乐山项目投标书

1、成都市*营销顾问有限公司PAGE 103乐山嘉定中路项目策划营销投标书TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc158700624 第一部分 项目目市场环环境分析析 PAGEREF _Toc158700624 h 10 HYPERLINK l _Toc158700625 一、乐山区区位及城城市地位位分析 PAGEREF _Toc158700625 h 10 HYPERLINK l _Toc158700626 1、乐山概概况 PAGEREF _Toc158700626 h 10 HYPERLINK l _Toc158700627 二、乐山住住宅房地地产市场场特点 PAGER

2、EF _Toc158700627 h 12 HYPERLINK l _Toc158700628 1、乐山房房地产市市场总体体状况和和背景 PAGEREF _Toc158700628 h 12 HYPERLINK l _Toc158700629 2、乐山房房地产市市场基本本特点概概述 PAGEREF _Toc158700629 h 15 HYPERLINK l _Toc158700630 3、乐山在在售典型型住宅项项目案例例分析 PAGEREF _Toc158700630 h 17 HYPERLINK l _Toc158700631 4、乐山市市房地产产市场趋趋势预测测 PAGEREF _Toc

3、158700631 h 20 HYPERLINK l _Toc158700632 三、乐山商商业地产产分析 PAGEREF _Toc158700632 h 22 HYPERLINK l _Toc158700633 1、总体供供求分析析 PAGEREF _Toc158700633 h 22 HYPERLINK l _Toc158700634 2、商业背背景分析析 PAGEREF _Toc158700634 h 23 HYPERLINK l _Toc158700635 3、商业市市场特性性 PAGEREF _Toc158700635 h 25 HYPERLINK l _Toc1587006336

4、4、商业业发展趋趋势 PAGEREF _Toc158700636 h 26 HYPERLINK l _Toc158700637 4.1市场场空间巨巨大 PAGEREF _Toc158700637 h 26 HYPERLINK l _Toc158700638 4.2全新新商业格格局 PAGEREF _Toc158700638 h 27 HYPERLINK l _Toc158700639 4.3品牌牌集约时时代 PAGEREF _Toc158700639 h 27 HYPERLINK l _Toc158700640 4.4专业业运营商商 PAGEREF _Toc158700640 h 27 HYP

5、ERLINK l _Toc158700641 第二部分 项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc158700641 h 28 HYPERLINK l _Toc158700642 一、项目地地块条件件 PAGEREF _Toc158700642 h 28 HYPERLINK l _Toc158700643 二、项目SSWOTT分析 PAGEREF _Toc158700643 h 29 HYPERLINK l _Toc158700644 1、项目SSWOTT列表 PAGEREF _Toc158700644 h 29 HYPERLINK l _Toc158700645 2、项目SSWOTT分析

6、 PAGEREF _Toc158700645 h 29 HYPERLINK l _Toc155870006446 3、结论论： PAGEREF _Toc158700646 h 32 HYPERLINK l _Toc158700647 4、项目基基本运作作思路： PAGEREF _Toc158700647 h 33 HYPERLINK l _Toc158700648 第三部分 商业定定位及招招商策略略 PAGEREF _Toc158700648 h 34 HYPERLINK l _Toc158700649 前言 PAGEREF _Toc158700649 h 344 HYPERLINK l _T

7、oc158700650 一、项目商商业口岸岸分析 PAGEREF _Toc158700650 h 34 HYPERLINK l _Toc158700651 二、商业总总体定位位 PAGEREF _Toc158700651 h 35 HYPERLINK l _Toc158700652 1、商业总总体定位位 PAGEREF _Toc158700652 h 36 HYPERLINK l _Toc158700653 2、商业功功能定位位 PAGEREF _Toc158700653 h 36 HYPERLINK l _Toc158700654 3、商业档档次定位位 PAGEREF _Toc1587006

8、54 h 36 HYPERLINK l _Toc158700655 4、商业推推广定位位 PAGEREF _Toc158700655 h 37 HYPERLINK l _Toc1587006556 5、目标标市场定定位 PAGEREF _Toc158700656 h 37 HYPERLINK l _Toc158700657 5.1区域域定位 PAGEREF _Toc158700657 h 37 HYPERLINK l _Toc158700658 5.2 目目标投资资客户定定位分析析 PAGEREF _Toc158700658 h 37 HYPERLINK l _Toc158700659 5.3

9、 定定位依据据 PAGEREF _Toc158700659 h 38 HYPERLINK l _Toc158700660 A、品位需需求 PAGEREF _Toc158700660 h 38 HYPERLINK l _Toc158700661 B、错位需需求 PAGEREF _Toc158700661 h 39 HYPERLINK l _Toc158700662 C、文化需需求 PAGEREF _Toc158700662 h 39 HYPERLINK l _Toc158700663 D、物业升升值 PAGEREF _Toc158700663 h 39 HYPERLINK l _Toc15870

10、0664 三、商业业业态定位位 PAGEREF _Toc158700664 h 40 HYPERLINK l _Toc158700665 1、业态定定位基础础 PAGEREF _Toc158700665 h 40 HYPERLINK l _Toc158700666 2、业态定定位原则则 PAGEREF _Toc158700666 h 41 HYPERLINK l _Toc158700667 2.1有利利于物业业可持续续发展、资资产不断断增值原原则。 PAGEREF _Toc158700667 h 41 HYPERLINK l _Toc158700668 2.2 商商业业态态与建筑筑主题和和场景

11、相相一致的的原则。 PAGEREF _Toc158700668 h 41 HYPERLINK l _Toc158700669 2.3 业业态互补补原则。 PAGEREF _Toc158700669 h 41 HYPERLINK l _Toc158700670 2.4商圈圈规划原原则。 PAGEREF _Toc158700670 h 42 HYPERLINK l _Toc158700671 3、详细业业态定位位 PAGEREF _Toc158700671 h 42 HYPERLINK l _Toc158700672 3.1定位位总体思思路： PAGEREF _Toc158700672 h 42

12、HYPERLINK l _Toc158700673 3.2业态态及构成成比例： PAGEREF _Toc158700673 h 43 HYPERLINK l _Toc158700674 3.3 经经营客户户定位： PAGEREF _Toc158700674 h 43 HYPERLINK l _Toc158700675 3.4经过过分析和和研究，经经营客户户群主要要构成如如下： PAGEREF _Toc158700675 h 44 HYPERLINK l _Toc158700676 3.5 客客户心理理分析： PAGEREF _Toc158700676 h 44 HYPERLINK l _Toc

13、158700677 3.6商业业价格定定位 PAGEREF _Toc158700677 h 45 HYPERLINK l _Toc158700678 四、商业招招商策略略 PAGEREF _Toc158700678 h 45 HYPERLINK l _Toc158700679 1、整体招招商思路路 PAGEREF _Toc158700679 h 45 HYPERLINK l _Toc158700680 1.1招商商先行，销销售同步步的营销销策略 PAGEREF _Toc158700680 h 45 HYPERLINK l _Toc158700681 1.2主力力店度身身定做，订订单式的的招商策

14、策略 PAGEREF _Toc158700681 h 46 HYPERLINK l _Toc115877006682 1.33商业联联盟中心心，资源源整合的的商家策策略 PAGEREF _Toc158700682 h 46 HYPERLINK l _Toc158700683 我司商业联联盟中心心部分商商家资源源 PAGEREF _Toc158700683 h 46 HYPERLINK l _Toc158700684 1.4四位位一体，多多方共赢赢的经营营策略 PAGEREF _Toc158700684 h 48 HYPERLINK l _Toc158870006855 1.55控制节节奏，确确

15、定阶段段性的运运作策略略 PAGEREF _Toc158700685 h 48 HYPERLINK l _Toc158700686 2、招商原原则和准准备过程程 PAGEREF _Toc158700686 h 49 HYPERLINK l _Toc158700687 2.1招商商目标的的选择 PAGEREF _Toc158700687 h 49 HYPERLINK l _Toc158700688 2.2招商商谈判原原则的确确定 PAGEREF _Toc158700688 h 49 HYPERLINK l _Toc158700689 2.3招商商谈判的的准备 PAGEREF _Toc158700

16、689 h 50 HYPERLINK l _Toc158700690 3、招商拓拓展方式式 PAGEREF _Toc158700690 h 51 HYPERLINK l _Toc158700691 4、谈判策策略制定定 PAGEREF _Toc158700691 h 52 HYPERLINK l _Toc158700692 第四部分 住宅定定位及设设计思路路 PAGEREF _Toc158700692 h 55 HYPERLINK l _Toc158700693 一、住宅定定位 PAGEREF _Toc158700693 h 55 HYPERLINK l _Toc158700694 1、市场定

17、定位依据据： PAGEREF _Toc158700694 h 55 HYPERLINK l _Toc158700695 2、目标客客户群定定位 PAGEREF _Toc158700695 h 56 HYPERLINK l _Toc158700696 3、产品形形态的市市场前景景 PAGEREF _Toc158700696 h 57 HYPERLINK l _Toc158700697 二、户型设设计配比比 PAGEREF _Toc158700697 h 58 HYPERLINK l _Toc1587006988 三、住住宅设计计思路 PAGEREF _Toc158700698 h 58 HYPE

18、RLINK l _Toc158700699 1、楼层、朝朝向和户户数 PAGEREF _Toc158700699 h 58 HYPERLINK l _Toc158700700 2、户型设设计理念念 PAGEREF _Toc158700700 h 59 HYPERLINK l _Toc158700701 3、户型设设计原则则 PAGEREF _Toc158700701 h 60 HYPERLINK l _Toc158700702 4、住宅细细节建议议： PAGEREF _Toc158700702 h 62 HYPERLINK l _Toc158700703 四、住宅概概念打造造 PAGEREF

19、_Toc158700703 h 63 HYPERLINK l _Toc158700704 1、住宅单单元入户户引入酒酒店式大大堂设计计 PAGEREF _Toc158700704 h 63 HYPERLINK l _Toc158700705 2、引进“酒店式式服务、公公寓式管管理”概念 PAGEREF _Toc158700705 h 64 HYPERLINK l _Toc158700706 3、外立面面特色及及风格的的差异化化 PAGEREF _Toc158700706 h 64 HYPERLINK l _Toc158700707 第五部分 项目目初步规规划及指指标 PAGEREF _Toc1

20、58700707 h 65 HYPERLINK l _Toc158700708 一、规划设设计的思思路如何规规划整体体商业？ PAGEREF _Toc158700708 h 65 HYPERLINK l _Toc158700709 1、解决好好平行交交通和垂垂直交通通的重要要性。 PAGEREF _Toc158700709 h 65 HYPERLINK l _Toc158700710 2、解决好好商业均均好性问问题。 PAGEREF _Toc158700710 h 65 HYPERLINK l _Toc158700711 3、解决好好商业销销售和招招商的矛矛盾。 PAGEREF _Toc158

21、700711 h 66 HYPERLINK l _Toc158700712 4、解决好好道路带带动商气气的问题题。 PAGEREF _Toc158700712 h 67 HYPERLINK l _Toc158700713 5、商业内内街/广场比比“满地铺铺”更适合合本项目目 PAGEREF _Toc158700713 h 67 HYPERLINK l _Toc158700714 6、集中式式商业提提升项目目形象 PAGEREF _Toc158700714 h 68 HYPERLINK l _Toc158700715 典型案例： PAGEREF _Toc158700715 h 68 HYPERL

22、INK l _Toc158700716 二、三种规规划方案案的比较较： PAGEREF _Toc158700716 h 71 HYPERLINK l _Toc158870007177 1、方案案一 PAGEREF _Toc158700717 h 71 HYPERLINK l _Toc158700718 2、方案二二 PAGEREF _Toc158700718 h 73 HYPERLINK l _Toc158700719 3、方案三三 PAGEREF _Toc158700719 h 75 HYPERLINK l _Toc158700720 结论： PAGEREF _Toc158700720 h

23、776 HYPERLINK l _Toc158700721 第六部分 策划划营销方方案 PAGEREF _Toc158700721 h 77 HYPERLINK l _Toc158700722 一、全面包包装和推推广，创创造全新新的商业业概念。 PAGEREF _Toc158700722 h 77 HYPERLINK l _Toc158700723 二、招商先先行，销销售随后后。 PAGEREF _Toc158700723 h 77 HYPERLINK l _Toc158700724 三、先卖住住宅，后后卖商业业。 PAGEREF _Toc158700724 h 77 HYPERLINK l

24、_Toc158700725 四、分期推推盘，动动态涨价价。 PAGEREF _Toc158700725 h 77 HYPERLINK l _Toc158700726 五、形象展展示，体体验式营营销。 PAGEREF _Toc158700726 h 78 HYPERLINK l _Toc158700727 六、把握好好整体和和各阶段段的推盘盘节奏。 PAGEREF _Toc158700727 h 78 HYPERLINK l _Toc158700728 七、营销推推广任务务。 PAGEREF _Toc158700728 h 78 一、乐山区区位及城城市地位位分析1、乐山概概况乐山市位于于四川省省

25、西南部部，北面面与眉山山市接壤壤，东面面与自贡贡市毗邻邻，东南南面和西西南面分分别与宜宜宾市和和凉山彝彝族自治治州相连连，辖市市中区、五五通桥、沙沙湾、金金口河个区、峨峨眉山市市及犍为为、井研研、夹江江、沐川川4个县县和峨边边、马边边两个彝彝族自治治县。幅幅员面积积128826平平方公里里，占全全省的22.644%。总总人口3346.5万人人，有彝彝、回、苗苗等333个少数数民族。城乡从业人人员总数数1911.5万万人，其其中：第第一产业业占577.5%，第二二产业占占14.2%，第第三产业业占288.3%。城镇镇劳动平平均工资资74886元/人年。220022年，全全市国内内生产总总值达11

26、80亿亿元，一一、二、三三产业之之比为222.11：444.7：33.2。 目前，乐山山市中心心城区建建成区面面积400平方公公里，常常住人口口30余余万，城城市居民民人均住住房面积积15平平方米，城城市绿地地面积9935公公顷，绿绿地覆盖盖率466.3%，人均均公共绿绿地达88.188平方米米。乐山市四季季分明，雨雨量充沛沛，年降降水量118000毫米，平平均气温温12.5，最最高气温温38，最低低气温零零下4，年日日照总时时数11174.9小时时。乐山是中国国旅游名名城、文文化名城城，集古古城、江江河、大大佛、绿绿心、山山水等特特色融为为一体，构构成了乐乐山人文文氛围突突出的城城市特征征。

27、加上上乐山气气候温和和，雨量量充沛，土土地肥沃沃，资源源富集，物物产丰富富，更是是物华丰丰美的一一方宝地地。2、历史人人文乐山历史悠悠久，是是中国历历史文化化名城，古古称嘉州州。早在在东汉时时，佛教教已经开开始传入入乐山。到到了唐宋宋时期，乐乐山已成成为中国国西南佛佛教圣地地之一。历历时900年建成成的乐山山大佛，通通高711米，宏宏伟端庄庄，至今今已有112000年的历历史。以以雄、秀秀、奇、险险、幽著著称的中中国四大大佛教圣圣地之一一的峨眉眉山“高出五五，秀甲甲九州”，现存存24座座古刹。乐乐山资源源富集，是是西部最最具开发发潜力的的城市之之一。3、餐饮娱娱乐乐山美食众众多，以以麻辣闻闻名

28、于世世，是天天府之国国的美食食聚集地地之一，跷脚牛肉、串串香、串串烧烤、甜皮鸭、萝卜汤、牛肉豆腐脑、仔姜鸭脯、西坝豆腐、岷江河鱼、东坡肘子、清蒸江团、东坡墨鱼、珍珠鱼、来凤鱼、珍珠元、铂铂鸡、黄焖鸡火锅、鱼头火锅、叶儿粑、肉包谷粑都是乐山地区的特色名吃。位于峨峨眉山市市中心繁繁华地带带的“好好吃街”是是品尝峨峨眉山及及乐山风风味小吃吃的绝佳佳去处。“好好吃街”里里的小吃吃数不胜胜数，仅仅3000米长的的街道就就有摊位位2000余家摊摊位，这这里通宵宵营业，且且价格便便宜，所所以每当当夜幕降降临，“好好吃街”总总是灯火火辉煌、人人声鼎沸沸，这里里的小吃吃绝对可可以让您您大饱口口福，真真正领略略到

29、地道道的麻辣辣川味。4、市政建建设乐山区位优优势突出出，是四四川优先先培育的的九大城城市之一一。境内内交通发发达，基基础设施施完善，科科技实力力雄厚，投投资环境境良好，是是川南与与川西的的重要纽纽带，在在四川及及西部具具有重要要的战略略地位。乐山现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，县、乡、村公路为支线，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。成昆铁路纵贯市内5个区、市、县、自治县，其中在建的乐山火车站为铁路二类口岸；125公里的成乐高速公路直通成都双流国际机场；乐山至峨眉山18公里的快速旅游通道把乐山大佛和峨眉山联成一体；可停泊500吨级货轮的乐山大件码

30、头是四川大型设备出川的唯一通道；客轮和300吨级的货轮出乐山港和沙湾港可直达长江沿岸港口。正在筹建之中的乐山旅游机场、乐宜高速公路将会使乐山的快速发展如添羽翼，插上腾飞的翅膀。5、经济发发展乐山经济基基础良好好，是四四川经济济发展重重点地区区。20002年年，全市市乡镇企企业实现现总产值值2311.322亿元。农农民人均均纯收入入达23377元元。按照照省委、省省政府提提出的“抓好头头五年，准准备后五五年，谋谋划再十十年”的工作作要求，在在市委、市市政府的的领导下下，高举举邓小平平理论伟伟大旗帜帜，以十十六大精精神为指指导，全全面贯彻彻“三个代代表”重要思思想，解解放思想想，实事事求是，与与时

31、俱进进，开拓拓创新，向向着全面面建设小小康社会会、力争争提前55年实现现翻两番番的历史史性跨越越，把乐乐山建设设成为四四川经济济强市、国国际旅游游城市的的宏伟目目标大踏踏步前进进。乐山山的城市市竞争力力和区域域竞争力力将将进进一步提提升，而而城市一一体化的的规划将将吸引周周边城市市使乐山山成为四四川西南南部区域域的“消费磁磁场”。小结：乐山具有国国际旅游游品牌优优势、区区位优势势、人才才优势和和成本优优势。经经过数次发展展机遇，乐乐山已步步入国际际旅游经经济的扩扩张期。在在这一发发展态势势下，城城市化明明显加快快，外源源型经济济水平继继续提升升，内源源型经济济加速发发展，这这使得城城市人口口、

32、消费费能力、品品牌意识识都将得得到全面面的提升升。同时时，作为为旅游大大省里的的国际知知名旅游游城市和和美食之之都，乐乐山吸引引外来旅旅游与投资的机机率很大大，成为为中高消费费的重要要组成部部分。二、乐山住住宅房地地产市场特点点1、乐山房房地产市市场总体体状况和和背景1.1 发发展历程程乐山市的房房地产市市场化进进程，始始于上世世纪900年代中中后期。起起步阶段段发展缓缓慢，随随着房改改政策的的深化，直直到19999年年后才增增速加快快，19999年乐乐山市住房开开发量为为37万万平方米米，20000年年达到442万平平方米，220011年477万多平平方米，220022年已超超过500万平方

33、方米大关关，达556万平平方米。同时乐山的的房屋购购买量增增长更快快。19999年年时，乐山山市房产产交易面面积仅为188万平方方米，交交易金额额为1.42亿亿元，许多临临江住宅宅在图纸纸上就销销售一空空；20000年年，交易面面积244万平方方米，交交易金额额2.1亿元元；到20001年时时，全年年交易面面积422.8万万平方米米，逼近当当年的开开发量，交易金额达3.4亿元；2002年销售形势更火爆，仅上半年现房交易就达25.25万平方米，交易额达2.3亿元，期房交易18万平方米，交易额2.04亿元。2002年全年开发面积56万平方米，交易面积50万平方米。1.2 市市场启动动乐山房市的的开

34、发升升级启动动，集中中表现在在20002年。220022年中心心城区房房地产交交易（不不含期房房）达到到43553宗，交交易477.6万万平方米米，成交交额达44.2亿亿元，分分别比去去年增长长了166%、111.22%、223.55%。一一方面随随着城市市化进程程的加快快，市委委市政府府加大了了对乐山山中心城城区的建建设力度度，低洼洼棚户区区拆迁、老老厂矿区区搬迁等等老城区区改造，新新区建设设全面开开花，存存量土地地的大量量供给推推动开发发量爆增增。另一一方面就就是以迪迪康、交交大为首首的外来来资本进进入乐山山市场，从从开发品品质和开开发理念念上提升升了乐山山房市的的水平，有有力推动动了本地

35、地市场的的发展。 1.3 三三大板块块崛起经过2000220005年如如火如荼荼的开发发浪潮，我我们发现现乐山房房市区域域性板块块业已成成型，房房地产价价格梯度度分级日日益明显显。具体体表现在在，随着着乐山市市政建设设及城市市化进程程的不断断加快，以以及乐山山固有的的地理特特点，目目前已基基本形成成了三个个主要的的开发板板块：A、“新城城区板块块”代表作作有：时时代广场场、巴比比伦花园园等；B、“旧城城区板块块”代表作作有：交交大新嘉嘉苑、锦锦欣园等等；C、“沿江江板块”代表表作有：汇景苑苑、里程程假日广广场等。这三大板块块由于其其特有的的优势和和弱点，反反映出鲜鲜明的市市场特点点：A、“新城

36、城区板块块”，集中在在嘉州大大道南北北两侧，以以其现代代的市政政建设优优势为基基础，引引领了乐乐山主要要的中高高档楼盘盘开发，为为乐山近近2年来来拓展房房价空间间的主力力军，该该板块也也是去年年新开项项目量较较大的区区域，占占全年新新开项目目量的550%以以上。B、“旧城城区板块块”，是老城城区的改改造密集集区，受受限于市市政建设设的相对对落后及及拆迁工工作复杂杂性等因因素的制制约，加加之市政政改造缓缓慢，房房地产开开发局限限性较为为明显。但但另一方方面，长长期城市市化发展展赋予老老城区完完善的商商业及生生活配套套设施也也对老城城区房地地产开发发提供了了相当的的积极因因素，居居家方便便往往成成

37、为老城城区住宅宅消费的的最有力力买点。C、“沿江江板块”，是乐山山地理特特点造就就的又一一热点。“临水而居”作为居家文化中一个极具吸引力的部分，在乐山人心目中具有相当高的市场号召力，多年来形成了乐山传统的高价住宅密集区。而其寸土寸金、不可复制的地块特性也决定了沿江板块房地产开发的建筑特征高层电梯公寓为主。1.4目前前乐山住住房建设设主要现现状房屋居住情情况。全全市总人人口3447.99万人，其其中非农农业人口口86.74万万人，城城镇住房房总建筑筑面积223700.311万平方方米。商品住房年年需求量量情况。据2005年底调查统计，中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县

38、需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米的商品住房。乐山中心城区的商品房，本城居民购买的占55%，本城区各区、市、县、自治县居民购买的占38%，市外居民购买的占7%。住宅建设投投资规模模占全市市固定资资产投资资的200%，“十 . 一五”期间完完成房地地产开发发投资770亿元元，年均均增长77%以上上，共计计开发各各类住宅宅8000万平方方米；其其中商品品住宅完完成7220万平平方米，套套型建筑筑面积990平方方米以下下占700%；经经济适用用住房完完成655万平方方米，公公开向社社会出售售的经济济适用住住房不得得低于550%；廉租住住房155万平方方米。提高住宅建建设质量量，住宅宅建设

39、工工程合格格率达到到1000%以上上，优良良率达到到35%以上。提提高住宅宅建设的的科技含含量，向向社会提提供经济济、适用用、美观观的住宅宅和配套套齐全、环环境良好好、成规规模的居居住小区区。商品住房建建设目标标。20006年年612月，全全市建设设商品住住房1000万平平方米（其其中：乐乐山中心心城区完完成600万平方方米）；20007年，全全市建设设商品住住房1880万平平方米（其其中：乐乐山中心心城区完完成1000万平平方米）。2、乐山房房地产市市场基本本特点概概述2.1项目目规模：市场上不仅仅有占地地几亩，建建筑面积积2万平平方米的的单体楼楼小盘，也也有建筑筑面积达达30万万平方米米的

40、莱佛佛士帝景景，以及建建筑面积积60万万平方米米翡翠国国际社区区，甚至有有占地112000亩，建建筑面积积达1000万平平方米的的超级大大盘嘉州州新城。老老城区主主要以小小规模的的小高层层、高层层电梯为为主。2.2 建建筑形态态：乐山市场住住宅供应应囊括所所有的建建筑形态态，从别别墅、多多层、花花园洋房房、小高高层以及及超过330层高高层都同同时在售售，产品品形态十十分丰富富。各种种形态的的产品在在市场上上都很被被购房者者接受，没没有出现现产品形形态本身身导致的的销售抗抗性。在在售项目目中，多多层和电电梯的比比例大致致为1：1，未未来乐山山供应的的电梯住住宅所在在比例会会越来越越大。2.3户型

41、型特征：户型主力面面积从880多平平方米的的两房到到1300平方米米的三房房，主力供供应面积积为三房房，也有有如莱佛佛士帝景景在售单单位以1130多多到1160多多的大大户型为为主力的的项目。整个乐山一房的户型供应量很少，是市场的空白点。曾经推出的领地国际公寓小户型，销售价格高于同期其他楼盘，销售火暴，现在的租金水平也高，值得本项目借鉴。2.4档次次价格：近几年来，乐乐山的住住宅商品品房价格格上升很很快，从从20003年大大多楼盘盘才10000元元/左左右的单单价，到到20006年，市市区的楼楼盘单价价都在222000元/以上了了。在相相同区位位条件下下，项目目价格差差别不大大。能够够看江景景

42、项目比比不能看看见江景景的每平平方米高高出几百百元，如如紧邻岷岷江的皇皇华台，均均价为330000元/。价格格最高的的住宅具具备既能能看江景景，又处处于规模模大盘的，比比如莱佛佛士帝景景高层最好好的单位位价格能能够达到到40000元/。可以说，乐乐山住宅宅房地产产开发对对外部环境依依赖很大大，项目目价格主主要依赖赖位置、交交通条件件、外部部资源环环境、项项目规模模等。即即将推出出的由在在成都开开发了“远大都都市风景景”的远大大房产开开发的乐乐府锦城城项目，占占地仅225亩。其出众的产品品质设计，给乐山小规模楼盘开发带来耳目一新的视觉冲击，预计将会高价位进入市场，并被市场所接受。2.5客户户群特

43、征征：从对春华上上郡意向向客户登登记分析析以及其其他楼盘盘的详细细调查，得得出结论论：乐山房地产产的客户户群体以以市区为为主，周周边区县县以及乐乐山地区区以外够够房者的的比例较较小，约约为100%。随着乐山市市经济发发展和城城市化进进程，周周边区县县的购房房群体人人数就越越来越多多，在市市场中所所占的比比例将越越来越大大。2.6 营营销推广广：大量包括深深圳和成成都等的的房地产产发达地地区的开开发公司司、营销销代理机机构以及及广告推推广机构构进入乐乐山房地地产市场场，提升升了项目目推广水水平。售售楼现场场包装、宣宣传品设设计、媒媒体表现现，以及及推盘策策略等都都具有很很高的水水平。广告渠道主主

44、要是户户外广告告、夹报报广告、以及及车身广告，从从在乐山山操作项项目的经经验来看看，夹报报广告的的效果更更加突出出。而报报纸硬广广告的性性价比不不高，不不是主要要采用的的媒体形形式。3、乐山在在售典型型住宅项项目案例例分析3.1皇华华台基础指标:开发商四川东安房房地产开开发有限限公司总建筑面积积360000总户数270户建筑形态高层户型面积81-1880绿地率不低于400开盘时间2006年年11月月交房时间2007年年12月月均价3000元元/户型特征:房型名称面积()房型名称面积()4室2厅22卫180.3334室2厅22卫143.7714室2厅22卫147.1193室2厅22卫124.55

45、52室2厅11卫81.288户型以舒适适型为主主,两房房面积881.228平方方米,三三房两房房面积1120-1400多平方方米,四四房面积积达1880平方方米；户型大都带带圆形阳阳光房；室内空间分分平层和和错层结结构；进深过深，是是本项目目户型的的缺点。项目卖点:一梯一户的的纯板式式格局；社区正正面临江江，每户户的主要要房间如如客厅、主主卧、阳阳光房等等都可将将浩阔江江景和久久卧的睡睡佛尽收收眼底。2.2乐府府锦城基础指标:开发商乐山远大房房地产开开发有限限公司地址白燕路与嘉嘉祥路交交汇处占地面积181400总建筑面积积470500住宅面积445000商业面积2550建筑形态多层、111+1

46、小小高层、高高层166+1绿地率38%总户数375户型两房至四房房面积87-1770车位数120容积率2.59建筑密度228%开盘时间未开盘以规划、立立面和景景观提升升项目品品质建筑形体强强调纯净净，简练练，大量量玻璃外外里面的的采用提提升了项项目的整整体品质质感与形形象感，同同时通透透的立面面使建筑筑内部采采光更为为舒适和和自然，更更采取了了架空、切切削、退退台等多多种手法法，达成成本项目目建筑造造型层次次多样，视视觉序列列丰富的的要求。高高绿化用用地、小小区广场场、活动动场所、物物业管理理等公建建配套设设施的档档次和品品位，把把信息网网络管理理体系引引入小区区物业管管理之中中，同时时引入生

47、生态住宅宅概念。依托现代、明明快、风风情的风风格背景景，以富富有序列列感、节节奏感的的空间构构成；自自然有序序、舒适适宜人的的规划构构成；多多组团融融合配搭搭；各景景观节点点层层划划分的四四维规划划方式妥妥善设置置。街区区的空间间序列是是由开放放性空间间半半私密空空间私密空空间，三三度生活活空间构构成，保保证了业业主在居居住上的的独立性性与社区区融合性性。户型兼顾景景观均好好：规划中充分分考虑了了户型配配比和场场地区位位的结合合，确保保了户型型主次有有别，大大部分户户型均能能面对庭庭院主体体景观，表表现出了了项目均均好的思思想。多层建筑为为扇形布布局，其其平面为为一梯三三户“TT”型，较较好的

48、体体现了户户型的配配置和庭庭院景观观的层次次结合。而而该体量量组合小小区内部部一侧形形成多个个空隙院院落，增增大了庭庭院景观观空间，植植物的穿穿插更丰丰富了庭庭院的空空间层次次。户型多带超超大观景景阳台，入入户花园园及阳光光露台，加加强室内内与户外外空间的的交流。2.3莱佛佛士帝景景基础指标:项目位于乐乐山市中中区滨江江路北段段、联运运车站正正对面，占占地1445亩，近近30万万，是乐乐山中心心城区最最后一块块超大型型滨江地地块，有有着4550米长长的滨江江景观线线！建筑筑形态丰丰富，包包括多层层、花园园洋房、联联排别墅墅、高层层。国际建筑设设计大师师、英国国皇家建建筑师学学会会员员、香港港特

49、区政政府一级级建筑顾顾问何显显毅在规规划一期期时，以以湖岛为为主题，结结合人造造景观和和自然景景观，营营造出绿绿色休闲闲健康的的湖岛居居住新概概念，并并导入“三三重洗礼礼”的规规划理念念。以小小区主入入口为起起点，延延绵而生生，形成成住区大大绿洲，创创造乐山山新区圣圣淘沙胜胜景，与与风水共共起舞，与与阳光共共辉映；穿过大大绿洲，进进入组团团围合的的小绿洲洲或入户户大堂，多多层次的的庭院园园林景观观，写意意悠然。围围合式规规划设计计，创造造私密性性好的住住户领地地，不受受外界干干扰，闹闹市中的的静境，桃桃源泉美美景，高高尚尊贵贵。在售二期户户型面积积以13301600多为为主，总总价在44050

50、万万元，属属于乐山山典型的的观景豪豪宅。2.4金杯杯都市阳阳光基础指标：开发商四川金杯集集团占地面积128899.1总建筑面积积385800.144住宅面积309300.144非住宅面积积7650住宅户数290建筑形态11层小高高层绿 化 率率36%开盘时间未开盘户型区间两房、三房房户型面积（）88-1332均价（元/）预计26000户型特征：房型名称面积()房型名称面积()A型错层132.22B型平层122.442D型平层88.344A1型错层层115.559B1型平层层115.66E型跃层103.992房型只有两两房、三三房两种种；两房房户型都都为双卫卫，面积积从888到1115，空空间结

51、构构有平层层和错层层两种；部分户户型带超超大圆弧弧型花园园，提升升居住舒舒适度。4、乐山市市房地产产市场趋趋势预测测总结乐山房房市的发发展历程程和现状状，我们们对未来来乐山房房地产市市场的发发展趋势势，基本本上可以以得出以以下几方方面的预预测性结结论：4.1 房房市的区区域竞争争仍将延延续现有有格局。从今后3年年来讲，新新区开发发一枝独独秀仍将将是乐山山房市的的主旋律律。因为为老城区区和沿江江板块土土地开发发日渐殆殆尽，新新区土地地存量最最大，开开发将不不断上档档次、上上规模，将将是市场场焦点地地区。 4.2 楼楼盘开发发的档次次和品质质不断擢擢升。住宅消费的的多元化化趋势必必然带动动了住宅宅

52、产品全全面进入入升级时时代。从从乐山新新开楼盘盘来看，楼楼盘的档档次和品品质不断断提升，带带动了房房地产开开发水平平的提高高，也拉拉高了乐乐山楼盘盘价格的的上限。同同时乐山山的购房房者也逐逐步形成成品牌楼楼盘的概概念，特特别是本本地中高高收入群群体。随随着乐山山房地产产开发品品质时代代的来临临，可以以预计，在在今后的的一段时时间内，楼楼盘品质质的竞争争将高于于价格的的竞争。 4.3 楼楼盘的性性价比将将成为市市场抉择择的核心心。进入20004年后后，乐山山新盘开开工量大大幅增加加，供给给量的巨巨增导致致整体市市场竞争争升级。而而购房者者的购房房知识不不断积累累，消费费心理更更加成熟熟，往往往是

53、“货比三三家，房房比十家家”，在各各个楼盘盘的地理理位置、户户型、楼楼层、周周边环境境以及升升值潜力力等众多多因素中中权衡比比较，再再对比各各个楼盘盘的单价价和总价价，最后后参照自自己的收收入水平平和支付付能力，来来选择符符合自己己性价需需求的房房子。因因此楼盘盘的性价价比成为为购房者者衡量楼楼盘价值值的关键键，成为为市场抉抉择的核核心问题题。4.4 个个性化楼楼盘成为为新的发发展趋势势。随着乐山新新盘的不不断涌现现，各个个楼盘之之间同质质化愈加加明显。在在各开发发商普遍遍开始注注重项目目品质塑塑造的影影响下，人人们将更更加关注注楼盘的的个性品品位，只只有那些些充分把把握目标标客户群群心理需需

54、求，营营造出鲜鲜明的个个性化的的特色楼楼盘才能能在同质质化竞争争脱颖而而出。市场竞争呼呼唤个性性化开发发，随着着乐山房房市的火火爆升温温，产品品的同质质性趋势势确实愈愈加明显显，对开开发商的的个性化化开发提提出更高高的要求求。尤其其是外来来资本强强劲进入入乐山市市场，引引领新的的开发理理念和模模式，从从规划、设设计、环环境、包包装等各各方面都都对本地地传统开开发模式式产生较较大冲击击，其精精心打造造的特色色楼盘迅迅速占据据市场，受受到消费费者的青青睐。4.5 环环境舒适适性愈加加受到重重视乐山楼市呈呈现出住住房正在在从“生存型型”向“舒适型型”转变。居居住环境境的舒适适性，无无论是市市民大众众

55、，还是是富裕阶阶层，在在购房置置业时都都愈加重重视这一一因素。尽尽管乐山山许多楼楼盘打出出了“生态小小区”、“高尚社社区”、“高绿化化率”等概念念，但只只是停留留在栽树树种草的的初级水水平上。小小区园林林景观设设计，难难以满足足购房者者的需求求。楼盘盘品质构构成的综综合因素素，任何何单一的的竞争模模式都难难以取得得决定性性的优势势。要达达到楼盘盘品质的的全面提提生，打打造环境境成为往往往成为为最佳的的解决之之道。开开发商如如果能在在居住环环境，即即户内空空间、楼楼宇布局局、园林林景观以以及周边边环境诸诸多方面面贴近业业主的真真实生活活来考虑虑并下足足功夫，则则不难打打动消费费者的心心。4.6

56、市市场远期期发展可可观“十 . 五”期间是是乐山市市住房快快速发展展时期，住住房投资资增长，发发展迅猛猛。共完完成房地地产开发发投资339.007亿元元，新建建商品住住宅5334.115万平平方米，实实现交易易总额444.009亿元元，分别别比“九.五”期间增增长322.622%、76%、3633.177 %。人人均居住住面积由由“九.五”期末的的23增长到到“十 . 五”期末的的28.65，增幅幅达244.566%。根据乐山市市委市政政府的发发展规划划，乐山山要充分分利用丰丰富的自自然文化化资源，精精雕细刻刻山水之之城，将将乐山打打造成高高质量、高高品位的的国际旅旅游城市市精品，创创造最佳佳

57、人居环环境，打造西西部“人居环环境第一一城”。而据政政府权威威测算，乐乐山中心心城区人人口增长长率较高高，未来来10年年内每年的的住房需需求量将将达到5501000万平方方米，开开发年增增长率超超过155%，乐乐山的城城市建设设和房地地产业发发展空间间巨大。三、乐山商商业地产产分析1、总体供供求分析析市场展望望：由于于乐山长长久以来来在商业业地产发发展上的的受限，已已很大程程度形成成了商业业发展滞滞后的格格局。传传统的沿沿街商铺铺已经不不能适应应日新月月异的经经济发展展需要，预计在未来的商业发展中，将具有很大的发展潜力。宏观规划划：乐山山具有国国际旅游游品牌优优势、区区位优势势、人才才优势和和

58、成本优优势。经经过数次次发展机机遇，乐乐山已步步入国际际旅游经经济的扩扩张期。在在这一发发展态势势下，城城市化明明显加快快，外源源型经济济水平继继续提升升，内源源型经济济加速发发展，这这使得城城市人口口、消费费能力、品品牌意识识都将得得到全面面的提升升。开发体量量：商业业地产总总体开发发和营销销水平适适中，由由于外来来开发商商给本地地带来了了较新的的理念，物物业开发发已基本本向规模模划、集集约化的的模式呈呈现，专专业的商商业运作作团队在在商业地地产全程程运作的的作用日日趋明显显，营销销推广手手段也已已较为成成熟。本本项目224亩土土地的开开发体量量将被打打造为具具有较高高水准的的复合型型商业地

59、地产。竞争楼盘盘：近年开开发的“金杯银银座” 、“时代广广场”、 “摩尔春春天百货货”等商业业地产已已经初步步呈现出出规模化化、专业业化的开开发营销销水平，对对乐山商商业地产产的冲击击较大，增增强了投投资客户户的信心心，改变变了“底商为为主”的传统统商业格格局，同同时也让让开发者者、投资资者、经经营者、消消费者成成为“四位一一体、四四位共赢赢”奠定了了基础。底铺为主主：与众众多二级级城市的的主要商商业地产产形态一一样，传传统临街街底铺依依然是构构成乐山山商业格格局的主主体，在在构成中中心城区区的主要要街道上上，临街街底铺呈呈现较高高的出租租率和开开摊率，并并具备一一、二楼楼的商铺铺售价和和租金

60、差差异极大大的特点点；空置物业业：城区区部分区区域亦存存有一定定数量的的空置商商业物业业，但这这与口岸岸本身配配套滞后后、位置置不佳、开发水平低下、缺乏合理规划等制约因素密切相关。租售水平平：商铺铺的售价价与租金金之比趋趋于不合合理状态态，租金金的投资资回报值值普遍略略显低微微，业主主的投资资回报概概念逐渐渐增强，并并对商业业格局、商商圈要求求、租金金回报有有一定的的认识。土土桥街、东东大街等等传统商商业中心心聚集了了最为旺旺盛的人人气，最最高水平平的商铺铺租价；出租率率达到了了95以上。2、商业背背景分析析近年来，随随着城市市经济和和城市建建设的发发展，以以及城市市居住区区域的不不断扩大大，