成都乐山某项目提案报告2007年

1、乐山项目应标回执请在放映模式下观看以达更佳效果1目前所需解决问题问题1.商业业态定位、业态规划设想问题2.引进商家的名称、所需面积、楼层问题3.底商销售面积、均价、销售额以及剩余商业解决方案问题4.住宅和公寓销售面积、均价、销售额问题5.营销费用、广告策划费用的预算、溢价分成方案问题6.取得预售后的资金回笼周期问题7.保证金支付补充问题8.项目销售方式选择补充问题9.铺位销售之后项目的后期经营管理建议2项目概况 根据以往操作商业项目的经验以及商业地产操作规律，并结合本项目的特点，对本项目做出如下商业业态定位和业态规划设想3问题1.商业业态定位、业态规划设想1.主体商业2.公寓商业3.住宅商业4

2、.广场商业回目录4问题1.商业业态定位、业态规划设想主体商业业态分布二层：旗舰超市三层：旗舰超市四层：健身中心/电玩/KTV一层：旗舰超市导入区/化妆品/金银首饰/钟表/快餐店/精品服饰/银行等下一页回目录5与对面服装步行街隔街相望，易形成专业商街运用品牌超市的效应吸引人流和商气引进高利润行业且能承受较高租金，以求项目利润最大化与周边业态形成互补拉动了人流，共享了消费资源，形成良性循环银行方便了消费者消费，充分调动消费者的积极性问题1.商业业态定位、业态规划设想主体一层：旗舰超市导入区/化妆品/金银首饰/钟表/精品服饰/银行等下一页回目录6公寓商业业态分布二层：会所/网吧/茶楼/美容三层：酒吧

3、/桑拿按摩/足浴四层：精品餐饮店/河鲜馆 引导：一层：手机超市/蛋糕房/药房 问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录7引导：一层：快餐/手机超市/蛋糕房/药房/餐饮 药房配置保证了消费者和附近居民的基本就医条件区域紧靠汽车站职工小区提供中低档餐饮必不可少与嘉定中路的手机商圈形成良好的互补在休闲广场附近配置特色餐饮完全符合大众的消费需求问题1.商业业态定位、业态规划设想两街及超市出口人流的经过地是快餐店的绝佳位置下一页回目录8二层：会所、网吧、茶楼、美容此业态设置符合市民对于自身形象的消费渴望满足人们在工作之余轻松自我身心的需求周边社区网络配置欠缺，该业态设置正好解决了市民对网络的需求休

4、闲会所设置与茶楼共同解决人们休闲娱乐的消费渴望问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录9三层：酒吧、桑拿按摩、足浴充分满足年轻人的消费需求休闲购物场所不可缺少的两项，同时迎合了部分消费者自我保健的消费需求问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录10四层：精品餐饮店/河鲜馆 适当高档餐饮设置，不仅满足高端消费者需求，同时，提高了项目自身的形象，有利于后期的招商工作问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录11住宅商业业态分布二层：餐饮/茶楼/保健/酒吧/咖啡/特色西餐 引导：一层：服装、饰品、皮具问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录12引导：住宅商业一层：服装、饰品、皮

5、具位于步行街的商品，百货类商品常常是消费者的首选问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录13消费者在购物同时不免会产生疲劳，配备适当餐饮、休闲和娱乐必不可少问题1.商业业态定位、业态规划设想住宅商业二层：餐饮/茶楼/保健/酒吧/咖啡/特色西餐 下一页回目录14广场商业业态分布二层：会所、网吧、茶楼引导：一层：特色餐饮（棒棒鸡）问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录15引导：一层：特色餐饮（棒棒鸡、糕点房）特色餐饮不仅满足广场附近游耍人群的消费渴望，同时又迎合附近社区年轻人的就餐习惯问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录16二层：会所、网吧、茶楼休闲和情感交流的地方莫过于咖

6、啡或酒吧，人们在消费的同时也排解了心中的不畅问题1.商业业态定位、业态规划设想下一页回目录17项目经济参数土地24.21亩总建筑面积（总商业面积+总住宅面积）86451.8净用地面积16187容积率5.34总商业面积25409.8其中包括：主体商业建筑面积共4层（4层*4400）17600 公寓商业共4层（4层*749）2996 住宅商业共2层（2层*2105）4210 广场商业共2层（2层*301.9）603.8备注：表示该数据依贵司提供的基础上在测算或换算中偏大 表示该数据依贵司提供的基础上在测算或换算中偏小下一页回目录18项目经济参数总住宅面积（公寓+住宅）61006（10486+505

7、20）其中包括： 公寓住宅面积 10486 住宅面积50520商业可销售总面积11209.8其中包括：主体商业可销售一层3400 公寓商业可销售一、二、三、四层2996 住宅商业可销售一、二层4210 广场商业可销售一、二层603.8商业非销售面积14200其中包括：主体商业非销售第1（1000）、2、3、414200地下负一层面积 11449回目录19问题2：引进商家的名称、所需面积、楼层 条件候选商家面积楼层备注候选商家一百佳超市9800 1楼1000 入口2楼4400 3楼4400 意向强烈候选商家二人人乐候选商家四好又多候选商家三新一佳回目录20问题3：底商销售面积、均价、销售额底商可

8、销售单位可销售面积总销售面积销售均价销售额备注主体商业（底商）3400 6555.9 1万6555.21219万公寓商业（底商）749 住宅商业（底商）2105 广场商业（底商）301.9 下一页回目录21问题3：剩余商业解决方案剩余商业单位面积层数销售方式业态销售额备注主体商业14200 第1层：1000 第2层：4400 第3层：4400 第4层：4400 租租租租公寓商业2247 第2层：749 第3层：749 第4层：749 售:6500元/ 售:4500元/ 售:3000元/ 1048.6万住宅商业2105 第2层：2105 售:6500元/ 1368.25万广场商业301.9 第2

9、层：301.9 售:6500元/ 196.235万点击查看点击查看点击查看点击查看回目录22问题4.住宅和公寓销售面积、均价、销售额单位面积层数均价销售额住宅50520 24层2800元141，456，000元公寓1048614层3000元31，458，000元回目录下一页23问题4.住宅和公寓总销售面积、均价、销售额商业单位可售面积层数价格（均价）销售额主体商业底商34006555.9 1万65551190元公寓商业底商749 住宅商业底商2105 广场商业主体底商301.9 公寓商业2247 第2层：749 售:6500/ 10486000元第3层：749 售:4500 / 第4层：749

10、 售:3000 / 住宅商业2105 第2层：2105 售:6500 / 13682500元广场商业301.9 第2层：301.9 售:6500 / 19623500元商业小计共11209.86000元（均）67258800元住宅单位可售面积层数价格（均价）销售额住宅50520 24层2800元141456000元公寓1048614层3000元31458000元住宅销售小计共610062900元（均）176917400元总计72215.8 244176200元回目录24问题5.营销费用、广告策划费用的预算、溢价分成方案前期策划费：200,000元营销代理费用：住宅：2.0%总销售额， 即488

11、3524元 商业：2.8%总销售额 ，即6836933.6元推广费用：住宅：1.0% 总销售额，即2441762元 商业：1.5% 总销售额，即3662643元溢价部分分成：贵司占60%，鄙司占40%支 付：代理费及溢价分成在客户签署预售合同并交付 合同所规定的首付款后在次月15个工作日内支付。回目录下一页25问题5.各阶段推广费用的预算时间工作内容推广费用准备期销售道具完成，外接待处投入使用，售楼处、样板房落成并装修完毕40%（976704.8元）开盘期在完成一阶段已积累客户的前提下，完成一次惊爆开盘20% （488352.4元）强销期塑造品牌形象的第二轮攻势，OR生活大全解，分卖点宣传推广

12、30% （732528.6元）清盘期稳定媒体投放，稳定去化速度，视销售需要决定是否举行促销活动，内外两手保证客户源10% （244176.2元）备注：上表为住宅项目的推广安排=1.0% 总销售额=2441762元住宅项目的推广安排回目录下一页26问题5.各阶段推广费用的预算时间工作内容推广费用准备期制作招商手册、现场包装、团队组建树立产品市场形象，广泛传播楼盘卖点，累积目标客户等40%（1465057.2元）开盘期报纸（杂志）+直邮+楼体条幅20%（732528.6元）持销期营销活动为主，媒体宣传为辅30%（1098792.9元）清盘期稳定媒体投放，稳定去化速度10%（366264.3元）备注

13、：上表为商业项目的推广安排=1.5% 总销售额=3662643元商业项目的推广安排回目录下一页27推广费用总计总推广费用： 住宅：1.0% 总销售额，即2441762元 商业：1.5% 总销售额，即3662643元 问题5.各阶段推广费用的预算回目录28问题6.取得预售后的资金回笼周期时间销售率销售面积回笼金额备注开盘23个月住宅50%3050388458700元按均价2900元总面积61006计算开盘46个月住宅30%18301.853075220元按均价2900元总面积61006计算商业（开盘）50%5604.933629400元按均价6000元总面积11209.8计算开盘79个月住宅20

14、%12201.235383480元按均价2900元总面积61006计算商业30%3362.9420177640元按均价6000元总面积11209.8计算清盘期1012个月商业20%2241.9613451760元按均价6000元总面积11209.8计算总计100%72215.8266595800元最终以实际操作中所产生的资金为准说明：1.商业项目在住宅项目开盘后4-6个月才开盘 2.上表中住宅可销售面积为：61006，商业可销售面积为：11209.8回目录29问题7.保证金支付方案：在第一笔代理费用中扣除25%作为保证金回目录30销售模式比较优势劣势直接销售发展商省事、麻烦少、没 有负担商铺没

15、有附加值，价格没有支撑品牌商家租金较低，业主不接受，很难有品牌商家进驻，不利于商业做旺销售难度大、周期长带租约销售销售带租约，对中小投资 者具有较大的吸引力发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时买家不会接受，商铺容易滞销返租销售快速实现销售，资金能快速回笼；统一经营利于商业的统一形象，易形成商业氛围，保障商业做旺返租金加到了商铺的价格里，所以商铺的公布均价提高了，让投资者感觉贵返租以后，发展商要承担起统一运营的职责，客观上增加了发展商的工作量返租存在一定程度法律风险回目录下一页问题8.项目销售方式选择与策略31 本项目所处区域目前商业氛围不浓，市场尚需一定时间的培育期，为

16、保证本项目的成功运作，兼顾投资者利益，同时也树立发展商品牌，我们建议采取返租销售模式。通过返租能有效降低投资门槛，也利于商业业态的统一与调整。就目前来讲返租的方式有多种，但按年限大体可以分为短期返租和长期返租。回目录下一页问题8.项目销售方式选择与策略32 从销售角度看，短期返租使得销售速度加快， 同时可以保证项目在近期内可以有统一管理，进而提升项目的影响力。 从投资客户角度分析，对于这样的地段，这样品牌商家，只要价格适中，投资者也不希望发展商保持过长的返租期。他们认为返租给予的回报远远低于实际租金回报。 因此，我们建议：采取2-3年的短期返租策略，对本项目进行统一招商、统一经营、统一管理，以

17、发展商之力助投资者平稳度过守业期，同时也树立发展商良好品牌，以利今后之长远发展。回目录下一页问题8.项目销售方式选择与策略33 现阶段业态规划布局方式总体按照商业价值不同而规划，届时可根据对资金需求的程度来确定销售比例，我们建议销售时可按商业价值由高到低的区域推出销售。销售时可依据自身资金需求来确定销售比例，总体次序为：主体商业公寓商业广场商业住宅商业 如图所示：ABCD 回目录下一页问题8.项目销售方式选择与策略34ABCD回目录下一页问题8.项目销售方式选择与策略35项目入市时机选择 由于项目目前仍然为一块空地，其动工兴建尚需一定时日，若能于贵公司的紧密配合并尽快确定主力店的情况下，我们认

18、为本项目销售切入的时机最好在达到一定招商率的时候（如招商率70-80%）。 总体采取招商先行的策略，在项目具备招商条件的时候开展一层部分的招商，并同时做好销售客户资源的累积，在完成一定招商率时推出销售。理由如下：先招商后销售在推广时投资主题鲜明，诉求点明确招商先行能给投资者较大信心，促进成交通过引入一定品牌商家带动区域内商业氛围 回目录下一页问题8.项目销售方式选择与策略36目标商家示意品类目标商家餐饮麦当劳、肯德基、男装精品G2000、劲霸、比尔丹顿、威鹏、老爷车、雅涛、与狼共舞、雅戈尔、鳄鱼恤、华伦天奴、老人头、罗蒙、红豆、欧彭休闲服装堡狮龙、班尼路、美特斯邦威、以纯、佐丹奴、真维斯、生活

19、几何、互动地带、圣天狐、蓝色天空、佑威、尼高运动用品迪卡侬、大地户外用品、LI-NING、ANTA、双星、别克、特步、德尔惠、361、puma、美津侬、KAPPA、曼奴家居、婴童简单生活、穗宝、海神、雅兰、母婴乐、爱婴岛、妈咪宝贝手机数码迪信通、回目录问题8.项目销售方式选择与策略37 为建立本项目的整体形象，为商场内各品牌商户提供良好经营条件，提高本商场及各商户的知名度及品牌美誉度，吸引更大的客流量，促进各商户的经济效益，除正确的市场定位、合理的商户组合、适销对路的商品外，完善的商场经营管理是商场长期经营成功的重要因素。回目录下一页问题9.经营管理建议38 为配合将来的经营运作，建议贵公司除

20、设立物业管理部门，以处理本项目的日常维修，保养，保安，清洁，保险等物业管理事宜外，还应考虑设立一个经营管理部门，专门处理商业经营运作，协调商户促销推广，及制订将来持续的营销方向和策略等，以确保商业广场能够成功开业和具备市场竞争力。 此外还可选择聘请专业的商业经营管理公司负责该部分工作，如有需要贵我双方也可在此方面进行再一步商讨。8.1 设立经营管理部门回目录下一页问题9.经营管理建议398.1 设立经营管理部门 物业管理部门主要为商业用户物业管理服务，包括供水，供电，供气，公共照明，电梯，电视，清洁，保安，以及上述设施、设备的维护等，为用户提供一个舒适，安全的环境，可以说是“安内”的一种服务。

21、 经营管理部门的功能中“对外”的职能是针对商业部分的，主要服务对象是商户和顾客，提供一切商家、消费者所需要的服务包括卖场规划、货品管理、促销推广活动、招商以及商户管理等，为商户提供一个理想的营商环境，为商户和发展商创造最高效益和提升物业价值。经营管理部分所担当的角色回目录下一页问题9.经营管理建议401、 部门组织架构商业经营管理公司商场经营管理部门宣传推广部人事及行政部客户及招商部8.2 部门组织架构及主要职能回目录下一页问题9.经营管理建议412. 1 宣传推广部 每年、每季、每月都制定题材，然后举行相应的活动，提高形象及知名度和促进人流。宣传推广活动亦可与商户合作进行。宣传推广部的主要职

22、能是促销和客户服务，具体工作可分为6个环节： 媒体宣传：配合商场定位和主题，针对目标顾客群而制订出所需的媒体种类包括报纸、杂志、电台、互联网、户外招牌等，当中还牵涉到媒体的发放比例、频率、时段、设计、内容和费用预算和分摊等，是经营管理重要一环。 活动策划：首先制订出主题，而活动内容必须与商品促销紧密连系，同时应尽可能安排在场内进行，尽量吸引顾客到场消费。2、各部门主要功能8.2 部门组织架构及主要职能回目录下一页问题9.经营管理建议428.2 部门组织架构及主要职能 场地布置：除节假日提供一般节庆场地布置外，还可充份发挥中庭、主入口、平台、露天广场等推广场地，从灯光、音响以致舞台布置上营造出独

23、特的购物气氛。 宣传品、印刷品和礼品设计及制作：自行或外判专业广告公司设计及制作各种宣传品例如海报、横幅、购物袋、纪念品等。 会员制度及管理：现代商场都会着重建立和保持一批忠心的顾客，他们除能为商场带来基本消费外，更能提供宝贵的消费讯息和数据，帮助管理者制订出合适的策略。 公共关系：积极联合社团和政府机构，举办社区文化及娱乐活动，既可丰富商场的内容又可保持良好的社区关系。2、各部门主要功能回目录下一页问题9.经营管理建议438.2 部门组织架构及主要职能2.2 客户及招商部 室内商业的经营管理应设有客户及招商部，代表发展商与商户接触的窗口，处理及接受商户的意见，同时对合适的零售商进行招商，其它

24、职能包括：代表发展商协调和协助市场策划及租赁代理的招商工作、负责协助商户进行现场视察及接收店铺、制订商户资料及租赁档案系统、定期进行市场调查和资料分析、负责顾客服务。2、各部门主要功能回目录下一页问题9.经营管理建议448.2 部门组织架构及主要职能2.3 人事及行政部 经营管理可自设一个人事及行政部（视乎实际需要大小而定），也可由物业管理公司的人事及行政部提供支持，为对部分商户解决人事及行政问题，而所牵涉的成本费用、行政费用可向需要服务的商户收取。 人事方面：为部分商户解决员工招聘，培训和管理的负担，而培训的内容应包括下列各项：员工服饰及礼仪、产品陈列及柜台摆设、商品推介及服务态度、 处理顾

25、客投诉；行政方面：协助部分商户制订一些营业的必需品例如：售货品服饰、购物袋、店铺卡片、代购收款机等等。2、各部门主要功能回目录下一页问题9.经营管理建议458.3 经营管理部门各阶段负责之工作 筹备期的工作 ：协助跟进项目之发展规划，联合物业管理公司制订及实施下列工作： 代表发展商协调市场策划及租赁代理的招商工作 协调及参与广告公司的宣传工作 制订开业计划，落实工作到各负责人员 制订开业工作时间表 制订开业预算 制订商户装修守则 制订商场用户手册等文件 制订推广场地、广告招牌的出租方案 设立经营管理办公室及其它相关的筹备工作回目录下一页问题9.经营管理建议46入伙/装修期的工作：协助发展商及小业主接收已完成竣工的商场铺位；协助发展商及小业主及租户收取所有应收的费用；协助小业主及租户提交设计装修图给予物业管理公司，协调审批程序，确保符合有关要求；确保小业主及租客正确使用场内公众设施；安排工程公司提供临时供电安排，以便小业主及租客安排装修工程；与物业管理公司协调安排装修废料（泥头）处理与物业管理公司协调提供完善清洁、保安服务；协助小业主及租客将单位装修妥当并及早开业；联系各租客，划一开业期，以营造最佳开业效果。8.3 经营管理部门各阶段负责之工作 回目录下一页问题9.经营管理建议47开业前的工作：提供商场布局意见包括经营某部份