多功能楼盘形象策划提案

1、精品多功能楼盘形象策划提案前言萧山区位于钱塘江南岸，与风景秀丽的杭州市隔岸相望。区位优势十分明显，经济发达，交通便捷。是沪、杭、甬、苏、锡、常城市群带上的一座新兴工贸城市，也是华东富庶地区重要的交通枢纽之一，浙赣线、萧甬线铁路和沪杭甬、杭金衢高速公路均会聚于此，杭州萧山国际机场也座落在境内。在新一轮的的大杭州州城市发发展设计计规划下下，萧山山区正式式列入了了大杭州州的版图图。萧山山区市心心以北规规划为萧萧山区经经济新型型开发区区四季城城，交通通便利，资资源丰富富，环境境优美。本本案德意意大厦就就位于市市心北路路与建设设三路的的交汇处处，周边边环境日日趁成熟熟，基础础设施完完善。不不足之处处就在

2、于于人气不不旺，没没有形成成一定的的经济开开发气候候，随着着周边新新型的楼楼盘的开开发和建建设，将将改变这这一状况况。从宏观角度度出发，我我们有幸幸参预开开发区的的开发建建设策划划中来，自自然会尽尽心尽力力的完成成本案，从从开发商商角度出出发，我我们有幸幸参预于于德意集集团的初初次精品品楼盘的的开发和和形象策策划，也也会倍加加用心、凭凭自身的的能力和和经验实实现最终终的目的的。立此项目，我我们是以以全案的的形式介介入，总总体按规规划前期期、形象象包装、楼楼盘推广广三个大大阶段进进行策划划投入。第一部分：项目前前期市场场研究与与前期策策划阶段段（一）市场场调查与与市场机机会分析析1. 萧山山区经

3、济济技术开开发区四四季城市市场调查查分析（1） 宏宏观市场场调查与与分析千载难逢的的大杭州州发展规规划，为为萧山房房地产市市场带来来了前所所未有的的巨大发发展机遇遇。与其其他周边边区县相相比，萧萧山具有有明显的的发展优优势。首首先，在在地理位位置上毗毗邻杭州州未来城城市中心心。其次次，根据据杭州城城市的总总体规划划，萧山山具有非非常大的的发展潜潜力。在在杭州城城市规划划中，萧萧山区属属于江南南城范畴畴，将成成为江南南岸的中中心城区区。再次次，萧山山拥有非非常充足足的土地地储备。钱钱江世纪纪城的规规划是在在大杭州州的背景景下形成成的，钱钱江世纪纪城将成成为未来来萧山区区的行政政管理中中心、中中央

4、商务务区、金金融贸易易中心、科科技信息息中心、宾宾馆服务务中心和和商业服服务中心心，将成成为体现现21世世纪水平平的新城城区。萧萧山区将将成为江江南岸的的中心城城区。首先，在地地理位置置上毗邻邻杭州未未来城市市中心。钱钱江新城城的规划划，将杭杭州带入入了钱塘塘江时代代，也使使市区的的核心发发生了变变化，将将萧山区区从郊县县变成了了城市中中心。过过江大桥桥和隧道道的规划划，将彻彻底消除除交通不不便的天天然障碍碍。萧山山将逐渐渐从真正正意义上上融入杭杭州城区区。其次，根据据杭州城城市的总总体规划划，萧山山具有非非常大的的发展潜潜力。在在杭州城城市规划划中，萧萧山区属属于江南南城范畴畴，将成成为江南

5、南岸的中中心城区区。按照照城市规规划，萧萧山区未未来较长长时间内内将会有有大规模模的城市市建设，大大规模的的城市建建设和人人口转移移为萧山山房地产产发展提提供了广广阔的市市场。再次，萧山山拥有非非常充足足的土地地储备。目目前沿江江地带多多为未开开发地带带，随着着钱江世世纪城的的启动，在在未来几几年内将将陆续成成为开发发的热点点。钱江江世纪城城与钱江江新城隔隔岸呼应应。钱江世纪城城的规划划是在大大杭州的的背景下下形成的的，钱江江世纪城城将成为为未来萧萧山区的的行政管管理中心心、中央央商务区区、金融融贸易中中心、科科技信息息中心、宾宾馆服务务中心和和商业服服务中心心，将成成为体现现21世世纪水平平

6、的新城城区。据了解，钱钱江世纪纪城由核核心商务务区、小小型商务务办公中中心和配配套高档档住宅三三部分构构成。其其中核心心商务区区为8平平方公里里，两栋栋规划高高度在2200米米左右的的超高层层姐妹楼楼将是其其标志性性建筑；同时还还将新建建5平方方公里的的小型商商务办公公中心。核核心商务务区主要要吸引国国内外各各大公司司分支机机构、浙浙江各大大企业集集团总部部落户其其中；而而中小企企业则可可根据各各自实力力进驻小小型商务务办公中中心。世世纪城将将在构筑筑现代商商务生活活的基点点上，充充分结合合地形，力力求体现现钱江沿沿岸、江江南水乡乡城市中中心的特特有风貌貌，区块块绿化覆覆盖率超超过300，整整

7、个区域域人口控控制在112万左左右。世世纪城全全面启动动投资超超过1000亿元元的基础础设施建建设工程程，将首首先开发发居住区区和滨江江商务区区，聚集集人气，刺刺激土地地升值，吸吸引更多多资本注注入。据据了解，钱钱江世纪纪城各项项建设都都要按照照精品工工程要求求进行，基基础设施施建设将将完成九通一一平，直直接把电电脑网络络、 、燃燃气、排排污等管管线设施施按照规规划高质质量铺设设完成；道路体体系由快快速路、主主干路、次次干路等等结合而而成，层层次清晰晰、功能能明确。规划中的钱钱江萧山山区将连连成一片片，响应应大杭州州的总体体发展，互互相呼应应的城市市格局，将将成为未未来城市市发展的的中心。萧萧

8、山的土土地和房房产价格格有非常常大的升升值潜力力。（2） 市市内房产产企业及及各区域域竞争部部分楼盘盘调查与与统计分分析萧山市现有有房地产产开发公公司388家。按按公司类类别分有有专营公公司322家，项项目公司司6家；按公司司资质等等级分有有二级公公司4家家，三级级公司111家，暂暂三级公公司3家家，四级级公司33家，五五级公司司11家家，无级级公司66家；另另有外地地公司来来萧开发发10家家。一九九九七年年房地产产投资完完成额6601883万元元，其中中商品房房建设5505991万元元、土地地开发559633万元；其中住住宅3115766万元、营营业办公公房 1184443万元元、其他他 1

9、001644万元。竣竣工面积积 43380667平方方米，其其中住宅宅34006166平方米米、营业业办公房房762221平平方米、其其他2112300。房地地产从业业人员4400人人。销售售面积330万平平方米。一一九九八八年房地地产投资资完成额额601197万万元，其其中商品品房建设设346655万万元、土土地开发发148855万万元；其其中住宅宅293341万万元、营营业办公公房84457万万元、其其他 2223999万元元。竣工工面积 40330244平方米米，其中中住宅33019929平平方米、营营业办公公房8885644平方米米、其他他125531平平方米。房房地产从从业人员员60

10、00人。销销售面积积40万万平方米米。萧山的土地地和房产产价格与与杭州主主城相比比，还有有非常大大的升值值潜力。目目前萧山山房地产产市场的的价格水水平在440000元/平平方米左左右，江江对岸的的绿城春江花花月目前前的销售售均价已已经达到到了80000元元/平方方米，虽虽然距离离只相差差几公里里，但两两者价格格相差一一倍，而而江南岸岸的一些些滨江楼楼盘也是是价格不不菲。随随着大杭杭州进程程的加快快，价格格差距将将日益缩缩小。而而毗邻钱钱江世纪纪城、钱钱江三桥桥的南岸岸的绿都都百瑞广广场占地地面积约约3万多多平方米米，6幢幢高层建建筑组成成高尚商商住区，其其商务楼楼销售均均价在440000元/平

11、平方米左左右，具具有明显显的价格格优势，该该项目为为绿都房房产推动动萧山城城市接轨轨大杭州州的力作作。随着着年底三三桥收费费的取消消，过江江隧道的的开工、钱钱江世纪纪城的全全面启动动，百瑞瑞广场将将以其巨巨大的发发展潜力力受到市市场的追追捧。早早已有人人将钱江江南岸比比喻成“杭州的的浦东”，完善善配套和和优越交交通将使使其享有有与世纪纪城一般般无二的的崇高地地位，真真正构筑筑起钱江江南岸的的名流生生活社区区。萧山山区将成成为杭州州市房地地产市场场发展的的热土。（3） 项项目概况况分析德意大厦（暂暂定）由由浙江德德意置业业有限公公司在萧萧山经济济技术开开发区市市心北路路与建设设三路处处即将开开发

12、建成成的精品品多功能能高层大大厦。占占地面积积133334平平方米，经经统一规规划，将将形成市市心北主主要的标标志性精精品建筑筑。大厦主要功功能分为为高层商商住、现现代化办办公写字字楼、和和三层全全产权式式现代商商铺，整整体设计计气势宏宏伟，形形象鲜明明，具有有明鲜的的形象区区别标志志，力求求在众多多楼盘中中脱颖而而出。高层商住多多功能楼楼在999年以后后， 竞竞争愈显显激烈，且且供应量量日渐增增大，高高层的市市场销售售已明显显趋缓。众众多开发发商对高高层项目目的开发发真是“又爱又又恨”，“爱”的是开开发高层层会有高高额的利利润回报报，“恨”的是高高层的风风险实在在太大。高层整体市市场走势势预

13、测如如下，任任何一个个市场都都必须经经过：萌萌芽成长成熟衰落更新。其未来发展展将呈如如下势态态：1高层市市场将从从争夺地地段优势势转向环环境性和和景观性性发展。目前的市内内高层主主要以其其地段为为主要优优势。但但我们都都知道，土土地是不不可再生生的。市市区内的的土地随随着开发发量的增增加而逐逐渐减少少，未来来的高层层想以地地段为优优势已不不可能，只只能以提提高自身身综合质质素和利利用环境境因素来来赢得市市场。目目前，“绿都天都城城”等大型型楼盘的的推出就就拉开了了这种走走势的帷帷幕。未未来沿洒洒四季城城以环境境和形式式的健全全与独特特将会更更受开发发商青睐睐。2高层住住宅将向向城市副副中心地地

14、带偏移移市中心新建建高层将将会逐渐渐以商务务型公寓寓为主。杭州市一级级地段及及其辐射射的周边边区域，是是市区内内的主要要商业区区，人流流、车流流以后非非常大。并并不是居居住的最最佳选择择；而且且市区内内地价高高，可供供开发的的土地又又少。这这必将造造成客户户花高价价而买不不到理想想的居住住区域。而而在城市市副中心心地带对对住家而而言，相相对中心心区就较较为理想想。商业业氛围不不那么浓浓厚、较较为安静静、交通通又便利利；且城城市副中中心地带带，环境境、景观观优势较较明显的的地块，同同样具备备开发高高档物业业的条件件。3市场将将呈“细分化化”发展。现在的高层层除了类类似于在在盘小区区中高层层以纯住

15、住宅以外外，其余余的大多多是商、住住两用或或商、住住、办三三用。这这大大影影响了高高层居住住的生活活质量，并并且私密密性不强强，相互互干扰性性大，当当然这也也是由于于目前开开发的地地段特性性所造成成的。未来的高层层将会考考虑更为为人性化化的设计计。目标标客户的的划分更更为单一一，象纯纯商务公公寓、纯纯小户型型、纯顶顶级豪宅宅等等这这样的高高层项目目会陆续续涌现筑筑城市场场。如果果在此形形式上不不能达到到单一性性，就要要力求在在高层大大厦多功功能中细细化工作作，建议议设计规规划中多多考虑到到各项功功能设施施齐全，互互不干扰扰，商务务写字楼楼和高层层住宅的的分厅处处理，商商铺与写写字楼的的分离处处

16、理等因因素，从从而完善善多功能能高层大大厦的不不利之处处。- 德德意大厦厦精品多多功能楼楼盘形象象策划提提案24高层楼楼盘的质质量会越越来越高高，物业业向精品品化发展展。在同一区域域内，如如果建筑筑结构、配配套环境境、目标标客户都都大致相相同的楼楼盘，其其最终比比的是物物业的各各项小分分，比质质量、比比服务、比比物业等等，这就就导致了了物业向向精品化化发展，普普通型无无特色高高层住宅宅将会越越来越没没有市场场。今年，市场场郊区化化发展已已呈较明明显趋势势，郊区区的大户户型市场场将会吸吸引部分分喜爱优优质环境境的高层层客户。经经济开发发区的经经济发展展的前途途升值空空间也将将极大的的吸引一一大部

17、分分投资者者和居家家者的进进住。（4） 项项目背景景与分析析本案的开发发商为德德意集团团下属置置业有限限公司，做做为初次次楼盘的的投入建建设，我我们力争争在将楼楼盘做到到精致而而有内涵涵，能体体现出一一家庞大大的集团团公司的的形象展展示因素素。德意大厦将将设计为为三十层层左右高高层多功功能商用用楼，周周边有绿绿都百瑞广广场、永永泰丰广广场等楼楼盘的建建设与规规划，因因此要在在诸多的的楼盘群群层中脱脱颖而出出，就必必需有自自身的鲜鲜明特点点，和独独到的设设计方案案和形象象的全案案包装与与策划、设设计表现现。针对于德意意集团转转型投入入到房产产界的总总本规划划思路，每每一个楼楼盘的开开发和建建成均

18、将将不分大大小、功功能，注注重的是是统一的的整体形形象和精精致完美美的形象象。（5） 项项目优、劣劣势分析析 本案的优势势在于：1 地段段优势2 资金金优势3 开发发设计规规划与策策划理念念的结合合4 基础础设施的的完善（有有集团公公司作为为形象的的后盾）本案的劣势势在于：1 楼盘盘小2 楼盘盘为多功功能的高高层建筑筑3 楼盘盘前期策策划和设设计规划划时间仓仓促4 目前前开发区区的商业业及人气气都不是是很旺2. 市场场机会分分析(1) 市市场利好好政策和和市场特特征分析析市场利好政政策：房改以后，杭杭州市的的房地产产政策的的落实在在全国都都是较快快较好的的，这也也是杭州州市地产产市场空空前良好

19、好的重要要因素。目目前市内内房改政政策主要要有：住房公积金金贷款住房公积金金的实施施存量补贴的的发放按揭贷款（可可贷至88成30年，利利率调低低）个人住房贷贷款这些政策的的实施，加加大了人人们购房房的积极极性，促促成了商商品房的的需求热热潮。另另外公房房上市、房房屋置换换这两项项政策大大大提高高了换房房率，增增加了大大量的二二次置业业者，使使得市场场需求量量快速上上升。(2) 区区域内高高层竞争争程度的的分析去年的高层层市场是是有目共共睹的，市市中心能能建高层层地块的的竞争尤尤显激烈烈。地块块早已被被开发商商瓜分，令令年的高高层市场场会在中中心区无无地的情情况下向向中心区区辐射地地带偏移移和环

20、境境、景观观优势较较强的副副中心地地带发展展。主要要集中在在萧山，临临平及周周边开发发区中。首先，买家家市场空空间不大大是最主主要的原原因。有有限的购购买力，旧旧盘还没没有彻底底消化完完，新盘盘又陆续续推出，总总供给大大于总需需求，选选房的机机会多了了，且楼楼盘个性性少，缺缺少差异异化卖点点，是楼楼盘竞争争的又一一大原因因。其次，虽然然品牌的的概念已已深入人人心，但但品牌的的概念并并不是影影响客户户买楼的的主要因因素，据据我们调调研分析析表明发发展商的的品牌在在居民购购买意向向中所占占比重份份额只占占到第六六位，列列在前五五位的分分别是：地段、价价格、小小区环境境、户型型和物业业景观，这这就表

21、明明未来的的房地产产营销虽虽是品牌牌营销的的时代，但但品牌好好的发展展商的房房子仅仅仅是比较较好卖而而已，这这就意味味着大家家一起来来分蛋糕糕。最后，营销销手段平平平，缺缺少有创创意的销销售手法法，现在在人们购购房越来来越理性性，看房房子至少少要看五五六家，既既然大家家都这么么平平地地卖，除除了品牌牌物业和和地段好好房子热热销外，更更多的楼楼盘就只只可能挤挤到降价价的泥潭潭中去。市市场经济济中，价价格是受受供求关关系影响响的，需需求大于于供给价价格就会会上扬，供供给大于于需求价价格就会会下降，直直到一个个平衡，这这是客观观存在的的经济规规律。(3) 策策划项目目片区商商品住宅宅市场机机会分析析

22、目前与本案案形成商商品住宅宅市场竞竞争的有有绿城集集团开发发的中型型楼盘和和永泰丰丰广场等等，与之之相比本本案的高高层住宅宅有利也也有不利利之处。有利之处在在于：1 本案案提前介介入的策策划与规规划设计计相结合合，有利利的为高高层住宅宅提供了了更加直直接，独独立的入入住环境境和条件件。2 本案案拥有提提供景观观住宅设设计，为为入住者者找开更更明亮的的居家环环境。全全透明化化大空间间结构设设计将有有成为本本案的一一大亮点点。3 本案案拥有管管理商务务写字楼楼的良好好的物业业管理部部门，全全心全意意为住房房提供最最优秀的的物业管管理。4 本案案将在规规划设计计中应用用到前期期策划中中的关于于地标性

23、性建筑风风格的设设计思想想，以德德意大厦厦为名的的个性大大厦将成成为以后后人们前前往城北北和身份份体现的的标志性性建筑，打打造城市市地标王王。5 本案案为德意意集团下下属置业业有限公公司开发发建设，体体现出集集团的精精神和不不凡，品品牌效应应的提升升也延伸伸将成为为本案的的另一大大亮点。不利之处在在于：1 物以以类居，人人以群居居，人们们都希望望生活在在有诸多多家庭组组合而成成的生活活社区中中。本案案中是一一座大厦厦，难以以实现这这样的理理想。2 由于于局限于于大厦的的单独性性，导致致人们对对安全意意识的防防范与置置疑。3 人气气不旺，开开发区经经济尚未未形成一一定的规规模和气气候。(4) 介

24、介入市场场身份设设定德意大厦介介入市场场身份定定位是一一家置业业公司漫漫长发展展的过程程。我们们不做进进一步的的禅解。我我们提出出介入市市场身份份的总体体定位：发展德德意地产产，共建建德意大大厦（品品牌化建建设思路路）- 德德意大厦厦精品多多功能楼楼盘形象象策划提提案3（二）项目目市场定定位与建建筑策略略分析1 项目目市场定定位分析析（1）项目目名称定定位本案项目名名称初定定为：德德意大厦厦由德意集团团所开发发的建设设的地产产项目，首首先考虑虑到要空空出品牌牌建设意意识。本本案作为为德意集集团的初初次房产产建设项项目，自自然要考考虑到长长期的企企业形象象与新型型的转型型项目的的有利结结合。德意

25、大厦体体现出一一种气度度，一种种精神，也也是针对对于策划划中关于于市心北北地标性性建筑的的总体思思路而定定。读来来上口，简简练易记记。关于一座大大楼的名名称用上上广场，花花宛，某某某宫等等等都有有所牵强强。本案案总体的的策划建建筑思路路为具有有非常个个性化的的现代化化多功能能高层大大厦，其其名称当当然要符符全国际际房产界界誉名的的走势，越越是简单单精练的的越有发发展潜力力。德意大厦从从传统意意义上还还可以理理解成为为得意大大厦，喜喜庆吉详详，富有有时代与与传统相相结合的的观点。（2）项目目总体定定位分析析总体定位：代表市市心城北北地标性性多功能能高层个个性大厦厦多功能：大大厦集现现代商铺铺、商

26、务务办公、和和高层高高住楼为为一身，有有机结合合，互不不影响，产产权结构构独立。各各功能之之间的基基础设施施在共用用的基础础之上存存在着相相对的独独立性和和分户性性。从各各个方面面、各个个角度、各各种需要要极大的的满足不不同形式式入住者者的最终终使用目目的。地标性个性性大厦：城北目目前最高高的高层层大厦；设计规规划空出出人性化化空间，主主张城市市享乐主主义风格格。大开开间，大大都市，小小户型。给给入住者者轻松自自然的生生活环境境，强调调引导生生活时尚尚，生活活方式；为了达达到上述述的效果果，在前前期的规规划设计计中应用用个性风风格设计计思路，要要求设计计立面表表现棱角角分明，总总体样式式避免中

27、中规中矩矩，传统统而保守守。(3) 项项目目标标客源定定位分析析萧山区强劲劲的经济济发展速速度和居居民消费费能力为为房地产产市场的的发展提提供了根根本的保保证。不不久前刚刚在萧山山区召开开了全国国百强县县工作会会议，作作为杭州州的一个个区，萧萧山的整整体经济济实力在在全国百百强县中中名列前前茅。与与强劲的的经济发发展速度度相对应应，萧山山本地居居民具有有非常大大的消费费能力，目目前萧山山房地产产市场的的绝大部部分消费费者是萧萧山区本本地居民民。(4) 项项目价格格定位分分析关于价格定定位待进进一步合合作后，另另行评估估策划。(5) 项项目档次次定位分分析德意大厦总总体形象象档次定定位：高高品质

28、、高高优化、多多功能。(6) 项项目价值值定位分分析（1） 充充分利用用开发商商企业雄雄厚的自自身实力力与形象象促进本本项目的的受众力力度，提提升本项项目的潜潜在品质质形象。 （2） 产产品价值值。通过过对本项项目可看看南岸 “江景、夜夜景”的优势势，合理理的规划划，独特特的产品品设计，优优质的物物业管理理来构筑筑本项目目的产品品价值，将将本项目目做成区区域及全全市的精精品江景景物业，在在市场中中脱颖而而出，成成为购房房者关注注的焦点点。（3） 交交通价值值。本项项目紧邻邻未来轻轻轨车站站，拉近近空间距距离，提提升本项项目品质质优势。（4） 机机会价值值。充分分利用滨滨江路房房地产发发展的契契

29、机，炒炒热本区区域，聚聚集人气气，顺势势推出“本项目目”，一炮炮而红，大大造成为为江景楼楼盘的品品质典范范。(7) 项项目物业业管理模模式分析析（策划另定定）2 项目目建筑策策略分析析(1) 项项目建筑筑风格分分析倾向于欧式式风格，但但不同传传统的欧欧式风格格。在基基调处理理成欧式式风格的的基础上上加入现现代建筑筑设计风风格。形形式独特特，个性性鲜明。德意大厦共共为三十十层左右右的高层层建筑，地地下一层层架空空空间，可可开始大大型超市市或停车车场等。大厦一至三三楼为开开间大，全全透明式式现代化化商铺设设计，商商铺主张张大开间间，是因因为在必必要的时时候可以以进行隔隔离处理理，主要要目标针针对于

30、各各大银行行，或各各种大型型的休闭闭服务业业和饮食食业。大厦四楼至至八楼主主商务办办公楼设设计，办办公层楼楼设计注注重现代代企业功功能设计计，力求求格式新新颖，同同样采用用深时度度，大开开间处理理。有利利于入住住的企事事业单位位进行个个性的设设计与装装修。大厦九楼为为空中花花园建设设，可将将九层设设计成为为供整体体大厦休休息，娱娱乐的统统一场所所。格式式以花园园式设计计为主。同同时是为为了将商商务楼与与十层以以上的商商住楼从从形式和和空间上上隔开。形形成独立立个性的的效果。(2) 项项目建筑筑功能分分析其一：功能能主要按按照商铺铺、办公公、和商商住分为为三大类类，其功功能在互互不影响响的基础础

31、之下，加加以区分分各功能能之间独独立性。商商住和商商用以不不同的入入厅外户户处理。其二：能代代表地标标性特点点的建筑筑功能设设计。上述功能是是我们成成功完成成本案的的全案策策划过程程中不可可缺少的的部分，这这些功能能将成为为以后楼楼盘推广广以及品品牌化建建设的基基础所在在。(3) 项项目会所所设施平平面设计计（建筑规范范设计单单位负责责）(4) 项项目架空空层园林林设计空中园林的的设计，在在大厦的的九楼设设有独立立的整层层的空中中园林设设计。其其效果在在以上的的内容中中说明。(5) 项项目户型型优化分分析户型功能设设计亮点点： 观景。单单层平面面设计保保证700%的户户型皆可可直观江江景。这这

32、是本项项目较大大的卖点点。 采光。每每个户型型主要空空间均有有较大的的采光面面。另外外，建议议观景阳阳台与客客厅之间间采用落落地窗。这这将成为为本项目目的另一一卖点。 增大阳阳台面积积，扩展展阳台功功能。对对离江较较近的两两个优质质户型设设计大面面积阳台台。大面面积阳台台使客厅厅与户外外有机结结合，亦亦有引户户外风景景于户内内之功效效。 弧型采采光面。对对梯形退退台处理理的第二二层户型型转角采采用弧型型采光面面。避免免了观景景阳台对对后面住住户的观观景影响响，也保保证了这这些户型型的采光光、观景景效果。 精致斜斜阳台。对对部分离离江较远远，易受受周边建建筑物影影响的户户型设计计精致的的观景斜斜

33、阳台，增增大景观观面。以以弥补这这些户型型的不利利之处。 户型细细部设计计的亮点点户型内部的的功能区区布局容容易引起起重视，但但是一些些细部环环节却容容易被忽忽视，而而细部的的人性化化处理能能给用户户带来真真正的实实惠与方方便。 所有户户型客厅厅开间都都保证在在3.66m以上上；主卧卧室开间间至少一一面在33.6mm以上，便便于摆放放室内家家俱，卧卧室最小小开间不不低于22.7mm。 大部分分户型的的主卧室室都布置置在室内内走廊尽尽头，且且室内通通道的长长度不超超过其宽宽度的44倍。 大部分分户型都都设置了了入户玄玄关，作作为空间间过渡，使使主要空空间更加加私密，同同时也方方便换鞋鞋，整理理衣

34、冠。 大部分分户型设设计中厨厨房尽量量靠近入入户门，避避免了穿穿越客厅厅。 所有的的户型设设计都保保证了客客、餐厅厅在空间间上尽可可能的连连通，一一是使得得空气流流通，二二是照顾顾到了人人们边吃吃饭边看看电视的的习惯。(6) 项项目外立立面设计计建议外立面的设设计建议议力求整整体化，梭梭角化，结结合欧式式风格，空空出个性性设计。避避免方方方正正的的处理效效果。- 德德意大厦厦精品多多功能楼楼盘形象象策划提提案4（三）项目目工地包包装模式式设定1. 售楼楼部包装装模式设设定2. 售楼楼部内部部装修风风格建议议3. 售楼楼部外围围气氛策策划设定定4. 工地地围墙样样式推荐荐5. 售楼楼书设计计6.

35、 海报报设计7. 宣传传单张设设计8. 涉及及销售的的各类表表格设计计（四）项目目品牌战战略包装装计划设设计1 项目目品牌资资源分析析2 项目目品牌内内涵设定定3 项目目品牌VVI设计计建议4 项目目品牌推推广计划划编制（五）项目目卖点分分析1项目概概念塑造造（1） 杭杭州现推推项目概概念分析析（2） 本本项目概概念形成成分析（3） 本本项目概概念升华华（4） 本本项目概概念目标标客户接接受度分分析2 项目目卖点分分析（1） 项项目社区区主题概概念分析析（2） 项项目规划划卖点分分析（3） 项项目户型型卖点分分析（4） 项项目外立立面卖点点分析（5） 项项目园林林概念卖卖点分析析（6） 项项目

36、自身身环境优优势卖点点分析（7） 项项目的配配套设施施卖点分分析（8） 项项目的物物业管理理模式卖卖点分析析（9） 项项目的营营销模式式卖点分分析（六）项目目销售策策略决策策1 项目目销售目目标分析析决策2 项目目销售模模式分析析决策3 项目目内部认认购期策策略分析析4 项目目公开期期策略分分析5 项目目销售中中期策略略分析6 销售售后期策策略分析析7 广告告跟进策策略分析析决策8 媒体体组合分分析建议议9 销售售组织与与管理分分析决策策（七）项目目的经济济效益评评估1 项目目销售目目标分析析2 项目目的广告告投入成成本与销销售进度度分析3 项目目投资收收益与风风险分析析（八）项目目销售实实施

37、全程程建议1. 销售售前期准准备要案案2. 销售售机构设设置安排排3. 销售售人员招招募与培培训安排排4. 销售售广告表表现与档档期安排排二、测试市市场阶段段主要以问卷卷的模式式将项目目进行市市场的测测试，以以便调整整、完善善、优化化策划思思路及方方案。三、项目策策划方案案决策阶阶段根据测试市市场阶段段得出的的市场反反应程度度，对策策划大纲纲作最终终的定案案，以保保证项目目最大的的市场接接受率，减减少项目目的风险险。四、我们的的合作流流程和时时间安排排楼盘总体形形象定位位成：德德意音乐广广场- - 第第九商业业大街营营销推广广方案一、市场概概述1、区域（库库车县）商商业概述述1-1、以以中抵挡

38、挡商品为为主，商商业形态态以集贸贸市场为为代表，商商场和专专卖店等等现代商商业形态态仅占极极小比例例。1-2、商商品销售售主要集集中在日日用百货货、小商商品和农农副产品品，中高高档和品品牌商品品消费量量有限。2、区域（库库车县）商商业结构构2-1、文文化路以以中高档档商品销销售为主主，集中中了库车车县主要要的商场场和品牌牌店。天天山路以以中抵挡挡商品销销售为主主，形成成集贸市市场、超超市等商商业形态态。2-2、随随着城市市经济发发展和大大面积商商业开发发，以商商城和大大型综合合市场为为代表的的商业物物业大量量供应市市场，库库车商业业形态由由传统商商业向现现代商业业转型，但但由于商商业消费费市场

39、增增长和消消费水平平提升有有限，导导致部分分商业物物业出现现滞销，经经营户的的盈利能能力开始始下降。3、区域（库库车县）商商业物业业开发现现状和趋趋势3-1、根根据初步步统计，库库车县220033-20004年年度开发发量在1100000平米米以上的的规模商商业项目目共5个个，包括括天五商商业批发发城，开开发面积积4万平平米；杏杏花园商商业圆一一、二期期，开发发面积66.755万平米米；金桥桥文化广广场，开开发面积积约2万万平米；国贸购购物中心心，开发发面积11万平米米。仅以以上项目目的开发发总量就就高达114万平平米，如如果再加加上数千千平米的的商业开开发和商商住楼底底商的大大量供应应，预计

40、计今明两两年在库库车县开开发销售售的商业业楼盘总总面积将将突破220万平平米。对对于县域域40万万人口，城城区155万人口口的库车车县而言言，仅消消化这些些楼盘即即需要445年年时间（按按历史销销售可比比量计算算），市市场压力力和过剩剩情况可可想而知知。3-2、从从商业发发展趋势势判断，库库车县商商业区域域进一步步向文化化路和天天山路集集聚，依依托原有有的商业业环境，文文化路将将建成一一批中高高档定位位的商场场，预计计开发面面积在44万平米米左右，按按库车现现有的消消费水平平统计，中中高档商商业市场场将严重重过剩。3-3、天天山路凭凭借集贸贸市场和和大型综综合卖场场，形成成商场、大大型超市市、

41、和集集贸市场场等多种种业态结结合的商商业开发发模式，使使该片区区的商业业规模和和商区竞竞争力进进一步提提升，核核心商圈圈的地位位逐步形形成，但但大量和和时间相相对集中中的开发发，也给给该片区区商业楼楼盘销售售带来巨巨大压力力。4、消费者者状况4-1、少少数民族族占绝对对比列，但但汉族人人口在城城区增长长迅速。4-2、中中低档商商品仍是是市场消消费的主主体。4-3、日日用品等等生活必必需品是是消费的的主流商商品。4-4、县县城居民民收入水水平正在在提高，随随着外来来人口增增加，中中档和非非生活必必需品消消费增长长显著。5、经营户户状况经营户普遍遍存在一一种矛盾盾的心理理对库库车经济济发展前前景的

42、看看好和对对经营状状况每况况愈下的的忧虑。造造成这种种现象的的主要原原因，是是商业市市场发展展的速度度远远超超出了消消费增长长的速度度，同时时宏观经经济和城城市经济济的发展展对消费费的贡献献不可能能同步产产生，一一般会出出现迟滞滞效应。伴伴随着商商业楼盘盘的大量量供应，这这种矛盾盾将更加加突出，并并导致经经营户盈盈利水平平进一步步降低，商商户对经经营投资资的信心心将更显显不足，持持币观望望的心态态也将加加重。二、竞争物物业1、直接竞竞争对手手天五五商业批批发城1-1、项项目概况况天五商业批批发城位位于五一一路和天天山路的的交汇处处，由天天工房地地产开发发公司开开发，总总投资440000万，建建

43、筑面积积近4万万平米约约20000个铺铺位，售售价27700元元37700元元不等，门门面售价价5000070000元，沿沿天山路路门面售售出800%以上上，其它它楼层销销售率不不足200%。1-2、项项目优势势区位优势：位于天天山路和和五一路路交汇处处，沿街街面较长长；商业环境优优势：直直面库车车最大和和人气最最旺的亿亿家百货货，背靠靠天五农农贸市场场，人流流量大，商商气旺盛盛；规划优势：板式条条楼，便便于商品品分区和和定位，且且分割摊摊位面积积小，总总价低，符符合库车车市场购购买力；1-3、项项目劣势势定位问题：项目市市场定位位过低，不不利于与与天五农农贸市场场形成错错位经营营，导致致市场

44、间间的竞争争；工期问题：现处于于基地施施工阶段段，预计计交付时时间在明明年8月月以后，丧丧失了今今年有利利的销售售时机；价格问题：价格定定位偏高高，和周周边楼盘盘相比不不具备竞竞争力；/销售问题题：采用用简单的的拉客方方式，价价格混乱乱，承诺诺难以兑兑现，一一旦市场场出现不不利，现现阶段依依赖定金金（无预预售许可可证）产产生的销销售将很很难保全全。2、间接竞竞争对手手国贸贸购物中中心国贸购物中中心位于于解放路路和文化化路交汇汇处，由由国贸房房地产开开发公司司开发，项项目地上上三层，地地下一层层，总建建筑面积积1万平平米。负负一层定定位为超超市，一一、二层层定位高高档百货货（一层层沿街为为门面）

45、，三三层定位位为高档档餐饮。售售价25500元元38800元元/平米米，门面面售价55000070000元元。门面面房现已已售出770%以以上，三三层整体体租赁给给温州大大酒店，其其余物业业销售不不足155%。3、间接竞竞争对手手金桥桥文化广广场金桥文化广广场位于于文化路路，左邻邻人民广广场，右右邻友谊谊路，项项目规划划为钢架架玻璃幕幕结构。地地下一层层，计划划由金桥桥超市直直接进驻驻；地上上三层，总总建筑面面积约22万平米米，由于于项目规规划设计计方案尚尚未确定定，项目目至今未未进入施施工阶段段，销售售工作仍仍在延缓缓中，近近期在做做简单的的项目咨咨询和开开发企业业推介。三、SWOOT分析析

46、1、优势和和机会点点1-1、商商业背景景优势，地地处以前前成熟的的商业区区；1-2、地地段优势势，三面面邻街，直直面天山山路、左左邻五一一路、右右邻团结结路；1-3、价价格优势势，比周周边同性性质的楼楼盘价格格低5100%；1-4、规规模优势势，总开开发面积积接近七七万平米米，便于于形成集集聚效应应；1-5、宏宏观经济济和城市市经济发发展机会会，使库库车投资资开发潜潜力巨大大，经济济发展前前景良好好，为商商业经营营和商业业投资创创造了巨巨大的市市场机遇遇。2、问题与与威胁点点2-1、商商业规划划无序，区区域不清清晰，功功能不明明确；2-2、主主体二层层和部分分三、四四层的结结构布局局，既不不利

47、于形形成同一一层整体体大市场场格局，也也不利于于商业垂垂直人流流问题；2-3、市市场前期期销售未未考虑市市场定位位，致使使现阶段段市场没没有明确确的经营营定位，随随意招商商，随意意入住，对对对整个个市场定定位形成成障碍；2-4、至至今没有有建立起起基本的的销售基基础，销销售制度度不明确确，销售售队伍素素质较低低，没有有充分利利用国家家软、硬硬政策，导导致现阶阶段出现现巨大的的销售压压力；2-5、面面临商业业过剩威威胁，经经营和投投资户信信心不足足，持币币观望心心态严重重。- 四、项目定定位（简简要）1、转型定定位的必必要性1-1、目目的：改改变商城城定位的的局限性性，发挥挥错位定定位的优优势，

48、形形成与该该片区不不同的商商业形态态（该片片区商业业定位主主要是商商城、集集贸市场场），最最终达到到适应库库车县商商业市场场状况的的新商业业定位，以以达到促促进销售售的目的的。1-2、方方法：根根据库车车商业市市场对门门面房需需求量大大、销售售好的状状况，结结合项目目商业街街招牌店店的规划划特点，由由商业园园定位向向主题式式商业街街定位转转型，发发挥内外外街和沿沿街招牌牌店优势势，凸显显规划优优势和商商业前景景价值，形形成项目目独有的的项目竞竞争优势势。2、转型定定位2-1、项项目定位位：主题题商业街街库车车商贸、旅旅游、文文化窗口口；2-2、规规划定位位：间间间沿街铺铺，户户户招牌店店2-3

49、、投投资定位位：一家家一铺，终终身产权权销售3、商业符符号定位位 3-1、项项目符号号：第九九商业大大街突出区区域性3-2、商商业符号号：第九九商业大大街突出商商业性、现现代性、领领先性4、商业功功能定位位4-1、内内街服装鞋鞋帽一条条街经营商品：服装、鞋鞋帽商品档次：中档、中中抵挡4-2、中中城精品购购物广场场经营商品：大、小小家电、数数码通讯讯、精品品配饰、黄黄金珠宝宝、化装装品商品档次：中档、中中高档4-1、外外街日用百百货一条条街经营商品：日用百百货、小小商品、针针纺织品品、床上上用品、布布料、民民族商品商品档次：中低档档、低档档5、定位目目标5-1、由由外到内内，由动动到静，由由低档

50、到到中高档档，由目目标消费费到休闲闲消费；5-2、内内外有序序、划行行归市、整整体统一一、相对对独立；5-3、中中高、中中挡、中中低档价价格互补补，多种种商品品品类齐全全，形成成专业性性综合市市场；5-4、实实现一、二二期商业业的互补补、互促促。五、营销计计划1、营销筹筹备阶段段（9.19.110） 现场包包装，包包括售楼楼处、一一期现房房和二期期工地功功能牌、导导视牌、形形象识 别、大大卖场店店面和门门头等；销售人人员工作作分工和和潜在客客户摸底底；制订详详细的广广告和促促销计划划；销售物物料到位位，包括括海报、楼楼书、招招商手册册、销售售手册；广告创创意、设设计；售楼员员现场接接待，部部分

51、招商商展开；2、前期招招商阶段段（9.109.30）市场招招商，采采取先大大户、后后小户，先先品牌户户、后一一般户的的招商策策略；市场营营销，针针对招商商商户展展开广告告、推广广和促销销；市场管管理，做做好商户户入住工工作、管管理工作作和市场场规划工工作。开业筹筹备，完完成开业业活动策策划和筹筹备工作作，做好好开业准准备；使市场场招商率率达到330%，市市场商户户的进驻驻率（招招商和销销售）达达到400%，初初步具备备开业条条件。3、市场开开业筹备备阶段（99.300100.188）做好市市场开业业前的活活动策划划、宣传传、组织织工作；配合市市场开业业，进一一步针对对大户进进行热势势宣传工工作

52、；利用开开业机会会，对等等待、观观望人群群进行引引势诱导导工作；做好聚聚集市场场人气、完完善市场场管理和和经营的的其它工工作；在开业业前，使使市场招招商率达达到400%，入入住率（招招商和销销售）达达到600%。4、市场开开业和销销售阶段段（100.6111.5）借助大大户、品品牌户进进驻形成成的感召召力，充充分利用用开业期期间良好好的市场场经营氛氛围，扩扩大散户户招商成成果计划在在10.18日日开业，做做好开业业期间的的广告和和促销，形形成旺盛盛的人气气和良好好的经营营氛围；做好开开业后的的市场管管理、广广告促销销和活动动推广，保保证市场场旺盛人人气的持持续；在市场场开业以以后，每每天策划划

53、、组织织促销和和群众性性文化活活动；完成工工作重点点由招商商向销售售的转移移，加大大销售力力度，扩扩大销售售成果；充分利利用大户户进驻、市市场开业业等有利利点，进进行营销销推广，促促进销售售；市场招招商率达达到500%，商商户进驻驻率达到到70%；市场按按计划顺顺利开业业，市场场经营管管理步入入良性循循环；使一期期市场（剩剩余面积积）销售售率达到到20%，二期期市场销销售率达达到100%。54销售售重点期期（111.1551.15）一期销销售全方方位、大大力度展展开；二期销销售推广广全面展展开；二期开开业筹备备和市场场开业；到122.155日，使使一期销销售率达达到400%；到到1.115日，

54、使使一期销销售率达达到500%；到122.155日，使使二期销销售率达达到255%；到到1.115日，使使二期销销售率达达到400%；- 六、租、售售面积的的策略性性确定截止方案提提交日期期，规划划方尚未未提供项项目平面面结构图图，因此此无法以以图示形形式准确确标明租租、售位位置和实实际面积积。面积积划分的的原则执执订如下下：1、销售招招商区域域1-1、一一、二期期外街沿沿街铺面面全部以以出售为为主，不不租赁；1-2、内内街（南南、北两两翼）一一层铺面面全部以以出售为为主，不不租赁；1-3、一一期中街街（街道道中心商商铺）除除已经确确定的家家电、通通讯大户户以整体体引进方方式招租租外，其其余商铺铺底层原原则上只只销售，不不租赁。如如引进有有品牌影影响力、有有长期发发展意向向的大户户，针对对中街一一层商铺铺执订相相应的承承租政策策，可以以承租方方式招商