路尚工业园可行性分析

1、目录第一部项目土地属性一、区域属性分析二、地块属性分析三、地块属性小结第二部项目可行性研判一、地段区域未来规划发展二、竞争物业分析三、项目可行性研究第三部项目物业发展建议一、项目规划建议二、项目物业经济测算第四部项目推广1.项目形象定位2.项目建议第五部项目及效益第一部分项目土地概况一、区域属性1、 基本情况：崇州市古称蜀州，其建制历史长达 2200 年，1994 年 6国务院批准撤县设市，全市面积 1090 平方公里，市辖二 25 个乡镇。崇州市平原都市群重点发展的城市、中国优秀旅游城市、居环境模范城市、省历史文化名城、省级生态园林城市。位置：崇州市位于市西面，受西的辐射，据市区 37 公里

2、，紧邻温江、都江堰。：总达 66.11 万人，城镇达 30 万人，中心城区人口 16 万人。交通：成青路、川西旅游环线成温邛高速公路、规划轻轨等，交通十分便捷。河流：市境内主要主要河流有 3 条：西河、黑石河和金马河。2、产业概述：崇州农业发达，有天府粮仓之美誉，崇州产业发展迅速，已形成以制鞋为龙头，家具、建材、等传统优势企业。崇州按照“工业向园区集中的原则”，主动取消了羊马工业集中发展区，维持元通工业集中发展区现状不在扩大，将羊马工业规划和元通扩展规划向崇阳工业集中发展区转移，因此，崇州市的工业集中发展区主要集中在崇阳镇，现规划面积拓展为 18.8 平方公里，重点发展制鞋产业，做大做强家具、

3、建材、等传统优势产业，其他产业方面，工业区将在工业大道以东规划越 5.13 平方公里打造轻工业产业园，吸引本地铸管、塑胶、玻璃、光伏等新型建材企业向工业集中发展区集中，吸纳配套的科技含量高、产品附加值大、发展前景广阔的企业入驻。3、发展方向：城市定位：新型工业城市，市西部生态园林旅游城市崇州城市发展规划确立崇州未来经济按照“一点突破、两翼齐飞整体推进”的构架发展，转变发展方式，创新体制机制和方法，推动工业发展率先突破，以工业发展突破推进工业化城镇化联动发展，带动全市一二三产业快速协调发展。4、区域规划：根据崇州市规划，至 2015 年全市将达到 80 万人，城镇达到 40 万人，城镇化达到 5

4、0%。规划崇州市城区重点在唐安路沿线及世纪大道以东片区发展，适当向南、西发展，远期向西跨过西江发展。崇州城区以“两个中心，三个片区”为规划发展。两个中心是指以崇州大酒店为中心，以蜀州广场为中心，带动周围商业、居住快速发展；三个片区是指东部工业集中区、城中居住区、城西居住旅游区。崇州城区通过成温邛高速公路、老双怀路、规划新增对接温江光华大道的第二通道与中心城联系，崇州市市区路网结构采用网络状系统。5、现有商业状况：金盆地大道延伸至滨江路，集中以汽贸、汽修、机型为主的经营业态；崇庆北路与晋康北路片区，集中以建材、装饰、装修为主的经营业态崇庆中路一带，以再生资料、钢材建材、货运为主的经营业态；蜀州广

5、场周围，以服装、通信为主的经营业态；蜀州北路与蜀州中路，以零售、家私、购物为主的经营业态；滨江路沿线，以餐饮、休闲为主的经营业崇州市商场及零售业主要集中在崇州中路和蜀州广场区域。商业业态发展相对滞后，消费模式仍然比较传统，整个城区的消费购物场所基本为临街商铺。经发现，城区内目前的大型购物商场只有九龙购物广场，正在开发建设的项目“街”拟规划引进家乐福和修建大型购物商业街。崇州的品牌购物街在蜀州广场周围一带，而其余零售业则比较分散。目前城区相对高档的酒店有五星级中胜大酒店、三星级的崇州大酒店等，消费水平在 2202800 元。崇州目前有的专业市场主要有生资市场、装饰材料市场等。由于目前存在的专业市

6、场基本属于自发成市，没有很好的规划，经营状况比较抓乱，市场位置都处在崇州老城区，随着城市规划的调整，部分专业市场即将搬迁改造。餐饮、休闲、主要集中在西河滨江带。主要经营业态有中高档餐饮，茶楼、KTV 等，滨江路周围已经形成了当地知名的中高档餐饮休闲地段，是崇州消费、商务休闲的主要消费场所。6、路尚工业园位于崇州市工业集中发展区的黄金地段，北临崇安路，西临世纪大道，南临崇州市青年创业园，东临金鸡路，与新的政府中心隔街相对。占地约 130 亩，项目昭示性以及交通通达性较强，具有较高的商业商务价值。7、项目所在区域属于东部工业集中区，紧邻新的政务中心和西部旅游居住区，为项目带来大量人流，同时本区域内

7、暂无待售或已售住宅及配套商业 ，路尚工业园的项目规划开发给工业园区带来新的市场机会和经济增长点，为进一步完善工业园的配套和发展有着无可替代的重要作用。二地块属性项目地块总占地约 130 亩，其中临街商业部分约占地面积 23 亩，属于商业金融用地，容积率达到 4.5。地块方正，北面和西面拥有较长的临街面，有较强的昭示面。但西面门口有较宽的防洪渠，建议在后期建设时进行改建或者进行部分遮挡，以免影响。剩余地块约 107 亩，属于工业用地，地块方正，由于三街，根据崇州现有业态的稀缺性，规划成为集中精品车四 S 店展示区或食品批发城。三项目地块属性小结一优势：1. 位于东部工业集中区和西部旅游居住区的交

8、界点上，临崇州主干道世纪大道，与新的政务中心隔街相对，属于未来崇州新城的核心中心区域，认知度较高，交通路网发达，通达性较强；2. 地块区域内有大量人流，为项目带来大量的市场机会；3. 地块北临崇安路，西临世纪大道，西北街面较长，项目的昭示性较强；4.区域内暂无在售或项目，全市在建商品房项目共13 个，累计施工面积 102 万，其中新开工项目 4 个，建筑面积约37 万，续建项目 9 个、建筑面积约 65 万。在为项目带来竞争的同时，也为区域规模化来新的机会；二劣势项目位于东部工业集中区，还未有成形的商业消费圈，消费需要培养；项目周边存在员工住宿区，环境相对较为复杂，导致项目周边部分区域形象相对

9、较差；三.属性界定：崇州新城与东部工业集中区交接点，配套周边中高端商业、生活需求以及商务需求，工业配以类城市综合体项目。思考点：作为工业区项目，区域未来将承担怎样的功能？在设计功能性和未来客户群体上怎样进行界定？第二部项目可行性研判一地段发展研判崇州市呈现老城向新城过渡发展趋势，东部工业集中区依然是城市发展重点方向，外加本地产业创新和转移，给东部工业集中区带来机遇。1、“新城”推动效应：“新城”必将推动崇州市工业及商业向“多元化”升级、城市形态向“多层次”，为老城区商圈、新城区商圈以及工业区商圈等加快实现“全面现代化、充分都市化”注入强大动力。2、“新政务中心”催生效应：新的政务中心与新城接壤

10、必将改写周边的商业格局，催生出新的“高地”。【小结】：结合崇州的规划和发展趋势，东部工业集中区依旧是城市发展重点方向，而新政务中心所带来的新的商圈则必将成为城市价值高认知区域。二竞争物业分析1.东部工业集中区暂无待建或已建项目，与项目的崇州市区则有几个竞争项目联动开发，综合性项目的开发为区域带来大量潜在消费群，同时区域内项目的开发将形成新的工作生活的大型城市生活圈，实现区域竞合关系，新的商业商务板块正在形成。2.本项目紧邻世纪大道，是东部工业集中区和新城接壤发展的区域，区域的快速发展必将带动工业区商圈的繁荣；同时区域的快速发展，区域形象的升级，同时交通地段等优势必将促进工业区商圈主动融入主城区

11、商圈。3.区域依托及新政务中心形成区域人气，吸引人流的重要节点，为区域带来大量潜在客群，同时可与新城周边项目形成竞合关系，形典型项目物业类型体量容积率项目进度街11 层、18 层电梯+多层+特色商业街+集中商业84 万方2.5在售隆腾世纪朗域住宅、商业12 万方3.0在建唐安银座商业、商务公寓为一体的综合体楼盘，总共占地 32.5 亩8.2 万方3.0在售上爵2 栋 18 层电梯公寓、2栋 6 层带电梯独立写字楼4 万方3.0在售成人气效应，产生马太效应；在竞合的基础上形成差异化策略形成竞争区隔；【小结】：区域将形成一个时尚新概念集投资、休闲、为一体，极具人气的小型城市综合体区，本区域通过地段

12、以及交通优势，将快速融入新城区。思考点：在明确项目区域位置的前提下，通过不同物业研判需找项目市场机会实现项目利润最大化目标开发？三物业市场机会研判（一） 酒店公寓市场机会研判1.目前崇州在营高几家星级酒店主要分布在老城区，同时各类型商务酒店也占据了老城区的商业位置，竞争相对较大。而新城区和工业区则相对稀缺。以项目附近酒店对比：2.区域目前在售项目酒店式公寓不多，潜在竞争较小；3.酒店式公寓投资较少，回报较高。但需提前对此部分进行招商。同时酒店整栋出售可能性较低。【酒店式公寓研判结论】酒店式公寓物业竞争相对较小，但后续管理酒店名称地址客房数距离本项目中胜大酒店永康东路 116 号2032 公里红

13、达长运酒店唐安西路 282 号1034.1 公里金海伦商务酒店唐安东路443 公里龙腾商务酒店九龙路太平洋广场1-38393.5 公里楠泰连锁酒店唐安西路 390 号744.2 公里崇州大酒店蜀州北路 1 号804.3 公里要求较高。（二）投资公寓（LOFT）物业市场机会研判1. 2012 年，崇州市紧紧围绕“产业振兴、城市驱动、文化繁荣、环境优化”总体发展，围绕“加快发展、加速、全面”的发展思路，真抓实干，不断夯实经济发展基础，强力推进各项工作，促进全市经济稳步发展。2012 年全市实现地区生产总值 163.43 亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长 13.1%。其中：第一产业实现增加值

14、 27.57 亿元，增长 4.4%；第二产业实现增加值 78.44 亿元，增长 18.7%；第三产业实现增加值 57.42 亿元，增长 10.6%。一、二、三产业结构比为 16.87:48.00:35.13。民营经济持续发展，全市民营经济实现增加值 105.92 亿元，比上年增长 15.5%。其中：第一产业 10.04 亿元，增长 3%；第二产业65.91 亿元，增长 19.4%；第三产业 29.97 亿元，增长 11.8%。民营经济占 GDP 的为 64.8%，对经济增长的贡献率达 77.3%。宏观经济的强势增长及第三产业的快速发展对投资公寓发展起到积极的推动作用。2.2012 年崇州市投资

15、公寓市场几乎等于空白，2013 年出现了少量投资型小户型，崇州客户群体还未有形成在本地投资型产品的消费。LOFT 作为楼市主要的投资产品，高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等，面积在 30-50 平米，层高在 3.6-5.2米左右。时尚的空间组合，宜居宜商的投资需求较为符合现在年轻置业者和投资者选择，者可以根据自己的喜好随意设计。3. 项目所在的东部工业区处于发展中，作为崇州的新门户政务在项目正对面，顺畅的交通和日趋密集的居住人群使其具备集中发展商业综合体和集中精品车四 S 店展示区或食品批发城的绝佳条件，作为新城区商圈重要补充和延伸部分其重要性不言而喻。4.区域内商务氛围正

16、在逐步成熟，按照新城区的规划和发展，预计未来项目周围将有住宅和商业综合体等项目陆续推出，按照全市月均消化 3 万方计算，未来市场将继续保持良好的发展势头。【投资公寓研判结论】：三产快速发展，投资型物业市场需求较好，虽然本市住宅供应量较大，但本项目市场存在一定空间和业态空白，仍具有较好的市场机会。（三）商业市场机会研判1. 2012 年城市居民人均可支配收入 20004 元，比上年增加 2640元，增长 15.2%。固定资产投资稳定增长。全年共完成固定资产投资153.47 亿元，增长 9.3%，其中：工业投资完成 74.19 亿元，增长 41.0%，占总投资达 48.3%；民间投资完成 109.

17、82 亿元，增长 29.7%，占全市固定资产投资总量的 71.5%。2.房地产市场持续发展。全年房地产开发共完成投资 17.51 亿元。全年商品房竣工面积为 56.00 万平方米，增长 18.0%，其中住宅竣工 44.07 万平方米，增长 3.2%；商品房现房销售面积 6.46 万平方米，增长 63.1%。3.市区商业整体量价逐年攀高，从 2013 年一季度商品房成交总量来看，我市系统备案商品房 1578 套、备案面积 13.76 万，销售面积同比上涨 55.3%，环比 2012 年四季度上涨 25.43%；销售金额 6.42亿元，同比上涨 51.05%，环比上涨 10.96%。4.东部工业集

18、中区供销相对空白。5. 老城区各楼盘，无论规模大小，其商业销售较住宅更强，因大部分楼盘分布均在老城区，距市区人流集中区域不远，做为二级市场投资都来讲，商铺投资当属首选。但由于开发商只销不管，造成业态零乱，不成规模。从商业市场来看：老城区已经形成了浓厚的商业氛围，市区内商铺销售火爆，往往在楼盘刚推出时，商铺已先于楼盘，销售一空；而投资者这边，崇州本地人形成“租铺不如买铺”的投资理念，以市区内的“一品”项目为列，商铺早就售罄，人群中经营商铺的就占到 90%。新城区的商业氛围现在还没有形成，不过一旦配套设施完善后，开发商对商铺加以规划和管理，相信新的商圈会不断涌出。【商业市场研判结论】：随着城市商业

19、规划，区域商业将进一步发展。思考点：商业大背景较好的前提下，区域目前商业发展如何，能否有前瞻性跳跃式发展？1. 老城区现有商业分布较为零散，商业整体档次相对一般，沿街商铺以日常生活服务类业态为主，以满足周边生活消费需求为主，档次有待；2. 由于项目周边缺乏大型商业和商务配套，未形成区域辐射力，随着周边项目的陆续开发，将形成区域聚合效应；3. 周边是大量工业从业区，为项目区域带来大量有消费能力基础的客户群体，为的奠定了基础。【区域市场研判结论】：商业机会大于风险，同时区域商业有待提档升级，与周边项目形成聚合效应，增强区域商业辐射力。思考点：明确商业存在较大市场机会的前提下，项目形态如何确定？形态

20、定位目前根据人均 GDP 水平，商业处于便利向品质阶段过渡，商业形态出现都市 MALL 形态；市区内以临街商铺居多，集中性商业体相对缺乏，同时集业能形成较好的联动效应同时提高项目的形象；结项目地块相对较小，且形态呈现复合化特征。业态定位本项目区域业态以时尚休闲类，生活服务类业态为主，而项目在业态定位上应把握区域市场空白上，突出差异化同时与之形成业态互补。（四）精品四 S 店展示市场机会研判根据崇州市规划，至 2015 年全市将达到 80 万人，城镇达到 40 万人，城镇化达到 50%。规划崇州市城区重点在唐安路沿线及世纪大道以东片区发展，适当向南、西发展，远期向西跨过西江发展。崇州城区以“两个

21、中心，三个片区”为规划发展。两个中心是指以崇州大酒店为中心，以蜀州广场为中心，带动周围商业、居住快速发展；三个片区是指东部工业集中区、城中居住区、城西居住旅游区。崇州城区通过成温邛高速公路、老双怀路、规划新增对接温江光华大道的第二通道与中心城联系，崇州市市区路网结构采用网络状系统。作为百强县之一崇州汽车消费呈现档次不断化发展。分为大众家庭消费和企业消费。其中大众化家庭消费占消费比的 80%。家庭消费汽车的汽车档次分为：高档车 10%,A 级车 50%，B 级车 40%。汽车消费品牌以大众、别克、本田为主，基本都是产品线丰富的汽车品牌。崇州消费水平基本情况：崇州市消费水平平均以年均增长 1520

22、%，汽车消费年增长 10%，有次可见崇州市汽车消费未来有很大的市场空间机遇。（五）区域研判1.板块价值分析：项目所在的东部工业集中区接壤崇州新城区、老城区，依托新政务，形成新的工业园商务区；2.区域市场相对较为空白，以点状开发模式，以稀缺性配套结构形成首置，首改，再改类复合化需求特征。3.竞争来源于周边板块的客户分流。【区域楼市总结】：区域商业配套物业处于相对空白。思考点：在明确区域板块价值的前提下，如何通过竞争寻求市场机会？1. 项目依托“新政务中心”价值跳脱周边竞争，主要竞争根据同时期、同物业、同区域的原则，将新城区的“街”“唐安银座”等的典型项目列为重点竞争物业。2. 项目以首置，首改，

23、再改产品全面覆盖，产品定位中高端，低价入市。3. 目标客户群为崇州本地客户和工业区从业，主力客户以周边企事业以及工业区高管为主，客户职业目的以投资为主，关注项目地段，生活配套，品质性价比等。【项目竞争总结】：契合主流客群需求，凸显品质性价比及产品稀缺性是市场竞争制胜关键。目标客群定位项目目标客户以崇州本地需投资或改善商务环境的中端消费群体为目标；客户置业目的以投资为主；置业需求看重品质性价比，地段等。物业类型定位在保证容积率最大化开发的前提下，建议产品；建议项目面积区间 30-60 平米为主。【市场机会挖掘回顾】：酒店物业存在区域空白，公寓物业存在较好的市场机会，但应规避周边竞争，商业市场机会

24、较好，在整体规划上以集业形态为主，楼层不易超过 4F，建议附一楼设置新概念超市以配套周边生活服务，业态以休闲，精品购物等为主；在明晰各种物业的市场机会前提下，需进一步确定项目的市场定位，项目整体市场定位：时尚类综合体项目。（项目建议案名：路尚）第三部项目发展建议一、 项目规划分析项目商业定位：借助交通便利成为时尚休闲商业新地标。项目地块约 130 亩（其业地块约 23 亩），容积率 4.5，根据对项目地块评估，项目集业物业是项目最重要的利润来源，因此尽可能增加项目商业面积为项目物业主要产品设计方向。项目规划原则：项目商业街铺面积设计最大化；商业裙楼不超过 4 层设计；局部商业设计为 A 栋带租

25、约式酒店，B 栋LOFT 公寓；建议项目销售面积以小面积，以低总价为主；可适当设计少量商业内街区，如下图（项目示意图）：商业定位：结合时尚、休闲与的新潮流商务、商业综合体（示意图）。裙楼商业部分：-1F: 新概念超市 （如图）：1F：为增加临街商业面积，1 楼规划商业内街，招商以潮流服饰为主，时尚快餐（如图）：2F:时尚服饰广场：3F:培训机构、儿童玩具、儿童服饰、广场4F：美食天地塔楼商业分为两个部分：酒店式公寓：产品设计建议空间为 35-50 平米，实现带租约销售，实现回报率 8%-9%；LOFT 公寓定位：公寓面积 30-65 平米商务公寓，为尚未买房的年轻白领打造时尚科技公寓或办公地点

26、。精品汽配商城店展示区汽配城规划的中型规模汽配商城，是汽配和用品生产厂商、商及经销商集中展示产品经售的专业化大型商业中心；配备完善的商业及商务配套包括商务写字楼、电子商务中心、会议中心、商务酒店、商务小套型以及餐饮休闲六大物业功能，可满足各类厂商的业务管理、市场、技术支持以及汽车后市场服务业务的综合需求。二、一期商业地块项目经济测算成本核算表：取值总值（万）备注经济指标占地亩23容积率4.5酒店建筑面积平米20400LOFT 商务公寓平米27600商铺面积平米21000停车场平米21000建筑总面积平米90000土地成本土地费用2070（90 万/亩）手续费小计2070直接成本酒店成本元/平25005100LOFT 公寓成本元/平28007728商业成本元/平30006300室元/平28005880规划设计费元/平50450含景观实际和建筑设计报建费元/平2302070自来水安装元/平327智能安防元/平1090利润核算表：取值建筑面积总值（万元)备注酒店写字楼元/平3600204007344LOFT 商务公寓元/平38002