珠海三旧改造城更新工作情况介绍

1、实用标准文案珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍“三旧”改造城市更新工作历程珠海市提出加快城锢旧区改建，出台了旧域拆建改造政策，开始探索实施旧城箱 片区.臧中旧村整体拆除重建，珠海市提出“改造城中旧村.建设文明社区”的行动，全面铺开香洲城区26条城 中旧村整体拆除重建改造工作.现已实施对个城中旧村改造项目,涉及总用地面 积260万平方米，落实总回迁建筑面积240万平方米，结合广东省人民政府关于加快发展我省服务业的实施意见（呼府C2008 66 号），探索开展旧厂房通过临时改变建筑使用功能发展第三产业.结合省”三旧”改造工作部署,依据省“三旧”设造政策，横步推进了旧厂房、旧 城耀和旧村庄的改造

2、工作，成立实体机构“珠海市域市更新管理办公呈（2014年并入市住规建局）,探索建 立可持埃发展的城市更新机制，启动了新一轮城市更新工作.不断加强法制把.规范钻建设，推陈出新,构建形成以珠海经济特区城市更新 管理办法（市政府令第口4号）为总纲的“一二三+N政策榷架体系.全面推进“放管服，城市更新项目审批事项全部下放区政府（管委会）、二、总体实施情况截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计 351块、涉及用地 面积2127.12公顷。城市更新改造情况如下：已完成改造 102个项目、561.98公顷用地 （占比26.42%）;正在实施改造75个项目、478.72公顷用地（占比22.50%）;正在推进

3、前期审批工作68个项目、474.8公顷用地（占比22.32%）;尚有611.62公顷用地（占比 28.75%）待实施改造。三、“一二三+M政策框架体系文档大全实用标准文案皿一二三小“政策框架体系共计。个文件，苴中：8个文件（含着洲区1个）的在施行.4个文件 （含香洲区2个）正在修订.4个文件（含香浦区1个）正在制定.1个文件已废止.珠海线济特区城市更新目理办法（厚珠海市域市更新管理办法1）A 皿身*flu “ Mlfi UtRilTfl）iMA 曲标访?afl）7个配套文件”璃前市域市更京琳目津揄iHS 和牧相扑”,办法（舔亍 函阳1期if Mistiruni本防序格引试行：心皿m町3 . f

4、 怔曲阳田3类指导文件陈西曲仲锋港市膏髓 用科翻俄叵博申7个配套文件”璃前市域市更京琳目津揄iHS 和牧相扑”,办法（舔亍 函阳1期if Mistiruni本防序格引试行：心皿m町3 . f 怔曲阳田3类指导文件陈西曲仲锋港市膏髓 用科翻俄叵博申I日肘 KflH新碱工柞铮！排毒市香器 回抻刷 MKU 新演向:冲 惟砺锄法林高市城中关于喇B 1BH更新开些叁洲区嫉 aMami中曲拽吉米区旧 幽断城曲】I由阳阳 加新网】, Lftwn1二沏即，M，MI隼 iXUJU制 （试行）TfWW)开刷帕耐旗 交131土建茶便用功3目美于m附进 香需国电I业 坦升联I的若干电【U-3招HJ aJlisni 上

5、也 t申m W*4* Himb|iv,2U JnJ?|lrCFIUH【山麻日更新衡两t网制报水相弘修海市城南电新单元槐的开发期ma源用弘 珠蒂市堵市咫新项目聒资用却ea ufiiui.珠海市就市更新工作值用值息*h办法（试行）.岸那市埔市更新工作将笔理他范m &他；四、“两个层级”城市更新专项规划体系主要为市级专项规划 和区级专项规划，市级专项规划是在 2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，

6、也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。五、在规划研究环节落实“利益共享”结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开文档大全实用标准文案发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式， 不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合 理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。注重采取灵活多样的“补公

7、”方式优先补足公益需求和实施绿色 低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充 分保障公共利益。六、组织架构在机构组成方面，珠海市在2012年成立了 “三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为 组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对 全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧 村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副 市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋 确权、维稳协调问题，下属分规划国土组、社会维稳组。目前这两个 小组工作还是在珠海市，支撑“三旧”改造城市

8、更新工作开展。七、申报审批流程文档大全实用标准文案珠海市城市更新项目申报审批流程筒图（试行）田一* 店手出|三大板块城市更新工作情况当前珠海市城市更新总原则1、慎用大拆大建。通过四五年重要实践发现，大拆大建未必是“三旧”改造城市更新必由之路。所以需要“慎用”。大拆大建这个问题上由松到紧，再慢慢慎用的趋势。2、少用“小拆小建”。改建类城市更新项目越来越多，体现了成本降低，通过低成本达到了比较好的经济效果，我们需要“小用”。3、多用不拆不建整治类。通过整治类也可以还原城市生活基本状态，添加更多新的元素，焕发新的活力。所以需要“多用”。一、城中旧村1、珠海市城市更新“三旧”改造总体思路：重点推进东部

9、城区城中旧村更新工作。中心城区以拆建更新为主，提高环境宜居水平和空间品质。中心城区周边地区及西部城区以综合整治为主，加强对历史遗存、特色古村落、传统村落等实施保护更新。分批实施规划先文档大全实用标准文案行指导，通过“一规划四评估”研究确定规划条件。城中旧村的旧村场、生活留用地及生产留用地应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。对于容量确实无法原地平衡且无法联动开发的旧村项目，优先采取政府组织实施综合整治方式；确实亟需拆建的，可采取政府购买棚改服务实施改造，目的还是降低由于旧村改造，带来过高的空间容量的做法。2、旧村更新政策要点村（居）民房屋安置补偿双2后表决通过村（居）民房屋安

10、置*横面积 生房屋认定面积K1.1+补差面积XL补差面积=400 双2后表决通过村（居）民房屋安置*横面积 生房屋认定面积K1.1+补差面积XL补差面积=400 房屋认定总面积注：仅适用于全体家庭成员房屋经汝定总额不足400平方米的槐征地农民户启动前期工作公开平台交易引入市场主体集体物业及其他产权物业房屋安置补偿文档大全实用标准文案旧村场及生活留用地上按L1倍补偿村集体物业IM裳及扶持生产留用地上按村集体物业IM裳及扶持（暗低补慌不少于生产常用地容积聚10 ）村集体物业补偿总额1。%提供扶持旧工业厂房按L1倍补偿最低补偿不小于原用地面枳客枳辜LQ ）其他产权物业安补偿商业办公酒店按其他产权物业

11、安补偿商业办公酒店按11倍朴信（:则等功能才档）老旧小区步原房屋合法建筑总面积12。%上限控制村集体物业安补偿部分独立占堆，目保图土地来源划拨性质.开发规模测算模型城中旧村小图模测算模型用地面秋4城中旧村小图模测算模型用地面秋4平方米vr：202 7刎算结累击去讣偿而羯刎算结累击去讣偿而羯平方米计您粗壁忌硅谪而需平方本集体物业回迁朴隹面积, 田对百羯厂平方米融贯并发规模X平方戕公共服务段施煌筑面积平方米刘算器和圭开发思成本亿元项目开发利同亿7C国R七宅人定三杷 菱面积?其他寤屋朴健面稹Q 商品寄销壬付格丫 般划右窠璐即要日利率L成本利御率RL更鱼至图即L_ 耦售费用率M|平方米 非生产用地隼悻

12、物业认定面本平方米平方米生产用地集体物业认定面积，|平方米生严据域地面枳F元用万米划拨特CB让补地价1平方米一平方米 元 元-J.U兄产F *-1100 元册方米 元，平方米 元，平方米5 一 元/平方米 元而 元母方米|20元呼方米劭查旗惺等费用X*?*其他房屋造价补偿P|我工不可慎见掩|工至二住宅土建通安成本C2W焦体梦解裳展物业湿支成本口指售税率e把一；商品居稽装管成本5曾理黄率0|3一工回迁层精装修成本H文档大全实用标准文案该测算模型结合了珠海市城市更新工作经验，现在基本获得认可。测算原理：更新总成本 珀理利润（25%二商品房面积x售价。由测算得 出项目开发规模，含三部分内容：安置补偿

13、面积集体物业回迁面积融资开发规模。各项成本构成也是通过相应第三方评估机构，进行实际评估，力求通 过这样的做法有效来推动，也让开发企业知道期望值达到多少。3、更新规划条件研究市城市更新主管部门按照“一规划四评估”（交通、经济、城市景观风貌或文保、公共服务基础设施四方面）研究论证更新规划条件，更新规划条件经市控规委会审议通过后提供给区城市更新主管部门以指导更新单元规划方案的组织编制。关于项目风貌控制、配套要求以及附建配套设施，应符合现行珠海市城市规划技术标准与准则等规定，并结合相关规划要求进一步校核。二、旧厂房1、旧厂房的总体思路主要通过三方面：工改工、工改产。严格控 制工改商。严格控制工改居。文

14、档大全实用标准文案鼓励工改工“.“工改产严格控制“工改商”严格限制“工改居鼓励工改工“.“工改产严格控制“工改商”严格限制“工改居鼓励旧厂房通过整治.改建，拆 建等方式建设集册发.生产.运 登功能的科技耨化器，公共技术 事务平台等新型产业用房，井给 予规划.产权转让、专耍资金等 方面的扶持政策.控制性详细规划规定为非商业用地的,鼓励旧厂房通过整治.改建，拆 建等方式建设集册发.生产.运 登功能的科技耨化器，公共技术 事务平台等新型产业用房，井给 予规划.产权转让、专耍资金等 方面的扶持政策.控制性详细规划规定为非商业用地的,不得修改为商业用地.工采取限期办理相关手续，限期开工.限制股也知:、增

15、加自持比例等方式约束“工改商”的项 目反复炒作拉高成本现象.除以下三类情形外，其余旧厂房 用他一律不薄调整控规实施商品住宅及其配套商业的开发：L政府按照控规收储：.用于化城中旧村更新项目转 移建设指标；.综合体项目配套住宅准入条件L2007年6月30日前建有地上上盖物r准入条件L2007年6月30日前建有地上上盖物r原 则上用地面积大于1万平方米.建筑密度 30% ;福建美2,已供建设用地面积不过1万平方米但用 于新理产业项目建设，或因公好利益需要 拆建的,应提供不少于计容总建翳面积 10%的0体补公”.L城市综合博项目用地达到5万平方米以上，哈予2。% 先配套住宅.2.“工改工”，“工改产项

16、目，容枳率按珠海市城 市更新单元规划开发规模测算技术指引及“一规划四 评怙“程序麻定（新型产业容秋率可提升至4.0至6.0之 间）,建筑密度最哥可放宽至50%.允许主业建筑及相 应配套按栋，层有限转让*达到规定奈忤的,可适当籍 予人才公寓等配置.改建类已建成建筑.以宗地为单位.产权人不变. 符合控规的规划功肯割产业布局规划L可适当加度，容积率原则上按工0控制,建萌密度原则 上不超过50% ;工的办理产权登记土地用途变更；工建成后,解午主业建筑及相应配*ft、层有限转让.味小出 已建成建筑、盘株为单位.三不变（建筑 忙Ek 主悻结构,产权人 产权证暨记内容）适用情形：L “工改居”项目；政府收2

17、.用于建设母布基础设施、公共服君设施 储美成者其他城市公共利益的项目.工原土地权利人申请政府收储，且政府同 意纲人收储i楠J.办理临时评可，不计物堆饰方式1 ：出让方式取得的用地，可按照“原用地面积 kLOm住宅功能评怙地价“讳算补偿总额予以原房地产 权利人. （目前已废止）方式2 ：划拨方式取得的用地，可按照“原用地面积 kO3x住宅功能评牯地价“计茸补偿总截予以原孱地产 权利人* （目前已废止）现状情况宗部城区：以市场运作模式为主.主要塞施揖建、临改；政府组织模式实施较少.西部域区：以政府组织实施成片区用地收回为主，实施拆建，改建.整治；市诱运作较少， 以临改模式为主.2、旧厂房的三变三不

18、变三变：功能和内涵变化、就业人群变化、产值和效益变化。三不变：建筑总量基本不变、城市风貌和建筑体量基本不变不变、城市肌理保持不变。3-政策要点一一旧工业更新改造模式优惠及补镀方式4、旧工业、旧城镇容积率测算模型公式文档大全实用标准文案类似深圳的做法，也是 通过基础建筑面积、奖励建筑面积、补偿建筑 面积、突出贡献系数，实际上就是一个量化固定模式计算出相应容量，避免大家在容量上做过多的耗时。规划总建筑面积=（基础建筑面积+奖励建筑面积+补偿建筑面积）*突出贡献系数三、老旧小区1、总体思路：主要还是参照了住建部对于共同筹措资金、政府统筹、长期保持管理机制做了一个发展。老旧小区实施综合整治为主，以完善城 市功能、提升空间品质、延续历史文脉为主要目标。2、老旧小区更新政策导向：珠海市老旧小区更新实施办法目前正 在编制中，有4个标准：整治为主、拆建为辅，原则上建成20年以上的，才界定为老旧小区，建成 30年以上的老旧小区方可实施拆除复建。 业主出资，在项目具体实施过程中，业主需要支付相应成本费用。拆除复建适当扶持，土地使用年限重新起算；拆除复建计容积率总建筑面积允许新增20%原有建筑面积不计收地价，新增计补评估市场地