商业资产管理

1、商业的财富保值与增值导读：正确的财富管理视角，应该是在商业项目营运过程中，经过对商业项目的经营绩效整体评估，经过如期翻新、改造及设施的如期保护养护，真实提升商业项目的人气和经营效益，进而实现商业财富整体增值。很多地产企业，包括万达在内，都是经过“商业+住处”的模式实现产品高溢价，尔后经过销售物业来获得收益，这种模式逐渐被证明是损害业主、商家的饮鸩止渴的发展模式。随着商业地产进一步发展，各大地产企业老板的眼光也更加长远，逐渐有意识地将自己手中的项目从过去的销售经营模式向拥有经营模式转变，逐渐从“商业地产销售商”转变为“商业地产营运商”。在拥有商业的比率越来越大的情况下，如何实现商业财富的保值与增

2、值就成为业主、开发商以及商管团队面对的最核心问题。商业项目财富管理全过程包括财富盘点、财富管理和财富退出。财富盘点是指在商业项目运作先期，经过项目定位解析和投资测算，确定项目投资组合，将商业财富的价值评估信息予以登记造册；财富管理是指商业项目开发建筑及招商实行完成并开业后，商管团队经过商业营运、物业保护养护以及经营风险把关，实现财富增值；财富退出是指商业项目经营到必然阶段，一旦搜寻到合适的投资商和机遇，即可实现财富价值的变现。（图1）如何真实保证商业财富整体增值？依照多年来的研究，我们提出“三大手段+两大抓手”，如图2所示。一、商业财富增值的三大手段：项目营运、翻新改造、维修养护商业财富的增值

3、主要可从项目营运增值、项目翻新改造、物业维修养护这三个维度来关注。正确的财富管理视角，应该是在商业项目营运过程中，经过对商业项目的经营绩效整体评估，经过如期翻新、改造及设施的如期保护养护，真实提升商业项目的人气和经营效益，进而实现商业财富整体增值。经过营运管理使得项目增值从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、实行、租借至营运及保护等，全过程都会影响到今后财富能否保值和增值。特别是在项目开业此后的营运期，营运收效的利害直接决定了整个商业项目的客流量，进而影响各商户的营业收入，进而影响开发商可收取的租金收入。营运期的营运管理措施主要集中在以下几个方面：促销实行：商业项目的整体客流量是议论商业项

4、目财富价值特别重要的指标之一，举办大量的促销实行活动来提升整体项目客流是很多商管企业特别关注的。所以，各个商管公司都会针对当下的流行元素举办一些促销实行活动，或是针对某些特定的品牌进行打折促销，来吸引更多客流。比方以奥运、世界杯、大运会等为主题的运动系列活动，以读书、艺术、时兴等为主题的文化活动，以情人节、圣诞节等为主题的节假日活动，还包括男装、女装、童装、化妆品等有针对性的促销活动等，都是各商业项目的选择。业态调整：对于一个成功的商业项目而言，如期进行业态整体调整是一系列营运管理工作中的重中之重，外面商圈经常会发生变化，而且客户的开销水平和口味也素来在变化，业态调整是必然结果。经过业态调整，

5、使得整体业态规划与商圈所覆盖客户集体的开销定位高度般配。比方像万达、龙湖等标杆企业，均有如期进行业态调整的硬性指标，而且必然要保证调整此后的租金收益更高。调整序次能够先是经营收益差的，再是品牌级数低的，再调整商业形象不好的，经过这种次序渐进的调整，获得客流、营业额、客单价的全面提升，最后带来的必然是租金收益的进一步提升。而租金坪效和租金递加率指标也是衡量商业财富价值的核心指标之一，所以可实现租金收益和财富价值增值的双重收益。商家指导：商业项目成功与失败的影响因素绝大部分都来自于商业项目中的各个商户，如何使得商家获得更高收益进而支撑整体租金涨幅，是每个商业项目的核心关注。所以，很多商业项目都会要

6、求营运团队要有足够的商业意识，经过平时的学习和总结，真实具备指导商家的能力。比方，能够帮助商家实现更好的产品组合、商品摆设，能够合时建议商家进行一些促销实行活动，经过这种商业指导，真实帮助商家实现经营业绩的增加，也能够实现商管企业的经营目标。2.经过翻新改造使得项目增值当前各大商业项目都开始重视项目的翻新改造，有的项目几乎全部地域都有整改印迹。各大商业中心之所以密集地进行升级改造，主要有两个方面的原因：一是为了修正整体商业定位。借装修之机调整品牌分布和业态范围，使得商业项目的整体定位与开销者的需求精准咬合；二是为了迎合开销者“喜新厌旧”的购物情绪。考虑到多个崭新的大型购物中心要同时推向市场，强

7、敌当前，很多商业机构都不敢不认为然，希望以调整后的精准业态迎接立刻到来的激烈竞争。经过如期的翻新改造，能够使商业项目与当下流行的商业元素相般配，也能够借此机遇对业态结构和商业布局进行合理调整，以保证商业活力。随着商业流行元素的变化，近来几年来翻新改造比较出名的当数2012年上海K11艺术购物中心和2011年龙湖北城天街改造案例。上海K11艺术购物中心改造耗时较长，将B3层至地上6层全部进行了改造，改造总金额高达5亿元。崭新亮相的上海K11采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗，而绿化墙的灌溉系统收集了整栋香港新世界大厦洗手池下水，经过污水办理系统使之循环利用，有效节水达33%；高33米的人

8、工水景瀑布飞泻而下，中庭玻璃顶棚有效收集自然光辉，以其树干树枝的创新造型与周围的垂直绿化融为一体；3楼成立都市农庄，近300平方米的室内生态互动体验种植区，采用多种高科技种植技术在室内模拟蔬菜的室外生长环境；而位于商场6层的空中花园也是淮海路上的一个露天观景胜地。其他，商场4楼打造成Kocktail酒吧街，破除店与店之间的空间间隔，打破商场营业时间限制。此次改造提升了整体商业效果。再拿以精巧化管理著称的龙湖地产来说，直到2010年才真实成立了商业地产事业部，在2011年开销5000余万元对北城天街实现全面升级改造，为龙湖带来了2.5亿的租金收入，使得该项目租金收入几乎凑近龙湖旗下全部商业项目的

9、租金总数。其他龙湖每年都会拿出租金收入的1-3%对北城天街进行认真改造，也带来了每年商户营业额及租金收入的大幅增加。一方面，依照标杆企业的经验，商业地产项目的翻新改造主要聚焦在以下几点：整体定位：商管企业能够在对商业项目进行深度市场调研和商圈解析后，解析商业项目的发展潜力评估值，若是评估结果不错，则能够考虑引入品牌级数更高的品牌，以提升项目整体定位。业态分布：同样成立在充分的市调解析此后，能够考虑对商业项目的业态、租户组合进行调整，对铺位进行重新规划。比方有标杆企业将A区原有的较为中档的商店调整为国际性品牌，将B区原有的家具店移走，引入青春时兴品牌；同时适当调高餐饮比率，加入了更多休闲餐饮租户

10、等等。经过对业态分布的调整，实现整体业态结构更加合理，同时也实现租金收益进一步提升。室内装修：为了使得各个商户的经营形象与日益提升的商场定位相般配，需要合时推动各商户的室内装修升级。硬件改进：为了使得商业项目更加人性化，能够对客流动线进行更好的设计，使其更加顺畅，比方能够在广场中心增加能遮挡阳光细风雨的蓬顶结构，还可在购物中心的各主要地址增加时兴且合用的导视系统，使得客户体验更好，进而带来更高的客单价。空间设计：为了更好地创建购物氛围，能够考虑在空间设计方面做文章，比方能够适当地增加暖色彩灯光，这样更有利于聚焦人气和举办各种项目实行活动。另一方面，翻新改造所带来的新增可租借面积、可销售面积应及

11、时更新财富台账。除了要注意商业项目的翻新改造业务自己的重点点之外，还需要重点关注每一次的翻新改造为项目带来的新增租借面积、新增可销售面积以及租借资源的调整信息。这一点对于众多商管企业而言都是一个管理难点，主要存在以下一些问题：财富台账没有及时刷新：拿深圳某标杆地产企业而言，其旗下的几个商业项目多年来已经经历了多次翻新改造，但是财富台账没有过程版本的管理，在过去的三年中，项目每次翻新改造对商业项目带来的商业面积变化根本无从考究，也以致管理团队无法针对商场经营效益进行精准衡量。企业与项目口径不一致：几年翻新改造下来，商业面积增加了好几千平米，但是企业在下达租金估量目标和统计商场经营效益时，计算基础

12、都是基于几年前的建筑面积、计租面积信息，出现大量租金收入白白流失的情况，让企业商管领导痛心不已。所以，需要如期成立企业一致的财富管理台账，而且依照经营情况动向、如期刷新资产台账信息，保证企业项目统计口径的一致，保证财富信息的齐全性，进而提升估量管理水平，保证商场经营收效稳步提升。经过物业管理使得项目增值对于商业项目而言，客流量巨大、服务要求高、管理点分别、营业时间性强，因这天常的物业管理难度比住处物业要高很多。平时商业项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设施、保证水电气正常供应、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理和不测事故办理等。对于真实想长远经营好商业项目的地产企业而言，

13、由于各项商业设施的使用频次特别高，需要特别注意有计划地保护养护。一是编制合理的修葺计划。为了保证商业建筑、商业设施的圆满，需结合从前的维修养护记录，编制合理的修葺计划。能够对修葺计划依照大修、中修、小修三类来编制，这样会更加合理。比方大修针对主体损坏，中修是指不影响主体结构的局部维修，小修是指能够及时修复的小损小坏。二是成立维修服务档案。为了更加合理地编制修葺计划，同时更好地解析物业管理过程中存在的共性问题，需要成立维修服务档案，找到营运管理提升的内容，同时也为将来的维修、翻新、扩建等供应重要参照信息。三是大中修外包督查管理。商业项目的设施、设施若是需要发外包，需要结合相应的资质要求严格选择，

14、在施工过程中，应由两方共同就技术、造价以及将来的影响进行全面考虑，同时需要派驻专人对整个施工质量进行全程督查，保证工程质量和进度。经过这三个方面的措施，就可以保证商业设施的正常使用，防备出现大的维修事件，造成大额成本损失，同时保证商业财富能够获得评估价值的进一步提升。二、财富管理过程可控的两大抓手：财富台账要清楚，营运风陡峭可控经过以上三个手段能够保证商业项目的财富增值，在实质的财富管理过程中，还需从以下两方面来进行保障：财富台账要清楚项目伊始，地产企业需要为每个项目成立财富台账，而且依照合理的归类进行详细登记。第一，对企业所辖商业项目的财富种类需要进行一致梳理，需依照业态分类，对全部的财富归

15、类进行标准的一致；其次，需要记录财富的原值以及财富的现值，以便于财富管理者直观认识财富的整体增值情况；再次，需要记录财富的多重属性，包括财富的产权面积、产权回购面积、内租面积、外租面积、闲置面积、可售面积等面积信息，还包括对应的收入信息；第四，需要详细统计不一样年份之间的面积变化、收入增加、营运成本变化等信息。过程中再依照实质情况合时刷新台账中的信息，比方可售财富部分，需结合过程中统计指标的刷新及时刷新数据，如图3所示。在财富管理过程中，需要在五个重点时点对财富信息进行刷新，比方明确规划方案时、得出房屋测绘报告时、财富划拨时、定价/定租金政策时、开盘销售时，都需结合最新的面积和价格信息对财富总

16、台账进行合时的刷新。其他，还需在翻新改造、财富划拨、股权转让、拥有转销售时动向刷新和回顾财富台账，这样才能获得清楚的可售财富台账。2.营运风陡峭可控对于商业地产项目而言，会关注建面租金单价、租金坪效、销售坪效等正常经营指标，以及空铺率、租售比等异常指标。但是，对于商业项目的过程经营而言，经常没有去关注这些指标的计算基础和计算规则，以致商业项目过程中出现大量的收益流失。比方，地产企业有建筑面积、套内面积、计租面积、可租借面积等不一样的面积指标，若是在统计商业财富信息的时候，经常会存在签约的商业财富的汇总信息与实质面积信息不符的情况。若是管理不善，很有可能以致大量收益外流。主要存在以下情况：一是使

17、用合理的指标来监控营运风险。在解决了指标统计口径的一致性问题此后，还需要解决用合理的指标来监控营运风险的问题，否则，一旦选择不善，相当于一线的管理后门素来是开启的，无法起到真实监控营运风险的作用，比方空铺率与出租率。现在很多的商业地产企业均采用“空铺率”来监控当前商业财富的整体出租情况，这是比较有代表性的异常指标之一，但是依照我们的实践看来，这里提及的空铺率可是一个时点值，而不是时期值，不能够真实反响铺位空置的情况。二是使用不一样的面积指标统计财富。很多地产企业在对表面露信息的时候一以致用的是建筑面积，比方整体商业面积、商场建面租金单价等。但是在统计商户的合同信息时，一般都是依照计租面积来统计，而这个时候有的是依照建面，有的是依照套内，有的是依照约定的面积来交租，这就会带来统计口径的不同样。