房地产开发前期工作流程一览表（共11）

1、房地产开发前期工作流程一览表（说明：本表由相关工作人员收集整理，如在实际办理过程有不符之处，请以实际程序和收费标准为准，本一览表只可作为参考）序号办理部门办理事项所需资料办理成果自我总结一工商局注册科公司工商登登记注册册1、名称预预核准（变变更）。2、验资。3、场地证证明。二建设局房产科房地产开发发资质办办理1、营业执执照（注注册资本本800万以上上）。2、企业章章程。3、职称资资格证原原件10本（变变更到本本单位）。4、计委立立项批复复。5、35%的项目目资本金金双控。6、场地证证明。7、验资报报告原件件。取得开发资资质。建筑科开发公司备备案三房产局物管科物管公司备备案四规划局规划管理科科(

2、招拍挂挂土地,在土地地出让前前,由城建建投公司司负责办办理)（一）建建设项目目选址意意见书1、用地申申请。2、选址定定点单（技技术科）。3、绘用地地红线图图。4、提出规规划设计计要求。5、审批建建设项目目选址定定点审批批表。6、核发建建设项目目选址意意见书。1、规划划设计条条件通知知书。2、用地红红线图；3、建设设项目选选址意见见书。说明：招拍拍挂土地地,第3项可不不办理。五国土局土地交易中中心（一）招拍拍挂活动动实施1、公告。2、保证金金。3、委托书书。成交确认认书用地科（二）签订订土地出出让合同同1、缴纳土土地出让让金相关关凭据。2、城建投投公司相相关函件件。土地出让金金发票。六规划局规划

3、管理科科（二）建建设用地地规划许许可证1、办理建建设工程程规划许许可证的的报告。2、立项批批复。3、土地成成交确认认书、国国有土地地出让合合同。4、规划设设计条件件及附图图。5、已批准准的规划划设计方方案（含含1套CID和电子子光碟）。6、用地红红线图（1：10000）（国国土提供供）。7、法律法法规规定定的其它它材料。8、审批建建设项目目选址定定点审批批表。9、核发建建设用地地规划许许可证。建设用地地规划许许可证。七国土局用地科（三）核发发建设设用地批批准书、国国有土地地使用权权出让审审批表建设用地地批准书书、国国有土地地使用权权出让审审批表。地籍科（四）分宗宗办理国国有土地地使用权权证1、

4、成交确确认书。2、土地出出让合同同。3、建设设用地批批准书。4、国有有土地使使用权出出让审批批表。5、土地出出让金、契契税发票票复印件件。6、公司营营业执照照复印件件。7、法人代代表身份份证明书书。8、土地登登记授权权委托书书。9、受托人人身份证证。10、土地地登记申申请书（国国土局用用地科）。11、地籍籍调查表表（国土土局用地地科）。12、用地地红线图图（国土土测绘队队）。13、土地地分宗图图（国土土测绘队队）。14、其它它（政府府、城投投公司招招商合同同，需要要分宗办办理土地地证者，须须市长签签字批准准）。国有土地地使用权权证、用用地红线线图（国国土测绘绘队）。说明：由用用地科、地地籍科办

5、办理。按合同由城城建投公公司执行行（五）三通通一平、交交付土地地1、拆迁安安置：A、由拆迁迁办完成成补偿公公告；B、由市城城投、国国土局用用地科共共同完成成土地征征用公告告（市政政府签字字）；C、组织乡乡村两级级开拆迁迁动员会会、先发发布征地地公告、再再发布拆拆迁公告告（拆迁迁补偿安安置方案案及征地地告示）；D、入户调调查、进进场放线线定界、测测量；E、城投相相关负责责人负责责拆迁。2、道路设设计，并并将设计计图纸传传给设计计单位，以以便做纵纵向设计计；3、土石方方概算；4、道路及及土石方方工程招招标。城市建设设投资开开发用地地合同。测绘队（六）土地地面积实实测及放放线实测周边道道路现有有标高

6、、土土地面积积，以便便反馈给给设计单单位控制制好标高高。八工程咨询公公司工程咨询中中心项目可研报报告（一）基础础资料1、项目概概况（包包括项目目建设的的背景和和理由、项项目单位位的思路路、规模模、投资资估算、建建设周期期等）。2、项目建建设资金金的筹措措方案。3、项目单单位的基基本情况况（包括括单位简简介、代代码证、执执照、税税务登记记证、开开发资质质等）。4、项目的的总平图图、位置置图。5、征地拆拆迁补偿偿安置方方案。6、地勘报报告。（二）附件件资料1、相关政政府会议议纪要。2、建设规规划部门门的选址址意见书书。3、环保部部门（环环保立项项审查意意见表或或登记表表）。4、国土部部门（国国土预

7、审审意见或或国土证证）。取得项目可可研申请请报告书书。九发改委投资科办理项目立立项批复复1、国土证证。2、用地规规划许可可意见或或经批准准的项目目总平面面图。3、环评报报告或建建设项目目环境保保护审查查意见表表。4、房产开开发资质质。5、验资报报告或资资金有效效证明。6、地勘报报告。7、乙级以以上工程程咨询公公司出具具项目可可研报告告。8、营业执执照、代代码证、税税务证。取得立项批批复。十规划局总工室建设项目规规划设计计方案（建建筑及修修建性详详规）审审查（一）申请请人提供供如下资资料：1、建设申申请报告告书。2、法定代代表人身身份证明明（委托托他人申申报手续续的还应应提供由由法定代代表人出出

8、具的委委托书和和被委托托人身份份证明）。3、设计单单位资质质证明及及房地产产开发企企业资质质证明。4、建设项项目批准准文件（1份）或或主管部部门意见见（1份）。5、使用土土地的有有关证明明文件（1份）。6、建设项项目规规划设计计条件（1份）及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图，控制性详细规划等。7、规划（建建筑）方方案图纸纸（原件件）及电电子文件件（含三三维效果果图，其其中详规规图或建建筑总平平面图电电子文件件应为CID格式）。8、规划划设计条条件或或设计计方案报报审表要要求提供供的其它它指定图图件。9、同时审审查人防防工程修修建方案案。（二）规划划局内部部召开技技术审查查会（科科室长、局

9、局领导、专专家）。（三）报市市领导过过目。（四）规划划委员会会专家审审查（专专家、全全市相关关部门领领导）。取得技术术审查会会议纪要要，并并对照方方案存在在的问题题进行整整改。信息中心日照指标分分析建设方提供供规划设设计方案案CID电子图图一套，纸纸质设计计文本一一套。十一水文局或水水利设计计院等有有资质的的社会中中介机构构水土保持方方案编制制报告书书项目建设规规划总平平面图。环境影响评评价报告告。项目可行性性研究报报告。地理位置图图。施工进度安安排。地质勘查报报告。取得水土保保持方案案报告书书，为水水利部门门行政审审批提供供科学依依据。初初步设计计方案评评审前，做做好水土土保持方方案。十二水

10、利局水土保持行行政审批批办理水土保保持方案案行政审审批时,交纳水水土保持持设施补补偿费。取得水土土保持方方案行行政审批批文件。十三环境保护科科学研究究所环评（一）编制制环境境影响报报告书。1、项目可可研报告告。2、规划总总平面图图、建筑筑图册（已已审通过过的）。3、规划图图纸地籍籍图（电电子版）。4、地质勘勘察报告告书。（二）环境境监测费费（每个个工程项项目约3-5万元，没没有正式式文件）。（三）专家家评审会会（13人参加加，会务务费1.330万元左左右）。备注：拟建建项目环环境影响响报告书书、环境境影响报报告表、环环境影响响登记表表（仅为为其中之之一）工程立项之之前，做做好环环境影响响报告书

11、书，召召开专家家论证会会；此后后，向市市环境保保护局提提出行政政审批。十四规划局设计科初步设计方方案审查查建筑项目初初步设计计审查申申请表。建设项目批批准文件件或主管管部门意意见。设计中标通通知书、设设计合同同、勘察察合同原原件。建设项目规规划设计计要点及及所附规规划部门门核准的的统一坐坐标的用用地红线线图。已批准的控控制性详详细规划划、建筑筑设计方方案等（电电子版）。初步设计图图纸（原原件）及及电子文文件（含含三维效效果图，其其中规划划或建筑筑总平面面图电子子文件应应为WDG格式，相相关效果果图应为为JPG格式文文件）。工程勘察成成果报告告。环境影响评评价报告告、水土土保持可可行性研研究报告

12、告等。其他材料（经经办人现现场勘察察，材料料审查后后认为需需要补充充的相关关材料）。对设计方案案进一步步论证，取取得初步步设计方方案的行行政批复复。十五人防办人防工程建建设行政政批复人民防空主主管部门门及相关关部门批批准的立立项审批批文件。工程规划许许可证。施工、监理理（人防防资质）、防防护设备备中标通通知书和和合同。勘察、设计计、施工工、监理理等单位位的资质质证书。工程地质勘勘查报告告、施工工图设计计文件及及审查意意见。建设、监理理和施工工单位的的项目法法人、总总监理工工程师、项项目经理理及现场场专业技技术人员员执业资资格证。其他文件资资料。取得人防工工程建设设行政批批复办理理建设规规划许可

13、可证之前前。十六规划局（三）建建设工程程规划许许可证1、建设申申请报告告（盖章章）。2、房地公公司开发发资质。3、办理委委托书（注注明姓名名、电话话、项目目、身份份证复印印件）。4、项目立立项批复复（原件件）。5、用地红红线图、建建设用地地规划许许可证（原原件）。6、国有有土地使使用权证证（原原件）。7、已审批批的详细细规划设设计图及及电子文文件。8、已审批批的建筑筑方案图图册（签签字原件件）。9、向信息息中心提提供已审审核的建建筑施工工图及CID电子文文件，复复核建筑筑面积、测测算经济济技术指指标。10、渣土土垃圾处处置许可可证。11、成交交确认书书和规划划设计条条件及附附图。12、人防防工

14、程建建设批复复或其他他相关证证明资料料。其它：1、对定点点放线、打打印工程程红线图图，计费费、收费费。2、开具工工程放线线单。3、核发建建设工程程规划许许可证副副本，在在窗口领领取证书书。4、验线、工工程竣工工验收。5、核发建建设工程程规划许许可证正正本。1、建筑红红线图及及审批单单。2、工程放放线记录录。3、建设设工程规规划许可可证副副本。十七建设局城建档案馆馆签订建设设工程档档案责任任书。一是明确双双方责、权权、利和和建筑资资料保存存年限及及档案资资料保管管费，二二是为工工程竣工工资料备备案做准准备，三三是取得得档案案初验认认可书十八气象局防雷工程技技术评价价、监督督检测费费防雷设计施施工

15、图。取得论证报报告书。收收费双方方可以谈谈判。十九建设局劳保保办建筑企业劳劳动保险险基金二十市审图办公公室市南区宁夏夏路2888号1号楼甲207（青岛岛软件园园）建设工程施施工图设设计审查查1、取得建建设工程程规划许许可证；规划许许可证原原件及复复印件（复复印件加加盖建设设单位公公章）（规规划部门门审批意意见），经经济适用用房项目目应提交交政府审审批文件件；2、施工图图审查委委托合同同（委托托单位可可以根据据需要复复印相应应的份数数，其中中我处留留存2份），请请登录青青岛勘察察设计信信息网（ HYPERLINK /）服务专区资料下载中下载，合同内容打印或手写，公章和法人章（或签字）必须齐全；填

16、写完整的山东省建设工程施工图设计文件审查登记表一份。3、勘察、设设计合同同已备案案；施工工图设计计文件审审查前勘勘察报告告已审查查合格；建设项目经经审查合合格的工工程勘察察报告（原原件）；4、按专业业装订的的全套施施工图设设计图纸纸，（住住宅项目目应包括括燃气专专业设计计图纸），其其中建筑筑、结构构专业还还需提供供图形文文件电子子版（图图形文件件应绘制制外墙外外包线，天天正3格式）；5、经备案案的工程程设计合合同一份份及备案案通知书书第三联联（原件件）；6、结构计计算书（书书面并加加盖设计计单位资资质章），必必要时请请提供计计算书软软盘；建建筑节能能设计计计算书（书书面并加加盖设计计单位资资质

17、章）和和建筑节节能设计计表（每每页加盖盖设计单单位资质质章）。居居住建筑筑工程项项目请提提供建建筑节能能设计表表、建建筑节能能采暖设设计表；公共建建筑工程程项目请请提供建建筑节能能设计表表、建建筑节能能采暖设设计表，有有冷、热热源的建建筑工程程项目还还应提供供暖通通空调主主要设备备效能设设计表，各各种表格格均提供供各一式式三份（每每页加盖盖设计单单位资质质章）；7、如果涉涉及到以以下项目目，请提提供以下下相关材材料：1.若是住住宅项目目请同时时报审住住房结构构比例核核算，详详细程序序请见住住房比例例核算委委托指南南；2.超限高高层建筑筑，应进进行超限限高层抗抗震设防防专项审审查；超超限高层层件

18、或建建筑专项项审查印印件（属属于应作作专项审审查的超超高层建建筑）；3.属于应应做地震震安评的的重大工工程项目目，应进进行地震震安全性性评价；地震安安全性评评价报告告（属于于应作地地震安评评的重大大工程项项目）；4.采用山山东省以以外标准准设计的的，请提提供所采采用的标标准设计计图集；5.变更项项目需提提供变更更说明（包包括变更更内容，项项目的状状态，变变更内容容的状态态）一份份；建筑工程施施工图设设计文件件审查报报告书注：1、结结构设计计计算应应包括：输入的的结构总总体信息息、周期期、振型型、地震震作用、位位移；结结构平面面简图、荷荷载平面面简图、配配筋平面面简图；柱、剪剪力墙的的轴压比比；

19、地基基计算；挡土墙墙计算；水池计计算；楼楼梯计算算；必要要的挠度度、裂缝缝计算；所有构构件的超超筋、超超限信息息及其处处理等；建筑节能设设计计算算书应包包括：建建筑体型型系数、窗窗墙比、围围护结构构构件的的传热系系数、遮遮阳系数数等参数数计算或或设计选选用做法法，建筑筑节能暖暖通空调调设计计计算书包包括：围围护结构构传热系系数选用用、采暖暖空调系系统的冷冷、热负负荷计算算、采暖暖空调水水系统管管路的水水力平衡衡计算；收费标准及及日期：1、一级以以上建筑筑工程、大大型市政政工程为为15个工工作日，二二级及以以下建筑筑工程、中中型及以以下市政政工程为为10个工工作日。2、工程勘勘察文件件，甲级级项

20、目为为7个工作作日，乙乙级及以以下项目目为5个工作作日。3、建筑工工程、城城市市政政基础设设施工程程的施工工图审查查收费标标准按该该工程设设计收费费标准88%收取取，经济济适用房房、安居居工程减减半收取取。青岛岛市建设设工程施施工图设设计文件件审查收收费由原原来该工工程设计计收费标标准的88%收取取，降低低到该工工程设计计收费标标准的66%收取取。二十一人防办工程处人防施工图图审查(一)批准准的人防防工程初初步设计计审批文文件(复印件);(二)工程程所在地地人防主主管部门门申报人人防工程程施工图图设计文文件审批批的请示示文件(申请表表一式三三份);(三)对批批准的人人防工程程初步设设计审批批文

21、件中中审查意意见的修修改情况况;(四)由建建设单位位填写的的人防工工程施工工图设计计文件审审批表(一式六六份)及工程程建设所所在地人人防主管管部门的的审查意意见;(五)建设工工程规划划总平面面控制图图，工程程地质勘勘察报告告;(六)施工工图设计计各有关关专业计计算书(含电子子文档);(七)符合合设计深深度要求求的全套套施工图图(含电子子文档);(八)其他有有关资料料和文件件。（ HYPERLINK /s?q=%E7%AB%8B%E9%A1%B9%E6%96%87%E4%BB%B6&ie=utf-8&src=wenda_link立立项文件件、 HYPERLINK /s?q=%E5%9C%9F%E

22、5%9C%B0%E4%BD%BF%E7%94%A8%E8%AF%81&ie=utf-8&src=wenda_link土地使使用证等等）二十二消防支队消防报建、审审图消防设计图图、建设设工程规规划许可可证取得消防图图审核合合格证书书。二十三建设局建工科办理建设工工程施工工许可证证1、建筑筑工程施施工许可可申请表表（一一式两份份）2、建筑用用地规划划许可证证（核验验原件，留留复印件件）3、建设工工程规划划许可证证（核验验原件，留留复印件件）4、施工场场地已具具备施工工条件的的现场踏踏勘单5、中标通通知书原原件。6、图合施设件备原新房核7、建设工工程施工工合同备备案8、建设工工程监理理合同备备案9、

23、城市基基础设施施配套费费核费单单、劳保保基金核核费单、价价格调节节基金缴缴费单。10、建设设工程项项目安监监站。11、.法法人授权权委托书书（原件件）和受受委托人人身份证证复印件件建设单单位。12、质量量监督13、资金金到位证证明14、建设设工程支支付保函函15、已开开工应叫叫罚款开开出工作作流程单单16、消防防审查意意见。17、立项项取得建设设工程施施工许可可证二十四房产局房政管理科科办理商品品房预售售许可证证办理商品房房预售许许可证书书的流程程:申请-初审-复审-媒体公公示-发预售售许可证证书。住宅楼修建建到30%的楼层层时，即即可申请请办理商商品房预预售许可可证。提供下例118项资料料：

24、商品预售许许可申请请表。市规划管理理局审批批的报建建图进行行测绘的的报告书书和进行行测绘的的报建图图（平、立立、剖），在在市房产产局产权权中心测测绘队办办理。提供物业管管理方案案确认单单（在房房产局物物业管理理科办理理）。提供白蚁防防治合同同。开发企业业营业执执照和和资质质等级证证书。经市规划管管理局审审定的平平面规划划布置图图。土地使用权权证书。市规划管理理局审批批的定点点红线图图。建设用地规规划许可可证。10、建设设工程规规划许可可证。11、现场场查看工工程形象象进度。12、工程程施工合合同。13、建筑筑工程施施工许可可证。14、商品品房预售售方案。15、在售售楼处醒醒目位置置挂置办办理房

25、产产证、土土地证所所需费用用明细表表。16、填写写市商商品房预预售等级级申请表表并在在本市银银行开立立商品房房预收款款监管账账户，并并银行签签定了预预收款监监管协议议，申请请表必须须由开户户银行签签出监管管意见并并盖章。17、发改改委立项项批文。18、公开开销售24小时前前，应对对待销售售标的物物面积、单单价等有有关基本本情况上上墙对外外公示。二十五规划局建筑工程竣竣工规划划验收建设工程竣竣工规划划验收申申请报告告。建设工程规规划许可可证（副副本）及及建设工工程规划划审批单单。已审批的建建筑设计计方案、工工程平面面定位图图、施工工图和其其他相关关资料。放线、验线线成果资资料。竣工测量图图及其他

26、他相关资资料。建筑工程规规划验收收内容：1、建筑位位置、用用地范围围、退线线距离（包包括红线线、绿线线、兰线线、紫线线等）、平平面布置置、建筑筑间距、退退界距离离、出入入口设置置等总平平面布局局；2、建筑使使用性质质、建筑筑面积、建建筑层数数、建筑筑高度、建建筑密度度、容积积率、绿绿地率、停停车泊位位等技术术指标；3、建筑形形式、立立面色彩彩、材质质等；4、道路、踏踏步、围围墙、大大门、绿绿地、停停车场、基基地高程程、雕塑塑、水池池等环境境设施；5、公厕、垃垃圾站、各各种管网网设施等等；6、其他他相关内内容。取得建设设工程规规划验收收合格证证，工工程验收收后，建建设单位位必须向向城建档档案馆报

27、报送一套套符合规规定的工工程竣工工档案资资料，经经验收合合格后取取得城建建档案馆馆签发的的建设设工程档档案合格格证，才才能换发发建设设工程规规划许可可证正正本。二十六质监站建筑单体工工程验收收各单体工程程项目分分别通过过专业验验收。包包括：规规划、消消防、人人防、环环保等各各部门参参加验收收。单体体工程验验收之前前，可以以分部位位、分步步骤验收收建筑工工程。取得建设方方、监理理方、施施工方、质质监站、设设计等单单位认可可，并在在工程验验收报告告上签字字。二十七质监站建筑工程综综合验收收1、工程竣竣工后，施施工方向向建设方方递交工工程质量量竣工验验收申请请书，并并准备好好勘察、设设计、监监理等各各项工程程质量报报告书等等资料，而而后，建建设方在在正式验验收的7天前，向向质量监监督站提提出竣工工验收申申请，由由建设方方组织质质监站、勘勘察、设设计、监监理、规规划、人人防、园园林绿化化、消防防、水利利等单位位，对工工程质量量、建筑筑要求全全面进行行评价，制制作工程程竣工验验收报告告。2、向质监监站申领领建设设工程竣竣工验收收备案表表和建建设工程程竣工验验收报