住住宅区。四、区域住住宅需求求分析该区域属传传统的居居住区域域，长久久形成的的“住东不不住西”的观念念也为该该区域赢赢得大量量人气。区域配套成成熟且周周边商业业繁华，环环境优良良，升值值潜力较较大。本区域收入入水平较较高，消消费水平平也较高高，客户户多属二二次置业业者，以以改善居居住环境境为置业业目的，对对居住环环境的要要求已不不仅仅局局限于安安身立命

12、命，已将将眼光扩扩展到小小区环境境、小区区配套、物物业服务务、项目目周边环环境、周周边配套套等方面面。客群的另外外一个特特点是中中青年客客户相对对集中，他他们对住住宅的要要求主要要是：交交通的便便利、物物业管理理的周到到、配套套服务的的齐全及及智能化化系统较较为先进进，同时时还要能能满足一一定的心心理和情情感的需需求。五、区域房房价在上世纪990年代代末期开开始的个个人购房房高潮中中，人们们在“住住东不住住西”心心理的影影响下，纷纷纷置业业东部。众众多商家家不断跟跟进涌入入，加速速了东部部繁华商商圈的形形成。长长期高速速开发使使得东部部寸土寸寸金，东东部房价价更是一一路高歌歌猛进，随随着济南南

13、东部新新区路网网工程的的开工建建设，东东部的城城市化进进程的加加速，东东部商品品房价格格一路攀攀升，平平均一个个月的涨涨幅在110%20%。第三章 项目目概况 一、项目背背景本项目属于于绿景嘉嘉园三期期，总用用地4.68公公顷，据据规划统统计多层层住宅建建筑面积积2.555万平平方米，小小高层住住宅建筑筑面积66.300万平方方米。占占用的重重汽集团团内饰件件厂2.29公公顷，占占用的建建筑机件件厂用地地2.339公顷顷，规划划总建筑筑面积88.855万平方方米，七七栋小高高层，五五栋多层层。二、项目位位置处于利农庄庄路南侧侧，山大大南路以以北，西西邻历山山路，东东靠山大大路。原原属于重重汽集

14、团团内饰件件厂和建建筑机械械厂用地地。三、项目的的主要技技术经济济指标内容指标总用地面积积468公公顷总建筑面积积总计11988万平方方米住宅8.85万万平方米米商场会所幼儿园4200平平方米停车位 650个变电站垃圾收集站站容积率建筑密度绿化率四、项目的的交通情情况项目的交通通条件便便利，历历山路，山山大路，山山大南路路环绕其其周，能能够通达达市区各各地。同同时途经经项目的的公交车车线路有有70、11、466、111、路等等数条，居居民出乘乘非常便便利。五、项目的的人文情情况项目东靠山山大路，与与山东大大学（东东校区）仅仅一街之之隔，周周边院校校学府林林立，深深受孔孟孟之道文文化熏陶陶，人文

15、文素质较较高。六、项目的的周边配配套情况况从项目向北北步行约约8分钟钟即可到到达花园园路商业业街，而而且沿线线大小商商铺林立立，幼儿儿园、小小学、中中学、医医院等一一应俱全全，整个个区域的的生活配配套非常常完善（详详见项目周周边配套套一览表表）。项目周边配配套一览览表类别分类名称位置文化教育小学济南市历城城区实验验小学山大北路661号中学济南市历下下区实验验小学益寿路洪家楼第一一小学洪楼北路夜夜市北端端济南市历城城区洪楼楼高级中中学花园小区一一区177号大专院校济南市历城城第三中中学洪楼西路与与黄台南南路交接接口向南南2000米山大附中洪楼南路路路口向北北2000米，山大大老校对对面甸柳一中和

16、平路东首首济南七中解放路历城三中洪家楼历城五中洪家楼山东师范大大学山师东路与与文化路路交接口口往西约约1000米医院山东大学（东东校区）山大南路中中段济南职工科科技大学学洪楼南路荣军医院闵子骞路与与解放路路交汇处处医疗卫生历城中医院院洪楼南路济南市历下下区第二二人民医医院花园路与历历山路交交界处向向东1550米济南建工医医院山大南路448号山东大学医医院山东大学（东东校）北北门斜对对面济南市中心心医院解放路类别分类名称位置生活服务超市家乐福超市市历山路与解解放路交交界处北北行500米银座超市山师东路北北段，与与商业厅厅相邻大润发仓储储超市花园路与洪洪西路交交界处向向东500米银行建设银行花花园

17、路储储蓄所花园路与山山大路交交界处 中国银行行山大路路储蓄所所山大路与山山大南路路交界处处路北工商银行山山东大学学储蓄所所山大南路333号交通银行山山东大学学储蓄所所山东大学（东东校）南南门斜对对面招商银行高高新支行行山大北路448号邮政中国邮政山山大路支支局山大南路335号市场济南市花园园路室内内副食品品市场花园路与山山大路交交界处向向西1000米洪楼菜市场场花园路与洪洪西路交交界处路路南济南山大路路综合批批发市场场山大路与山山大南路路交界处处向北1100米米休闲洪楼广场花园路与洪洪楼南路路交界处处路东鲁艺电影院院花园路与历历山路交交接处向向南1000米百花公园闵子骞路北北首政府机关历城区政

18、府府洪楼南路 第四章 竞争争对手分分析项目周边在在售楼盘盘较多，以以舜怡佳佳园、富富翔天地地、春天天花园、彼彼岸新都都、汇科科旺园、海海蔚广场场、锦绣绣泉城为为主，目目前前五五个楼盘盘销售状状况都不不错，尤尤其是汇汇科旺园园、彼岸岸新都、富富翔天地地，目前前销售率率都在880%左左右。 以下下为主要要竞争项项目的详详细数据据列表项目名称区域主题概念经济技术指指标物业形式开发组合发展现状开盘时间价 格资源优势竞争性楼盘盘富翔天地远东品质源自德德国占地1700亩总建18万万m2绿化率率40%多层小高层乐成置业设计团队：加拿大大ADSS、浙江江绿城、济济南市规规划设计计研究院院、北京京林业大大学、济

19、济南市园园林规划划设计院院目前二期天鹅鹅堡2004年年6月均价43000外檐园林彼岸新都东部新都市新彼彼岸占地60亩亩多层，小高层中国重汽房房地产开开发有限限公司营销策划：信立怡怡高射击：同济济大学一期发售中中2004年年10月月均价41000舜怡佳园东部6万平米总建15.6万平平方米多层小高层一建集团二期正在销销售中2004年年6月均价49000园林企业品牌合作团队汇科旺园东部打造济南首首席财智智社区占地75亩亩总建：111万平米米小高层高层山东隆盛旺旺源置业业由县公公司广告策划：合富辉辉煌04年111月交房房2004年年月4月月均价48000概念配套春天花园东部四建房产温温馨家园园占地70

20、.5亩总建15778500平米多层，小高层济南四建房房产开发发营销策划：丽丰置置业销售当中期房均价43000知名开发商商规划中竞争争楼盘海蔚广场东部升级你的生生活占地：722亩总建：155万平方方米高层山东海蔚置置业有限限公司营销策划：百川归归房地产产咨询尚未施工期房住宅均价443000 写字字楼56600 商铺1100000左右右锦绣泉城东部占低：1550亩总建：266万平米米小高层高层山东中齐房房地产开开发有限限公司广告推广：潜意识识建筑设计：山东省省规划院院、上海海现代集集团年底施工期房目前均价440000第五章 项目SSWOTT分析一、项目优优势分析析1、宏观市市场：供供小于求求，属地

21、地产获利利黄金时时期。随着人民收收入水平平的提高高，对住住宅的需需求日趋趋多元化化，需求求缺口较较大，但但目前国国家的宏宏观调控控政策控控制了土土地的供供应，导导致供远远小于求求，所以以是地产产开发和和盈利的的黄金时时期。2、位置：区位绝绝佳，是是购房的的首选地地段。项目所处地地理位置置优越，属属于繁华华的城市市中心，地地处东部部，是市市民购房房的首选选之地。3、配套：配套齐齐全，且且具备较较高档次次。项目周边购购物、医医疗等日日常生活活设施齐齐全，仅仅大型超超市就有有三家之之多。4、交通：比邻两两大交通通干道，出出行便利利。项目东邻山山大路，山山大路是是众所周周知的科科技一条条街，沿沿途有多

22、多条公交交公交线线路，人人气鼎盛盛，交通通发达；西邻历历山路南南段，有有多条贯贯通济南南的公交交线路。5、人文：为传统统科研文文教区，人人文气息息浓厚。项目紧靠以以百年名名校山东东大学，周周边是传传统的科科研文教教区，形形成了济济南市最最大的知知识、智智力密集集区。项项目区域域内深受受学府气气息熏陶陶，文化化氛围浓浓郁，人人文素质质较高。6、地形：地块方方正，利利于规划划。本地块地形形方正，且且相对平平坦，易易于进行行平面规规划。7、客群：青年比比重大，成成功人士士多，人人均收入入高。本区域内中中青年所所占比重重高达882%，为为济南市市之最。更更重要的的是项目目临近科科技市场场，是人人才聚集

23、集之地，也也是青年年白领发发展事业业的乐园园，周边边人气极极高。本本区域内内人均消消费收入入位居济济南市前前列，高高收入人人群所占占比重较较大。8、定位：项目定定位准确确，最佳佳利用区区位优势势。项目在定位位中不用用含糊的的词语，而而是直接接项目绝绝佳的地地理位置置，同时时又关注注到人性性的需求求。 9、居居住氛围围：闹中中取静，绝绝版生活活领地。小区距历山山路、山山大路均均有其他他建筑物物相隔，不不受过往往车辆喧喧闹，是是一闹中中取静之之地。10、区域域供应：多数项项目售罄罄，缺少少新供应应。该区域为发发展较早早的区域域，开发发热潮已已基本过过去，剩剩余土地地有限，短短期内不不会有大大的市场

24、场供应。11、开发发商：品品牌实力力雄厚，信信誉卓著著。东兴置业，是是济南知知名的房房地产开开发企业业，在济济南开发发了益寿寿家园、东东兴广场场、绿景景嘉园一一、二期期等精品品楼盘，在在济南具具有良好好的声誉誉。12、策划划：强强强联手，合合力巨大大。利用专业策策划公司司在营销销策划、销销售管理理方面的的特长，能能使楼盘盘在激烈烈的竞争争中取得得较强的的竞争优优势。二、项目劣劣势分析析1、价位：价位偏偏高，和和当前收收入水平平有差距距。此区域属济济南高价价位地区区，济南南总体房房价偏高高，和人人们目前前的收入入水平不不匹配。2、景观：缺乏自自然景观观，破旧旧厂房林林立。地块周围交交叉分布布着一

25、些些破旧的的厂房，影影响整体体环境。3、交通：距主干干道有一一定距离离，周边边堵车严严重。项目位置距距主干道道有一定定步行距距离，乘乘坐公共共汽车略略有不便便，北侧侧利农庄庄路、南南侧山大大南路道道路较窄窄，容易易堵车。4、竞争：区域名名盘汇聚聚，存在在类比竞竞争。区域内有一一批著名名楼盘，如如彼岸新新都、特特区数码码港等，虽虽目前在在售面积积不大，但但鉴于这这些楼盘盘强大的的影响力力，并在在这些楼楼盘的比比较之下下，导致致客群对对该项目目期望值值偏高。5、区域：东、西西均衡政政策致使使区域优优势弱化化政府站在城城市均衡衡发展的的角度上上，提出出东、西西均衡发发展战略略，市政政建设和和规划政政

26、策的出出台，直直接弱化化了东部部区域原原有的区区域优势势。三、项目机机会点分分析1、宏观市市场：总总体市场场供小于于求，抓抓住时机机确保盈盈利。这是项目的的宏观机机会点，所所以必须须抓住目目前的有有利时机机，加快快筹备工工作以尽尽快面市市。2、宣传热热点：具具备多项项宣传热热点，且且能相互互配合。项目具有多多项优势势，这些些优势都都是未来来宣传推推广的热热点，包包括位置置、配套套、人文文等。3、区域前前景：区区域前景景看好，提提升项目目期望值值。区域强大的的未来发发展潜力力，不断断提升目目标客群群对该项项目的期期望值，从从而有利利于塑造造项目的的高档形形象。4、消费类类型：存存在梯级级消费空空

27、间，利利于扩大大消费群群。居住于项目目周边的的居民可可通过“以租养养贷”的方式式购置新新房，改改善居住住条件，从从而有利利于扩大大项目的的客户层层面。5、客群：综合素素质高，消消费力旺旺盛，易易于引导导。依托于项目目区域强强大的产产业链，项项目的目目标客群群综合素素质较高高，消费费力旺盛盛。6、地形：地形方方正，具具有可塑塑性。项目的地形形方正，规规划改造造的空间间大，具具备相当当的可塑塑性。7、项目定定位：关关注人性性需求，易易于拉近近距离。项目定位在在注重品品质的同同时，关关注人性性需求，使使项目予予人的感感觉不仅仅仅是一一个冷冰冰冰的建建筑，更更是一个个家。四、项目威威胁分析析1、竞争：

28、类比项项目众多多，竞争争效果难难料。项目存在大大量的类类比项目目，这些些项目相相对完善善，但某某些仅为为中档项项目，如如果项目目在形象象上不能能超越它它们，则则难以树树立项目目的高档档形象。2、区域：区域优优势弱化化，竞争争范围放放大。东、西的客客观差异异正在逐逐步缩小小，但观观念的缩缩小先行行一步，东东部的区区域优势势弱化，导导致项目目面临一一些西部部项目的的竞争，从从而扩大大了竞争争对手的的范围。3、供应：原有项项目分流流大量客客户，需需求缺口口缩小。地处济南的的高收入入、高消消费区域域，该区区域的地地产项目目定位类类似，从从而在目目标客户户上重合合，分流流了本项项目大量量的目标标客户。4

29、、位置：区域科科技形势势过于突突出，弱弱化居住住印象。山大路作为为家喻户户晓的科科技商务务区，在在赢得知知名度的的同时，这这种知名名度成了了双刃剑剑，弱化化了区域域的居住住形象。第六章 目目标客户户群定位位一、客群定定位：信奉工作高高效率、生生活高享享受的225-445岁的的新兴白白领。二、客户类类型： 山大路科科技街IIT人士士山大路科技技街是济济南乃至至整个山山东省IIT产品品的集散散地，科科技街的的崛起造造就了一一批ITT业的精精英人士士。这部部分人受受到良好好的教育育，有一一定的经经济能力力，年龄龄集中于于2545岁岁之间，多多为一次次置业者者。小资群体体这部分客户户一方面面包括事事业

30、上小小有成就就的专业业人士，如如记者、会会计、律律师、医医生等高高收入人人群，另另一方面面也包括括素养较较高的私私营业主主及个体体工商户户。这部部分客户户大多受受过良好好的教育育，在事事业上已已步入正正轨，收收入稳定定，经济济实力较较为雄厚厚，他们们购房的的目的一一方面是是要改善善居住条条件，另另一方面面也希望望通过住住宅的综综合素质质追求高高质生活活，享受受并显示示事业成成功所带带来的成成就感。政府职能部部门高级级公务员员政府职能部部门的高高级公务务员，这这部分客客户多居居住于单单位的公公房，随随着生活活水平的的提高，他他们已不不满足于于目前的的居住现现状，稳稳定的收收入、优优厚的福福利购房

31、房对他们们决非难难事。他他们购房房时将更更加重视视项目周周边的人人文环境境。项目周边大大专院校校的教授授、讲师师项目周边大大专院校校的教授授、讲师师具有一一定的经经济实力力，而且且一般都都享受过过福利分分房，现现大多居居住于学学校的宿宿舍，但但由于宿宿舍在环环境、配配套上都都存在一一定的缺缺陷，因因此他们们有购置置新房的的需求。因因此他们们将更重重视项目目的居住住环境及及文化品品位。由父母买单单的700年代末末、800年代初初的工薪薪阶层70年代末末、800年代初初诞生了了一批幸幸福的小小白领，这这批人收收入不高高，但是是父母稳稳定的收收入和节节俭的习习惯足以以为这批批人买单单，他们们往往思思

32、想前卫卫、注重重享受。三、客户地地域来源源项目的目标标客户群群从地域域上来分分，应以以山大路路为中轴轴，进一一步扩散散到远东东和西北北部区域域。东部（重点点区域）由于项目所所处地理理位置是是济南东东部的核核心地带带，东部部地区是是济南市市民普遍遍认可的的习惯居居住地，交交通便利利，配套套成熟，且且具有独独一无二二的自然然景观和和得天独独厚的人人文环境境。因此此对现居居住于该该区域或或在附近近工作的的成功人人士将最最具吸引引力。远东随着济南开开发区的的建设的的日趋成成熟，其其经济发发展呈现现出快速速增长的的态势。不不论是外外来的投投资者还还是本地地的从业业人员，考考虑到交交通的便便利，生生活配套

33、套的成熟熟，在居居住地的的选择上上他们会会将目光光锁定在在东部地地区，因因此开发发企业中中的中高高级管理理人员也也是我们们的目标标客户之之一。西部、北部部项目完善的的市政配配套，成成熟的居居住氛围围将吸引引一部分分现居住住于西部部或北部部，渴望望改善居居住环境境的客户户。这部部分客户户应是有有较高文文化素养养，追求求高质量量的生活活品质且且有一定定家庭积积蓄的客客户。四、目标客客户群特特点分析析1、目标客客户群家家庭收入入特征根据客户每每月可承承受的供供款额度度，按照照济南市市民购房房时通常常采用的的7成115年贷贷款的习习惯计算算，可推推算出本本项目的的客户群群属于中中等收入入、中上上收入及

34、及较高收收入的家家庭，其其每月的的家庭收收入在440000元以上上，每月月可支付付的供款款额度在在22000元以以上，其其可承受受的房价价总额在在40万万元左右右。随着着客户对对 “贷款买买房”这一方方式的逐逐渐认可可，加长长贷款年年限，降降低月供供，则项项目面积积较小的的户型将将对中下下收入家家庭同样样具有吸吸引力。2、事业进进取心强强对中青年客客户，事事业还在在冲刺期期，处于于逐渐攀攀升的阶阶段，因因此，他他们对住住宅的要要求主要要体现在在：交通通的便利利、物业业管理的的周到、配配套服务务的齐全全及智能能化系统统较为先先进的几几个方面面。3、钟情东东部，彰彰显身份份。东部作为一一个迅猛猛发

35、展的的区域，拥拥有了大大量的忠忠实居住住人群。此此外，本本项目的的目标客客户属于于中、高高端人群群，他们们希望通通过居住住的环境境，显示示自身的的价值与与品位。4、对新观观念、新新事物的的接受能能力较强强所谓对新观观念、新新事物的的接受能能力是与与人的知知识和见见识成正正比的。我我们的目目标客户户正是这这些既有有一定文文化修养养又有一一定经济济实力的的人群，他他们不仅仅见多识识广而且且有很强强的思想想分析能能力。要要吸引他他们的关关注我们们就要根根据他们们的思想想和需求求创造出出我们项项目的特特性，拔拔升项目目附加值值。5、购房旨旨在改善善居住环环境，对对居住环环境要求求高，注注重邻里里间的沟

36、沟通客群对居住住环境的的要求已已不仅仅仅局限于于安身立立命，已已将眼光光旷展到到小区环环境、小小区配套套、物业业服务、项项目周边边环境、项项目周边边配套等等方面。即即对产品品附加值值方面越越来越重重视，要要求也越越来越高高。6、为子女女的教育育“投资”项目所处区区域浓郁郁的文化化氛围，良良好的人人文环境境将吸引引很多望望子成龙龙的家庭庭。良好好的小区区文化和和优良的的人文素素质将会会成为购购房者重重点考虑虑的因素素之一。第七章 项目定定位一、项目定定位基础础： 1、房房地产宏宏观市场场现状、区区域市场场现状； 2、项项目自身身的特点点（对优优势的利利用和对对劣势的的规避）； 3、项项目的竞竞争

37、对手手情况； 4、项项目可以以利用的的最优资资源。二、推荐案案名硅谷假日 “硅硅谷”最能体体现山大大路的尊尊贵和特特点，“假日”则体现现项目的的精神追追求，即即工作高高效率、生生活高享享受。 此外外，该案案名响亮亮大气，“硅谷”和“假日”是大家耳熟能详的词语，容易记忆，合在一起意境却又颇为不俗。三、项目市市场定位位科技商务区区的金领领居住领领地 金领的的领地四、市场定定位的阐阐述：1、“核心心商务区区”：点名名项目坐坐落区域域，彰显显项目位位置的尊尊贵。2、“绝版版”：体现现目前项项目区域域新供应应量少，项项目占据据稀缺空空位。3、“休闲闲”：体现现项目的的附加值值和闹中中取静的的居住氛氛围。

38、五、项目形形象定位位 效率率、进取取和享受受六、核心竞竞争力的的提炼：核心竞争力力是项目目独有的的，不可可复制的的竞争优优势。项目地域域优势中心心商务区区项目居住住优势知名楼楼盘云集集，传统统居住旺旺地项目配套套优势拥有有济南最最齐全配配套七、项目定定价多层均价：53000元/小高层均价价：55500元元/第八章项目目规划建建议二、户型面面积配比比户型配比据调查显示示，选择择一室二二厅的客客户占22.4%，选择择二室二二厅的客客户占448%，选选择三室室二厅的的客户占占43.5%，这这三种户户型目前前是最被被人们所所看好的的户形，另另外结合合目前房房地产市市场偏爱爱小户型型的特点点，及我我们房子子的价格格和目前前消费者者消费心心理及支支付能力力，我们们应把一一室二厅厅、二室室二厅、三三室二厅厅作为我我们的主主力户型型。面积配比据调查显示示，选择择51至至75平平方米的的客户占占6.11%，选选择766支1000平方方米的占占49.5%，选选择1001支1120