大连市高新园区典型项目及区域总结分析课件

1、大连市高新园区典型项目及区域总结分析Part 1 大连市高新园区区域整体分析Part 3 大连市高新园区未来发展预判Part 2 高新园区典型项目分析Part 1 大连市高新园区区域整体分析Part 3 大连市高新园区未来发展预判Part 2 高新园区典型项目分析NO1.高新区简介NO2.高新区发展规划NO1.高新区简介大连高新区是1991年3月建立的国家级高新技术产业园区，规划控制153平方公里，注册企业2500余家，其中，世界500强企业66家。近年来，各项经济指标均以30%左右的速度迅猛增长，目前，辖区人口约20万人，其中户籍人口约9万人，寄住人口、流动人口约11万人。现有企业2300余

2、家，其中，生产型企业1056家，软件和服务外包企业570家，科研、创业孵化、咨询服务企业712家。2008年，高新区财政收入增长36.1，位居大连各区市县第一名；固定资产投资增长38.5,位居大连各区市县第二名；实际利用外资增长48.6,位居大连各区市县第二名；GDP增长21.6，位居大连各区市县第二名。2. 万达广场位于凌海湾改造的排头位置，2010年启动，占地规模48万平，其中商业面积18万平，主要以商业服务为主，是高新园区2期之中投入手笔较大项目之一。3.河口湾小平岛总规模占地500万平，即合居住、旅游、商业、餐饮、休闲度假于一体的城市性功能综合组团。4.瑞安大连天地河口湾商业体延续上海

3、新天地开发理念，预期2012年一期4.5万平高档餐饮、娱乐、特色零售、88新天地、临海餐饮、海滨亲水公园、室内外联通大型半路天溜冰场、地铁商业联通模式将依次亮相大连高新园区。二；高新区特色产业结构 1.“学府区为高新区科技产业供血” 高新区推进“区校一体化”建设，把旅顺南路软件产业带打造成为区域性科技、产业、教育高地。鼓励和支持国内外高校、科研机构、企业研发中心在大连高新区设立分支机构。小结：大连高新区是大连市大专院校和科研院所最集中的区域，区内汇集着大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学、大连医科大学等11所高等院校和中科院大连化学物理研究所、机车研究所等40余所科研机构，拥有20名中国科

4、学院院士和工程院院士，为高新技术产业发展提供了有力的技术和人才支撑。高新区是大连市高新技术产业聚集区和自主创新平台。在2900多家企业中，集中了大连市90%以上的高新技术企业。可以说，这里就像城市的“大脑”，凝聚天下智慧。2.高新区科技产业为高知识技术人才提供平台 特色产业规模，实施“千亿百亿”工程，推动IBM、东软、海辉、软通动力等企业的“万人计划”，扶持特色产业壮大规模，提高竞争力。小结：这样独特的产业结构，以鼓励东北老工业基地全面振兴和制造业信息化的需求为基础，依托服务外包所积累的基础和优势，促进大连高新区扩大服务范围，形成多元化和体系化的服务经济，打造支撑特色产业发展的整体竞争优势。通

5、过对“大连服务”品牌的培育和宣传，加大美国和欧洲市场的开拓力度，积极承接美国、欧洲的软件和服务外包业务，促使特色产业向规模化和高端化发展。三；交通状况1.交通 目前由于高新区基础建设尚在进行之中，因此其交通网络覆盖较为薄弱，但在未来预计发展局面之下，一定会有较大改观。Part 1 大连市高新园区区域整体分析Part 3 大连市高新园区未来发展预判Part 2 高新园区典型项目分析NO.1 瑞安新天地 NO.2 小平岛NO.1 瑞安大连天地开发商亿达、瑞安建业户型面积470-680平方米，180-249平方米，75-150平方米建筑类型多层情景花园洋房、高层、别墅建筑面积 26.5万平方米占地面

6、积 35.4万平方米开盘时间2010年10月产权年限70容积率 0.88（一期）总户数 552（一期）物业公司 仲量联行1.基础信息畅销户型62-130平畅销原因升值空间大、总房款较低易投资自住滞销户型470-680别墅滞销原因总房款较高，周边配套不齐全客户群体 软件园IT从业人士、私营工商主、高新区高校教师购买意图投资、自住去化量60%（一期）优惠策略一次性98、其他无优惠价格均价13800、价格区间11200-21000特色特点大型商住综合体、商业直接与地铁相连2.项目分析梳理瑞安大连天地项目特色基本如下归纳：1）.一期河口区30万平超大型商业，借鉴上海新天地运营模式，且商业地下部分与地铁

7、相连接，让人第一时间感受到现代时尚的生活步调。2）.打造城市级知识型社区，吸引高端人群入住，提升整体区域人文环境，从而奠定“新商业中心”地位。3）.大力发展河口区打造为“高精尖”IT等产业办公生活区，将黄泥川板块打造成IT等行业生产生活区，依托高新区一期板块人才供应，使整体板块价值迅猛提升。4.客户分析客户大多来自软件园或软件园附近高校，少数客户来自市内四区，投资、婚房比例目前可占80%，其余为改善型购买。客户职业大多为，软件园从业人员、公司高管、私营业主。小结：瑞安大连天地项目，是可与万达广场并重的住宅商业型项目，主要致力于将高新区后期建设在商业配套环节更上一层，因此，在产品定位上也顺应高新

8、区发展特点，从而填补了高新区一期板块中大型商业配套缺乏的空白。NO.2 小平岛开发商大连圣岛房地产开发有限公司户型面积470-680平方米，180-249平方米，75-150平方米建筑类型板楼、多层、小高层、高层、别墅、写字间、建筑面积 1370000平方米占地面积 1276000平方米开盘时间2008年11月22日产权年限70容积率 1.0（一组团）总户数 12000（一组团）物业公司 凯尔富物业服务有限公司1.基础信息畅销户型49平、99平畅销原因户型较好、总房款较低滞销户型大面积别墅、洋房滞销原因总房款交高、周边配套不足客户群体 软件园IT从业人员及周边搞笑教师、私企高管、私营业主购买意

9、图自住、投资去化量70%（一期工程）优惠策略一次性98折价格均价1.1-1.4万特色特点海景住宅、背山面海、价格较低、选择性大3.主力户型分析1室1厅1卫1厨 49.41此户型结构简单布局紧凑，适合作为婚房和投资首选，总房款较低，附加值较高客厅赠送外探弧形观景阳台，采光好；但南北通透性较差，室内餐厅位置浪费面积较多小结：小平岛项目，作为大连市高新区产业经济带龙头地段的项目产品，其以独特的建筑发展模式，健全的建筑形态，为广大投资、居住、办公等客户提供了更加多样的选择，另外其2期、3期填海项目的规划实施，在“500万平海上新城”的定位语上，也极大提升了高新区在居住领域各方面与其他大连老城区的竞争力

10、，因此其小平岛项目在高新区发展上起到了不可忽视的作用。4.客户分析客户大多来市内、软件园企业中高管理人员或软件园附近高校，少数客户来自外地，投资、改善比例目前可占80%。客户职业大多为，软件园从业人员、公司中高管、私营业主。NO.3 东方圣克拉开发商大连软件园发展有限公司户型面积144平、82平（5#、6#、11#）、117-190平（1#）其余180-300平建筑类型小高层、 高层建筑面积 500000平方米占地面积 216700平方米开盘时间2010-05-30产权年限70年容积率 2.23总户数 839（二期）物业公司 亿达物业1.基础信息畅销户型82平、144平畅销原因面积、房款适中适

11、合改善投资，户型结构合理滞销户型229平滞销原因室内设计浪费较多客户群体 附近高校教师、室内客户、附近企业员工购买意图自主、投资、婚房去化量90%（目前在售4栋楼仅剩余大约50套）优惠策略暂无价格均价16000；区间12000-18000特色特点开发商知名度高、周边配套相对较好、楼盘位置较好2.项目分析梳理此项目为与高新区一期软件园区域内，客户群体以及市场相对较好，又有附近科研单位以及外资企业和高校等基础存在，因此区域优势十分明显，另外开发商知名度较高，也更大限度上吸引外界关注。3.主力户型分析两室一厅一卫一厨 80平此户型格局方正，动静分离设计，采光较好，在有限空间内，增加了一室，提高了居住

12、功能性，但客厅为暗厅是一大不足之处。三室两厅一厨一卫 140平此户型无论从格局设计还是室内功能间设计都相对较好，市内采用餐厨一体，节省空间避免浪费，动静分离设计避免相互干扰，在此基础上的书房设计，又增加了房屋功能上的增强，改善型首选。Part 1 大连市高新园区区域整体分析Part 3 大连市高新园区未来发展预判Part 2 高新园区典型项目分析一.发展基调预见未来二.发展特色奠定地位三.商圈对比发展综合比较总结一；发展基调预见未来91年高新区始建至今，大力发展学府区从而进行大量招商引资。1991年，大连高新区建立。它是国家级高新技术产业园区，规划控制面积153平方公里，由七贤岭产业化基地、海

13、外学子创业园、软件园、旅顺南路软件产业带、龙头分园等发展区域组成。致力打造世界一流的软件和服务外包基地。奠定基础二.发展特色奠定地位前期后期NO1 中山区商圈中山区不仅是大连市的中心城区，也是经济大区，连续多年在辽宁省所有城区中综合利润、财政收入、发展外向型经济名列前茅。中山区内聚集了国内国外众多的银行、保险公司、金融公司。大连市最著名的两条商业街具有百年历史的天津街和青泥洼桥也位于中山区繁华区域。平均四天就有一家三资企业落户中山。现在已有21个国家和地区的外商在中山兴办了600多家企业。良好的投资环境，使中山区没有一位外商投诉；丰富的投资回报，使90多家三次企业增加投资上亿美元。三.商圈对比

14、发展综合比较总结天津街与青泥洼桥商圈中山区二七、三八广场商圈小结：中山去依托天津街、青泥洼重点发展购物休闲商圈；二七、三八广场重点进行商业商贸公司的发展，两大经济商圈相互组合，形成了中山区强大的商业贸易带，因此随着发展的逐渐加深，这两个CBD地位也显得更加重要。NO2. 西岗区西岗区位于大连市中心，是市政府所在地，居于大连市的行政中心地位。同时也是正在形成的大连市中部商贸商务中心、大连市网络信息中心和文化体育中心。另外九大企业集团构筑了西岗区的经济发展 西岗区基本框架，其中，万达集团、实德集团享誉海内外。辖区内万达国际村等别墅区，为投资者和旅游者提供了理想的服务设施和居住环境。西岗区商圈小结：

15、由于西岗区只要以大连市政府机构、大型企业公司办公地为主，因此商圈分布比较分散，无特别集中的商业商贸购物的聚集地，相比中山区来讲，其经济商圈的密集程度和发达程度相对薄弱。NO3 沙河口区沙河口区以商贸金融服务业、房地产业、旅游业、高新技术产业和社区服务业为主的城区经济，构筑了以西安路为中心的商业圈、以五一广场为中心的物流圈、以星海湾为中心的金融圈，南部沿海旅游带、西部高新技术产业带的“三圈两带”产业布局。“三圈两带”建设稳步推进，专业化市场辐射能力显著增强。大连五金机电城、大连国际工控产品技术交易中心、等专业化市场坐落沙河口，对促进区域经济发展、扩大就业发挥了重要的拉动作用。星海湾广场以“台北1

16、+1”为代表的星海商务餐饮特色街经过两年多时间的培植，已成为颇具规模的餐饮业发展旺地。沙河口区华南商圈沙河口区西安路商圈沙河口区星海商圈小结：沙河口区具有极其强劲的经济发展原动力，以主经济圈新中心星海为主，从而带动高档餐饮、办公旅游等高水准项目，并依托次中心华南商圈、西安路商圈发展购物休闲为辅助，整合优势资源，以点带面辐射性进行整体区域经济发展，因此其区域发展实力不容小视。NO4 甘井子区全区加快城市化战略实施步伐，综合北京华联大连金三角超市。农业、工业内部结构更趋合理，都市农业初步形成现代农业布局。甘井子区也是国家的重要工业、科研基地之一。拥有电子、化工、机械、服装等几十个门类的工业企业13

17、00家、近千种产品。有近百项新产品填补国内空白，被授予“全国科技先导区”称号。营城子工业园区和环保产业园区等经济小区以其良好的环境和优惠的条件吸引了大批实业家投资办厂。拥有东北地区最大的木材、汽车、旧机动车等大型交易批发市场，辐射面不断向东北、内蒙等腹地扩展。宏孚大厦、华南国际商城、华联超市、大连灯饰批发市场、大连太阳神鲜活水产品批发市场相继开业。甘井子区商圈小结：和前一张图比较分析可以看出，甘井子区经济产业将对集中，并绝大多以工业为主，其工业实力雄厚，相对经济贸易较少，购物等第三产业发展较为薄弱，这一点也大大制约了甘井子区的发展速度，就环境来看，工业的发展也势必带来对环境的污染，因此其区域发

18、展定位为以工业为主的制造工业科技区。NO.5大连高新园区商圈图解分析大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，由七贤岭产业化基地、双D港、软件园、动漫走廊、龙头分园、凌水湾等发展区域组成。大连高新园区坐落在大连市大专院校和科研院所最集中的区域，为高新技术产业发展提供了有力的技术和人才支撑。美国、日本、德国、英国、澳大利亚、台湾、香港等国家和地区的外资企业1000多家，其中，戴尔，IBM、GE、毕博、埃森哲、西门子、松下、索尼等世界500强的企业47家，占大连市引进世界500强企业科技项目的一半以上。高新区商圈“凌水湾”一期高新区商圈“七贤岭龙王塘”即河口黄泥川区域二期小结：通过对高新区发展来分析，在国家推动下，大连市政府开始在1991年大力发展高新区，致力将高新区打造为以集合众多世界500强企业科研研发和软件等科技实验基地，在一期建设中效果显著，为更快提升大连在辽宁老工业基地中进行转型发展，高新区二期建设开始动工，目的是将