商业项目选址

1、商业项目选址分析选址原则“天时“地利“人和”都会直接影响企业的经营“天时”是指商家对投资机会的把握和在经营进程中的时令性的把握“人和”是商品在管理上的技能，包括服务态度、促销手腕、广告宣传等方面。而“地利”也是一个超级重要的因素，属于建筑策的范围。店址选择适当，占有“地利”之势，普遍吸收消费者增进售，实现更好的经济效益。商业设施的选址应该考虑以下因素（1）客流规律（2）交通状况（商业环境4地形特点5符合城市计划要求。一客流规律是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心，从经济效益上讲商业中心必需知足整个城市消费市场的要求争取尽可能多的顾客；从本钱效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地

2、利利城市的各类基础设施所以城市人口散布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素（1） 相同客流规模的不同地域，因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件亦有不同不同。 在商业集中的繁华地域客流目的一般是以购买商品为主流或是与购买商品有联系的参观阅读为以后购买作准备这种地域的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。 有些时候，除人口的密度因素之外，人口的职业散布、收入状况、年龄也是影响购买能（2） 选择店址需要调查分析街道双侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。（3） 选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。（4） 对于大型的购物中心和商

3、业街，除被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。二交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体因此它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地抵达商店因此商业设施的选址必需是交通可达性最佳的地址在商业的追求最大货物销售范围的原则下选址应使交通费用达到最小所以商业中心交通可达性最佳的实质是所有购物出行者抵达中心的出行间总和最小。3、商业环境 选择店址应考虑设店地址周围的商店的规模和数比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾

4、客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过量要求，把注意力全数集中在商品，并比较其质量、价钱等因素。另外一些顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，固然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一便利顾客。4五、城市计划的要求 城市整体计划和详细计划，都按照城所选地域的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造计划前景看又有发展前途。shopping mall 的物业管理Shopping mall 即大型购物中心，音译为“摩尔”或“销品茂。它产生于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，其营业额已占到发达国家

5、社会消费者零售总额的 50%以上。随着中国经济的快速发展，人们生活、消费水平的慢慢提高及费观念的转变，mall 作为现今零售业的最高级形态正走进咱们的生活，造mall运动的浪潮正风糜五湖四海。一 Shopping mall 的特点Shopping mall 指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和计划，把一系列的零售商店服务机构组织在一路，提供购物、休闲、娱乐、旅游、饮食等各类务的一站式消费中心。其主要特点：一、 体量大。一个项目建筑面积动辄十万平方米，更有甚者达百万平方米。二、 业态众多。除几个大型的主力商家、主力店进驻外，还有为数众多的大大小各类商家众星拱月。3

6、、 功能复杂Shopping mall 不是简单知足人们的购物需求，而是集购物、休闲、娱乐、旅游等多种功于一体全方位知足人们的多重体验。4、高风险性Shopping mall 项目投资庞大且回收时间长及预期收益的不肯定性，对发展商的资本耐力和经营管理能力的提出严峻考验。二、Shoppingmall 对物业管理的要求 Shopping mall 不同于一般商业物业，项目（一）高标准的日常物业管理 一、楼宇及附属设施， 设备的养护及维修管理Shopping mall 设施、设备档次较高且数量众多而复杂，电脑化程维修要求严。 二、环境卫生及绿化管理 一个干净、整洁、shopping mall 范围广

7、，人流络绎不绝，清3、安全捍卫、消防管理 Shopping mall确保商业区域内良好的公共秩序 及消防安全。 4及与项目整体的一致性。五、广告管理 商场广告既多又杂，常常出现广告无序有碍整体环境因此必需加以管理。内部广告。应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。户外广告一般不设置若是属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性； （2）橱窗展示宣传，应做到橱窗玻璃干净，灯火敞亮，开关及时、陈列物品整洁有序。六、特色服务除进行常规性的日常物业管理外物业管理公司还应踊跃响应广大商户购物者多样化、个性化的需求，使商家高效、

8、轻松经营，消费者取得多层次、一站式购物体验。通过酒店式、商务全程式、健康式的管理服务模式及菜单式的服务内容，实行“服务设计、菜单服务，让商家、消费者体会到“精诚服务、出色生活。（二）各项活动的持续策划组织一个大型 MALL 的正常运行，首先要求事前策划设计的成功，另外还须实行专业化的管理，物业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、空调、电梯等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全还应该知晓店铺经营知识为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的是还在于进行统一的广告宣传及促销活 动负责把顾客引进店中来这就要求管理着具有持续不断地策划组织各类节庆活动的能力，如明星见面会、现场歌星音乐秀、群众问题