金苑商贸城投资宝典文案定2153107217

1、金苑商贸城投资宝典文案P1：献给追求财富的人们投资宝典金苑商贸城 门户经济济典范图片：项目LOOGOP2：软文： 欲望，商业经营营的图腾在财富的上空渴渴望能抓住自自由的风携我我一同飞翔为为此，我情愿愿选择欲望因因为追求 是是我一生的信信仰02 无限，财财富坐标的畅畅想 相信赵公明的存存在于是渴望望财富的灵魂魂在城市中游游荡如果有一一种机会能够够让我伸手可可及我想那一一定不是垂青青也不是运气气而明天，必必将升起夺目目的朝阳033 财富富，品质人生生承载者财富是人类永恒恒的盼望在黑黑暗中它闪着着灼灼光芒以以摆脱迷茫与与窘迫的冗长长于是，在大大上海国际购购物城人们许许下了一个亘亘古不变的理理想04

2、前瞻，赢赢得将来的微微笑“很久很久以前前，很多年很很多年以前”很久很很久以前，流流逝的时间变变成了深刻的的记忆于是便出现了未未来，生命的的本真意义就就在于拥有未未来“很久很久以后后，很多年很很多年以后”当未来还完全不不可知时 “金苑商贸城城”这块激活活价值倍增的的热土胎孕人们一个创创造财富的梦梦想P3：目录商业地产概念及及常识P4商铺概念P6商铺分类P7商铺投资比较PP9商铺投资形式和和商铺投资哲哲学P10商铺投资收益率率计算P122商铺潜力评估要要素 P113商铺价值评估要要素P14具有投资价值商商铺的特征PP15商铺选址技巧PP17商铺投资技巧PP20商铺怎样投资才才能获得更高高的回报率P

3、P22商铺投资三项注注意P23小商铺投资三秘秘诀P24商铺投资四步法法P25投资商铺的独门门“秘笈”P27商铺投资9注意意P28服装商户必备 投资攻略宝宝典P29P4：商业地产产概念及常识识问：商业地产是是怎样的一个个概念？ 答：商业地产包包括商业和地地产两方面的的概念。商业业地产就是指指商业房地产产开发商作为为投资主体直直接参与的、为为生产和消费费提供交易平平台而进行商商业活动的载载体。商业地地产包括批发发市场、零售售市场、娱乐乐休闲消费市市场、社区服服务市场等相相关的商业运运作，并为地地产开发企业业获取未来不不确定的收益益。 商业地产是开发发商、投资者者和经营者三三合一的有机机整体。商业业

4、地产的开发发由多个环节节组成：开发发、销售、经经营、管理，是是一个不可中中断的链条。 问：商业房地产产的价值构成成是什么？ 答：商业房地产产的价值由两两部分构成。第第一是房产有有形的价值，土土地加建筑成成本等；第二二是商业无形形的价值，它它是商业房地地产价值的根根本价值。这这两者不可分分离，商业价价值不可能离离开商铺而单单独存在。商商业地产的价价值在于经营营，通过经营营创造高于价价格的价值。住住宅地产的价价值在于居住住和保值升值值。 P5问：商业地产的的类型有哪些些？ 答：商业地产的的类型大致有有六种：（11）商铺（含含各种类型店店铺）；（22）商场（含含专业市场）；（3）商业业街（含步行行街

5、）；（44）超市/大大卖场（含仓仓储中心）；（5）购物物中心（含sshoppiing maall）；（66）酒店式公公寓。 问：商业地产的的利润来自那那些方面？ 答：商业地产的的利润来自四四个方面：一一是开发商通通过运作项目目赚取开发投投资利润；二二是所有者出出租商铺赚取取租赁利润；三是商铺经经营者赚取经经营利润；四四是商业物业业管理者赚取取管理利润。 问：商铺价值的的存在方式是是什么？ 答：商铺价值的的存在方式有有两种： （1）静态商铺铺价值（可以以改变） ：包括支持商商铺价值的有有质有量的购购买力、周边边的交通设施施和交通方式式、以及商铺铺本身所处的的位置和建筑筑形态。 （2）动态商铺铺价

6、值（很难难改变） ：指商铺本身身或商铺所在在的商圈所不不具备的，是是商业主体附附加在商铺上上的人为的商商业行为。包包括：经营方方式、商业业业态、商业企企业。P6商铺概念商铺概念 商铺，由市演变而来，我我们可以对商铺做以以下定义，即即商铺是经营营者为顾客提提供商品交易易、服务及/或 感受体体验的场所。和和过去商铺的的定义相比有有相同的地方方，即商铺首首先是商品交交易的场所；区别之处是是现代商铺的的概念不仅包包含了交易功功能，而且包包含了服务功功能和感受体体验的功能。商铺作为交易的的场所，从百百货、超市、专专卖店到汽车车销售店都是是规模不等的的商品交易场场所。商铺作为提供服服务的场所，消消费者在这

7、种种商铺里，通通过得到经营营者提供的服服务，享受服服务的品质。商铺作为提供感感受体验的场场所，消费者者在这类商铺铺里充分感受受经营者创造造的特别的情情景、设施、氛氛围等，从中中得到美感、娱娱乐、健康等等，而经营者者在此过程中中实现收益。P7商铺分类商铺分类 1、 按照开发发形式进行分分类 （1）、商业街街商铺 商业街指以平面面形式按照街街的形式布置置的单层或多多层商业房地地产形式，其其沿街两侧的的铺面及商业业楼里面的铺铺位都属于商商业街商铺。其其中包括建材材、汽车配件件、服装精品品街、酒吧街街、美容美发发用品街等。（2）、市场类类商铺 市场是指各各种用于某类类或综合商品品批发、零售售、经营的商

8、商业楼宇，有有些是单层建建筑，大多是是多层建筑。这这类市场里面面的铺位即我我们所谈的市市场类商铺。市场类商铺在零零售业中所占占比重比较高高，在全国各各地都有大量量从事某种商商品经营的专专业批发和零零售市场，比比如：图书交交易市场、电电子市场、家家用电器市场场、家具城、建建材城等。 （3）、社区商商铺 社区商铺指位于于住宅社区内内的商用铺位位，其经营对对象主要是住住宅社区的居居民。 社区商铺的表现现形式主要是是1-3层商商业楼或建筑筑底层商铺，有有些铺面可以以直接对外开开门营业，但但多数属于铺铺位形式。 P8（4）、住宅底底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅宅等建筑物底底层（可能包包括地下1、2层

9、及地上1、2层，或其其中部分搂层层）的商用铺铺位。（5）、百货商商场、购物中中心商铺 百货商场、购物物中心商铺指指百货商场、各各种类型购物物中心里面的的铺位。百货货商场及各种种类型购物中中心的运营好好坏对里面商商铺的经营状状况影响直接接而深远。目目前，国内有有很多这类正正在运营的项项目，另外也也有不少大型型SHOPPPING MMALL项目目在国内多个个大中城市开开发建设。 （6）、商务楼楼、写字楼商商铺 商务楼、写字楼楼商铺指诸如如酒店、商住住公寓、俱乐乐部、会所、展展览中心、写写字楼等里面面用于商业用用途的商业空空间。这类商商铺的规模相相对较小，但但商业价值很很值得关注。 （7）、交通设设

10、施商铺 交通设施商铺铺指位于诸如如地铁站、火火车站、飞机机场等交通设设施里面及周周围的商铺，以以及道路两侧侧各类中小型型商铺。P9商铺投资比比较商铺已经经历了了很大的发展展，已经从最最初的经营物物品商品，增增加到经营服服务商品、体体验商品的层层面。很显然然，以上不同同经营商品的的形态将直接接影响商铺的的位置、交通通条件、定位位、大小、空空间、结构、装装修方法、风风格、商品类类型、配套条条件等。在此此，对商铺的的概念做足够够的分析，有有利于商铺投投资者在投资资过程中做初初步的判断。 商铺投资比较 1、 商铺投资资与证券投资资 商铺投资低低风险特点，保保证了商铺的的投资收益率率。与商铺投资资相比，

11、证券券投资风险较较大，投资回回报较低。2、 商铺投资资与住宅投资资 商铺投资和和住宅投资相相比，商铺的的投资收益率率、投资回报报率明显高于于住宅，在目目前的市场情情况下，住宅宅投资收益率率约为8%左左右，商铺的的投资收益率率约为10%15%。 3、 商铺投资资与写字楼投投资 商铺投资与与写字楼投资资比较的话，很很显然前者属属于更有发展展空间的投资资类型。 P10商铺投资资形式和商铺铺投资哲学商铺投资的形式式商铺投资的形式式主要分为购购买和租赁两两种。（1）、商铺购购买 商铺上市初初始交易购买买 二手购买 （2）、商铺租租赁 商铺直接租租赁 转租 商铺投资哲学:从投资收益益角度去判断断投资方向

12、“都市型”商铺铺绩优股股 指位于城市商业业中心地段的的商铺。鉴于于其特殊的位位置以及所在在地区自身的的商业价值，通通常，这种商商铺的客流量量长期比较稳稳定，商铺的的商业运营收收益水平较高高，也就体现现出商铺的租租金收益能力力强，投资收收益稳定，而而且收益比较较高，所以我我们将“都市型”商铺称之为为商铺中的绩绩优股。P11“社区型”商铺铺潜力股股 商铺所在社区通通常都要经过过从无到有的的过程，从不不成熟到成熟熟的过程。实实际上，一个个社区成熟的的过程就是价价值提升的过过程。一个新新的社区就仿仿佛证券市场场的原始股，只只要项目定位位准确，发展展环境良好，社社区成熟所带带来的商铺价价值提升毋庸庸置疑

13、。“便利型”商铺铺小盘股股 指用于以食品、日日常生活用品品等经营为主主的，位于社社区周边、社社区里面、写写字楼里、写写字楼周边等等地方的，用用以补充大百百货商场不足足的小面积商商铺。之所以以称其为“便利型”商铺，是因因为其所经营营的商品均属属于“便利”类型，如写写字楼里面的的小超市，公公寓社区里的的小超市，住住宅社区的干干洗店等都属属于该种。鉴鉴于其适应性性较强，所以以出租、转让让、转租都比比较容易，这这正体现出小小型商铺的“小盘股”特点，正所谓谓船小好掉头头。“商业街”商铺铺高科技技股指经营某类特定定商品的商业业街或大中型型集中商业街街区的商铺。该该类商铺的投投资价值和商商业街所经营营的业态

14、、业业种关系密切切。因其集中中多种商业业业态、业种及及主力店，功功能更丰富，聚聚集大量人流流，又是独立立街铺门面，其其投资价值可可见一斑。不不难理解把商商业街铺称为为商铺“高科技股”。P12商铺投资资收益率计算算三种方法教你怎怎样计算商铺铺投资收益率率 方法一：租金金回报率分析析法 公式：（税后后月租金每每月物业管理理费）12/购买买房屋总价 比值越大，就表表明越值得投投资。 优点：考虑了租租金、房价及及两种因素的的相对关系，是是选择“绩优地产”的简捷方法法。方法二：租金金回报率法 公式：（税后后月租金按按揭月供款）12/（首期房款期房时间内的按揭款）优点：考虑了了租金、价格格和前期的主主要投

15、入，比比租金回报率率分析法适用用范围更广，可可估算资金回回收期的长短短。弊病：未考虑虑前期的其它它投入、资金金的时间效应应。方法三：IRRR法（内部部收益率法）房产投资公式式为：IRRR累计总收收益/累计总总投入月租租金投资期内的的累计出租月月数/（按揭揭首期房款保险费契契税大修基基金家具等等其他投入累计按揭款款累计物业业管理费）上述公式以按揭揭为例，未考考虑付息，未未考虑中介费费支出；累计计收益、投入入均考虑在投投资期范围内内。 优点：IRR法法考虑了投资资期内的所有有投入与收益益、现金流等等各方面因素素。可以与租租金回报率结结合使用。IIRR收益率率可理解为存存银行，只不不过我国银行行利率

16、按单利利计算，而IIRR则是按按复利计算。 缺点：通过计算算IRR判断断物业的投资资价值都是以以今天的数据据为依据推断断未来。而未未来租金的涨涨跌是个未知知数。 一个简单的投投资价值评估估公式。下面提供的的方法是国际际上专业的理理财公司评估估一处物业的的投资价值的的简单方法： 基本公式为：如如果该物业的的年收益15年房房产购买价，则则认为该物业业物有所值。P13商铺潜力力评估要素 1 交通便利利的地区，或或者在几个主主要车站的附附近。可以在在顾客步行不不超过20分分钟的路程内内的街道设店店。街道通常常被马路隔开开，形成两侧侧，选择哪一一边较有利于于经营，需要要观察马路两两边行人流量量，经过调查

17、查分析后以行行人多的一边边开店为好。2 接近人们们聚集的场所所。如剧院、电电影院、公园园等娱乐场所所附近，或者者大工厂、机机关附近。这这一方面可吸吸引出入行人人经过，另一一方面易于使使顾客记住该该店铺的地点点，来过的客客人向别人宣宣传介绍，会会比较容易指指引人光顾。3 选择靠近近人口会增加加的一边。企企业、居民区区和市政的发发展，会给店店铺增添更多多的顾客而使使其经营上更更具发展潜力力。4 同类店铺铺聚集的一边边。大量事实实证明，对那那些经营选购购耐用品的店店铺来说，若若能集中在某某一个地段或或街区，则更更能招揽顾客客。5 要选择较较少横街或障障碍物一边。许许多时侯，行行人为了要过过马路口，因

18、因为集中精神神去躲避车辆辆或其他来往往行人，将会会忽略一边的店铺铺。6 与其选择择现在被商家家看好的店铺铺经营位置，不不如选择不远远的将来会由由冷变热的未未被人看好的的街道。7 有时与其其定好店铺经经营方向再去去寻找经营场场所，不如先先找到一个地地点适中、价价格低廉的营营业场所，再再根据当地环环境情况确定定经营方向。 P14商铺价值值评估要素核心商圈效应商圈有大有小，城城市的商业中中心是大商圈圈 ，社区的的商业中心是是小商圈。在在选择商铺的的时候，处于于核心商圈的的商铺肯定要要优于其他位位置的商铺。主力店效应“有主力店的地地方，就有无无穷的商业机机会”，相信每一一个商铺投资资人都知道这这个道理

19、。一一个大型百货货商场、购物物中心将带动动周边的商业业物业全面升升值。广场效应什么是广场？广广场就是休闲闲、娱乐的场场所，所以有有广场的地方方，就有冲天天人气，就有有无穷的商业业机会。所以以，评估一个个商铺的投资资价值，看其其周围是否有有广场也是一一个非常重要要的参考因素素。广场有大大有小，只要要有广场就会会带来人流。品牌店效应在选择投资商铺铺的时候，看看是否有品牌牌是一个很重重要的参考因因素。其主要要有两方面的的原因：一是是品牌客户对对商铺的选择择有严格的商商圈评估标准准和计算方法法，所以他们们选择的商铺铺从经营和发发展的潜力上上讲肯定是有有保证的，其其二，知名的的品牌客户本本身就具备聚聚客

20、能力，会会促使商圈的的形成。立体条件商铺项目所处位位置的立体能能力也是非常常重要的一个个因素。立体体条件决定了了商业周围环环境和其本身身因素对商业业经营的影响响。所谓“一步三市”，立地差之之毫厘，会导导致业绩失之之千里。一个商铺的立地地力，主要包包括门前道路路的类别、顾顾客来店的方方便度等。商铺的通用性商铺的价值最终终是要通过租租赁实现的。而而租赁就要考考虑租给谁，不不同的租户对对商铺有不同同的要求。周边租金水平周边的租金水平平将直接反映映你投资商铺铺的租金能否否支撑购买价价格。购买商商铺的最终目目的是通过租租赁实现预期期利润，再低低的回报总应应该比银行利利息要高，这这是一个原则则性的问题。P

21、15具有投资资价值商铺的的特征具有投资价值的的商铺特征具有好的投资价价值的商铺，一一般涵盖多项项或全部以下下的特征：商情因子：指指商铺所在地地区商业环境境、商业竞争争状态及所吸吸引的主要客客户群的规模模及覆盖范围围等。客流量：客流流量对于商铺铺的价值至关关重要。商情情因子阐释的的是商铺所在在地区的“宏观”商业状况，但但客流量是针针对商铺价值值的“微观”量化。“可视性”因因子：商铺的的“可视性”指经过建筑筑师创造性的的设计，最大大限度使得尽尽可能多的商商铺在平面、立立面范围内极极容易被消费费者看到。楼层：商铺所所在的楼层对对商铺价值的的影响力不小小，一层的商商铺无论是租租金还是售价价都要比二层层

22、、三层的商商铺高出很多多。交通条件：交交通条件往往往意味着可能能到访客流量量的潜力。停车条件：具具体讲就是轿轿车停车场。强强调停车条件件的重要性，是是出于中国经经济强劲增长长的势头。规划设计的科科学性：规划划设计必须体体现市场功能能的需要。通通常，开发商商需要从市场场的角度对项项目规划设计计进行调整。硬件条件：商商铺的硬件条条件具体指商商铺的设计和和能源状况等等，包括面宽宽、进深、层层高及对消费费者的有效引引导，还有商商铺的水、电电、煤气、污污水排放等技技术性内容，以以上因素对商商铺的功能影影响很大。P16经营商品的类类型：经营商商品的类型与与商铺的租金金收益及价值值升值收益有有密切关系。不不

23、同的商品，其其利润空间显显著不同。隶属项目的运运营特点：商商铺多数隶属属于某个项目目，所隶属项项目的类型、运运营方式、运运营状态、管管理水平等对对该商铺租金金、价值的影影响是无法避避免的。商铺初始售价价：商铺初始始售价的高低低将影响商铺铺投资的收益益。商铺初始始售价越高，投投资收益率越越低，资金风风险也会越高高。周边房地产发发展趋势：商商铺价值提升升是一个动态态的过程，商商铺周边房地地产发展的状状况及趋势将将对商铺的价价值起到核心心作用。进入买铺时代，五五法则教您安安全投资商铺铺 安全投资法则之之一：摸清城城市发展规划划安全投资法则之之二：重视经经营管理水准准安全投资法则之之三：关注转转让套现

24、能力力安全投资法则之之四：评估行行业发展潜力力安全投资法则之之五：调查租租金成长空间间P17商铺选址址技巧商铺选址：“客客流”就是“钱流” 一、广广开渠道寻找找商铺。现在有许多多创业者喜欢欢通过报纸广广告、房屋中中介、房地产产交易会、互互联网等了解解商铺信息。其其实，商铺市市场有个“28法则”，即公开出出租信息的店店铺只占总数数的20，而而以私下转让让等方式进行行隐蔽交易的的却占80。所以，寻寻找商铺一定定要广开渠道道，多管齐下下。 二、“客流”就是“钱流”。商铺选址一一定要注意周周围的人流量量、交通状况况以及周围居居民和单位的的情况。对经经营商铺的创创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要

25、因为怕竞争而选在偏远地区。 三、选选址要有前瞻瞻性。并不是所有有的“黄金市口”都一定赚钱钱，有时遇到到市政规划变变动，热闹的的地段也有可可能变成冷僻僻之地。因此此，创业者在在选址时要眼眼光放远些。除除了市政规划划外，还要注注意该地区未未来同业竞争争的情况。 四、注注意租金的性性价比。不同地理环环境、交通条条件、建筑物物结构的店面面，租金会有有很大出入，有有时甚至相差差十几倍。对对创业者来说说，不能仅看看表面的价格格，而应考虑虑租金的性价价比问题。举举例来说，对对月收入在22万元左右的的饮食店，其其月租金在33000元5000元元比较合适，能能保证一定的的毛利率。P18 五、“团租”方式经济实实

26、惠。目前，十几几平方米的小小商铺很抢手手，租金因此此水涨船高，而而一二百平方方米的大商铺铺却因滞租而而身价下跌。在在这种情况下下，建议几个个创业者以团团体租赁的方方式低价“吃”下大商铺，然然后再进行分分割，细算下下来能节省不不少费用。 技巧一：选择择适当的行业业类别 技巧二：有“傍大款”意识 即把店铺开在在著名连锁店店或强势品牌牌店的附近，甚甚至可以开在在它的旁边，不不仅可省去考考察市场的时时间和精力，还还可以借助它它们的品牌效效应招揽顾客客。 技巧三：选取取自发形成某某类市场的地地段 在现实生活中中，管理部门门并没有对某某一条街、某某一个市场经经营什么做出出规定，但在在长期的经营营中，某条街

27、街会自发形成成为销售某类类商品的“集中市场”。 技巧四：选择有有独立门面 有的店面没有有独立门面，店店面前自然就就失去独立的的广告空间，也也就使你失去去了在店前“发挥”营销智慧的的空间，这会会给促销带来来很大的麻烦烦。 技巧五：了解解商铺周边民民众购买力 购买力是依附附人而存在的的，购买力的的数量、质量量决定了其所所在商圈内的的商铺的基本本价值。当然然，在那些消消费能力强的的购买力所在在区域，商铺铺的价值高，获获得的成本也也相应较高。 技巧六：看人人流量 商铺收益最终终决定于人流流量。真正支支撑商铺的是是固定人流，其其次是流动人人流、客运流流(公交、地地铁站)。 P19技巧七：选择择路边店 商

28、铺位于一条条道路一侧，拥拥有道路、来来回两个方向向的客流，价价值低于路角角店，是商铺铺中最常见的的临街状态。 技巧八：选择择好的建筑结结构 建筑结构的形形式多种多样样，理想的商商业建筑结构构为框架结构构或大跨度无无柱类结构形形式（如体育育场馆），其其优点是：展展示性能好，便便于分隔组合合，利于布置置商场和商品品。 技巧九：了解解开发商 选择品牌牌开发商来确确保资金安全全是投资的一一个重要方面面。实力雄厚厚的开发商采采用完善的开开发流程，拥拥有众多的合合作伙伴，这这对项目的商商业前景本身身也是一种保保证。 技巧十：周边边交通便利 理想状态下的的商铺或商业业街市应具备备接纳各种来来客（购买力力）的

29、交通设设施，即商铺铺周边拥有轨轨道交通、公公交车站点，还还具有停车场场。 技巧十一：看商商铺的前景商商业环境 考虑投资商业业物业要有发发展的眼光。有有一些看似位位置较偏的铺铺位，虽然前前期租金很低低，商户难寻寻，但时机成成熟之时，就就可以将商铺铺高出买进价价几倍价钱售售出。 P20商铺投投资技巧投资商铺五理由由首先，投资资商铺具有稳稳定性。第二，投资资商铺能长期期升值。第三，商铺铺具有高回报报率。 第四，商商铺具有投资资潜力。第五，商铺经营营灵活方便。投资商铺须三看看第一，看城城市规划。第二，看租租金水平。第三，看区区域成熟。投资商铺三注意意第一，把握握买进时机。第二，注重重长期收益。第三，关

30、注注招商管理。投资商铺三不能能第一，不能能太“贪心”。投资期望回回报是一种正正常的心态，如如果开发商允允诺的回报率率太高，投资资者一定要多多问几个为什什么。 第二，不能能太“放心”。决定商铺投投资之前，投投资者应全面面考察开发商商的开发实力力、诚信度、知知名度等。对对于开发商宣宣称的租金收收益以及投资资回报率，自自己要去实地地考察，多方方探查，摸准准该地段真实实的租金价位位，然后才决决定是否投资资。 第三，不能能图“省心”。商铺投资是一种种长线投资，获获得回报的过过程是漫长的的，而且回报报多少取决于于商铺经营情情况的好坏。因因此投资者在在决定之前，一一定要把商铺铺开业之后经经营什么、如如何经营

31、作为为考察重点。特特别要搞清楚楚开发商与一一些品牌商家家是什么样的的合作关系、合合作时间有多多长等等。P21如何选择能升值值的商铺 商铺的类型，按按照所属项目目的开发形式式不同，可以以细分成七大大类：商业街商铺：是指商业街街沿街两侧的的铺面及商业业楼里面的铺铺位；市场类商铺：“市场”是指各种用用于某类或综综合商品批发发、零售、经经营的商业楼楼宇；社区商铺：其其经营对象主主要是住宅社社区的居民；住宅底商：住住宅底商指位位于住宅底层层的商用铺位位；百货商场、购购物中心商铺铺：该类项目目规模庞大，开开发复杂，所所以投资风险险也比较高；商务楼、写字字楼商铺：酒酒店、商住公公寓内用于商商业用途的商商业空

32、间；交通设施商铺铺：交通设施施里面及周围围的商铺，以以及道路两侧侧各类中小型型商铺。以上不同类型商商铺的投资特特点、价值影影响因素及市市场成熟度差差别都特别大大，投资者应应根据城市发发展的方向和和城市各种类类型商铺的成成熟程度及自自身所熟悉的的商铺类型进进行投资。P22商铺怎样样投资才能获获得更高的回回报率 投资商铺最重要要的参数一、市面和和楼层因素。成成熟的社区往往往店家密集集，还配有公公园、影院等等辅助设施。租租金往往最能能体现商铺的的价值。一楼楼的商铺往往往最好租，租租金也高，对对投资者也最最有保障。二、使用率率的高低，有有没有自主权权。自主权越越高，收益越越单纯。使用用率提高一倍倍，就

33、等于降降低一半租金金。如果商铺铺的位置面向向开阔的使用用空间，客户户流又比较简简单合理的话话，就能有效效提高商铺的的使用率。三、能否找找准产业市场场。准确的市市场定位则可可以大大提高高投资的回报报，比如“电脑一条街街”、“服装一条街街”等，找准市市场定位可事事半功倍。六元素质保商铺铺投资回报率率 第一元素：周边边消费要具持持续支撑力 第二元素：商业业内容须有引引人之处 第三元素：项目目规模与消费费人数匹配 第四元素：布局局应能构成人人流交织 第五元素：过滤滤噱头求实质质性回报 第六元素：定位位专业水平决决定收益 P23商铺投资资三项注意商铺投资三项注注意 一、谨防高回报报率的承诺商业物业投资是

34、是个要综合考考虑的问题，不不能像住宅物物业投资一样样，商业物业业投资的动态态性更强。商商业物业的价价值很大程度度上由人流和和消费决定，而而人流和消费费又受交通、人人文、历史、区区域环境规划划、规模、建建筑物的特点点、招商限制制，还有整个个商业零售市市场、商品档档次和时尚潮潮流等等多方方面因素影响响。在没有分分析这些因素素的情况下，或或者只考虑几几个方面，就就妄下决定，是是有很大风险险的。 二、要分分析适合经营营什么 每个商业业物业的功能能业态的分布布是不同的，有有的部分只能能做餐饮，有有的就只能开开精品店，而而各个行业的的品牌客户在在做店址选择择时，都会有有其最高租金金标准，其中中餐饮的租金金

35、较低，而精精品店和品牌牌服装专卖店店比较高。所所以在投资购购买商铺时，要要分析它能做做什么不能做做什么，再分分析所选择的的租客中，租租金会在什么么范围内，然然后了解其周周边商铺情况况，得出最可可行的租金估估价，再算投投资回报。 三、要看看商业环境前前景考虑其商业物业业环境的前景景，要有发展展的眼光。有有许多投资买买家买一些看看似位置很偏的铺铺位，几年之之后，此地逐逐渐形成商业业氛围，区域域商业物业价价值迅速攀升升，虽然前期期租金很低，商商户难寻，但但时机成熟之之时，就可以以将商铺高出出买进价几倍倍价钱售出。 P24小商铺投投资三秘诀投资小型商铺三三大“秘诀” 近两年来，商铺铺市场发展迅迅猛，商

36、铺的的投资回报率率远远大于住住宅，越来越越多的人开始始涉足商铺市市场。分析一：瞄准新新建市场一般来说，新建建市场商铺的的出售价格比比老市场要便便宜许多，如如果到有发展展潜力的新市市场购置商铺铺，不仅投资资少，升值潜潜力更大。分析二：抢占要要地核心圈层层投资小型商铺，首首要考虑的因因素便是所选选地点区域性性商业气氛是是否浓烈，如如人口密集度度、人口结构构、日均人流流量、消费能能力、消费结结构以及配套套设施等。总评述：因地制制宜特色经营营不同的商圈性质质、不同的区区域圈层有不不同的投资方方式，因地制制宜进行特色色经营才是小小型商铺的竞竞争力所在。车站附近。火车车站、长途汽汽车站附近是是往来旅客集集

37、中的地区，是是适合商店开开业之地，过过往乘车的旅旅客选购的商商品虽然非常常广泛，商业业价值较高，尤尤其适合发展展饮食、物流流、批发、大大型专业市场场等方面经营营的商铺。商业区。商业区区地段是居民民购物、聊天天、逛街、休休闲的理想场场所，也是商商店开业的最最佳地点。可可是该地段费费用高，竞争争性也强，除除了大型综合合商店外，较较适合那些有有鲜明个性特特色的专门经经营商店发展展。住宅区地段。该该地段的顾客客是住宅区和和附近的居民民，以家庭主主妇为主，节节假日和下班班时间则包括括家庭其他成成员。因此，有有关家庭生活活的商品消费费力极强，尤尤以日常用品品消费量最大大，如小型超超市、洗衣店店等都能有较较

38、好的发展。 P25商铺投资资四步法 商铺投资第一步步准确判断断商铺“类型” 商铺投资第二步步确定目标标收益空间 商铺投资第三步步熟知项价值因素素 商铺投资第四步步了解政府府规划，判断断未来升值潜潜力影响商铺租金收收益和价值升升值收益的因因素大约有项，这些些因素对不同同类型商铺价价值的影响是是显著不同的的。1.商情因子：指商铺所在在地区商业环环境、商业竞竞争状态及所所吸引的主要要客户群的规规模及覆盖范范围等。2.客流量3.“可视性”因子 ：商铺的“可视性”指经过建筑筑师创造性的的设计，最大大限度使得尽尽可能多的商商铺在平面、立立面范围内极极容易被消费费者看到。4.楼层 ：商商铺所在的楼楼层对商铺

39、价价值的影响力力不小，一层层的商铺无论论是租金还是是售价都要比比二层、三层层的商铺高出出很多。 5.交通条件 ：交通条件往往往意味着可可能到访客流流量的潜力。P266.停车条件：具体讲就是是轿车停车场场。强调停车车条件的重要要性，是出于于中国经济强强劲增长的势势头。7.规划设计的的科学性：规划设计必必须体现市场场功能的需要要。通常，开开发商需要从从市场的角度度对项目规划划设计进行调调整。 8.硬件条件：商铺的硬件件条件具体指指商铺的设计计和能源状况况等，包括面面宽、进深、层层高及对消费费者的有效引引导，还有商商铺的水、电电、煤气、污污水排放等技技术性内容，以以上因素对商商铺的功能影影响很大。9

40、.经营商品的的类型：经营商品的的类型与商铺铺的租金收益益及价值升值值收益有密切切关系。不同同的商品，其其利润空间显显著不同 。10.隶属项项目的运营特特点：商铺多数隶隶属于某个项项目，所隶属属项目的类型型、运营方式式、运营状态态、管理水平平等对该商铺铺租金、价值值的影响是无无法避免的。11.商铺初始始售价：商铺初始售售价的高低将将影响商铺投投资的收益。商商铺初始售价价越高，投资资收益率越低低，资金风险险也会越高。12.周边房地地产发展趋势势：商铺价值提提升是一个动动态的过程，商商铺周边房地地产发展的状状况及趋势将将对商铺的价价值起到核心心作用。P27 投资商商铺的独门“秘笈” 四大标准投投资首

41、选首先是地段。地地段是决定商商铺价值性的的关键。处于于差不多的位位置，但能看看到明显标识识的商场才更更有竞争力，消消费者便于聚聚集，形成一一定的消费磁磁场。其次是交通通。商业设施施的选址必须须是交通可达达性最佳的地地点。在商业业的追求最大大货物销售范范围的原则下下，选址应使使交通费用达达到最小。第三是商铺铺的具体位置置。一层的商商铺价值性永永远最高，售售价和租价都都随楼层的不不同有很大的的差别。比较较而言，普通通投资者选择择三、四层的的商铺投资风风险较小，回回报可观。第四，商场场的经营管理理方式。包括括聘请的管理理公司、营业业时间、服务务意识等，市市场的运作方方式一定要与与消费需求相相吻合。P

42、28商铺投资资9注意投资商铺不宜忽忽视的9点 1、 产权清晰。 2、 适用性强。 3、 门前不宜有有遮挡的大树树。 4、 门前不宜有有马路隔离栏栏杆或黄线，那那会影响人流流和停车。 5、商商铺最好在公公交站点的两两旁，而不宜宜正对着站点点。公交站点点可带来人流流，但离得太太近过于嘈杂杂，人们会无无心消费，或或一见来车就就走人。 6、层层高最好在以上上，可方便吊吊顶；若是则会会更受欢迎，承承租人可隔成成两层使用。 7、最最好不买楼层层较高的商铺铺，承租人一一般不太喜欢欢。 8、最最好可开后门门，符合消防防的要求。 9、如如需制作灯箱箱，须先征得得楼上住户的的同意。P29服装商户户必备 投资资攻略宝典 对于服装市场场来说，投资资无疑是一门门学问，市场场的成功与否否，关键在于于投资的前期期预算、考察察等一