房地产企业融资渠道

1、房产班 房地产企业融资渠道浅析2010年，央行五次上调商业银行存款准备金率，银行步步收紧银根，从银行贷款越来越难2010年，央行两度加息，房企财务费用增加，绷紧资金链 在此环境下，中小房地产企业面临越来越大的资金链风险,生存空间渐小，如何高效的利用资金和广开融资渠道已成为摆在中小房地产公司面前的艰难课题。 本篇将把重心放在中小房地产企业融通资本的途径和方式方法上，篇中或许有许多不足之处，请阅者斧正。前言：一、房地产企业权益融资： 1.上市 2.公司重组 3.REITS（房地产信托，房地产投资基金，以及REITS）二、房地产企业债务融资： 1.信贷 2.债券三、房地产项目融资：渠道很多，屡有创新

2、目前房地产企业融资的渠道：1、以民营企业为主2、公司规模小，无法达到上市的基本要求，但对于资 金的需求却更为迫切3、地方性区域性强4、数目众多，竞争激烈中小房地产企业的特点：1.借贷融资： 多倾向于直接融资而非间接地通过银行信贷等融资方式融资 2.权益融资：多倾向于股权融资3.项目融资：多倾向于以特定项目融资，方式很多鉴于以上特点 中小房地产企业融资渠道选择1、发行集合债券融资：中小企业联合发行集合债券，如“07中关村债”“07深中小债”“09大连中小企业集合债”，融资成本低，但是政府干预大，需要政府强有力的支持2.短期过桥贷款：中小房地产企业债券融资：过桥贷款（bridge loan）又称搭

3、桥贷款，是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力运作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出 过桥贷款。这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。在我们国家，扮演金融机构A角色的主要是国开行/进出口行/农发行等政策性银行，扮演金融机构B角色的主要是商业银行。什么是过桥贷款？从一般意义上讲，过桥贷款是一种短期贷款（shortterm loan），其是一种过渡性的贷款。过桥贷款是使购买时机直接资本化的一种有效工具，回收速度快是过桥贷款的最大优点。过桥贷款的期限较短，最长不超过一年，利率相对较高，以一些抵押品诸如房地产或存货来作抵押。因此，过桥贷款

4、也称为“过桥融资”（bridge financing）、“过渡期融资”（interim financing）、“缺口融资”（gap financing）或“回转贷款”（swing loan）。 eg：开发商在拍卖获取地块后，尚未完全付清土地出让金，就无法取得国有土地使用权证，进而无法通过抵押土地向商业银行融资。利用金融领域过桥贷款机制，开发商通过向非银行的金融机构进行资金借贷，以此借款付清土地出让款，并利用随后将土地抵押给商业银行的贷款偿付这部分过桥贷款，形成“拆东墙补西墙”的格局，避免资金链的断裂。 缺点：但是代价比较大，融资成本偏高房地产企业过桥贷款的运作过程：1、股权融资： a、房地产投

5、资基金： 2009年12月31在我校举办的“河南地产金融高端论坛”上我省第一个房地产股权投资基金成立。这种直接权益融资成本低、专业心强、资金来源广、用途灵活。 b、类房地产投资基金：主要是私募基金，除具有公开发行的公募基金的优点外还具有操作非常自由，投资更具有隐蔽性，投资组合随机应变，获得高收益回报的机会更大等优点。 中小房地产企业权益融资私募基金由于没有明确的法律地位，所以缺失监管和法律规范。私募基金投资风险影响社会稳定的风险。由于私募基金透明度低，投资范围和投资方向基本不受限制，因此投资风险相对较大。虽然总体上有时私募基金的整体表现优于股票指数，整体风险低于股票指数。但是，私募基金之间投资

6、收益和风险差异很大，远远大于共同基金。单个私募基金的巨额亏损事件时有发生。私募基金进行市场操纵的风险。私募基金进行市场操纵的主要优势是其透明度低、投资自由度大。且随着私募基金市场的发展，其市场影响力势必增强，其市场操纵的风险可能增加。私募基金进行内幕交易的风险。随着其规模的扩大，私募基金掌握的资金将继续增加。随着我国股权分置改革的基本完成，市场资金与上市公司股东、高管等内部人士联手制造内幕信息、利用内幕信息操纵股价的动机进一步增强。由于私募基金的投资基本不受监管，私募基金管理人的收入与基金投资收益直接挂钩，因此私募基金管理人有能力、也有动力，参与内幕交易和市场操纵。私募基金投资导致的国有资产流

7、失风险和道德风险。由于国有企业的委托代理问题明显，私募基金如果通过商业贿赂、官商勾结等方式大量套取国有资产进行投资，将使国有资产面临较大的投资风险和道德风险。我国私募基金的风险：一、内部融资 1、期房预售 2、施工方带资承建：国家虽然三令五申制止工程垫资，但现实工作中，施工方垫支承建工程相当普遍。开发商利用工程发包，提出带资承建，缓解项目前期开发资金的不足。该种办法在实际工作中得到了行业充分认可。又分为全额垫资和部分垫资 。 3、公司员工内部集资：开发公司内部员工对公司比较了解，对项目的经济效益、风险程度的内情明白。通过内部集资，一方面解决项目资金的不足，另一方面可以更进一步增强员工的工作激情

8、，增强主人翁责任感，有利于公司的全面发展。 中小房地产企业项目融资渠道： 4、转移贷款用途：开发商利用其他经营范围或关联公司向银行融资贷款后，将其贷款转借或划转用于开发项目，以获取开发项目的资金需要。 二、外部融资 1、合作开发，包括合资开发：这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的方式之一。 2、以项目吸引风险投资3、典当融资：典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。 4、项目基金、信托融资：可以股权融资也可以项目贷款以及企业贷款 在我国无论是私募基金还是房地产信托其主要资金来源主要是大的财团、海外基金、投资公司、沪苏杭一带实力强大的民营企业家，这些资金的高效融通运转会更大程度的引起两极分化，贫富程度加剧，不利于社会稳定。未来中国的房地产业的健康发展势必要考虑中小房地产企业的生存空间，在以下几个方面思考其融资渠道： 第一、如何有效地利用社会上的闲散游资，让中低收入者