广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议－中地行课件

1、K区规划及产品建议二五年六月二十日目 录第 一 部 分 规 划 建 议 第 二 部 分 开 发 步 骤 第 三 部 分 产 品 建 议第 一 部 分 规 划 建 议占地约3.5万容积率7总建约24.5万商业建筑面积约4万幼儿园建筑面积约0.2万住宅建筑面积约20.3万高度控制有可能建超高层基本资料备注：根据发展商提供资料推算未来市场供货分析(近两年)K1地块主力户型140-200主力户型200主力户型200主力户型110150主力户型150主力户型138148，占68主力户型85175小复式，商务公寓恒烨发展商项目地理位置占地（）总建（）容积率户数产品类型主力户型动工日期中海集团地铁上盖项目猎

2、德路与花城大道交界3.3万17万5.15/商住高层138148为主，占68已动工，预计年底对外发售珠江公园项目金穗路与猎得路交界2万14万7/超高层/进行国际招标，04年已动工合景集团珠江公园项目珠江公园北面的D74、5、7地块2万13万6.5/高档产品/保利集团东区项目G1-1地块2万1514396.811242高层110-120的三房，140-155的四房方案研究中珠实集团东区项目花城大道南L3-1地块1.34万5.34万4/商住小户型（未定）/广控地产珠江公园项目金穗路海居路交界D5-3、D5-82.2万14万7/高层180-200方案研究中恒烨地产马场路项目马场路与花城大道交界（N1-

3、1）地块约1万约6万6/小复式或商务公寓60以下方案研究中未来住宅用地规划一览表结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在60以下的商务公寓，中区以110150为主力户型，东区则以180200的大户型为主。珠江新城容积率分析根据对珠江新城内占地超过1.3万以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现：西区的容积率普遍高于东区；东区项目容积率低于规划容积率；要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率。户型比例考虑K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等）本项目地块占地较

4、大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求户型比例设置建议面积（）户型比例1151293房35 %13014031房15%15016031房10 %85922房7 %18022041房30 %1051153房3 %通过计算，总户数约1390户平均面积约150规划原则地块 为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计楼宇高差设计应注重“天际线”的设立南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风小区南面设置一梯两户是

5、为了扩大“朝南”和“望花园”的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大限度的发挥出来。规划原则幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化商业分布建议西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼；商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。规划后（方案一）的基本资料栋别

6、住宅层数单层面积（）总面积（万）A267201.872B265401.404C266001.56D266001.56E265401.404F266001.56G267601.976H294001.16I194000.76J234000.92K234000.92L193700.703M193700.703N266601.716O247201.728住宅总建19. 946万商业总建4万幼儿园总建0.2 万占地3.5万容积率6.899备注：项目的容积率相对较高，以上规划方案相对合理，预期售价相对较高，发展商的利益可以保障。总规划图-方案二（西北、西南设超高层）N利雅湾西面的景观价值最高，故选择西向栋

7、别（A、N栋）作超高层的设置，但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园40282828282829181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150 90 90 90 901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018040150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120总规划图-方案三（北面设超高层）N利雅湾

8、选择北向栋别（、栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园30403040303028181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150 90 90 90 901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018026150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后的基本资料住宅总建20.282万商

9、业总建4万幼儿园总建0.2万占地3.5万容积率6.995备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。栋别住宅层数单层面积（）总面积（万）A267201.872B265401.404C366001.56D266002.16E365401.944F266001.56G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N226601.452O247201.728第 二 部 分 开 发 步 骤开发原则首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度每期开发尽可能包含大部分户型或面积超高层产品最后开发每期开发的产品

10、必须有特色（特别是首期产品），而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。利雅湾花城大道中海K区项目30303030303028181822221830120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150 90 90 90 901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501501201201501501618018030150150ABCDEFGHIJKLMNO冼村路三期开发一期开发二期开发开发顺序第 三

11、部 分 特 色 产 品 建 议1.客厅。层高4.1米， 采 光良好，宽阔视野空间.卧室。2梯2户（、栋）150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN2梯2户（、栋）错层空间，透视图2梯2户（ 、栋参考户型）2梯2户（ 、栋参考户型 ）2梯4户参考户型一南北对流，花园梯间01020304120120150或180150或1802户主面朝南（03，04单元），厅开间约5m，厅面积约40；主人套房约25，入户花园约6，带储物间。6栋开放式的2梯4户，拥有阳光花园梯间，以及入户花园；户户南北可以对流，南北均享花园景观；2户主面朝北（01，02单元），厅开间4.2m，厅面积约35 ；南向主人套房约20 ，入户花园约4 。幼儿园3030303030302818182222183015012015012016180302梯4户参考户型二公共部分开间较小的设计，有效缩小整个楼体的展面3梯6户阳光梯间,户户跃式幼儿园30303030303028181822221830150120150120161803001020304050690120901201501503栋蝶式的3梯6户，拥有阳光梯间，每户均为跃式设计。05/06为南向三房套房，厅开间4m，主人房有衣帽间，带入户花园以及储物