怎样进行房地产项目地段选择（共9）

1、怎样进行房地产项目地段选择？产开发项目的地段选择，实际上也是一个项目。因此，地段选择过程，就是一个项目管理过程。如何进行该项目管理呢？建议从项目地段影响因素、增值潜力、可行性、成本收益等几方面来理解。一、认识开开发项目目地段的的影响因因素 房地产投资资地段的的影响因因素很多多，不同同的地段段的影响响因素也也是不一一样的，影影响程度度也不相相同。再再对每一一宗地块块进行分分析时，根根据地块块的实际际进行相相关探讨讨。地块块的常见见影响因因素如下下：1.市场供供需行情情 一宗地块的的好差，总总是体现现在需求求上。需需求大供供给量少少，地块块价就攀攀升，地地块就容容易出手手，房地地产投资资商也就就可

2、以获获得较高高投资回回报，那那么该地地块就是是较好的的投资地地段；如如果一宗宗地块需需求趋少少，则该该地块价价格就趋趋低，房房地产投投资回报报相对较较低，那那么该地地块就不不是好的的投资地地段。2.地块的的自然条条件 地块的自然然条件含含盖如下下内容：地块与与市中心心的距离离、地块块的地质质条件（原原生地、回回填地、开开挖地）、地地形地势势、土地地面积、地地块形状状、日照照、风向向、多雷雷区或非非多雷区区、地质质灾害（滑滑坡、泥泥石流）。地块与市中中心的距距离，是是影响房房地产投投资的地地段的主主要因素素之一。任任何城市市，人们们购房都都是以距距市中心心的距离离远近作作为购房房的一个个重要衡衡

3、量指标标。一般般来讲，地地块接近近市中心心，交通通越方便便，基础础设施越越完备，地地价越高高，越容容易出手手，同时时竞争也也越激烈烈，对投投资者的的资金要要求也严严格。距城市中心心越远，基基础设施施不完善善，地价价越低，实实现增值值的时间间越长，越越不易销销售，同同时地价价也越低低。但对对于已形形成高档档社区的的开发片片区，对对于购房房者有自自备交通通工具的的购房群群体来说说，他们们追求的的是居住住环境、身身份价值值体现和和社区文文化氛围围，“距距离”二二字在他他们面前前就淡化化了，这这就是为为什么距距城市中中心较远远的开发发高档社社区的投投资商同同样能取取得很好好的经济济效益的的缘故。地块的

4、地质质条件，也也是影响响地块价价格的重重要因素素，原生生地地质质条件较较好，地地质承载载力大，建建设费用用就省；如是回回填地块块，地下下地质条条件复杂杂，基础础处理费费用较大大，较多多的钱都都花在人人们看不不到的地地方，对对开发商商是不利利的。地形地势，地地块的地地形地势势直接影影响到对对地块的的规划和和布局，影影响地块块内的景景观效果果，也直直接影响响到土地地的利用用效果，影影响建设设费用的的高低，它它对投资资地段有有着相当当大的影影响作用用。一般般来讲，地地势低洼洼、地形形地势变变化太大大，地块块里边沟沟壑太多多，不好好规划，而而地势较较高，相相对平坦坦的地块块，越好好规划，也也越出效效果

5、，越越应作为为好的投投资地块块看待。土地面积大大小直接接影响到到土地的的使用效效果，地地块面积积大小对对投资地地段的选选择有很很大的影影响作用用。如相相邻的地地块准备备开发高高档社区区的大盘盘，而在在其间不不论该地地块大小小，都是是好的投投资地段段。在繁繁华的市市区，地地块越大大，则越越是好的的投资地地块。地块形状也也直接影影响土地地的使用用效果，对对于处于于市区，有有门面需需求的地地块，临临街面越越长，越越是好地地块；对对于紧邻邻高速路路、铁路路的地块块，如临临高速路路、铁路路越长则则不是好好的投资资地块。因因为现在在的生活活方式和和二十年年前有很很大变化化，以前前交通不不发达，社社会竞争争

6、压力不不大，回回到家后后邻居们们可以聊聊聊天，热热闹是一一大追求求。而今天，社社会竞争争压力大大，回到到家里，已已身心疲疲惫，只只想回到到清静、舒舒适、温温情的家家里放松松休息，因因此喇叭叭声、汽汽笛声、车车轮声、马马达声、汽汽油味这这种车水水马龙的的繁荣环环境，再再也不是是人们回回到家里里愿意再再看到、听听到的了了。日照对投资资地段有有好的影影响，也也有不好好的影响响。如开开发住宅宅片区，周周边是高高大建筑筑群，日日照很少少，则不不是一个个好的投投资地段段。但对对于商业业，在炎炎热的地地区，日日照少的的街道则则积聚的的行人则则更多，人人气旺的的则是一一个好的的投资地地段。风风向，上上风地段段

7、是好的的投资地地段，下下风地段段是差的的投资地地段。多多雷区少少雷区，在在一个城城市，多多雷和雷雷击区不不是好的的投资地地块，少少雷区则则是好的的投资地地块。自自然灾害害频发区区（地震震、泥石石流、洪洪水、地地质灾害害、滑坡坡）、多多发区不不是好的的投资地地段，少少发区则则是好的的投资地地段。3.地块的的社会条条件 地块的社会会条件含含盖城市市附近的的基础设设施状况况、地块块周边的的相临地地块的土土地属性性、开发发楼盘的的档次、社社会治安安情况等等。城市基础设设施齐全全的地块块，开发发后见效效快，业业主生活活、出行行便捷，这这是好的的投资地地块。按按城市基基础设施施完备情情况作为为选择开开发地

8、块块的尺度度，不失失为一种种开发策策略。附近的房产产商的情情况，对对投资地地段也有有很大影影响。如如果某地地块靠近近一大型高高档住宅宅小区，则则该开发发地段是是一个好好的投资资地段；如地段段附近靠靠一大型商商场，而而且生意意兴隆，顾顾客盈门门的话，则则该地段段是一个个好的投投资地段段。如果某住宅宅规划用用地附近近有化工工厂的话话，则这这块住宅宅用地不不是一个个好的投投资地段段。如果果某一地地区经常常发生盗盗窃、抢抢劫、吸吸毒、杀杀人犯，则则该地段段不是一一个好的的投资地地段。如如治安状状况良好好，在此此居住有有安全感感，则是是一个好好的投资资地段。4.地段的的环境条条件 地块的环境境条件含含盖

9、空气气污染程程度、噪噪音大小小、绿化化程度、视视角效果果、清洁洁程度等等。空气气污染严严重的地地区，人人们不愿愿意到那那里生活活和工作作，该地地区不是是一个好好的投资资地段。噪噪音大小小对人的的情绪以以及人的的健康程程度都有有影响，噪噪音太大大的地区区，人们们都不愿愿意居住住，不愿愿意逗留留。靠近近噪音的的地段、地地块不是是好的投投资地块块。绿化程度越越好，生生活环境境越好，地地块越受受欢迎，是是好的投投资地块块。靠近近公园、绿绿地、森森林的地地块是好好的投资资地块。视视角效果果好的地地块，人人们是比比较喜欢欢的，是是好的投投资地块块。视角角效果差差的地块块，如洼洼地给人人不愉快快的感觉觉，是

10、不不好的投投资地块块。视角角效果主主要包括括：拟建建小区的的平面布布局、外外立面效效果、园园林绿化化效果等等。干净净的地块块，是指指拟用地地块给人人舒适的的感觉，人人的感觉觉越好，越越愿意投投资，干干净的地地块是好好的投资资地段。5.城市规规划影响响因素 城市规划影影响因素素含盖土土地用途途、容积积率、覆覆盖率、建建筑高度度、交通通道路等等。土地地用途允允许范围围越大，越越便于规规划设计计，越便便于投资资收益，也也就越是是好的投投资地段段。土地地用途改改变的地地块，是是更好的的投资地地段。土土地用途途的改变变，必定定导致地地块的升升值。容积率的大大小直接接决定建建筑面积积的大小小。容积积率小的

11、的地段，不不易得到到好的投投资收益益，不是是好的投投资地段段；容积积率大的的地段，越越容易取取得好的的投资收收益，是是好的投投资地块块。覆盖盖率越大大，允许许建造的的建筑面面积越大大，越便便于规划划设计，是是好的投投资地段段。允许建筑高高度越高高，拟建建造的层层数越多多，建筑筑面积越越大，越越有利于于投资收收益，是是好的投投资地段段。交通规划道道路，越越靠近地地块，是是一个好好的投资资地段。二、识别有有增值潜潜力的地地块 在对地段投投资的影影响因素素进行了了分析之之后，就就应该判判断判断断那种地地块、地地段具有有潜在的的增值潜潜力。进进行房地地产开发发、投资资，不外外乎三种种类型的的地进行行开

12、发：未开发发的土地地、开发发中的土土地、已已开发的的土地。未开发的土土地，在在未开发发的土地地上建设设房屋，虽虽然土地地价格便便宜，建建设费用用也不比比其他类类地块贵贵，但建建设中的的配套资资金却非非常大。政政府未在在该地块块形成完完善的基基础设施施，所有有基础设设施开发发商先自自行完善善，特别别是综合合管网部部分，要要达到排排放标准准，这种种钱也是是摸不着着看不见见的。如果该地与与城市中中心太远远，其他他管理如如消防、治治安等开开发商要要花费很很大人力力、物力力来维持持，这种种地块不不是中小小开发商商能承担担得起来来的。如如果城市市扩展方方向与拟拟投资的的地块相相一致，则则增值空空间较大大，

13、如城城市不往往该地发发展，则则该楼盘盘就成为为开发商商一大包包袱。因因此在这这种地块块上投资资，风险险大，同同时利润润也大。开发中的地地块，是是指完成成了区域域规划，具具备基本本的交通通条件和和水、电电、气有有保障，雨雨、污排排放系统统已形成成，这类类地块是是有增值值潜力的的地块。在在这种地地块中开开发，主主要选择择地块本本身的地地块质量量和周边边楼盘的的档次，如如周边均均为高档档楼盘，则则这种楼楼盘增值值潜力更更大。已开发用地地，是指指土地已已具备城城市规模模，这类类土地常常指旧城城改造。在在这中土土地上进进行开发发，关键键的是要要把政府府研究透透，把政政府有关关旧城改改造的法法律、法法规吃

14、透透，最大大程度争争取政府府的优费费政策。如如拆迁补补偿、配配套费、危危旧房改改造优费费政策等等，这里里有很多多技巧，值值得研究究。这种种地块是是值得投投资的。选择较好的的投资地地块，主主要是看看投资者者的经济济实力，现现实好的的地块，投投资后增增值空间间大，同同时资金金需用量量也大。待待开发地地块，需需要独具具慧眼，一一旦看准准，增值值空间也也非常巨巨大，同同时风险险也大。三、对投资资地块开开发进行行可行性性研究 前面对拟投投资的地地块进行行了影响响因素识识别、升升值潜力力判断、拿拿地理论论探讨，在在地块未未真正投投资前，对对地块作作什么，要要进行可可行性研研究。可可行性分分析是解解决能否否

15、投资这这个地块块，主要要从技术术、成本本、质量量、执行行容易程程度、经经济性和和法律的的角度进进行判断断，该分分析主要要是开发发商从战战略的角角度进行行分析。可行性研究主要作如下工作：1.认识地地段问题题 投资地块决决策最基基本的前前提是弄弄清地块块所存在在的问题题，只有有认识到到存在着着问题，才才能按照照合乎逻逻辑的方方向去解解决问题题。发现现社会供供求中所所存在的的矛盾，就就是选择择投资建建设一个个开发项项目的重重要前提提，这一一矛盾确确定的是是否得当当、是否否准确就就成为一一个工程程项目投投资是否否成功的的关键因因素。2.明确地地块开发发目标 包括所选择择的投资资项目的的目标市市场、对对

16、投资规规模的初初步计划划、建设设工期及及希望的的收益情情况等。当当然在实实际问题题中，多多目标之之间往往往是矛盾盾的、冲冲突的，从从而就要要对各目目标之间间的关系系进行充充分的分分析。比比如对于于工程项项目当压压缩投资资后，就就可能因因资金不不足而采采用降低低开发楼楼盘水准准、档次次，从而而使其建建成后的的效益将将可能不不佳。3.收集和和分析数数据 地块投资决决策必然然必须依依赖一定定的数据据，从而而为了决决策而获获得数据据便是工工程决策策中的一一个关键键问题，同同时所收收集数据据的准确确性亦将将直接影影响到决决策的结结果。在在地块开开发决策策中，数数据的一一个重要要来源是是企业本本身的财财务

17、系统统，当然然国家的的政策、市市场的调调研、技技术的发发展趋向向、原料料和能源源的供应应情况等等都是工工程决策策数据的的主要来来源。4.策划（拟拟定）地地块开发发的备选选方案 为了作出决决策就必必须谋划划拟定解解决问题题的各种种方案，因因为如果果没有方方案选择择的余地地，当然然就不存存在任何何决策问问题，所所以说可可供选择择的方案案是构成成问题的的因素之之一。策划备选方方案包括括方案的的提出和和方案的的筛选两两个过程程。方案案的提出出主要是是由决策策者与工工程决策策人员一一起尽可可能地考考虑各种种方案，作作为备选选方案。方方案的筛筛选主要要是在备备选方案案中排除除掉一些些不可行行的或太太敏感的

18、的方案，经经过筛选选后提出出少数几几个方案案供详细细分析研研究。5.预测未未来环境境 地块投资项项目决策策都需要要预测各各种备选选方案的的后果，而而每种方方案的后后果和将将来付诸诸实践时时所处的的环境有有关，因因此在评评价备选选方案之之前首先先就要对对未来环环境可能能发生的的变化作作出准确确预测。在在投资地地块工程程决策中中，一个个重要的的预测是是对与所所开发出出来的产产品相关关的市场场及房地地产发展展走势、技技术趋势势进行预预测，这这包括产产品需求求与市场场定位预预测、原原材料来来源与供供应预测测及技术术发展预预测等。6.预估方方案的后后果 地块投资方方案实施施后可能能取得的的后果，是是方案

19、选选择的最最主要依依据。既既然希望望选出最最佳方案案，就必必须计算算出方案案实施后后可能取取得的后后果，对对地块投投资项目目决策便便是确定定各方案案以费用用与收益益利润形形式表示示的结果果。在费费用效益益分析的的过程中中，一方方面要考考虑资金金的时间间价值，另另一方面面要考虑虑同一方方案在不不同情况况下所可可能取得得的效果果。四、对开发发地块进进行成本本收益分分析 成本收益分分析，主主要是解解决投资资该地块块我们能能投资吗吗？它主主要从定定量的角角度，收收益按边边际要求求超过成成本的原原则进行行分析，主主要指标标有：投投资地块块的财务务净现值值、折现现现金流流、内部部收益率率、投资资收益、成成功可能能性和存存在的约约束条件件和假设设的现实实性。确定判断方方案优劣劣的准则则 决策的主要要任务就就是从替替代方案案中进行行选优，如如何进行