中关村5号地项目投资分析报告

1、中关村5号号地项目目投资分分析报告告1.1北京京科技园园建设股股份有限限公司简简介：北京科技园园建设股股份有限限公司（BSCCC）是根根据国务务院关于于建设中中关村科科技园区区的批复复精神，经经北京市市政府批批准，由由北京国国有资产产经营有有限责任任公司、北北京首创创股份有有限公司司等八家家公司发发起设立立的从事事中关村村科技园园区土地地一级开开发及综综合性业业务的股股份制企企业。公公司于119999年11月18日正式成成立，截截至20002年6月，已已拥有控控股子公公司4家，参参股子公公司5家，对对外投资资8.551亿元人人民币，总总资产62.4亿元人人民币。北京科技园园建设股股份有限限公司

2、承承担着中中关村高高科技商商务中心心区西区、北北京中关关村生命命科学园园发展有有限责任任公司、北北京中关关村软件件园发展展有限责责任公司司、北京京归谷园园有限责责任公司司等中关关村科技技园区重重大项目目的规划划设计和和开发建建设。1.2中关关村广场场项目简简介： 中中关村广广场(原中关关村西区区)是北京京市十五规划中中科技园园区建设设的重点点项目,也是国国家级重重点建设设项目，位位于北京京市海淀淀区海淀淀镇，规规划范围围东起中中关村大大街，西西至彩和和坊路（海海淀图书书城），北北起北四四环路，南南至海淀淀镇南街街。总占占地面积积.公公顷，总总建筑面面积150万平方方米，地地上100万平米，地地

3、下50万平米米。 它它北临北北京大学学、清华华大学、圆圆明园，东东临中国国科学院院，西与与颐和园园、北京京西山风风景遥遥遥相对。地地处既有有深厚历历史文化化底蕴、又又是首都都文教科科研区的的中关村村核心区区，交通通条件良良好，人人文环境境优越。 中关村村广场的的主要功功能是金金融资讯讯、科技技贸易、行行政办公公、科技技会展，并并配有商商业、酒酒店、文文化、康康体、娱娱乐、大大型公共共绿地等等配套公公共服务务设施。西西区区内内共划分分为六个个功能区区，其中中、区为综综合科贸贸组团区区，将建建设科技技贸易类类企业写写字楼；IV区为公公共建筑筑区，设设有金融融中心、会会展中心心、酒店店和大型型公共管

4、管理设施施；、为公共共绿地，将将建一个个开敞式式楔型绿绿地广场场和一个个下沉式式中心广广场，绿绿地面积积达7.1公顷。地地下为三三层结构构、总建建筑面积积达50万平方方米的地地下城。其其中一层层为北京京城市建建设中首首次采用用的综合合管廊层层，二层层建有国国内首次次采用的的贯通所所有建筑筑的交通通环廊，同同时设有有商业、文文化、康康体、娱娱乐等功功能齐全全的服务务区。 工工程于220000年6月20日正式启启动，项项目总投投资150亿人民民币。地地下空间间及基础础设施于于20002年1月28日完成，全全部工程程预计在在20005年竣工工。从20000年6月开工工到今年年，以有有鼎好电电子城、法

5、法国家乐乐福、理理想大厦厦等近40万平方方米的面面积交付付使用。20004年完成成全部项项目的60%，到20005年中关关村广场场将基本本建成。建建成后的的中关村村广场将将成为北北京乃至至全国的的高科技技商务中中心，高高科技企企业技术术与产品品交易中中心；资资本市场场中心；人才交交流中心心；信息息中心以以及北京京西北城城区商业业中心。中中关村广广场是围围绕“城市形形态、城城市功能能、城市市交通、城城市基础础设施建建设、城城市环境境、城市市管理”六个方方面进行行规划与与设计，体体现：“现代、科科技、绿绿色、人人文”四为一一体中关关村特有有文化。1.3中关关村广场场综述由北京科技技园建设设股份有有

6、限公司司开发1150米高的中中关村金金融中心心及其中中关村科科技广场场左右侧侧的商业业配套、展展会设施施、酒店店公寓，形形成一个个功能齐齐全的综综合体，必必将是中中关村广广场无可可争议的的地标。其其10公顷的亚亚洲最大大的空中中花园占占据中关关村广场场的核心心位置；中关村村金融中中心的一一座1440米长、彩彩虹状空空中连廊廊即将飞飞架于空空中花园园中心，形形成中关关村广场场世界奇奇景展观观。紧邻邻交通主主干线如如北四环环、中关关村大街街位置上上分布着着一幢幢幢极具现现代感的的高档写写字楼，CEC大厦、辉辉煌时代代、CEO首创拓拓展大厦厦等写字字楼为国国际一流流高科技技商务中中心提供供理想的的办

7、公条条件。中中关村广广场将真真正实现现规划目目标：高高科技产产品的管管理决策策中心、信信息交流流中心、研研究开发发中心；高科技技成果展展示中心心；高科科技产业业金融服服务中心心；高科科技产品品集散中中心。二、本项目目规划本项目占地地面积为为47000平方米米，总建建筑面积积为585500平米，其其中地上建筑面面积450000平米：地下建筑面面积135500平米：如公司接手手本项目目，可化化分如下下：总建筑面积积为5.885万平米米，地上上建筑面面积为4.5万平米米，地下下为1.335万平平米，总总用地面面积为47000平米。考虑退线及及地面回回收的因因素：地下设三层层：单层面积为为45000平

8、米，地地下二、三三层为车车库及设设备用房房共90000平米。其中：设备备用房10000平米车库（含人人防）80000平米，可可做车位位260个（按30平米/个车位位）；地下一层设设为商业业，面积积为45000平米。地上共211层：地上1、22、3层设为为商业，4层以上上为酒店店式公寓寓。1、2、3层单层层面积设设为35000平米，共共105500平米，层层高5米，共15米高。4层以上总总建筑面面积为345500平米，层层高设为为2.8米，单层层面积为为20000平米，层层数=3445000/20000=17.25层，设设为18层，总总高为2.88*188=500.4米。全楼总高=15+50.4

9、=665.44米，符合合规划要要求。面积分配如如下：车库90000平米，车车位260个；商业150000平米；公寓345500平米。建筑高度为为65.4米绿化率255.5%三. 合作作条件北京科技园园建设股股份有限限公司（简简称建设设公司）与与中铁建建设集团团有限公公司（简简称公司司）共同同开发本本项目，其其中建设设公司以以中关村村西区5号地入入股（地地上面积积楼面熟熟地价57003元/平米，共共256667万元），公公司负责责开发（包包括土地地出让金金、前期期手续等等所有开开发事项项）。利益分配：协议签定后后，计算算各方的的投入资资金量，确确定股份份比例，分分配所得得的建筑筑面积。协议签定后

10、后，计算算各方的的投入资资金量，确确定股份份比例，分分配所得得的建筑筑面积。但但在一定定的期限限内，公公司可以以以成本本价回收收建设公公司所分分得的建建筑面积积合作方式分分析： 1、公公司的资资金投入入75000万元，与与建设公公司核算算的项目目成本为为678858万元，建建设公司司资金为为256667万元，占占37.82%的股份份，分得得2.2213万平米米。公司司分得3.6637万平米米。销售售收益为为495500万元。 公司内内部成本本为538894万元，扣扣除建设设公司的的资金256667万元，公公司实际际成本为为282227万元，公公司税前前收益为为176673万元，投投资收益益率为

11、176673/80000=2221%，成本本收益率率为176673/282227=62.6%。 2、公公司的资资金投入入75000万元，公公司内部部成本为为538894万元，扣扣除建设设公司的的资金256667万元，公公司实际际成本为为282227万元，公公司税前前收益为为257706万元，投投资收益益率为257706/80000=3321%，成本本收益率率为257706/282227=91.1%。由以上分析析可得，公公司采用用项目销销售回款款后，支支付建设设公司的的土地成成本的合合作模式式收益比比较大。四、项目定定位分析析4.1区位位分析：中关村西区区规划范范围东起起中关村村路，西西至规划划

12、的彩和和坊路，北北起建设设中的北北四环路路，南至至规划的的海淀镇镇南街，总总占地551.444公顷，总总建筑面面积150万平方方米。它它是北京京市海淀淀区的重重点建设设项目，一一次性投投资、统统一拆迁迁建设、统统一规划划道路、绿绿化景观观，是整整体建设设，而不不是单体体楼的建建设。中关关村客户户还是以以高科技技企业为为主。中中关村西西区写字字楼地上上供应量量是110万平方方米。寄寄居中关关村的企企业一般般来说有有两种需需求：一一种是人人力资源源，海淀淀区的高高校、科科研院所所云集，优优势自然然不必说说；一种种是研发发机构，它它的第一一市场就就在这里里，所以以企业不不会离开开。2004年年初，对

13、对中关村村来说将将是一个个极具历历史意义义的时刻刻。中关关村核心心区中关村村广场的的中关村村金融中中心、理理想国际际大厦、中中国电子子大厦等等七、八八座甲A级写字字楼将陆陆续封顶顶，进入入全面市市场销售售阶段。“20003年的数数据表明明，中关关村广场场的写字字楼供应应面积约约有40万建筑筑平方米米。根据据目前的的情况估估算，20004年写字字楼的供供应面积积必然会会比20003年多，竞竞争激烈烈程度也也比往年年更甚。” 20004年中关关村广场场的写字字楼存在在着集中中放量上上市的情情况。同同样在20004年，北北京各大大区域的的写字楼楼集中供供应的量量也非常常多，甚甚至有业业内人士士戏称，

14、20004年的北北京为“写字楼楼放量年年”。对中关村广广场的每每一个写写字楼来来说，都都面临着着双重竞竞争格局局：一是是与区外外写字楼楼的竞争争，二是是区内各各大写字字楼之间间的竞争争。与区区外企业业的竞争争激烈程程度大于于区内企企业的相相互竞争争。与周周边项目目相比较较，在价价位上，中中关村广广场的写写字楼明明显处于于劣势。中中关村广广场周边边的甲级级写字楼楼平均售售价一般般都是120000元/平方米米，而区区内的写写字楼的的售价则则为180000元/平方米米。从中中可以看看出，区区内的写写字楼售售价远远远高于周周边的写写字楼，幅幅度达到到40%-500%。这也也是中关关村广场场写字楼楼竞争

15、力力受损的的一个重重要原因因。中关关村广场场的写字字楼之所所以有这这么高的的价格，一一个重要要因素是是土地成成本高。中中关村广广场的土土地一级级开发是是由北京京科技园园建设股股份有限限公司统统一规划划和实施施的。立立体交通通系统、统统一中水水处理、大大面积绿绿化、完完善商务务设施及及供电、制制冷采暖暖方面都都是全面面统一建建设和配配套。中关村广场场的面貌貌在20004年年中中将会发发生根本本性变化化。据中中关村管管委会透透露，20004年年中中，区内内道路将将会开通通并进行行试运行行，市政政管道、水水电等基基础设施施都可以以使用；20004年下半半年，地地下交通通管廊也也可以运运行。并并且，面

16、面积达13万平方方米的地地下商城城目前已已经完成成60%-700%的招商商，家乐乐福等几几家大型型商业企企业都已已在此落落户。亚亚洲最大大的空中中花园也也已经初初具规模模。对于具体项项目的销销售政策策，也会会根据市市场情况况不断发发生变化化。从总总体供给给结构来来看，随随着区域域写字楼楼市场供供应的进进一步放放大和有有效需求求不足的的进一步步持续，在在竞争压压力下，中中关村广广场的许许多项目目在销售售上，从从只售不不租改为为租售并并举成为为普遍现现象。而而且随着着市场供供应的不不断加大大，出售售写字楼楼供给转转为租赁赁的面积积将继续续增加。但但据业内内人士分分析，在在目前国国内房地地产信贷贷普

17、遍紧紧缩、多多层次房房地产金金融市场场迟迟不不能建立立的情况况下，本本地区的的多数开开发商仍仍将处于于短期资资金运作作长期项项目的境境况，回回收资金金的压力力和规避避更大市市场风险险的需求求将使市市场新增增项目的的入市仍仍然以出出售方式式为主。4.2项目目定位：通过对中关关村写字字楼现状状的分析析和了解解，该区区域写字字楼集中中度过大大，而酒酒店式公公寓的供供应量相相对较少少，且售售价较高高（区内内酒店式式公寓的的售价在在140000员/平米左左右）。故项目定位位采用酒酒店式公公寓兼部部分商业业。五.项目经经济分析析项目投资估估算1、开发成成本估算算1.1土地地成本项目土地毛毛地价256667

18、万元，项项目土地地出让金金为10990元/平米，地地下部分分出让金金为地上上的1/3，项项目征地地费用总总额为人人民币310059万元。单位可销售售面积成成本为310059/5.885（地上上面积）=5309元/平米。1.2前期期工程费费用包括土地出出让金契契税、可可行性研研究费、设设计费、工工程勘探探费等费费用，共共计约14551万元。单位可销售售面积成成本为14551/5.885（地上上面积）=248元/平米。 1.3基基础设施施及配套套设施建建设费包括供电、供供气、供供水、排排污、照照明、道道路等基基础设施施及配套套设施，其其建设费费用估计计为713元。单位可销售售面积成成本为7133/

19、5.885（地上上面积）=122元/平米。1.4建安安费用建安费用包包括中央央空调、电电梯等费费用。按按建筑面面积30000元/平米计计算共175550万元。单位可销售售面积成成本为175550/5.885（地上上面积）=3000元/平米。 1.5不不可预见见费取以上四项项费用总总和的11%，共共为508万元单位可销售售面积成成本为5088/5.885（地上上面积）=87元/平米。2 、开发发费用估估算 2.11管理费费用管理费用取取直接费费的1%计算，管管理费用用为1669.997万元。单位可销售售面积成成本为5088/5.885（地上上面积）=87元/平米。 2.2销售售费用销售费用取取销

20、售收收入的11.5%，销售售费用为为11994万元。单位可销售售面积成成本为11994/5.885（地上上面积）=204元/平米。 2.3财务务费用项目财务费费用为贷贷款利息息，贷款款80000万元，贷贷款期限限为一年年，利息息为560万元。单位可销售售面积成成本为5600/5.885（地上上面积）=96元/平米。 3、项目目开发总总成本项目开发总总成本估估计为538894万元，单位成本为为538894/5.885=92113元/。项目投资成成本估算算汇总表表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用310599含土地出让让金53996万元，项目土地费费256667万元2前期工程费费14513基础

21、设施及及配套设设施建设设费713市政建设4建安工程费费1755005不可预见费费508占15项项费用合合计的1%6物业管理基基金计提提351建安成本的的2%7财务费用560贷款80000万元，贷贷款期限限一年，利利率为7%8管理费用508占15项项费用合合计的1%9销售费用1194销售收入（约8亿元）的1.5%10成本合计538944项目销售收收入预算算1销售单价价的确定定根据政府相相关政策策及对项项目周边边楼盘的的调查结结果，设设定项目目的销售售均价为为：酒店店式公寓寓：120000元/平米；商业：220000元/平米；地下车车位：20万元/个。2 销售总总收入的的确定销售总收入入预测表表物

22、业类型可售面积销售单价销售总收入入（万元）酒店式公寓寓3.45万万120000元/414000商业1.5万220000元/330000地下车位260个10万元/个5200合计7960003经济分析析项目损益表表（单位位：万元元）销售收入及及投资分分析表(中关村村项目）序号名称公寓部分商业部分地下车库总收入796000一销售收入4140003300005200可售面积(万)3.45万万平米1.5万平平米260个车车位出售率100%100%100%销售单价(元/）12000022000020万/个个二投资成本合合计538933.633 面积(万)5.85单位面积成成本(元/)9212.59 利润2

23、57066.377 三营业税及附附加4378.00 四营业税税后后利润213288.377 五税前投资收收益率39.577%六所得税7038.36 七所得税税后后利润142900.011 八税后投资收收益率178.663%4、工程进进度安排排序号时间进度安排12004年年5月双方达成开开发协议议22004年年5月成立开发公公司32004年年6月方案设计、前前期42004年年79月前期手续52004年年10-122月地下结构施施工62005年年17月结构封顶72005年年8-10月开始销售，室室内初装装修、外外墙装修修82005年年11月销售、精装装修92005年年12月室内装修及及小市政政建设

24、、交交房5、费用支支付及资资金筹措措资金使用进进度表序号时间（1）费用用支付资金筹措账面余额12004年年签定项目协协议，土土地摘牌牌5-6月22004年年支付土地出出让金21558万元、前前期工程程费14551万元，共共计支出出36110万元项目融资880000万元43903季度32004年年地下结构施施工，支支付不可可预见费费102万元、管管理费用用102万元，共共支出203万元41874季度42005年年交纳剩余的的60%的土地地出让金金32337万元、支支付不可可预见费费、管理理费203万元，共共计支出出36443万元，结结构封顶顶。5441-2季度度52005年年支付结构建建安费40000万元、管管理34万元、不不可预见见费34万元、销销售费用用199万元、利利息560万元、共共计