住宅质量通病防治监理实施细则

1、第12页B13工程监 理 实实 施 细 则（住宅工程程质量通通病防治治） 内容容提要： 专业业工程特特点 监理工工作流程程 监理工工作控制制目标及及控制要要点 监理工工作方法法及措施施项目监理机机构（章章）：专业监理工工程师：总监理工程程师：日期：江苏省建设设厅监制制一、工程项项目概况况工程名称：建设单位：设计单位：勘察单位：承包单位：建筑面积 ： 主体体结构形形式：框框架剪力力结构基础形式、埋埋深：桩基基、筏板板基础楼层：111#楼为地地上4层；20#、21#楼为地地上11层，半半地下车车库；12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼为地地上18层，地地下2层；3#地下车车库地

2、下下一层平平时为地地下停车车库，战战时为人人防工程程。总高度：111#楼17.8m；20#、21#楼37.6m；12#、15#、16#、19#楼58m；13#、17#、18#楼55m。监理工作依依据1、根据据国家和和省、市市有关法法律、法法规和规规范性文文件，结结合江江苏省工工程质量量通病控控制标准准、江江苏省住住宅工程程质量分分户验收收规程内容，开展建筑工程质量通病防治监理工作。2、国家施工质量验收规范、规程、施工技术标准、设计图及设计文件。3、本工程地质勘察资料。4、本工程设计图纸、设计变更洽商以及有关的设计文件。5、本工程建设监理合同和施工合同。6、建设工程强制性标准（房屋建筑部分）。三

3、、住宅工工程质量量通病防防治的措措施3.1. 监理单单位职责责（1）对审审查后的的住宅宅工程质质量通病病防治方方案和施施工措施施提出出具体要要求和监监控措施施，并列列入监监理规划划和监监理细则则。（2）认真真做好隐隐蔽工程程和工序序质量的的验收，上上道工序序不合格格时，不不允许进进入下一一道工序序施工。（3）配备备常规的的便携式式检测仪仪器，加加强对工工程质量量的平行行检验，发发现问题题及时处处理。（4）工程程完工后后，应认认真填写写住宅宅工程质质量通病病防治工工作评估估报告3.2. 具体的的住宅工工程质量量通病防防治的技技术措施施3.2.11.墙体体裂缝防防治的技技术措施施1、砌筑砂砂浆应采

4、采用中粗粗砂，严严禁使用用山砂和和混合粉粉。2、蒸压灰灰砂砖、粉粉煤灰砖砖、加气气混凝土土砌块的的出釜停停放期宜宜为45d（不应应小于28d），上上墙含水水率宜为为5%8%。混凝凝土小型型空心砌砌块的龄龄期不应应小于28d，并不不得在饱饱和水状状态下施施工。3、填充墙墙砌至接接近梁底底、板底底时，应应留有一一定的空空隙，填填充墙砌砌筑完并并间隔15d以后，方方可将其其补砌挤挤紧；补补砌时，对对双侧竖竖缝用高高标号水水泥砂浆浆嵌填密密实。4、砌体结结构坡屋屋顶卧梁梁下口的的砌体应应砌成踏踏步形。5、砌体结结构砌筑筑完成后后宜60d后再抹抹灰，并并不得少少于30d。6、通长现现浇钢筋筋混凝土土板带

5、应应一次浇浇筑完成成。7、框架柱柱间填充充墙拉结结筋应满满足砖模模数要求求，不得得折弯压压入砖缝缝。8、采用粉粉煤灰砖砖、轻骨骨料混凝凝土小型型空心砌砌块等的的填充墙墙与框架架柱交接接处，应应用15mmm115mmm木条预预先留缝缝，在加加贴网片片前浇水水湿润，再再用1：3水泥砂砂浆嵌实实。9、住宅长长度大于于40m时，应应设置变变形缝，当当有其它它可靠措措施时，可可在规范范范围内内适当放放宽。10、外墙墙应采用用保温砂砂浆、复复合保温温材料等等外墙外外保温措措施。11、顶层层框架填填充墙不不宜采用用灰砂砖砖、粉煤煤灰砖、混混凝土空空心砌块块、蒸压压加气混混凝土砌砌块等材材料；当当采用上上述材

6、料料时，墙墙面应采采取满铺铺钢丝网网粉刷等等必要的的措施。12、主体体与阳台台栏板之之间的拉拉结筋必必须预埋埋。13、砌体体工程的的顶层和和底层应应设置通通长现浇浇钢筋混混凝土窗窗台梁，高高度不宜宜小于1200mm，纵筋筋不少于于410，箍筋62200；其它它层在窗窗台标高高处应设设置通长长现浇钢钢筋混凝凝土板带带；房屋屋两端顶顶层砌体体沿高度度方向应应设置间间隔不大大于1.33m的现浇浇钢筋混混凝土板板带。板板带的混混凝土强强度等级级不应小小于C20，纵向向配筋不不宜少于于38。14、混凝凝土小型型空心砌砌块、蒸蒸压加气气混凝土土砌块等等轻质墙墙体，应应增设间间距不大大于3m的构造造柱，每每

7、层墙高高的中部部增设厚厚度为1200mm与墙体体同宽的的混凝土土腰梁，砌砌体无约约束的端端部必须须增设构构造柱，预预留的门门窗洞口口应采取取钢筋混混凝土框框加强。15、顶层层圈梁高高度不宜宜超过2400mm。顶层层砌筑砂砂浆的强强度等级级不应小小于M7.5。3.2.22.钢筋筋混凝土土现浇楼楼板裂缝缝防治的的技术措措施1、现浇板板的混凝凝土应采采用中粗粗砂。2、混凝土土应采用用减水率率高、分分散性能能好、对对混凝土土收缩影影响较小小的外加加剂，其其减水率率不应低低于8%。3、预拌混混凝土的的含砂率率应控制制在40%以内，每每立方米米粗骨料料的用量量不少于于10000，粉粉煤灰的的掺量不不宜大于

8、于15%。4、预拌混混凝土进进场时按按检验批批检查入入模坍落落度，高高层住宅宅不应大大于1800mm，其它它住宅不不应大于于1500mm。5、严格控控制现浇浇板的厚厚度和现现浇板中中钢筋保保护层的的厚度。阳阳台、雨雨蓬等悬悬挑现浇浇板的负负弯矩钢钢筋下面面，应设设置间距距不大于于300的钢钢筋保护护层垫块块，在浇浇筑混凝凝土时保保证钢筋筋不位移移。6、现浇板板中的线线管必须须布置在在钢筋网网片之上上（双层层双向配配筋时，布布置在下下层钢筋筋之上），交交叉布线线处应采采用线盒盒，线管管的直径径应小于于1/3楼板厚厚度，沿沿预埋管管线方向向应增设设61150、宽度度不小于于4500mm的钢筋筋网带

9、。严严禁水管管水平埋埋设在现现浇板中中。7、现浇板板浇筑时时，在混混凝土初初凝前应应进行二二次振捣捣，在混混凝土终终凝前进进行两次次压抹。8、现浇板板浇筑后后，应在在12h内进行行覆盖和和浇水养养护，养养护时间间不得少少于7d；对掺掺用缓凝凝型外加加剂的混混凝土，不不得少于于14d。9、现浇板板养护期期间，当当混凝土土强度小小于1.22MPaa时，不不得进行行后续施施工。当当混凝土土强度小小于10MMPa时，不不得在现现浇板上上吊运、堆堆放重物物。吊运运、堆放放重物时时应减轻轻对现浇浇板的冲冲击影响响。10、现浇浇板的板板底宜采采用免粉粉刷措施施。11、支撑撑模板的的选用必必须经过过计算，除除

10、满足强强度要求求外，还还必须有有足够的的刚度和和稳定性性，边支支撑立杆杆与墙间间距不得得大于3000mm，中间间不宜大大于8000mm。根据据工期要要求，配配备足够够数量的的模板，保保证按规规范要求求拆模。12、施工工缝的位位置和处处理、后后浇带的的位置和和混凝土土浇筑应应严格按按设计要要求和施施工技术术方案执执行。后后浇带应应设在对对结构受受力影响响较小的的部位，宽宽度为70010000mmm。后浇浇带的混混凝土浇浇筑应在在主体结结构浇筑筑60d后进行行，浇筑筑时宜采采用微膨膨胀混凝凝土。13、住宅宅的建筑筑平面宜宜规则，避避免平面面形状突突变。当当平面有有凹口时时，凹口口周边楼楼板的配配筋

11、宜适适当加强强。当楼楼板平面面形状不不规则时时，宜设设置梁使使之形成成较规则则的平面面。14、钢筋筋混凝土土现浇楼楼板（以以下简称称现浇板板）的设设计厚度度一般不不应小于于120（厨厨房、浴浴厕、阳阳台板不不得小于于90）。15、屋面面及建筑筑物两端端的单元元中的现现浇板应应设置双双层双向向钢筋，钢钢筋间距距不宜大大于1000mm，直径径不宜小小于8mm。外墙墙转角处处应设置置放射形形钢筋，钢钢筋的数数量不应应少于710，长度度应大于于板跨的的1/3，且不不得小于于1.55m。16、在现现浇板的的板宽急急剧变化化处、大大开洞削削弱处等等易引起起收缩应应力集中中处，钢钢筋间距距不应大大于150，

12、直直径不应应小于6mm，并应应在板的的上表面面布置纵纵横两个个方向的的温度收收缩钢筋筋。板的的上、下下表面沿沿纵横两两个方向向的配筋筋率均不不应小于于截面积积的0.115%。17、外墙墙转角处处构造柱柱的截面面积不宜宜大于2400mm2400mm，与楼楼板同时时浇筑的的外墙圈圈梁，其其截面高高度应不不大于3000mm。18、现浇浇板强度度等级不不宜大于于C30。19、住宅宅长度大大于40m时，宜宜在楼板板中部设设置后浇浇带。后后浇带两两边应设设置加强强钢筋。3.2.33.楼地地面渗漏漏防治的的技术措措施1、上下水水管等预预留洞口口座标位位置应正正确，洞洞口形状状为上大大下小。2、管道安安装前，

13、楼楼板板厚厚范围内内上下水水管的光光滑外壁壁应先做做毛化处处理，再再均匀涂涂一层 4001 塑料胶胶，然后后用筛洗洗的中粗粗砂喷洒洒均匀。3、现浇板板预留洞洞口填塞塞前，应应将洞口口清洗干干净、毛毛化处理理、涂刷刷加胶水水泥浆作作粘结层层。洞口口填塞分分二次浇浇筑，先先用掺入入抗裂防防渗剂的的微膨胀胀细石混混凝土浇浇筑至楼楼板厚度度的2/3处，待待混凝土土凝固后后进行4h蓄水试试验；无无渗漏后后，用掺掺入抗裂裂防渗剂剂的水泥泥砂浆填填塞。管管道安装装后，应应在洞口口处进行行24h蓄水试试验。4、防水层层施工前前应先将将楼板四四周清理理干净，阴阴角处粉粉成小圆圆弧。防防水层的的泛水高高度不得得小

14、于3000mm。5、地面找找平层向向地漏放放坡11.5，地地漏口要要比相邻邻地面低低5mm。6、有防水水要求的的地面施施工完毕毕后，应应进行24h蓄水试试验，蓄蓄水高度度为 2030 mm。7、烟道根根部向上上3000mm的范围围内宜采采用聚合合物防水水砂浆粉粉刷，或或采用柔柔性防水水层。8、卫生间间墙面防防水砂浆浆应进行行不少于于2次的刮刮糙。9、厨卫间间和有防防水要求求的建筑筑地面必必须设置置防水隔隔离层。10、厨卫卫间和有有防水要要求的楼楼板周边边除门洞洞外，向向上做一一道高度度不小于于2000mm的混凝凝土翻边边，与楼楼板一同同浇筑，地地面标高高应比室室内其它它房间地地面低 2030m

15、mm。3.2.44.外墙墙渗漏防防治的技技术措施施1、外墙粉粉刷应使使用含泥泥量低于于2、细细度模量量不小于于2.5的中粗粗砂。严严禁使用用石粉、混混合粉。2、外墙涂涂料在使使用前，应应进行抽抽样检测测。3、抹灰工工程不得得使用过过期水泥泥，其凝凝结时间间和安定定性须合合格。4、外墙洞洞眼应按按规范留留置，采采用半砖砖、防水水砂浆二二次堵砌砌，表面面采用1:3防水砂砂浆粉严严，小圆圆孔宜采采用微膨膨胀水泥泥砂浆二二次填塞塞密实。孔孔洞填塞塞应由专专人负责责，并及及时办理理专项隐隐蔽验收收手续。5、外墙粉粉刷基层层应采用用人工凿凿毛或界界面剂抹抹砂浆进进行毛化化处理，并并应进行行喷水养养护。基基

16、层平整整度偏差差超标时时，应进进行局部部凿除（凿凿除时不不得露出出钢筋），再再采用聚聚合物水水泥砂浆浆进行修修补。6、粉刷前前应清除除墙面污污物，并并提前1d浇水湿湿润。7、两种不不同基体体交接处处的处理理应符合合墙体防防裂措施施的要求求。8、外墙抹抹灰必须须分层进进行，严严禁一遍遍成活，施施工时每每层厚度度宜控制制在610mmm。外墙墙粉刷各各层接缝缝位置应应错开，并并设置在在混凝土土梁、柱柱中部。9、外粉刷刷必须设设置分格格缝。10、外墙墙涂料找找平腻子子的厚度度不应大大于1mm。11、外墙墙面砖嵌嵌缝必须须采用勾勾缝条抽抽压出浆浆至密实实。12、窗台台、窗眉眉、阳台台、雨蓬蓬、腰线线和挑

17、檐檐等处粉粉刷的排排水坡度度不应小小于2%。滴水水线粉刷刷应密实实、顺直直，不得得出现爬爬水和排排水不畅畅的现象象。13、粘贴贴面砖的的外墙面面用防水水砂浆刮刮糙时，门门窗洞口口四周墙墙面刮糙糙底层与与糙面层层必须位位置错开开。14、外墙墙粉刷面面层宜掺掺入聚丙丙烯抗裂裂纤维。15、外墙墙涂料层层宜选用用吸附力力强、耐耐候性好好、耐洗洗刷的弹弹性涂料料。3.2.55.门窗窗渗漏防防治的技技术措施施1、门窗安安装前应应进行三三项性能能的见证证取样检检测，安安装完毕毕后应委委托有资资质的检检测机构构进行现现场检验验。2、门窗框框安装固固定前应应对预留留墙洞尺尺寸进行行复核，用用防水砂砂浆刮糙糙处理

18、，然然后实施施外框固固定。固固定后的的外框与与墙体应应根据饰饰面材料料确定间间隙。3、门窗安安装应采采用镀锌锌铁片连连接固定定，镀锌锌铁片厚厚度不小小于1.55mm，固定定点间距距：转角角处1800mm，框边边处不大大于5000mm。严禁禁用长脚脚膨胀螺螺栓穿透透型材固固定门窗窗框。4、门窗洞洞口应干干净干燥燥后施打打发泡剂剂，发泡泡剂应连连续施打打、一次次成型、充充填饱满满，溢出出门窗框框外的发发泡剂应应在结膜膜前塞入入缝隙内内，防止止发泡剂剂外膜破破损。5、门窗框框外侧应应留5mm宽的打打胶槽口口；外墙墙面层为为粉刷层层时，宜宜贴“”型塑料料条做槽槽口。6、打胶面面应干净净干燥后后施打密密

19、封胶，且且应采用用中性硅硅酮密封封胶。严严禁在涂涂料面层层上打密密封胶。7、门窗设设计应明明确抗风风压、气气密性和和水密性性三项性性能指标标。7层及7层以上上外窗的的抗风压压性能和和气密性性能不宜宜低于4级、水水密性能能不宜低低于3级；16层外窗窗的抗风风压性能能和气密密性能不不宜低于于3级、水水密性能能不低于于2级；其其性能等等级划分分应符合合GB/T71106（71007、71008）-20002的规定定。8、门窗拼拼樘料必必须进行行抗风压压变形验验算，拼拼樘料与与门窗框框之间的的拼接应应为插接接，插接接深度不不小于10mmm。9、塑钢门门窗型材材必须使使用与其其相匹配配的衬钢钢，衬钢钢厚

20、度应应满足规规范要求求，并作作防腐处处理。3.2.66.屋面面渗漏防防治的技技术措施施1、屋面工工程施工工前，必必须编制制详细的的施工方方案，经经监理审审查确认认后方可可组织施施工。2、卷材防防水层收收头宜在在女儿墙墙凹槽内内固定，收收头处应应用防腐腐木条加加盖金属属条固定定，钉距距不得大大于4500mm，并用用密封材材料将上上下口封封严。3、在屋面面各道防防水层或或隔气层层施工时时，伸出出屋面管管道、井井（烟）道道及高出出屋面的的结构处处均应用用柔性防防水材料料做泛水水，其高高度不小小于2500mm（管道道泛水不不小于3000mm）；最最后一道道泛水材材料应采采用卷材材，并用用管箍或或压条将

21、将卷材上上口压紧紧，再用用密封材材料封口口。4、刚性细细石混凝凝土防水水屋面施施工除应应符合相相关规范范要求外外，还应应满足以以下要求求：（1）钢筋筋网片应应采用焊焊接型网网片。（2）混凝凝土浇捣捣时，宜宜先铺三三分之二二厚度混混凝土并并摊平，再再放置钢钢筋网片片，后铺铺三分之之一的混混凝土，振振捣并碾碾压密实实，收水水后分二二次压光光。（3）分格格缝应上上下贯通通，缝内内不得有有水泥砂砂浆粘结结。在分分格缝和和周边缝缝隙干净净干燥后后，用与与密封材材料相匹匹配的基基层处理理剂粉刷刷，待其其表面干干燥后立立即嵌填填防水油油膏，密密封材料料底层应应填背衬衬泡沫棒棒，分格格缝上粘粘贴不小小于2000mm宽的卷卷材保护护层。（4）保水水养护不不小于14d。5、屋面防防水层施施工完毕毕后，应应进行蓄蓄水或淋淋水试验验。6、对于体体积吸水水率大于于2%的保温温材料，不不得设计计为倒置置式屋面面。7、刚性防防水层应应采用细细石防水水混凝土土，其强强度等级级不得小小于C30，厚度度不应小小于50mmm，分格格缝间距距不宜大大于3m，缝宽宽不应大大于30mmm，且不不小于12mmm。8、柔性材材料防水水层的保保护层宜宜采用撒撒布材料料或浅色色涂料。当当采用刚刚性保护护层时，必必须符合合细石混混凝土防防水层的的要求。9、对女儿儿墙、高高低跨、上上人孔、