南京二手房交易流程全攻略

1、南京二手房交易流程全攻略二手房交易易纷繁复复杂，上上至金融融、税收收方面的的宏观政政策，下下至产权权、物业业等方面面的细节节问题，稍稍一不注注意，就就会出现现差错，基基于此，本本版就二二手房过过户流程程、贷款款流程、交交易税费费等一系系列问题题，为广广大购房房者一一一解答。一、二手房交易基本流程：1.查询房源、发布房源：2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。3.签订买卖合同、二手房买卖契约：卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份4.办理贷款手续：买方准备贷款资料、卖方准备房产证明买方资料：身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收

2、入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件卖方资料：卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件若卖方有未成年人，需承诺公证书若需提前还贷：借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同产权证及土地证5.办理交易过户：（产权过户时间为一周）买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.6.办理土地证过户：买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。7.户口迁出、房屋交验，费用结清：

3、水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署物业交接确认书，支付房屋尾款。二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）：1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表2、交易服服务费：房改房房：1000元存量量房：33元/平平方米33、产权权登记费费：房改改房：440元存存量房：80元元4、配配图费：200元5、共共有权证证工本费费：100元/本本三、银银行按揭揭贷款：如果购购房人（以以家庭为为单位）第第一套购购房商业业贷款可可享受现现银行利利率的77折，商商业贷款款第一套套首付330%，第第二套首首付提高高10%。重要要提醒：在贷款款前需进进行个人人

4、资信的的审核，如如银行有有不良记记录（借借款不按按时还款款）可能能无法审审核通过过！买卖卖双方提提供的贷贷款资料料：1.二手房房买卖契契约原件件1份；2.申申请人夫夫妻双方方身份证证复印件件1份；3.申申请人夫夫妻双方方户口簿簿复印件件1份；4.结结婚证/离婚证证复印件件/单身身证明原原件1份份 ；55.收入入证明原原件1份份 ；66.土地地证复印印件1份份 ；77.卖方方身份证证复印件件1份；8.卖卖方原产产权证复复印件11份；99.买方方如是外外地户口口需提供供暂住证证.100.如果果公积金金贷款需需提供公公积缴存存单.四四、交房房的主要要内容内部设设施清清算费用用及过户户（包括括水、电电

5、、煤气气、物管管费、有有线电视视、电话话等）22、核查查房屋的的内部设设施3、清清算物业业费、水水、电、煤煤气等欠欠费4、物物业处资资料更新新及水过过户5、电电过户66、煤气气过户77、有线线电视过过户8、电电话、宽宽带过户户（需卖卖方陪同同）9、钥钥匙交接接，签署署物业业交接确确认书五、交易时间表1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房）4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。5、如是商业贷款约7-15天下

6、款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）6、房主收到银行贷款同时交付房屋。（注：现是年底，银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)二手房买卖卖九种典典型纠纷纷 提前前了解免免麻烦纠纠纷一：逾期支支付房款款引起的的纠纷下家逾期支支付房款款时，上上家可以以要求继继续付款款之外，还还可以要要求下家家支付相相应的利利息或合合同中约约定的逾逾期付款款违约金金，上家家还要以以根据自自己的意意愿解除除合同，不不再出售售房子了了。下家家要注意意的是，如如双方在在房屋买买卖合同同中约定定下家用用银行贷贷款支付付部分房房款，而而到时由由于贷款款政策调调整或别别的原因因银行未未能足额额放贷的的话，下下家

7、仍然然要承担担逾期付付款的违违约责任任。纠纷二：逾逾期交付付房屋引引起的纠纠纷上家在合同同约定的的交房时时间还未未交房，除除了有一一些正当当的理由由，比如如下家未未按时付付款，否否则要对对下家承承担违约约责任。纠纷三：逾逾期办理理过户手手续引起起的纠纷纷上家或下家家都有可可能想毁毁约而迟迟迟不去去办理过过户手续续，但下下家想毁毁约时主主要采用用不支付付房款的的方法，所所以一般般是上家家不办过过户手续续，这时时，下家家如果对对这套房房子志在在必得，一一定要尽尽早起诉诉，同时时为避免免上家另另将房屋屋转卖他他人，最最好将房房屋进行行保全。纠纷四：要要求返还还定金引引起的纠纠纷按定金的性性质，可可以

8、分为为立约定定金，违违约定金金等等，约约定哪种种定金，关关键要看看定金合合同中是是怎么约约定。纠纷五：因因中介行行为引起起的纠纷纷如上家或下下家在与与中介公公司签订订居间合合同后，由由于避开开中介公公司进行行交易或或签订买买卖合同同后毁约约，造成成中介公公司中介介费的损损失，中中介公司司可以根根据居间间合同追追究其责责任。又又如中介介公司在在进行居居间和代代理时，不不规范不不尽责而而造成的的纠纷。纠纷六：要要求解除除房屋买买卖合同同或确认认房屋买买卖合同同无效引引起的纠纠纷要求解除合合同或确确认合同同无效，一一般是在在另一方方有重大大违约行行为的情情况下发发生的，这这类案件件一般还还会伴随随着

9、赔偿偿损失的的请求，法法院在审审理这类类案件时时会根据据双方的的过错程程度的不不同，来来判定各各方承担担的责任任。纠纷七：因因房屋质质量引起起的纠纷纷由于上家交交付的房房屋存在在质量问问题，遭遭到下家家索赔或或要求解解除合同同。根据据有关规规定，如如果上家家故意隐隐瞒房屋屋质量瑕瑕疵应承承担赔偿偿责任，如如果上家家已就房房屋质量量的问题题明确告告知下家家的，那那上家不不承担责责任。纠纷八：因因“黑白白合同”引引起的纠纠纷“黑白合同同”指的的是在二二手房买买卖过程程中，买买卖双方方就同一一房屋买买卖签订订的数份份不同价价格的合合同。送送至房产产交易中中心登记记的叫“白白合同”，只只供登记记用。双

10、双方私下下留存的的叫“黑黑合同”，作作为交易易的真实实成交价价格。纠纷九：因因户口迁迁移引起起的纠纷纷房屋交付后后，下家家才发现现房内有有上家的的户口或或他人的的户口，即即使合同同中约定定上家应应当保证证户口迁迁走，但但这类纠纠纷诉至至法院还还是不会会被受理理。所以以此类纠纠纷暂时时不能通通过法律律途径解解决。随着各地住住房制度度改革进进程的加加快，二二级市场场的开放放力度不不断加大大，二手手房买卖卖日渐红红火，二二手房由由于具有有位置好好、价格格低的优优势，被被众多的的消费者者青睐，但但是，旧旧房买卖卖毕竟不不像新房房那样一一目了然然，购买买二手公公房上当当受骗后后的追索索和赔偿偿难度要要比

11、新商商品房难难得多。因因此，在在选购二二手房时时，要特特别注意意产权、房房屋结构构等问题题。 一、弄弄清二手手房的产产权情况况 在旧旧房交易易中，产产权证是是最重要要的。由由于房屋屋不同于于其他日日用品，价价值量巨巨大，法法律对房房屋的保保护主要要是对有有合法产产权的房房屋进行行保护。根根据我国国城市市房地产产管理法法第559条规规定：国家实实行土地地使用权权和房屋屋所有权权登记发发证制度度。因因此，购购买二手手房时，一一定要弄弄清楚房房屋的权权属，凡凡是产权权有纠纷纷的，或或是部分分产权（如如以标准准价购买买的公有有住房）、共共有产权权、产权权不清、无无产权的的房子，即即使房子子再合适适都不

12、要要购买，以以免成交交后拿不不到房屋屋产权证证，同时时也会引引起许多多不必要要的麻烦烦。另外外，要特特别注意意产权证证上的房房主是否否与卖房房人是同同一个人人。在验验看产权权证时，一一定要查查看正本本并且要要到房地地产管理理部门查查询此产产权的真真实性。 由于我我国房改改政策在在房改进进程的不不同发展展阶段实实行不同同的政策策，因此此，如果果是以标标准价购购买的公公有住房房，要注注意是否否已经按按成本价价补足费费用，或或者已与与原单位位确定了了如何按按比例分分成。另另外，有有些单位位在向职职工售房房时，为为了维持持单位人人员的稳稳定，与与职工签签订有服服务合同同，原单单位还有有优先购购回权。因

13、因此，要要确认原原单位是是否同意意该房子子的出售售。 当当前对于于军队、医医院、学学校的公公有住房房一般还还不允许许上市出出售，因因此对这这类房子子一定要要确认有有原单位位公盖同同意出售售才能放放心购买买。 二、了了解二手手房的房房屋结构构 二手手房的房房屋结构构比较复复杂，有有些房子子还经过过多次改改造，结结构一般般较差。因因此，购购买二手手房时，不不仅要了了解房屋屋建成的的年代、建建筑面积积和使用用面积是是否与产产权证上上标明的的相一致致、房屋屋布局是是否合理理、设施施设备是是否齐全全完好等等情况，更更要详细细考察房房屋的结结构情况况，了解解房屋有有无破坏坏结构的的装修，有有无私搭搭、改建

14、建造成主主体结构构损坏隐隐患的情情况。 另外，购购买二手手房还要要对房屋屋进行实实地考察察，了解解户型是是否合理理，有没没有特别别不适合合居住的的缺点，天天花板是是否有渗渗水的迹迹象，墙墙壁是否否有裂纹纹或脱皮皮等明显显问题。 如果存存在上述述问题，则则不要购购买，以以免购买买后既要要加大维维修费用用，又时时刻面临临不安全全的危险险。 三、实实地看看看二手房房的周边边环境和和配套设设施 随随着人们们生活水水平的提提高，对对居住区区环境及及配套设设施设备备的要求求也越来来越高。新新建房屋屋会随着着房屋竣竣工和入入住的完完成，逐逐步改善善住区环环境，一一般会向向更好的的方向发发展。而而旧房子子的周

15、边边环境已已经形成成多年，一一般很难难改变。因因此，购购买旧房房时，要要认真考考察房屋屋周围有有无污染染源，如如噪音、有有害气体体、水污污染、垃垃圾等，另另外还有有房屋周周边环境境、小区区安全保保卫、卫卫生清洁洁等方面面情况。 对房屋屋配套设设施设备备的考察察主要有有：水质质、水压压，供电电容量，燃燃气供应应，暖气气供应情情况及收收费标准准，电视视接收的的清晰度度等。另另外还要要观察电电梯的品品牌、速速度和管管理方式式，是否否安全、便便捷并提提供244小时服服务。如如有机会会最好走走访一些些老邻居居，对房房屋及周周围环境境设施做做更多的的深入了了解。 总之，要要充分了了解售房房人售房房的真实实

16、目的，避避免接手手一个垃垃圾房。购购买二手手房的目目的本是是想改善善一下居居住条件件，但是是如果对对二手房房了解不不全面，却却会给日日后生活活带来更更多烦恼恼。 四、考考察一下下二手房房的物业业管理 购买房房屋是一一次性的的消费支支出，而而物业管管理水平平的高低低则直接接影响到到日后长长期的居居住生活活质量。因因此，人人们不论论购买新新房还是是旧房，都都越来越越关注房房屋的管管理水平平。良好好的物业业管理不不仅可以以弥补房房子的一一些不足足，还能能给生活活、工作作带来更更多的便便利。 对物业业管理的的考察，主主要是考考察物业业管理企企业的信信誉情况况，要对对其管理理的物业业进行走走访，看看保安

17、人人员的基基本素质质、保安安装备，管管理人员员的专业业水平和和服务态态度，小小区环境境卫生、绿绿化等是是否清洁洁、舒适适，各项项设施设设备是否否完好、运运行正常常等，由由此可以以大致看看出一个个企业的的管理水水平，最最终评价价是以质质优价廉廉为好。 还要了了解物业业管理费费用标准准，水、电电、气、暖暖的价格格以及停停车位的的收费标标准等，了了解是否否建立了了公共设设施设备备维修养养护专项项基金，以以免日后后支付庞庞大的维维修养护护费用，出出现买得得起房住住不起房房的情况况发生。 五、买买二手房房选个安安全中介介 目前前在许多多城市，虽虽然已放放开了住住房二级级市场，但但*职职能一般般只是在在两

18、头把把关，即即审批入入市资格格和办理理产权转转移登记记手续，而而中间的的交易过过程则完完全由买买卖双方方自行操操作。而而二手房房的买卖卖要比商商品房复复杂得多多，因此此，买卖卖双方都都需要中中介机构构帮助代代为办理理交易手手续。目目前中介介服务机机构的操操作还不不完善，良良莠不齐齐，经常常发生中中介机构构与委托托人发生生矛盾、冲冲突的事事情。因因此，中中介机构构的选择择就显得得尤为重重要。 首先要要选择经经*行行业主管管部门批批准、已已取得执执业资质质的中介介公司。要要亲自到到中介机机构办公公场所进进行考察察，根据据人员素素质，办办公设施施现代化化程度，信信息量和和人气等等现象可可初步判判断该

19、公公司处在在何种档档次上。同同时，在在委托中中介机构构代理之之前，还还要详细细询问中中介公司司都能确确切地提提供哪些些服务项项目，如如何收费费？如果果未能如如愿成交交，如何何退款？如果买买卖双方方发生纠纠纷，中中介公司司有无能能力负责责赔偿损损失等。 中介机机构提供供的另一一项重要要服务就就是房屋屋作价评评估。由由于住房房二级市市场刚刚刚起步，成成交量少少，没有有多少可可供选择择对比的的实例，对对于一般般居民来来说，准准确地对对房屋进进行估价价就显得得非常困困难。因因此，也也要委托托取得资资质的中中介评估估机构对对房屋进进行基本本客观的的估价，使使买卖双双方都能能感觉物物有所值值，皆大大欢喜。

20、 另外，如如果对二二手房买买卖没有有把握，最最好能聘聘请房地地产方面面的专业业律师做做顾问，特特别是对对产权等等关键问问题进行行把关，以以免上当当受骗。当当前在住住房二级级市场上上的律师师收费还还没有统统一标准准，因此此，要事事先了解解律师的的收费和和提供的的相应服服务都有有哪些。 六、二二手房的的交易手手续要在在交易场场所完成成 购买买二手房房时要亲亲自到交交易场所所办理转转让手续续。有些些人购房房时，一一怕麻烦烦，二容容易轻信信别人，三三为了节节省一点点交易手手续费，在在售房人人的花言言巧语下下，由售售房人全全权代办办交易手手续，结结果拿到到手的产产权证有有可能是是假的，房房屋所有有权得不

21、不到应有有的法律律保护，引引起纠纷纷；或是是在多年年之后再再转让房房产时，才才知上当当受骗，这这方面的的案例即即使在法法律制度度比较健健全的香香港也都都时有发发生。因因此，购购买二手手房时，买买卖双方方一定要要到*指定的的房地产产交易场场所办理理产权转转让手续续，按国国家规定定交纳各各种交易易费用，领领取*颁发的的产权证证，最好好买卖双双方能一一手交钱钱一手交交房（指指产权证证）。切切不可因因小而失失大。只只有这样样，才能能买到放放心合适适的房子子。保障利益 二手房房买卖合合同须写写明四大大条款房屋买卖合合同是保保证购房房者利益益的重要要依据，而而由于二二手房的的背景以以及交易易过程相相对复杂杂，经常常发生买买卖双方方由于二二手房合合同内容