地产不同盈利模式财税问题解析

1、地产不同盈利模式的财税问题解析房地产开发企业资本运作系列课题之一课程纲要第一部分，商业模式核心要素第二部分，企业价值评估方法第三部分，产业地产模式财税问题分析第四部分，商业地产模式的主要财税问题分析第五部分，农业地产盈利模式第六部分，养老地产盈利模式主要财税问题分析第七部分，一级土地开发盈利模式财税问题解析 第八部分，金融地产模式 第九部分，合作开发模式的财税问题 第十部分，商业地产项目税务稽查的重点问题解析 2第一部分，商业模式核心要素1.1 定位1.2 业务系统1.3 关键资源和能力1.4 盈利模式1.5 自由现金流结构1.6 企业价值 1.7 六要素关系1.1 定位定位就是企业应该做什么

2、，提供什么特征的产品和服务来实现客户的价值。定位是企业战略选择的结果，也是商业模式体系中其他有机部分的起点。 提供什么样的产品和服务、进入什么样的市场、深入行业价值链的哪些环节、选择哪些经营活动、与哪些合作伙伴建立合作关系、怎么分配利益等。在商业模式的定位中，选择不做什么与选择做什么同样重要，同时，这也关系到企业如何构建业务系统、确定盈利模式、分布资源能力、设计现金流结构等商业模式体系中的其他部分。 1.2 业务系统业务系统是指企业达成定位所需要的业务环节、各合作伙伴扮演的角色以及利益相关者合作与交易的方式和内容。可从行业价值链和企业内部价值链以及合作伙伴的角色两个层面来理解业务系统的构造。业

3、务系统是商业模式的核心。高效运营的业务系统不仅仅是赢得企业竞争优势的必要条件，同时也有可能成为企业竞争优势本身。1.3 关键资源和能力关键资源和能力是让业务系统运转所需要的重要的资源和能力。为完成业务活动，企业需要掌握和使用一整套复杂的有形和无形资产、技术和能力等。任何一种商业模式构建的重点工作之一就是明确企业商业模式有效运作所需的资源能力，如何才能获取和建立这些资源和能力。 不是所有的资源和能力都是同等珍贵，也不是每一种资源和能力都是企业所需要的，只有和定位、业务系统、盈利模式、现金流结构相契合、能互相强化的资源能力才是企业真正需要的。 1.4 盈利模式盈利模式指企业如何获得收入、分配成本、

4、赚取利润。盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下，企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现。良好的盈利模式不仅能够为企业带来利益，更能为企业编制一张稳定共赢的价值网。 各种客户怎样支付、支付多少，所创造的价值应当在企业、客户、供应商、合作伙伴之间如何分配，是企业收入结构所要回答的问题。一个企业可以使用多种收益和成本分配机制。成本结构是和企业提供的产品和服务、业务系统及其资源能力分布紧密相关的。传统盈利模式的成本结构往往和收入结构一一对应，而现代盈利模式中的成本结构和收入结构则不一定完全对应。1.5 自由现金流结构自由现金流结构是企业经营过程中产生的现金收入扣除

5、现金投资后的状况，其贴现值反映了采用该商业模式的企业的投资价值。不同的现金流结构反映企业在定位、业务系统、关键资源能力以及盈利模式等方面的差异，体现企业商业模式的不同特征，并影响企业成长速度的快慢，决定企业投资价值的高低、企业投资价值递增速度以及受资本市场青睐程度。 1.6 企业价值 企业价值，即企业的投资价值，是企业预期未来可以产生的自由现金流的贴现值。 企业的投资价值就是商业模式的归宿，是评判商业模式优劣的标准。企业的投资价值由其成长空间、成长能力、成长效率和成长速度决定。好的商业模式一般具有投资少、运营成本低、收入的持续成长能力强的特征。 1.7 六要素关系企业的定位影响企业的成长空间，

6、业务系统、关键资源能力影响企业的成长能力和效率，加上盈利模式，就会影响企业的自由现金流结构，即影响企业的投资规模、运营成本支付和收益持续成本能力和速度，进而影响企业的投资价值以及企业价值实现的效率和速度。投资价值实现的效率可以用企业价值/资产规模，企业价值/净资产规模来评价；投资价值实现的速度可以用企业价值递增速度和达到更大规模所花费的时间来评价。相同的企业定位可以通过不一样的业务系统实现；同样的业务系统也可以有不同的关键资源能力、不同的盈利模式和不一样的现金流结构。商业模式的构成要素中只要有一个要素不同，就意味着不同的商业模式。一个能对企业各个利益相关者有贡献的商业模式需要企业家反复推敲、实

7、验、调整和实践这六个方面才能产生。第二部分，企业价值评估方法2.1资产价值法2.2现金流折现法2.3相对价值法2.4实物期权法2.5剩余收益法2.1资产价值法账面价值账面价值是指会计核算中账面记载的资产价值。净资产=总资产总负债不考虑现实资产市场价值的波动，也不考虑资产的收益情况。账面价值标准取得方便，但缺点是只考虑了各种资产在入账时的价值而脱离了其现实的市场价值。2.1资产价值法清算价值清算价值是指在企业出现财务危机而破产或歇业清算时，将企业中的实物资产逐个分离而单独出售的资产价值。清算价值是在企业作为一个整体已经丧失增值能力的情况下的资产估价方法。对股东来说，公司的清算价值是清算资产偿还债

8、务后的剩余价值。2.1资产价值法公允价值公允价值是指将目标企业在未来持续经营情况下所产生的预期收益按照设定的贴现率（市场利率或平均收益率）折算成现值，并以此确定其价值。它把市场环境和企业未来的经营状况与目标企业价值联系起来，是最合适评估目标企业的标之一。2.1资产价值法的优缺点及其适用性优点：客观性强，着眼于企业的历史和现状，不确定因素较少，风险较小。当目标企业缺乏可靠对比数据时，如果公允价值或重置成本能够合理估算，获利能力与资产的市场价值或重置成本密切相关时，就更适宜于采用此方法。缺点：它以企业拥有的单项资产为出发点，忽视了整体获利能力，没有考虑资产负债表外的无形资产项目。组织资本包括无形资

9、产和商誉，如企业的管理水平、品牌优势、人力资源、分销渠道等。组织资本是企业价值不可分割的重要组成部分。失去组织资本，企业会解体，实物资产不能完全代表企业的价值。资产价值法忽略组织资本，尤其不适合评估高科技和服务性公司。2.2现金流折现法现金流量折现估价法的理论基础任何资产的价值应等于该资产预期在未来所产生的全部现金流的现值总和。基本假设：(1)没有通货膨胀；(2)可以确定未来现金流的概率分布；(3)利率保持不变并且已知。现金流量折现估价法可分为两种方法：股利增长法，折现率用Ke自由现金流法,折现率用WACC2.2现金流折现法自由现金流法估价流程首先用该公司的资本加权平均成本对公司预期现金流进行

10、折现来得到整个公司的价值，然后减去债务的价值，再加上任何金融资产的价值，就可以得到公司权益的价值。使用这两种方法的关键是要避免现金流与折现率匹配不当的问题。如果使用资本加权平均成本折现股权现金流，则会导致股权价值偏高；而如果使用股权资本成本折现公司现金流，则会低估公司价值。2.3相对价值法利用类似企业的市场定价来确定目标企业价值的一种评估方法。假设前提（1）首先存在一个支配企业市场价值的主要变量（如股利、净利润、销售额等）；（2）确定一组可以比较的类似企业，计算可比企业的市价/关键变量的平均值（如平均市盈率）；（3）根据被评估企业的关键变量（如盈利）乘以得到的平均值（如平均市盈率），即得到目标

11、企业的评估价值。2.3相对价值法典型模型（1）市净率模型市净率=市价净资产目标企业股价=可比企业平均市净率目标企业净资产（2）市盈率模型。市盈率=每股股价/每股收益目标企业股价=可比企业平均市盈率目标企业每股收益（3）市价收入比模型。收入成数=股权市价/销售收入=每股市价/每股销售收入目标企业价值=可比企业平均收入成数目标企业的销售收入2.4实物期权估价法 企业价值=企业在增长速度为零时的价值+企业增长机会的价值其中，企业在增长速度为零时的价值可以通过现金流量折现模型或其他模型计算；企业增长机会的价值可以通过模拟看涨期权的方法来计算。2.5剩余收益法剩余收益是指公司的净利润与股东所要求的报酬之

12、差。剩余收益观点认为企业只有赚取了超过股东要求的报酬的净利润，才算是获得了正的剩余收益；如果只能获得相当于股东要求报酬的利润，则仅仅是实现了正常收益。 2.5剩余收益法公司价值等于公司权益资产的账面价值和预期剩余收益的现值之和。V0BV0 (1+r)-tE(RIt)其中：V0为企业在0时刻的价值；BV0为企业在0时刻侧耳权益资产的账面价值；R为股东要求的回报率；E(RIt)为t时刻的剩余收益的期望值。2.5剩余收益法RIt=St(1/ATOt) (1/EMt)（MOStATOtEMt-1r）其中：RIt为第t期的剩余收益St为第t期的销售收入；ATOt为第t期的资产周转率；MOSt为第t期的销

13、售利润率；EMt-1为t-1 期时的权益乘数；r 为权益资本要求的回报率。 2.5剩余收益法通过与现行财务比率体系结合，将抽象的剩余收益概念转化为客观的、可计量的财务比率和会计指标。剩余收益的预测仅同基本财务指标相关，避免了人为操纵会计指标的可能性，在进行指标预测时，将通过审计的财务报表作为客观基础，使得对剩余收益的预测具有客观性和可验证性的基础，从而解决了剩余收益模型中预测剩余收益的难题。股东价值结构第三部分，产业地产模式财税问题分析3.1 核心企业引导模式3.2 产业地产商模式3.3 产业园区开发模式3.4 综合运作模式3.1 核心企业引导模式（工业园模式）主体企业引导模式是指在特定产业领

14、域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。 3.2 产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获

15、取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。 3.3 产业园区开发模式产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。产业园区开发模式是目前我国最常

16、见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。3.4 综合运作模式综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵

17、活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，该模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，很容易造成产业园区的发展停滞。 联东集团两大产品线：产业综合体&总部综合体产品线类型业态价值选址代表项目产业综合体集低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而为入驻企业提供完善的产品、优美的环境和优化的园区服务。支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济城市的开发区或新区联东U谷北京金桥基地项目总部综合体总部综合体产品涵盖独栋办公、高层办公、高档公寓、商业配套等，为入驻企业

18、提供能代表独立的企业形象的产品、成熟的总部办公氛围（集聚人才和高端资源）和完善的商务配套服务。支持区域发展第三产业，培育总部研发、设计创意为核心的服务型经济城市的中心或副中心联东U谷天津双港项目第四部分，商业地产模式的主要财税问题分析4.1 万达模式4.2 越秀地产模式（地产和房地产信托投资基金联动）4.3 凯德置地模式（私募与REITs）4.4 华润模式（以商带住）4.5 产权式商铺，售后包租经营，返租模式4.6 商业地产模式的常见的财税问题4.1 万达模式靠销售物业稀释总投资经营性抵押贷款+银行授信银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性

19、抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。4.2 越秀地产模式“开发+运营+金融”的发展模式，通过实施“越秀地产”与“越秀房产基金”的常态互动，不但可以大大缩短投资回收期，还能够提高净资产收益率，提高抗风险能力和可持续发展能力。2012年广州IFC(国际金融中心)的交易。原持有物业价值约66亿元的房产基金一跃成为持有物业价值220亿元的巨无霸，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。IFC原预计投资回收周期从15年缩减为3年多。当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。地产公司以此回笼资金，保证现金流顺畅;而优质的商业地

20、产在出售后仍然由房托经营，越秀集团还可以继续享受资产升值和营运利润，从而让企业的资金和负债率得到有效控制，负债率下降，利润率自然提高，企业在香港股市的融资能力也能得到进一步提升。事实证明，越秀地产的REIT S的确很强大。4.3 凯德置地模式（私募与REITs）私募基金为项目开发提供资金支持，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。新加坡嘉德置地集团旗下共管理六只房地产投资信托(REITs)和17只私募基金，其中涉及中国业务的信托有2只，私募基金有12只。凯德做房地产金融是很擅长，但更重要的是，他作为跨国企业，有一整套国际化的企业管理、项目开发模式，风险控制、信息披露等各方面

21、都足够规范。凯德只给投资人5的回报。4.4 华润模式（以商带住）华润置地的商业地产架构，三种商业开发模式并举，即“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。 4.5 产权式商铺，售后包租经营，返租模式在销售策略上，采取“以返租的形式销售产权商铺”，快速回笼资金。这种“产权式销售、售后包租返租”的方式，易为资金不太雄厚的介入商业地产开发的公司所采用。在出售商铺的同时，会与业主签署委托经营协议，委托经营期限5年，委托经营年回报率为7.5，并采用统一招商、统一经营、统一管理的策略。商铺过半销售对商场后期经营有一定的风险，如果品牌商家有限，商场难成气候，人流量或许有限。但如果开发商具备较强的经营

22、能力，引进多家品牌商家，对后期的经营则会有保障。4.6 商业地产模式的常见的财税问题（1）销售与持有的盈利模式差异（2）商业地产的融资性售后返租的财税问题（3）综合体的优惠政策解析（4）酒店、写字楼、商场的定向开发模式（5）如何降低持有物业出租的房产税（6）业主免租和转租免租的财税处理（7）专业商业经营公司托管物业的好处（8）不同招商政策的财税问题（出租、联营模式）（9）商业运营管理公司与地产开发公司的架构设计（10）不同促销方案的财税管理重点销售与持有的盈利模式差异关键资源能力需求和现金流结构不同销售模式：销售利润持有模式：出租或经营利润税负差异分析商业地产的融资性售后返租的财税问题机构的售

23、后返租；普通客户的售后返租综合体的优惠政策解析（一）655亩配套住宅用地按照70万元/亩起始价进行公开拍卖，超出起始价部分提取超出起始价部分的“四金”后,政府将余额部分全部补助给项目投资人,用于扶持核心功能区建设。“四金”是指廉租房保证金、土地收益基金、农业土地开发金、征地调节资金；（二）在核心功能区建成运营后,企业所得税地方留存部分第一、二年全额、第三、四、五年减半安排补助给项目投资人，用于扶持核心功能区建设；（三）在核心功能区建成运营后,增值税、营业税地方留存部分三年内安排补助给项目投资人，用于扶持核心功能区建设；（四）核心功能区项目建设过程中城市基础设施配套费按政策收取后全额补助给项目投

24、资人，用于扶持核心功能区建设。核心功能区项目建设过程中经营服务性收费一律按成本价收取；（五）引进注册资金超过1000万元的国际国内知名商务品牌企业入驻核心功能区,并在泸州市缴纳税收,将另给予适当的优惠政策。 酒店、写字楼、商场的定向开发模式投资架构优化代建为上投资方、经营方和建设方三方关系的组合如何降低持有物业出租的房产税风险押金物业管理费中介费联营扣点模式（免租期内比较适合）关键是要看未来商业资产的运营模式业主免租和转租免租的财税处理江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复（苏地税函2008135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交

25、给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额。业主免租和转租免租的财税处理浙江省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知（浙地税函200862号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费

26、用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业租赁业”税目征收营业税。业主免租和转租免租的财税处理国家税务局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复（国税函2008576号）规定：房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项

27、目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。购房者是否需要按营业税暂行条例的相关规定，计算缴纳营业税各地执行不一。 业主免租和转租免租的财税处理国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知（国税函2009639号）规定：取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。 业主免租和转租免租的财税处理企业所得税 国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式

28、转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。 业主免租和转租免租的财税处理国家税务总局关于印发的通知（国税发1994089号）规定：纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。 允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

29、 业主免租和转租免租的财税处理房产税 购房者将购买的商铺返租给开发企业，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税开发企业再将商铺转租，按房产税相关规定，开发企业转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。业主免租和转租免租的财税处理印花税 开发企业销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租，应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税，按“财产租赁”税目缴纳印花税；购房者需要按照折扣的优惠价格，按“财产租赁”税目缴纳印花税。业主免租和转租免租的财税处理商铺返祖需要从开发企业、购房者和租户三个主体的税收分布系统考虑；开发企业：需要缴纳销售不动产营业税、土地增值

30、税、企业所得税、房产税、印花税；购房者：房产税、个所得税、营业税、印花税。建议开发企业按照优惠后的价格与购房者签署销售合同，办理纳税事宜；通过关联企业如物业管理公司与购房户签署管理协议并代收租户租金和物管费，可以规避转租的房产税，也可以降低房产税的计税依据。专业商业经营公司托管物业的好处开发企业拥有物业商服经营企业托管物业不同招商政策的财税问题出租的财税问题联营的财税问题第五部分，农业地产盈利模式5.1 农家乐5.2 农业观光园模式5.3 古村落5.4 景区5.5 新农村建设5.1 农家乐农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城

31、市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。成都五朵金花=乡村旅游+休闲地产五朵金花原是成都市锦江区三圣乡东郊的6个行政村，随着国家新农村建设政策的出台，锦江区用城市管理理念建设农村，以工业理念经营农村，将该乡打造成为各具特色的五朵金花。其开发不同于普通农家型，综合开发的亮点主要在两方面：一是利用处于城郊的地理优势，进行统一规划，连片开发经营，形成规模化效应，提升农家乐的内涵、品质及品牌。成都市锦江区两级政府提出

32、了开发、保护并举，利用、发展并重，建设国际化大都市周边环境的思路，连片联户开发，共同扩大发展空间，破解农民单家独闯市场的风险，走出一条专业化、产业化、规模化的发展之路。二是将乡村旅游与农业观光休闲、古镇旅游、节庆活动等有机地结合起来，拓宽乡村旅游的发展业态。五朵金花从旧村改造上对乡村农家地产进行大换血，按照宜拆即拆、宜建则建、宜改则改的原则，改造了3000多户旧农居，把原来的6个行政村并成5个景区，建起众多具有风味特色的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆，以及开发新区住宅等。同时，政府和街道办先后投资近亿元，用于水、电、路、气和污水排放等公共设施建设。在政府的推动引导下，企业和农户投资8000多万

33、元用于整修农居、新建花卉市场和游泳馆等经营性项目，给企业和农户创造出了投资搞农村休闲娱乐场所的有利可图的发展空间。5.2 农业观光园模式 农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。蓝调薰衣草庄园一是将文化创意充分与传统农业相结合，整体布局采用艺术化的线条，打破场地方正的边界，让空间更丰富。蓝调

34、庄园提出时尚农业概念，将时尚的触角深入到传统农业当中，利用时尚流行性的特点和挖掘文化内涵的手段，通过特定的农业项目表现。同时，主要景点围绕中心区域薰衣草田布置，景观更具有内聚性，形成有机整体。同时按照功能进行合理区域分割，动静结合。使景观、建筑巧妙的融合在自然的田园之中。二是以农业作为依托，逐渐向旅游、文化、商业等多领域渗透，打造相关产业链。如开发庄园独有的香爱(意即看我有多爱你)品牌商品，将香草、蓝莓、草莓等产品进行创意性开发，形成香草系列产品：卫浴类香草产品、装饰用香草产品、保健类香草产品、香草食品等几大系列上百种商品，并采取特许加盟的形式进行规模化品牌推广。三是将农业、生态和旅游业结合起

35、来，积极倡导低碳环保理念。在时尚的生态旅游基础上，蓝调庄园积极倡导低碳环保理念，把农业、生态和旅游业结合起来，利用田园景观、农业生产活动、农业生态环境和经营模式，吸引游客前来观赏、品尝、创作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物。从踏进蓝调庄园的第一步起，低碳的概念就得以彰显，所有宾客的汽车统一停放在门口的停车场，倡导游客进入园区内，或是行走，或是骑自行车，实现交通零排放。5.3 古村落古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条

36、件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。西递、宏村安徽宏村是这类开发中得到一致好评和认可的典型，本人将其称为宏村模式：宏村旅游+休闲地产。宏村是在97年由中坤集团拿出的一期400余万元资金进行开发的，其开发前期投放在保护规划上，而后在宏村外围进行地产项目延伸。开发思路体现在三方面：一是用一个文化的理念去激活周边的增值空间，赋予更多原生态产品文化的内涵与价值。中坤以宏村这个点为基础，还拿到了南屏和关麓两个村的旅游经营权，并对它们进行统一规划，整个黟县都保留了清一色的徽派建筑，不论新开发的楼盘还是政府大楼、法院、公安局、国家电网，或者是马路边一闪而过的民居，无一例外都有着高高的马头墙和白

37、墙黑瓦的清淡雅致风格。1998年，黟县政府将西递、宏村两村申报联合国非物质文化遗产，这一文化概念的提升也激活了周边的增值空间，赋予更多原生态产品文化的内涵和价值。西递、宏村二是把原生态的农家乐留给村民，在细分市场的方向上为自己寻找新的盈利增长点。中坤集团没有收购宏村所有农家乐的统一管理经营，而是在景区外围开发地产项目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多亩滩地，租下3000多亩山林，投资10亿元，建设了一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目。另外投资1亿元，重建了唐代古刹梓路寺，并在寺院不远处修建了一处墓葬陵园。三是利用自己的旅游资源和持有型物业，在产业的链条化发展上还在扩展细分市场，文

38、化、娱乐、餐饮等等都将成为可以深化的方向。中坤以旅游景区为中心，进行地产开发，把土地与稀有资源结合，看重土地未来的价值。2010年6月26日，中坤耗资8000余万元复建的安徽梓路寺在黟县宏村镇举行开光典礼仪式。中坤集团未来的计划还将在北京、安徽等旗下产业群周边继续捐修、运营寺庙，这些寺庙将配合中坤，为高端客户打造一个中国顶级禅修学院。中坤甚至在筹划一个在北大进行考古基础学习、然后去新疆实地考察的考古研修班模式，私家红酒酿造、户外徒步俱乐部等等都将成为定向的高端产品。5.4 景区景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产

39、：一种是在自然风景周围的度假型地产；一种是与景区融合进行地产开发的项目。5.5 新农村建设随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。土地流转信托2013年10月10日，中信信托与安徽宿州踊桥区政府合作，成立了国内第一支土地流转信托计划。在以地方政府为委托人的前提下，信托公司一方面通过土地流转形成

40、集约化经营，另一方面也通过信托资金的介入对接农业生产经营过程中产生的资金需求和短期流动性缺口。中信信托先后在山东省青州市和贵州省开阳县分别启动了土地流转信托项目，可流转面积为1850亩和1000亩。据上述人士介绍，目前该公司正在落实河北、内蒙古和四川等多地的项目。中信信托副总经理此前表示，中信信托现阶段也并没有把项目的盈利性作为最重要的考虑，就像2004年、2005年马云做淘宝的时候，业内也觉得这是纯粹的服务性质的事情，但是用土地的使用经营权建立起的平台，当其规模达到相当水平的时候，其上面承载的资源和价值，以及在这基础上衍生出来的金融机会将是巨大的。目前业内还有北京信托也已正式成立了土地流转信

41、托项目。中粮信托、华宝信托、中航信托等多家信托公司都相继传出在布局土地流转信托。虽然信托公司参与土地流转得到了地方政府与产业方的很大关注，但更多的信托公司仍将土地流转信托停留在筹备阶段。第六部分，养老地产盈利模式主要财税问题分析主要政策：国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见.doc盈利性老年公寓收费服务方式：固定收费有入住时的一次性收费和每月收费两种模式，主要针对入住的环境来制定收费标准经常性收费、内容包括护理费和医疗费用，很据服务成都的不同来制定收费标准；不固定收费，主要体现在耨写特殊服务方面。会员制盈利模式会员制盈利模式：以出租

42、为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。 根据中国传统的消费习惯和置业惯性，上海亲和源对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。 逆抵押贷款购房逆抵押贷款购房：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从

43、开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。转让使用权模式在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。分散租赁模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付

44、清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。盈利模式分析以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊，中国式创新的会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的上海，或许能赢得市场的认同，但在本市是否能被老年群体认可，尚不得知，它的操作经验固然值得我们借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬。逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有着较高的要求转让使用权的盈利模式，是目前无法产权销售的项目最多采取的手段之一，但在继承

45、和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响；分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。盈利模式建议在综合分析以上盈利模式之后，建议根据开发周期，走多元化盈利模式。在项目开发前期，以转让使用权和逆抵押贷款购房两种模式作为最主要的盈利模式，要根据项目老年住宅性质优势，争取在政策上获得较大支持，扩大目标客户群体，增加优惠力度，以增强目标客户投资信心。在项目开发中期，在配套服务设施呈现一定规模或开始运营的情况下，采取以会员制盈利型和转让使用权模式为主的盈利模式，对于会员制盈利型模式要注意适当降低入驻门

46、槛。在项目开发后期，在前期配套服务等日趋完善的基础上，以会员制盈利模式和分散租赁模式为最主要的盈利模式。价格初步定位在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和可比楼盘量化定价法方法进行价格定位。1.采取会员制盈利模式的价格定位会员卡*万元，*平米，此卡可继承可转让（不可退还本金），但与具体物业不挂钩，会员卡发行数量以可售房屋数量为上限。交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。价格初步定位2.采取逆抵押贷款购房的价格定位参照项目周边未来一年内可预期的市场

47、价格4000元/平米的价格水准，项目价格定位在3180/平米的水准，入驻者需满足40周岁以上的条件，按照50年期限标准，直到老人去世，开发商返还剩余本金，所居住期间按照房产总额的整存一年的利息模式每月发放生活费，45平米的业主每月发放600元左右生活费；65平米的业主每月发放750元左右生活费；90平米的业主每月发放1050元左右生活费；（剩余房款购房总款*(90-去世年龄)/50）。交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。价格初步定位3.采取转让使用权模式的价格定位

48、参照项目周边未来一年内可预期的市场价格4000元/平米的价格水准，根据其它项目70年使用年限和有产权可升值的实际情况，以项目的使用年限为50年的标准，项目在采取转让使用权模式的价格应定位在3100元/平米左右。交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。价格初步定位4.采取分散租赁模式的价格定位参照目前租赁市场的价格水准，在高品质配套服务设施的基础上，项目的分散租赁价格应放在*元/平米/月的水准上，在加上经常性和特殊性收费的盈利，整体的盈利水平可达到*元平米/月左右。交房

49、标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。中国养老地产先例1. 保利地产：独创“微利盈利模型”保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10 年保利会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5 万-10 万平方米的持有型养老公寓。中国养老地产先例2. 绿城集团：“学院式养老”

50、关注精神需求普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。学院式养老即在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”。根据实际情况，又分为“走读式”、“寄宿式”和“混合式”三种。2011年组建学院式养老运营平台绿城颐乐教育公司，15个城市成立29个校区，注册学员2000多人，目前无法盈利。宋老师的志愿：50年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。中国养老地产先例3. 万科：自持社区养老配套万科始终强调在养

51、老地产上做的是服务，而非开发，即更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆说：未来北京万科的每一个项目中，都将自持一栋做养老多功能楼宇，该养老楼宇并不对外销售，仅为满足万科小区的老人。2010年，北京房山窦店试点：万科幸福汇，租售并举，万科业务主要集中在建设养老住宅和提供养老社区服务方面。养老地产如何赚钱？赚土地的钱相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。 赚服务的钱养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。 赚设施的钱

52、为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。 服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。 养老地产如何赚钱？赚人群的钱当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。 赚量身定做的钱细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。 养老地产的税收优惠政策营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚

53、姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据中华人民共和国营业税暂行条例养老地产的税收优惠政策财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税200097号 2000-11-24为贯彻中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）精神，现对政府部门和社会力量兴办的老年服务机构有关税收政策问题通知如下：一、对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。二、对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福

54、利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。三、本通知所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。本通知自2000年10月1日起执行。北京优惠政策3.地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据： 财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知4.财政补贴社会办养老机构每新

55、建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元;每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。5.开发建设在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。1. 上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养

56、老地产解决了高昂的成本问题。2. 广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。3. 杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出

57、售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。4. 远洋地产：做半护理服务机构远洋的养老产业盈利模式就是做半护理的养老服务机构，规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus 集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。另外一个策略就是多点布局。远洋地产目前成立了专门的养老地产业务发展中心，“3-5 年内，远洋将完成北京、上海、大连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局”。第七部分，一级土地开发盈利模式财税问题解析 7

58、.1 固定比例模式7.2 分享土地出让金模式7.3 分享土地增值收益7.4 持有部分优质公建配套设施7.5 一二级联动，低价拿地7.6 政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题7.7 纯商业性拆迁的悲哀7.8 TOD模式的财税问题7.9 BT模式的财税问题7.10 BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）7.11 公私合营的不同方式及盈利模式7.12 旧城改造的系列税收优惠政策7.13 ABS在一级开发中的核心作用及财税问题7.1 固定比例模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟

59、征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-

60、15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。7.1 固定比例模式北京是采用这一模式的典型。北京市土地储备和一级开发暂行办法第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。7.2 分享土地出让金模式是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。在此模式