土地评价与管理

1、第 土地评价与管理 土地评价与管理 土地管理是在一定的环境条件下，国家综合运用行政、经济、法律、技术方法，为调整土地关系，维护土地所有制，监督土地利用，提高土地利用的生态、经济、社会效益，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。土地管理的本质是对土地资源的行政管理。理解还此概念必须明确以下几方面的内容。 1.土地管理都是为了确立和巩固某种土地所有制。 2.土地管理的主体是各级政府的国土资源行政主管部门及其公务员，包括政府（中央政府和地方政府）、土地行政主管机关（国土资源主管部门）、行政首长和普通公务员。各级人民政府的国土资源主管部门）是土地管理的行政执法机关和行政监督机关，其行为具有

2、国家行为特征； 3.土地管理的客体包括土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。调整土地关系是土地管理的重要社会职能。随着社会主义生产方式的变化和生产力的发展，必须要求对土地关系进行调整，即对土地的所有权和使用权进行变更和确认。在国民经济各部门，各用地单位和个人之间，理顺协调用地的分配和再分配关系，是土地管理的社会属性所在。 4.在土地管理中，要综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地。法律手段包括通过立法，用法调整土地关系，规范社会的用地行为。经济手段通过税收、市场机制、实行土地有偿使用等来调控土地的分配和再分配，从而达到土地资源的优化配置和合理利用。行政手段通过土地调

3、查、统计、登记、用地审批、计划、监督检查等措施来组织土地的利用和保护。科学技术手段则采用土地评价、土地利用总体规划、土地定级估价、土地利用动态监测及工程技术等科学措施来增强土地管理的科学性和有效性等。总之，只有综合运用上述手段和措施，才能达到土地管理的目的。 5.土地管理的职能包括计划、组织、指挥、协调与控制； 6.土地管理的基本内容是监督和组织土地的合理利用。合理利用土地是指按自然和经济的客观规律，科学地配置各项用地，包括用地数量结构和空间位置。只有认识和掌握自然和经济客观规律，并坚持按照客观规律办事，才能达到充分、合理利用土地的目的。 7.土地管理的基本任务是要坚定不移地贯彻执行十分珍惜、

4、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足日益增长的需求。 8.土地管理具有鲜明的阶级性。土地管理的目的和特点受社会环境的影响和制约，主要受社会制度、经济制度和土地制度的制约。 土地评价与管理 改革开放以来，中国开展了大量的土地评价工作，相关研究也取得了重要的进展。近l0年来，由于受经济建设和社会发展的强烈驱动，中国的土地评价研究在理论、方法和应用的广度和深度上都取得了前所未有的发展。特别值得指出的是，土地评价在农业乃至社会很多领域的应用越来越广泛。本文沿这一思路，探讨了土地评价在各方面的应用与发展。 l.土地评价在各领域的应用 1.1土地评价

5、在大农业中的应用 为农林牧业服务的土地评价一直是中国土地评价研究的传统和主流，近年来这一特点有增无减。一个显著特点是开始摆脱过分依赖土地潜力分级的做法，而且在评价中更加重视定性与定量结合，通过评定土地的生产力水平划分土地等级。 农业土地评价的另一重要趋势是在原农业部门的农用土地评价基础上发展起来的农用地分等、定级与估价。这项研究已从偏重土地自然属性发展到综合考虑自然、经济、社会的人地一体化的资源价值管理评价。相关理论和方法也有许多探讨，如基准田法与收益还原法相结合的农用地估价方法，成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法在农用地评估中的应用，农地内部流转和农地外部流转两种价格的评估方法，利用

6、收益倍数法对耕地进行价值核算。目前农用地评价尚有一些问题有待研究，例如农用地分等、定级和估价主要研究农用土地的级差地租I，而对级差地租的评价方法鲜有研究，将两种级差地租分别进行货币化的研究更少，致使农用地级差收益的分配缺乏充分的科学依据。 1.2土地适宜性评价 土地适宜性评价，就是指某块土地针对这类特定利用方式是否适宜，如何适宜，其适宜程度如何，并做出等级的评定。其实质是处理土地质量与土地利用(包括各种利用对土地质量的要求)两者之间的关系。基本原理是:采用土地利用与土地质量之间的比配来进行。具体地，对特定的土地利用方式，找出影响土地适宜性的几个主要的土地特性或土地质量，根据土地利用要求和土地质

7、量特点，选择重要评价因素，采用一定的方法综合分析两者之间的关系，获得土地评价单元的适宜性。 1.3城市地价评估 城市土地经济评价的主要任务之一是土地分等定级。对于一个具体城市而言，主要是进行土地分级，即通过选取对用地性状和质量影响较大及与投入土地的物化劳动密切相关的因素，按作用和影响程度赋予相应权值，并按统一分级标准对具体土地进行综合评分，据其评定土地级别。目前我国估算城市地价大多采用地租资本化法，通过建立地租模型，分析企业利润与影响因素之间的关系，对级差地租作出计量，将其直接作为估算城市地价的依据。近年在宜昌、昆明、抚顺、福州、上海、南平、南京等地所完成的城市地价估算太多采用这一方法。然而，

8、由于有些行业用地不直接产生利润，不同行业盈利水平也有悬殊，单纯使用地租资本化法难免出现一定偏差。 1.4旅游用地评价 旅游用地评价与旅游资源评价并无本质区别。这项研究在我国尽管起步不久，但有关其理论的某些方面已取得很多进展。首先是关于旅游资源的评价内容。其次是关于旅游用地的评价单元，一般不宜直接利用土地类型。陈传康和俞孔坚等在广东丹霞山风景区的旅游资源评价中提出了按游赏系统进行评价的新概念。游赏系统根据风景的地域组合特点，又考虑视线空间的层次和观景点的组合关系划分，它由景点、景观单元、游览线和景区组成。他们根据所划分的游赏系统对该风景区进行了评价，并拟订了景区建设的三级系统，即一级观景点(控制

9、景区)、二级观景点(控制若干个景观单元、游览线)和三级观景点(控制某一景观单元或景点)。然后，根据中心地原理和现实旅游活动行为特征，从保护景观资源、方便游客和经济效益出发，制订了旅游服务地三级系统，并提出其规划和具体建设意见。游赏系统的划分和评价，实质上是对自然和人文景观及游览观景活动相互关系的综合评价，它不仅深化了旅游资源评价理论，而且具有鲜明的实用性。 1.5土地评价出现了一些新的应用领域 近l0年来，中国土地评价的应用领域进一步拓展。其中的一个重要方面是针对土地退化及其防治的土地评价。另一个新的研究方向是脆弱生态环境和特殊生态环境的土地评价。其中，方法论探讨如脆弱生态环境定量评价方法、应

10、用实例如基于层次分析法和综合指数法的吉林西部生态环境脆弱度定量评价、三江平原湿地生态脆弱性评价、基于功能、用途、属性三种效益的吉林省湿地资源效益评价。为土地整理服务的土地评价也开始受到重视。此外，还有一些新的应用领域，如为工程移民补偿服务的地价评估、城市土地工程能力评价等等。 2.土地评价的发展趋势 2.1综合化 土地评价是一项综合的研究工作，它不仅涉及土地的自然属性，还涉及土地利用的经济背景，土地的立地条件、经济效益和社会效益。要进行一定的经济分析和计算，例如成本、产值、毛利、收入水平等，使评价成果既反映了土地的自然特征，又能反映不同土地利用的收益水平。近年来，土地评价已从初期的自然土地评价

11、逐步走向综合土地评价，在土地评价过程中，强调社会经济特征和经济效益的分析，或者进行土地经济评价，为土地利用规划和国土规划提供全面的综合的资料。另外，综合化也表现在针对人口、资源、环境和发展问题，开展土地承载力研究，确定人口增长对资源的需求和资源系统可支持或必须支持的程度。 2.2精确化 随着土地评价研究的深化，愈来愈注重它的科学性和应用价值。7O年代，各国主要结合资源清查进行土地评价，尤其是在发展中国家，评价的目的是为国家或大区域性的规划服务，评价成果比较粗略。随着资源调查工作的结束，各种要素图件和数据资料的完备，土地评价工作愈来愈细，土地适宜性评价进一步深化，针对某种土地利用类型或某种农作物

12、而进行，成果实用性强。主要表现在小区域，典型地段详细的土地评价工作愈来愈多，除了分析土壤的特征外，特别强调作物对土地的要求的分析，提高了土地评价的精确性和应用价值，并将评价成果以图件和文字的形式直接提供给农民和规划工作者。 2.3定量化 近年来，模型方法在土地评价中的应用，以及土地资源信息系统的建立与发展，使土地评价更加科学化。国际土壤学会土地评价工作组也在学术讨论会中围绕这个议题进行了分析讨论。会议分析讨论了定量土地评价的现状和资源信息系统的结构、管理和应用，指出了目前的方向是将信息系统和模型方法相结合，建立土地资源信息系统中的数据库、模型库和知识库，使土地评价的成果既能反映土地质量的时间变

13、异，又能表现土地质量的空间分布。 3.结论 中国土地评价更加重视综合考虑自然、经济、社会因素，并采用定性与定量相结合的方法，针对特定目标或对象的土地适宜性评价得到了更快发展。通过多方面的应用，为土地管理工作开辟了广阔的前景。 土地评价与管理 土地评价与管理是高等院校自然地理和地理信息科学等专业的重要专业课程。它是地理学与农学、林学、城市建设、交通运输及生态学、社会学、经济学等应用学科有机结合综合性极强的一门课程，是合理进行土地管理的理论基础和实践工具，其课程内容设置及教学质量直接影响到自然地理、地理信息科学专业等相关专业人才的培养。 随着国家经济建设、社会发展和环境保护需求的变化，特别是随着环

14、境、人口问题的日益突出，国家对生态环境日益重视，土地评价与管理的任务发生了巨大变化，从之前的大农业的生产潜力评价和适宜性评价为主，发展到了当前以农业、城市建设、保护区与旅游、生态环境等专项土地利用和区域自然、经济、社会、生态环境可持续利用的综合土地评价。上述变化对地理信息科学技术和景观生态学理论方法在土地评价与管理中的应用提供了广阔的舞台。笔者结合近几年教学和科研工作，对该门课程教学内容改革进行初步探讨。 一、教学内容存在的问题 土地评价与管理是一门与其他应用学科有机结合高度综合的课程，在合理进行城乡土地开发、利用、治理和保护方面有广泛应用1。近年来3S技术和景观生态学理论在城乡土地评价、规划

15、和开发利用中得到大量应用，同时土地管理相关内容政策性强、变化快，随着土地科学的发展和社会经济发展需求的变化，土地管理的内容也不断地扩展和更新。但现有土地评价和土地管理教材，没能及时有效地补充和更新上述部分内容，和土地评价和土地管理的教学与相关的研究和实践有明显的脱节。 二、土地利用评价教学内容的补充 （一）土地利用分类体系更新和比较 2007年8月10日国土资源部土地利用现状分类正式发布实施。现在一般教科书还有一部分土地利用分类系统还应用国土资源部2004版的土地利用现状分类，大部分教学参考书介绍的是2007年新版的土地利用现状分类，但对以前不同部门颁布的、在各自领域广泛应用的土地利用分类系统

16、介绍不系统。造成学生在查阅以前文献时对不同土地利用类型含义、分类沿革和分类内涵理解不清。课程应补充和系统介绍中国1：100万土地利用图中的土地利用分类方案，全国农业区划委员会1984年9月土地利用现状调查技术规程划分的土地利用分类方案，依据1989年城镇地籍调查规程的土地利用方案、依据市镇规划标准划分的突出乡镇企业和城郊特点的土地利用分类方案，2001年8月国土资源部试行的全国统一的土地分类方案，2004年在国土资源部土地分类（试行）基础上修订形成的城乡综合土地利用分类方案（过渡）和2007年8月10日发布实施的最新版一级类12个、二级类57个土地利用分类方案。解释清各土地利用类型划分的沿革、

17、内涵和对应关系，使学生能更准确地理解各土地利用类型的含义。 （二）景观生态学相关方法指数的引进 在土地利用现状评价中，土地利用数量、结构和布局分析十分重要，但在现有教科书中结构和数量分析所用的指标、指数比较单一，缺乏对不同土地利用单元空间关系的分析和描述，尤其是对道路等线状土地利用单元的空间状况分析，目前还没有适宜的方法和指标。 景观生态学是以生态学理论为依托，研究由相互作用的景观元素组成的异质地表的结构、功能、变化及资源环境经营管理的学科2。景观生态学的研究尺度介于生态系统生态学和区域生态学之间，研究的重点在于景观中不同生态系统的结构和功能。景观的空间尺度大致相当于土地分级中土地系统，因此，

18、景观结构的分析方法在土地利用数量、结构和布局分析中较为适宜3。现有的土地利用数量结构指标中没有对道路等线状土地利用单元的空间状况分析的专项指标，可以在教学内容中引进连通度和环度指数，分析道路的空间状况。交通用地的连接指数（R）表示区域中道路的连通性，交通用地的环度指数（A）表示区域道路的闭合程度。 三、土地适宜性评价教学内容的补充 土地适宜性评价是土地评价的主要类型，其评价方法和步骤主要依据联合国粮农组织的土地评价纲要，传统土地适宜性评价评价因子的调查和分级主要依据现地调查。随着遥感技术的迅猛发展，卫星影像数据的空间分辨率、光谱分辨率和时间分辨率得到快速提高，可以快速高效地获取土地适宜性评价的

19、现地数据。GIS的发展为土地适宜性评价带来了技术上的革新，它不仅将空间数据和属性数据完美地结合起来，同时还具有强大的空间分析能力，这使得对土地这种空间复杂系统的分析、评价更具科学性4-5。因此，在土地适宜性评价中，在传统评价方法的基础上，应补充和更新遥感和GIS技术方法的内容。 基于3S技术，通过对遥感影像处理，得到大量土地评价地区土地评价因子调查数据，结合其他已有的社会、经济和自然数据，在GIS中可用采用叠置法与栅格法划分评价单元；运用熵权法等确定各评价因子权重，通过评价因子栅格数据的空间加权叠加得到最终的评价结果。计算每一单元的适宜性评价综合指标值，获得该研究区的土地适宜等级图，得到调查地

20、区土地适宜性等级。 四、土地生态评价教学内容的补充 随着对生态环境问题的日益重视，许多学者对土地生态评价进行了大量研究。但土地生态评价的理论和方法尚未成熟。教材中土地生态评价内容主要是土地生态系统服务功能、土地生态风险、土地生态健康、土地生态足迹和土地生态包袱等。但上述土地生态评价理念性的内容居多，定性的研究居多，能和现行相关规划想结合、定量化的方便落地的研究内容较少。近年来，应用地理信息科学、生态学的相关技术方法进行定量化的土地生态评价研究逐渐开展6。笔者依据本人和其他学者的相关研究成果，补充生态评价这部分内容。 （一）土地生态评价的数据获取与处理 将高分辨率卫星影像作为基础数据来源，经过预

21、处理得到土地生态评价地区的遥感影像。对上述地区的遥感影像进行解译，得到地物的空间信息和属性信息，结合评价地区土地利用现状、地表特点和国家最新的土地利用分类系统，划分出评价区的土地利用类型，以土地利用类型作为土地生态评价的评价单元。 （二）土地评价单元土地生态功能值的确定 不同类型土地评价单元具有不同生态功能值（固碳释氧、涵养水源、水土保持、降温防噪等）。采用Costanza和谢高地等人的生态系统服务功能价值测评模型，对评价区某评价年度各土地评价单元进行生态服务功能评价，得到各土地评价单元自身生态功能值。评价区每个土地评价单元总的生态功能值是各土地评价单元自身生态功能值和周边其他土地单元生态功能辐射到本土地单元的累加值。周边其他土地单元生态功能辐射到本土地单元的累加值大小取决于本土地单元周边土地单元土地利用类型（林地、草地、水域等）、土地单元面积大小、周边土地单元距本单元距离及本单元和周边单元之间的生态阻力值。 （三）土地评价单元生态等级的确定 应用GIS的空间分析和计算功能，计算出评价地区所有土地评价单元自身生态功能值和周边土地评价单元对本单元生态功能的辐射值，该辐射值的大小取决于：周边土地评价单元自身生态功能值的大小、到本单元的生态阻力和距本单元的距离，和自身生态功能值的大小成正比，和生