国内大盘发展研究1117409807

1、国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807确定大规模项目研究边界的思路以大盘案例为样本量，从统计学角度分析大规模项目的边界条件万科城系沿海家园系碧桂圆大盘系格林小镇系列.开发周期建筑面积占地面积功能配套大盘属性大盘名称统计比例开发周期X年建筑面积万90%以上大盘开发周期在X年以上90%以上大盘建筑面积在万以上大盘统计统计分析大盘开发周期正态分布图大盘建筑面积正态分布图统计比例正态分布图正态分布图研究思路本次研究随机选取50个项目为样本，地点分布于珠三角地区、长三角地区、环渤海地区、西北西南 地区及中部地区。其中，总建面最大为1300万平方米，最小为16万平方米；总

2、占地面积最大为10200亩，最小为149亩；开发周期最长为11年，最短为3年。叼彻涨胚销佛娥怜弱眠残甘咱较挽喜才陀盟峦狰鸿挠浊嫌宦栋役赊揪玻拯国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807确定大规模项目研究边界的思路以大盘案例为样本量，从统计学对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到项目样本量的90%以上，50万方以上的大盘占比80%数据统计数据个数50最大值1300万平米最小值16万平米平均值166.8万平米 30万平米到699万平米的规模占到全部样本的90%50万平米以下规模占全部样本的20%50万到699万万平米规模为主要分布区域面积数量占比

3、30万平以下48%30-49万612%50万-299万3264%300-499万510%500-699万24%700万以上12%研究边界丁详傣睡隆彤故彰甚滩氖濒奴灶钞栗缀认偷紧噎援零砍烃税界洛瞩埂榜簿国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘占样本量的88%，400亩以上大盘占样本量的64%数据统计数据个数50最大值10200亩最小值149亩平均值1606.7亩面积数量占比200亩以下36%200-399亩714%400-699亩1020%700

4、-1799亩1530%1800-2399亩714%2400-3999亩510%4000亩以上36%200亩到3999亩规模占全部样本的88%400亩到2399亩规模占全部样本的64%，为主要分布区域研究边界蕊尔咽惹祈济鹏骂豌椽路品畜酿挚印操咆迫竞竞茄联法燎杭望衙瑚蝶蚤粮国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样本量的80%，大盘开发时间集中在4-7年数据统计数据个数50最大值11年最小值3年平均值6.28年开发周期数量占比4年以下12%4年918

5、%5-7年2652%8-9年816%10年及以上612%4-9年开发期的项目占全部样本的86%4年及以下开发周期占全部样本的20%5-8年开发期占全部样本的52%，为主要分布区域研究边界跃基津壕撅滩丧袖耸空操韩筒驾号举蚜痊懈妥蝶睁罐潭瓷何矿房膊钒跑秉国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3项的大盘项目占94%以上，4-5项非住宅物业功能占50%左右数据统计数据个数50最大值9个最小值2个平均值5.08个功能配套数量占比3个以下36%3个612%

6、4-5个2346%6-7个1428%8个及以上48%配套数量3-7个的项目占全部样本的86%配套数量3个及以下的项目占全部样本的18%配套数量4-5个占全部样本46%，为主要分布区域研究边界矛炯玲陨填扩事药漏棚打跟痘糙仓毖喳垃簧仙娘卧陋殊吉趟吹亿忧蛋冉井国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩或者建筑面积不低于50万方，开发周期不少于5年，功能配套不少于3项对大规模项目的边界应重点考虑规模因素，即总建筑面积和总占地面积；开发周期与大盘开发模式有

7、相关性，但50万建面以下的项目都没有超过5年；功能配套数量与项目的定位和地块所属区位有相关性；总建面不低于50万平方米总占地面积不低于400亩开发周期不少于5年功能配套的数量大于3个大规模项目边界条件研究边界硝枫甄悉缉蓟脆忙让畸抑棱错隔悔械萝握扎沃监怠又亩渊殴扒坏梦乾捧外国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩1.大盘分类研究边界分类方法华型憎颠卿沙疗杏箕值苍抚接采巨鼻帐屉韦件阵始惟烯衰杏找涉渔茨忆践国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究11174098071.大盘分类研究边界分类方法华型

8、憎颠卿沙疗杏箕值苍抚接采巨鼻通过案例分析，世联认为：大规模项目的分类维度主要有4个非住宅物业功能、企业能力、项目档次、土地属性从收集的大规模项目案例分析确定分类的主要标准；大规模项目可以归纳为四个大类：非住宅物业、企业能力、项目、档次土地属性 ；四个大类可以根据特征继续细分;分类维度非住宅物业功能企业能力土地属性项目档次大盘分类概述史糊恕瞎他徊遇脊忘途研闷旋寓赠档清妊徐泪褐尹故引榴审坐幢务垛磋芥国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807通过案例分析，世联认为：大规模项目的分类维度主要有4个非结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度，以企业能力、项

9、目档次作为子维度23按项目档次划分按非住宅物业功能划分按企业能力划分首先分析目前大盘的非住宅物业有那些具体的设施，对设施所发挥的功能进行归纳总结，按照功能对大盘进行归类，从非住宅物业的功能角度对大盘进行分类即使同类大盘由于开发节奏和企业能力存在差别，从而呈现的结果也有差别，故我们采用企业能力对同类大盘还可以在进行细分，主要从土地运营、产品研究、资源整合、内部控制四个维度细分若企业能力仍不能有效区分项目，在结合项目开发品质、开发速度等角度，再将项目档次划分为高端、中端、低端三个类别，以方便大盘研究工作1大盘分类方法笑券浑六痞补尚赌调铅脊关人嘻慑切宫恫砚溯泪进震殴屉撇坊琳癣棚蓖伙国内大盘发展研究1

10、117409807国内大盘发展研究1117409807结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度，以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点，发现大盘的非住宅物业设施千差万别，呈现出不同的特点大盘非住宅物业学校写字楼购物中心商业街星级酒店高尔夫游艇会滑雪场主题园赛马场会所运动馆略毖军攀锅哨站书孕吼镀靳素卷雕鳃肯屡孝藻含址身裳鹃砸杆失俯谚儒荒国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点，发现大盘的非将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结，发现这些具体的非住宅物业主要发挥如下的功能幼儿园、小学、中

11、学、实验学校运动馆、体育设施、网球馆主题园、游乐园、洋人街高档写字楼、星级酒店商业街、超市、高档会所、私人诊所高尔夫、游艇会、滑雪场、跑马场运动功能休闲功能商务功能居家功能购物中心、百货大楼、shopping mall购物功能教育功能度假功能非住宅物业设施功能划分大盘非住宅物业功能坚甘液瞩且钎哩俭诛履诈往涯朵樊囱沿怔遣施孝蔗役森销嘘击炼只韧捶烫国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结，发现这些具体研究表明大规模项目具备复合功能，除复合住宅功能外，还复合了比如教育、度假、商务等功能，但非住宅物业的某种功能首位度较高大盘

12、非住宅物业功能典型项目非住宅物业类似项目营销主题主要功能次要功能深圳桃源居教育功能居家功能重庆融侨半岛深圳蔚蓝海岸教育主题佛山碧桂园教育功能居家、休闲功能广州奥林匹克花园运动功能居家功能昆明亚洲体育城运动主题深圳东部华侨城休闲功能居家功能天津星耀五洲西安大唐芙蓉园休闲主题成都芙蓉古城休闲功能居家功能深圳卓越时代广场商务功能购物功能中信城市广场卓越世纪中心SOHO现代城都市综合主题深圳华润综合体商务、商业、购物居家功能北京CBD万达广场商务、商业、购物居家功能三亚湾新城度假功能购物功能鲁能福源三亚富力城度假主题三亚雅居乐清水湾度假功能购物功能北京星河湾居家功能教育功能绿城、龙湖大盘居家主题深圳万

13、科城居家功能教育功能中海大盘项目北京世纪金源世纪城居家功能商务功能恒大大盘项目括格读婚访砌顶炒韦辗嚼滚碘准遣子纪宏篱兹胜趋疽馋盖艇纪胆呀烫近服国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807研究表明大规模项目具备复合功能，除复合住宅功能外，还复合了比对大盘非住宅物业的功能细化研究，发现大盘的非住宅设施各异而功能特征有较大差别功能分类功能特征度假功能为游客或度假者提供的、用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间休闲功能为休闲者提供短期假日的休憩居住之所,以更好地享受休闲生活旅游先期导入，旅游带旺地产，景观提升品位，旅游地产双驱动居家功能以满足居住功能为核心，可划分

14、为满足首次、改善型需求都市综合符合商业、商务、休闲及居住等多种功能，充分满足人们的商务、购物、休闲、娱乐、居住需求教育功能为客户子女提供教育服务，满足业主在子女教育方面的需求运动功能满足客户对运动、健康生活的需求非住宅物业功能划分傀肉谓宵参平涂期嫂窗脉猴匠斋惭粹奄琶彰吊如帮宇揭酮泄遥磐丸咀踞杂国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807对大盘非住宅物业的功能细化研究，发现大盘的非住宅设施各异而功各类功能特征对应了大盘营销概念，在大盘营销主题下，住宅物业和非住宅物业在产品上有较大区别，找出代表项目营销主题区位特征产品特点代表项目度假主题城市远郊有高尔夫、滑雪场、度假酒

15、店、游艇会、跑马场等大型的非住宅物业以度假为导向的住宅物业，满足第二居所度假需求，适度控制面积，一般不设置地下室停车场三亚湾新城雅居乐清水湾休闲主题城市近郊非住宅物业以参与性为主，以主题园等形式展现住宅物业嫁接非住宅物业价值，有较强的溢价能力，前期设计以第二居所为主，后期过渡到一居，户型设有方便居住的功能室、停车场等东部华侨城居家主题城市中心城市近郊非住宅物业以满足生活居家需求为主；远郊项目有生活、教育、医疗、酒店、运动、文化康体等自成体系，适合居家、休闲的非住宅物业；住宅物业具有城市属性，高、中、低档均有，可满足不同的客户群；远郊项目住宅物业以低密度为主，前期二居概念，配套完善、片区成熟后过

16、渡到一居北京星河湾绿城桂花园深圳万科城世纪金源世纪城都市综合体城市中心非住宅物业以商业、商务、购物中心为核心，成为城市地标性物业；住宅物业嫁接城市属性，依托非住宅物业，以高档公寓、城市豪宅的形象面市，打一居、投资概念华润综合体万达广场教育主题城市近郊非住宅物业围绕子女教育、名校建设；住宅物业前期以二居为主，后期变为一居碧桂园大盘重庆融侨半岛运动主题城市近郊围绕运动主题建设运动主题公园、运动会所等非住宅物业住宅物业植入运动元素上海奥林匹克花园非住宅物业功能划分矿庐铣斯沾沏匀昭胰钧损许拨杀罢砒烟立境驮勒嫁嘛凭酗旺贱延草冲菩古国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807各

17、类功能特征对应了大盘营销概念，在大盘营销主题下，住宅物业和大盘分类旅游主题大盘居家主题大盘休闲主题大盘运动主题大盘都市综合体大盘代表项目港中旅海泉湾骏豪 高尔夫东部华侨城芙蓉古城奥林匹克花园新亚洲体育城SOHO现代城世纪金源时代购物中心万达广场万象城卓越世纪中心瑞安新天地绿城百合新城绿城翡翠城蔚蓝海岸星河湾龙湖弗莱明戈金科东方大院阳光100中信城万科城沿海赛洛城万科魅力之城万科四季花城融侨华府鲁能领秀城中海国际社区富力城世纪金源世纪城非住宅物业功能案例三亚湾新城鲁能 福源雅居乐清水湾星耀五洲教育主题大盘碧桂园鲁能星城融侨半岛华润综合体僳沂著缔隧怒虐降镁静炎若撒皱逮昨荐嘴汁紧帅盒楞磅或构鼎篇褒笑

18、秩漆国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807大盘分类旅游主题大盘居家主题大盘休闲主题大盘运动主题大盘都市对大盘成功潜在因素进行归纳分析，会发现大盘成功得益于开发流程上的某个环节的企业能力，用开发流程和开发环节作为大盘模式分类的一个维度企业背景、 政府公关、融资能力、土地储备、谈判能力、规划设计、园林景观、户型创新、外立面设计、用料选材、招商运营、资产整合能力、政企关系、成本控制、质量控制、进度控制、信息管理、产业链协调、营销能力、推广能力、跨界整合、品牌维护 大盘成功的潜在因素土地运营产品研发整合资源企业背景 政府公关融资能力土地储备谈判能力规划设计园林景观户型

19、创新外立面设计用料选材招商运营资产整合政企关系合作加盟拉通产业企业能力与开发流程匹配内部控制成本控制质量控制周期控制产业链协调信息管理房地产开发流程与关键环节按企业能力划分营销推广营销策划推广策略客户维护跨界营销品牌嫁接眼雄废郝痔描极脉驭练五喂倔妖蓟怨淖赎幽天若会旗硝啮饿准摘抑壕屎贬国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807对大盘成功潜在因素进行归纳分析，会发现大盘成功得益于开发流程居家生活土地运营产品研发整合资源内部控制营销推广绿城百合新城中海国际社区富力城绿城翡翠城绿城园系列星河湾龙湖弗莱明戈金科东方大院阳光100中信城融侨华府万科城万科四季花城沿海赛洛城世纪

20、金源世纪城星河湾龙湖弗莱明戈企业能力案例以企业能力和开发流程对生活居家类再次细分，发现生活居家大盘基本上都分布在产品研发行列，说明生活居家类本身就注重产品品质贫瑰玲耙聚沈璃嗽厨们怠捍芍钥磁道奄悼僻骂榆颇失熟忆瑰宪圃郑瞅吾利国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807居土地运营产品研发整合资源内部控制营销推广绿城百合新城世纪金分析典型案例，总结出开发模式的主要特点大盘类别代表项目特 点旅游主题大盘三亚湾新城充分利用稀缺自然资源提升价值，整合大型非住宅物业设施休闲主题大盘东部华侨城非住宅物业以主题公园呈现，旅游导入，配套完善，地产启动，旅游地产互动教育主题大盘碧桂园凤凰

21、城配套先行，大体量，低价格，快速开发销售，前期产品面积较大，改善型需求为主运动主题大盘奥林匹克花园以运动主题公园、运动会所等体育运动概念，前期投资建设运动设施，后期开发物业都市综合体大盘华润综合体集合写字楼、购物中心、酒店、公寓物业，成为地标性物业，配套先行，提升住宅价值万达广场集合写字楼、商业、酒店等产业，成为区域级中心，住宅物业先行，配套后续开发居家主题大盘高端北京星河湾将产品、园林景观等做到极致，圈定豪宅客户，走跨界营销之路，以品质为导向绿城百合新城产品求精、求新，增强社区归属感，以品质为导向，考虑项目开发速度；项目在当地市场快速树立品牌形象；龙湖弗莱明戈中端万科城中高档郊区低密度大规模

22、住宅，以开发速度为导向，适度控制产品品质；锁定白领阶层，注重自然环境利用低密度大社区，内部配套完善；中海国际社区低端世纪金源世纪城低价格，快速开发销售，前期开发回现物业，在回现以后开发持有型物业总结媒帮彰住罗南留抛袁屡肚诺必疽字贝肛用差倚投寒揣敞眯洲耿效戊狭八膀国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807分析典型案例，总结出开发模式的主要特点大盘类别代表项目特 通过非住宅物业功能、企业能力、项目档次三个维度的筛选，我们挑选出下列典型案例典型案例度假主题大盘居家主题大盘休闲主题大盘教育主题大盘都市综合体大盘三亚湾新城东部华侨城碧桂园凤凰城万达广场万象城星河湾万科城典型

23、大盘模式研究世纪金源世纪城上海奥林匹克花园运动主题大盘染厚装抹葫树镀滁没蔽善执项雀币暮钙彭戏尘最炕爵阅添忆酪复涧潮呛卞国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807通过非住宅物业功能、企业能力、项目档次三个维度的筛选，我们挑2.案例研究僚惕壹犯稿拈搬阳远贫孰裔犊洛鄂豌堰腰矾那少泥彼篙覆毫填草模怯兴辰国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究11174098072.案例研究僚惕壹犯稿拈搬阳远贫孰裔犊洛鄂豌堰腰矾那少泥彼篙北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克花园北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城诅樟洋惕坍千徊输搭凝膳

24、住谴涟讫遣拇硕尿欣滦勺哈玖掘例摘授续蛙猎峰国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807北京星河湾诅樟洋惕坍千徊输搭凝膳住谴涟讫遣拇硕尿欣滦勺哈玖掘北京星河湾项目简介北京星河湾是宏宇集团在京倾心打造的第一个房地产项目。项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离 CBD 商圈不到10 分钟车程。北京星河湾定位于高档住宅区，用地面积 520 亩，总建面约 60 万平米项目北临得天独厚的 1600 亩森林公园，东傍 2000 亩的绿化隔离带。作为品质地产的巅峰之作，北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的全成品时代。 北京星河湾平面布局占地面积：346

25、,666容积率：1.6建筑面积：56万建筑类型：板楼项目配套：四季会所、酒店、体育馆、小学、幼儿园、公园、商业街北京星河湾基本情况星河湾全国布局星河湾模式解析 上海广州北京太原徘屁娜腹氨默吻腺血镶期呵脓磷窗曾减鳖粱样石昼怯遗懂峡拖而董派棕雕国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807北京星河湾项目简介北京星河湾是宏宇集团在京倾心打造的第一个房北京星河湾从2002年开始启动，项目经历了7年的开发期，总成本投入超过50亿2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年住宅开发进程配套开发进程关键时间节点2005年7月一期开盘2006年11月二期开盘

26、2007年8月三期开盘2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房时间轴核心要点全成品发售：星河湾大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期开盘之前均已同步完成星河湾模式解析 一期装修及完善一期主体建设 二期装修及完善二期主体建设二期住宅开发8.87万平米,投入8亿 三期装修及完善三期主体建设三期住宅开发19.53万平米,投入19.5亿一期住宅开发19.64万平米,投入15.7亿 装修及完善酒店、体育馆等主体建设会所开发面积19.64万平方米,投入2.1亿 装修及完善小学、幼儿园主体建设学校开发面积0.93万平方米,投入0.45亿 装修及完善街区主体建设街区开发面积0.

27、3万平方米,投入0.15亿后期园林建设前期园林建设鹤叙菌吨厚鼻尚玄袱傈矩奉瞳示颓眨蔼芒汀按椎掺络晦荚耕赴冕魁垂火疡国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807北京星河湾从2002年开始启动，项目经历了7年的开发期，总成北京星河湾从2005年7月一期开盘以来，不到5年时间，价格由最初的1.5万元/平米飙涨至5.3万元/平米，总销售金额超过100亿2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年销售进程关键时间节点2005年7月一期开盘2006年11月二期开盘2007年8月三期开盘2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交

28、房销售面积9.1万销售金额13.5亿时间轴销售面积11.8万销售金额20.6亿销售面积11万销售金额30.9亿销售面积4.4万销售金额15.8亿销售面积7.0万销售金额31.9亿15000价格曲线1800028000360004500053000星河湾模式解析 浴吭办捍暗桩偶君癣装俘叙褥如予援砍质炬裳弧正防丢痊梁肄束氛盏费脊国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807北京星河湾从2005年7月一期开盘以来，不到5年时间，价格由星河湾的非住宅物业建筑面积控制在总建筑面积的10左右，主要针对本项目业主建设内部配套，配套成本约1万/平米成本构成规模单方成本（元/平米）总成

29、本（亿元）功能构成开发周期土地成本346666平米102002-2008年非住宅物业四季会14000平米15000 2.1含体育馆、泛会所俱乐部及中国首家超五星级酒店2002-2005年商业街3002平米5000 0.15银行、超市、餐饮与美容院2005-2006年学校9300平米5000 0.47 含小学、幼儿园2002-2005年合计25000平米2.7非住宅物业总投入占5住宅物业一期住宅196400平米8000 15.7 695套2002-2006年二期住宅88700平米9000 8228套2005-2007年三期住宅195300平米10000 19.5494套2006-2008年合计4

30、80000平米43数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站星河湾模式解析 硷慰进嫂课硬憋始梢甸捷诲扭弘腥疥肃寺祁吾美用瓮恿榆妻坑辙牛霞曙畸国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807星河湾的非住宅物业建筑面积控制在总建筑面积的10左右，主要星河湾酒店持有经营，引入专业酒店管理公司管理，学校则采用联合办学形式商业街德福双语幼儿园 ，星湾光明小学国际部 四季会所业主的商业服务中心，为业主提供24小时全方位便利的服务为本社区业主直系子女提供优质教育服务中国首家超五得级精品酒店 银行、超市、餐饮与美容院等商业项目 幼儿园内设有大、小室外训练区，图书馆，涂鸦墙，攀爬墙，感官世界

31、，电脑室，钢琴室共分三层。首层为大堂、咖啡厅、中餐厅、多功能厅、宴会大厅。二层主要为中餐贵宾房、雪茄房、阅览室、红酒房。负一层包括中餐特色贵宾、巴西烧烤餐厅、健身室、室内泳池、男女桑拿及更衣区 定向招商幼儿园为引进，小学为宏宇集团联合朝阳区教委、北京市联合办学-商业街教育酒店持有出租持有持有高力集团德福，朝阳区教委广州新中酒管理有限公司 物业名称物业定位物业形态招商策略物业类型运营方式管理单位星河湾模式解析 但妹到填嗡箕硒支钓颖燕蜡亭性蓖稗摈高紫纲早憎葫于插电斋赐汤全帽虾国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807星河湾酒店持有经营，引入专业酒店管理公司管理，学校则

32、采用联合走精品模式的星河湾，项目开发周期6-8年，前期进行环境改造和配套设施，后期开发物业，可实现IRR约为31%时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0 0 0 13.5 20.6 30.9 15.9 31.9 总投入7.43.63.68.214.812.88.6 19.0 净现金流-7.4 -3.6 -3.6 5.3 5.8 18.1 7.3 12.9 累计净现金流-7.4 -11.0 -14.6 -9.3 -3.6 14.6 21.9 34.8 累计净现金流（不清算）-7.4 -11.0 -14.6 -9.3 -3.6 14.6 21.9

33、 49.2税前IRR37税后IRR31销售利润率=32.6%星河湾现金流模拟图（单位：亿元）星河湾模式解析 数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站项目回收期约4年鳞诊探驰探躬挝屿荡镁胶跳戌洲冤寸周幂唉澡梢避尧潭另只送瞻印柄饺腾国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807走精品模式的星河湾，项目开发周期6-8年，前期进行环境改造和星河湾的规模复合增长率为76.4%，返利系数为0.28时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.0 0.0 0.0 13.5 20.6 30.9 15.9 31.9 成本0.0 0.0 0.0

34、 11.516.320.910.119.2净利润0.0 0.0 0.0 2.0 4.3 10.0 5.8 12.7 累计净利润0.0 0.0 0.0 2.0 6.3 16.2 22.1 34.8 规模复合增长率76.4返利系数0.28星河湾利润流模拟图（单位：亿元）星河湾模式解析 数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站废淡追些讳熟供碴卞俯搭参丝牺苞赖猩撩易共绑坐挟侦崭咱港妹吝吝渺怖国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807星河湾的规模复合增长率为76.4%，返利系数为0.28时间2星河湾走豪宅精品路线，并辅之以全成品发售与跨界营销手段，实现了较高的投资回报率星河湾

35、大盘系盈利模式-极致精品+全成品发售+跨界营销极致精品：精致而舍得的环境营造有特色和突破的规划设计细致而周到的户型设计及室内装修全成品发售：住宅与配套开盘之前统一建设完毕，且所有住宅统一进行精装修跨界营销：在营销推广方面采用跨界营销，将项目与奢侈品、慈善基金等挂钩现金流与财务表现承受前期资金压力约4年，资金回现速度比一般项目慢0.51倍；同比周边项目可实现50-100的溢价，开盘销售的资金回现能力强；毛利润50，比普通项目高1-2倍，内部收益率31，投资回报率102，销售利润率50类似大盘项目龙湖早期别墅项目、绿城项目星河湾模式解析 际阻赦蕴茫撤穴视岿茶彪安炸沾抵顺修嗣董陡绞当鸥怕遵徽尉恍领抑

36、毋进国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807星河湾走豪宅精品路线，并辅之以全成品发售与跨界营销手段，实现北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城襟敛澜扛响磊曙舍胖傅画料景章贺密闯艳辛肘牛晰俞奄恫安默沙六蟹劲撞国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807北京星河湾襟敛澜扛响磊曙舍胖傅画料景章贺密闯艳辛肘牛晰俞奄恫深圳华润中心是华润置地在中国打造的最为成功、最具影响力的城市综合体华润进入城市：北京上海深圳成都武汉合肥宁波长沙苏州厦门天津华润置地产品线列表杭州.万象

37、城北京.凤凰置地广场产品线典型产品名称特点说明1橡树湾学府系列北京橡树湾具有浓郁的学府气质厦门橡树湾2橡树湾英伦系列上海橡树湾英伦气质武汉中央公园3凤凰城都市精品系列武汉凤凰城都市生活、城市地标北京凤凰城4万象城都市综合体系列深圳万象城由购物中心、写字楼、高级公寓组成的都市综合体项目，以深圳万象城为代表杭州万象城沈阳万象城南宁万象城5百万平米城中城系列成都二十四城生态社区重庆二十四城6特色高端产品宁波卡纳湖谷资源型别墅大连星海湾一号深圳.万象城沈阳.万象城华润综合体模式解析 茧耐座掖妊斯疚柔嚼辅平谍戚阁匿佳弊瑟访劝柬讫僚漾疆预絮取恃月牺缩国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究11

38、17409807深圳华润中心是华润置地在中国打造的最为成功、最具影响力的城市深圳华润综合体项目包括五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公寓和住宅深圳华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目位于深圳市罗湖金融商务中心区，分北、中、南三个部分，占地面积77292平方米，总建筑面积约48万平方米，总投资逾50亿港币。项目一期于2002年10与破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”，于2004年12月竣工开业。二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，于200

39、5年12月16日开工建设，2009年12月落成启用。幸福里君悦酒店万象城华润大厦深圳华润中心建筑布局万象城华润中心万象城已接待游客2000多万人次商场出租率达97%，年销售总额达到10亿写字楼出租率100%， 40多家国际金融机构及国内外大型企业入住华润综合体模式解析 繁鸽研您庭午彤瓢泻拍谢摊州吝练靠颠瞎伐搭生奸凋阂昼菩陆橱娄汛拆南国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807深圳华润综合体项目包括五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68成本构成规模(万平米)总成本（亿元）功能构成

40、开发周期土地成本7.77.7商业、写字楼、酒店、住宅等综合物业2002-2009年非住宅物业写字楼4.23.4国际标准5A甲级写字楼2002.10-2004.12酒店68.4君悦酒店，五星级酒店2005.12-2009.12购物中心18.817深圳最大、超大型室内购物中心2002.10-2004.12商业街9.54.7万象城二期2005.12-2008.12合计38.533.5华润综合体持有型物业总投资2002-2008年住宅物业公寓1.51.2引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、精致零售店2005.12-2008.12住宅97.2定位顶级精装修豪宅2005-2009年数据来源：世联数据平台、华润相

41、关人员访谈华润综合体模式解析 仕颧浇卒躲宛佐癌决题唆绎企犀铬坞另脆撼忿坞芥品沼辨寻淀虚顷猛捏殴国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面3深圳华润综合体项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年一期开发进程关键时间节点2002年10月一期动工2005年12月二期动工2009年8月幸福里开盘2004年12月一期竣工开业2009年12月二期落成启用时间轴二期开发进程华润综合体模式解析 数据来源：世

42、联数据平台、华润相关人员访谈万象城面积18.8万平米华润大厦面积4.2万平米投资额17亿投资额3.4亿君悦酒店开发面积6万平米投资额8.4亿国际商业休闲广场开发面积9.5万平米投资额4.7亿酒店式公寓开发面积1.5万平米投资额1.2亿幸福里开发面积9万平米投资额7.2亿运营特点：华润综合体仅住宅对外出售，所有商业物业均由华润持有运营助腊蚜驯庭挣努焕展惩藏绍袄刺题掉龚腺验提赞联吁顾陌殴惜仿艰段鼓拢国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807深圳华润综合体项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形2027.2012201120102009200820072006根据

43、合同及相关公开资料，可以计算出华润综合体的非住宅物业当前几年的年利润，再选择合理的租金增长率及折现率水平，可以预估出未来值及折现值计算数据时间轴华润综合体模式解析 数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈2005租金增长率租金写字楼面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据年利润1337914564149221585716201165611746317658.28270折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)17658.9008租金增长率租金万象城面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据租金增长率租金商业街面积净利率折现率数据依据预估合同实际

44、行业水平行业水平计算数据价格增长率单房价格客房数净利率入住率数据依据预估官网实际行业水平行业水平华润中心年利润表万象城年利润表商业街年利润表君悦酒店年利润表年利润32313360349536353780393140884252.6808折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4252.2169年利润00000836888248923.14286折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)8923.4552年利润00000430144734652.7448折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4652.2373本项目租金增长率取4%，折现率取10%总利润1

45、661017924184171949119981331623484935484.56812总折现值（所有折现值加总）336144汇总年利润表婴侍结冒婆魄对潍摧钟遏窗由花鹊烈菲葛归搭誓唐年疯哎抠励摇瘴契壳评国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究11174098072027.20122011201020092008华润综合体非住宅物业的物业形态及其运营管理特点万象城华润中心君悦酒店国际商业休闲广场大型综合性购物及娱乐中心国际标准5A甲级写字楼五星级酒店集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素.其中,主力店/次主力店

46、所占比例为40，国际名牌占3，餐饮占15，娱乐占20，精品店占22共29层，除去1-4层商业裙楼、空中花园及顶层外，另有24层写字楼拥有491间豪华客房及套房，超过5000平方米的会议宴会设施, 完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恆温泳池，健身中心等引进国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆和安静的茶屋先确定主力店，再全面招商-先确定主力店，再全面招商购物中心写字楼酒店商业街持有出租持有出租持有出租持有出租华润华润环球凯悦集团华润物业名称物业定位物业形态招商策略物业类型运营方式管理公司华润综合体模式解析 栅搁仅伊怒译枫诗褂仓疡垂懦澡返凉心绿迫扩钉埠波逊刑蜀烬茅喳汞矮

47、到国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807华润综合体非住宅物业的物业形态及其运营管理特点万象城华润中心深圳华润综合体项目经过8年的投资运营，2009年完成投资建设，项目的投资回收期约10年，实现税后IRR10，销售利润率约为32.3时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.0 0.0 0.0 2.3 2.5 2.6 2.7 37.8 13.6 4.8 4.9 投入13.8 6.8 6.8 4.5 6.5 4.2 4.2 11.4 11.5 0.7 0.7 净现金流(13.8)(6.8

48、)(6.8)(2.2)(4.0)(1.6)(1.5)28.4 2.6 4.2 4.2 累计净现金(13.8)(20.5)(27.3)(29.5)(33.5)(35.0)(36.5)(8.1)(5.5)(1.3)2.9 累计净现金（不清算）-13.8 -20.5 -27.3 -29.5 -33.5 -35.0 -36.5 -10.2 0.9 5.1 9.3 税前IRR14税后IRR=10%销售利润率=32.3%华润综合体现金流模拟图（单位：亿元）数据来源：世联数据平台、华润幸福里总监访谈、华润万象城租金合同条款华润综合体模式解析 项目回收期约10年藤猪勾祈袋侩橡匪距斟浦责颐咆犯肠予铺储棕责兔氢绩

49、侮侠啡苇爽蒸墅沈国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807深圳华润综合体项目经过8年的投资运营，2009年完成投资建设市盈率取20倍时,华润综合体在不考虑资产增值时的复合增长率为36.9%，考虑资产增值时的复合增长率为45.5%，返利系数为0.23时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.0 0.0 0.0 2.3 2.5 2.6 2.7 37.8 13.6 4.8 4.9 成本0.00.00.01.41.5 1.51.516.0 6.52.82.9 净利润0.0 0.0 0.0 0.

50、9 1.0 1.1 1.2 21.8 7.1 2.0 2.0 累计净利润0.0 0.0 0.0 0.9 1.9 2.9 4.1 25.9 33.0 34.9 37.0 复合增长率（不考虑资产增值）36.9复合增长率（考虑资产增值）=45.5%返利系数=0.23华润综合体利润模拟图（单位：亿元）数据来源：世联数据平台、华润幸福里总监访谈、华润万象城租金合同条款华润综合体模式解析 永寓哄搅司秀颜罕菜星络油吧淆唱柱蛤赂霞啸了黍扦棘诣汛档喇率梆彰鹤国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807市盈率取20倍时,华润综合体在不考虑资产增值时的复合增长率为华润在深圳成功树立项目标

51、杆后，在全国快速复制，但对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正，提高综合体的盈利能力和回现能力南宁万象城总建筑面积：56.9万方 其中购物中心：12.9万方 星级写字楼：4.4万方 住宅建筑面积：39.6万方非住宅物业：住宅物业1：2.3杭州万象城总建筑面积：80万方 其中购物中心：24万方 星级酒店：6万方 高级写字楼：11万方 住宅建筑面积：39万方非住宅物业：住宅物业1：1沈阳万象城总建筑面积：60万方 其中购物中心：20万方 星级酒店：5万方 高级写字楼： 8万方 住宅建筑面积：27万方非住宅物业：住宅物业1.2：1华润综合体模式解析 倔命尝胯砷住尝狱颠纯虹玄吕下畸揣阀匿爬瘪咖颇蛊鄙皮

52、毯郭稼诚溺福箩国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807华润在深圳成功树立项目标杆后，在全国快速复制，但对非住宅物业北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城述校陌岭珊粘啡违幻懈桂迅昔丧谢擅求汤洽耘洒牲矮擂屯吗傅领匙痕拍桌国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究1117409807北京星河湾述校陌岭珊粘啡违幻懈桂迅昔丧谢擅求汤洽耘洒牲矮擂屯4242凤凰城是碧桂园产品系列的标杆性项目，因此，用凤凰城作为对碧桂园大盘系的研究标本碧桂园系楼盘顺德碧桂园五邑碧桂园长沙威尼斯鹤山碧桂园沈阳

53、凤凰城武汉碧桂园广州凤凰城广州凤凰城因此，我们将重点分析：汉正街占公司房地产开发收入22具有很强的可复制性数据较易获得较高的全国知名度城市项目名称城市项目名称城市项目名称城市项目名称城市项目名称城市项目名称顺德碧桂园五邑碧桂园长沙威尼斯鹤山碧桂园沈阳凤凰 城武汉碧桂园广州凤凰 城碧桂园模式解析芍蔷倘潞虑煽葛馆曼剂须的瘤湖突叶栈缴莫挚妆宽偏嵌桔墩曹硼恋与锻虐国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究11174098074444凤凰城是碧桂园产品系列的标杆性项目，因此，用凤凰城作4343凤凰城以规模开发、配套先行、精确定位的方式打造了“别墅城市”的概念凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州

54、天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次.凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与提升。 总占地面积总建筑面积容积率建筑类型绿化率10000亩3973750平方米0.6570独栋别墅、联排别墅、高层洋房,小高层洋房,多层洋房，商铺及酒店。项目配套内部配套:游泳池、网球场、健身中心、儿童活动中心、有线电视、超市、会所、 保安系统

55、、学校、市场、医院。碧桂园模式解析迫盔撵得饼杰坷锌迹尸到督涡凹赴兑识函娃陀藐浓货联勒庐衅备酣服酗恶国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究11174098074545凤凰城以规模开发、配套先行、精确定位的方式打造了“别4444凤凰城开发遵循配套现行的原则，前期投资进行配套设施建设，配套完善后进行大规模开发2001-20042005200620072008-2009首期开发规模2500亩，建筑面积50万平米。2004年推盘超过2000套。2005年推盘超过500套。2006年推出超过套别墅住宅单位520。2007年推盘超过1240套。2008年推出4300套2009年推出3700套“

56、别墅城市”和凤凰岛均为全线产品齐推，包括各式别墅和公寓凤岭苑为小高层凤雅苑和花园里均为独立别墅。凤凰城浪漫阳光为联排别墅产品桐林人家和恋山亲自然均为独立别墅产品。“凤泉芳邻”为联排别墅产品。“美寓”为洋房公寓“泊林”是近期推出的 独栋别墅“美寓”为洋房公寓。“泊林”为独栋别墅风妍院为洋房“翠谷”为联排别墅推盘规模物业形态配套类型主题乐园文化村东门商业街商业中心，超市学校会所，酒店交通中心20012005：配套投入期2006至今：住宅投资期碧桂园模式解析杨职厕沁滑闪围榜蝉舆刷坦贰虞缅娃蛇禾栈辫朱裔吴貌部挣窒俄淬爪晰氛国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究11174098074646

57、凤凰城开发遵循配套现行的原则，前期投资进行配套设施建4545碧桂园通过五星级学校+会所+酒店等先行的配套设施有效提升了产品的溢价能力三期通过酒店，文化，公建配套提高项目溢价能力一期配套先行，并推出大量廉价别墅洋房首期业主入住大型公建配套全面投入服务2003-092004-10第一期第二期东门商业广场发售2003-112005-022002-12中英文学校开学酒店试业第三期荔枝文化村试运营大型交通中心/康体中心/商业中心落成二期利用山体资源，建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润楼巴密度全面提升2008-012002-05联排别墅独栋别墅280035004000490042004500500

58、080002009-01配套到位，容积率提升碧桂园模式解析魁酞性臻迎缩钉梦你钳巷水氖镜畸注燃魂茁狙勘邦瞎失感钮兢握徽悄枫闽国内大盘发展研究1117409807国内大盘发展研究11174098074747碧桂园通过五星级学校+会所+酒店等先行的配套设施有效46碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，由酒店，学校，主题园，交通等便民设施组成学校特色母校光环：全国重点学校，具有深厚的政治文化背景双语教学：采用英语教育体系；素质教育：定期举办大型体育和艺术节不以学校作为利润增长点，而是通过教育为项目带来客户认同、品牌影响力等附加值，为项目带来高额利润。运作方式由碧桂园投资；名校仅作为品

59、牌及顾问介入；学校产权归碧桂园所有；非营利性的全寄宿制民办学校；预收教育储备金30万元/人。学校酒店特色以白金五星级标准建造、南中国至广阔的山水主题式酒店;酒店房价从1000到3000不等档次 碧桂园旗下现已有3家五星级酒店、4家五星级标准酒店和1家四星级酒店开业，未来5年碧桂园旗下酒店将达数十间;碧桂园计划在未来新项目首期即规划建造五星级酒店运作方式 碧桂园旗下酒店均由碧桂园自行设计、建造及管理;碧桂园旗下各五星级酒店均基本可在一年半完工并投入使用酒店交通中心每隔5-20分钟，就有楼巴从交通中心出发穿梭于各个苑区，每天300班次快捷往返天河、黄埔、开发区、新塘、香港、新机场. 档次运营交通设

60、施文化村拥有三个特色分明的主题游乐区：冒险岛、快乐城、绿野仙踪;共50多个缤纷多彩的游乐项目；每逢节日和周末，游乐园内还有精彩缤纷的各种节目表演。 商业街凤凰城商业总面积约1.8万平方米。步行街长达1100米，富有现代欧式风格的立面，共有铺位二百多间，功能分为综合类、餐饮类、酒吧类、服饰精品类及五金装饰材料五大部分。 运作方式主题园及商业街 盈利模式商业街部分出售，部分自己持有。文化村碧桂园自己开发,并采用自己运营的方式交通中心包括经营的商铺。商铺面积由112-186平方米不等，拥有双层布局、95高实用率、带风雨廊、4.6米层高、可自由间隔。 交通中心完全自行开发建设，并自行运营碧桂园模式解析