大明宫商业城项目可行性研究报告

1、项目概况村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。资金筹措与融资方式151783.6552824.84 万元（35%28960.5811771.845.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。项目进行可行性研究的依据委托方提供的有关书面材料；本项目总体规划设计方案；（1999；（计价200210；类似工程的相关造价费用水平。项目投资估算所得到的数据；其他与项目可行性研究相关的资料和数据。项目的实施进度安排行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的开发。本项目建设期总共计划为 4 年。其中一期需建设 2.5 年；二期需建设 3 年，两少开发商

2、的资金压力。主要技术经济指标序号名称单位值序号名称单位值151637.8623457012901629941574847245一财务数据1总投资万元2总销售收入万元3销售税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元13244.8413244.8420.72%4.014.4013926.7421.79%2.7174%二财务评价指标1项目财务净现值万元2项目内部收益率3静态投资回收期年4动态投资回收期年5资本金财务净现值万元6资本金内部收益率7借款偿还期年8盈亏平衡点西安市商业物业市场分析（一）商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新和康复路商圈围绕在点。西安商圈分布图

3、（二）典型商圈解析商圈特征商圈特征小寨商圈轻工、康复路商圈土门商圈形成时间209020802090业态范围商超、服装、餐饮小商品批零、服装商超、专卖店辐射半径大城南周边省市、市区城西区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景地域限制，前景较小小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；集文化商贸、流行服饰、餐饮娱乐及现代服务业于一体的综合休闲、购物区。轻工、康复路商圈康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了一个家喻户晓的繁23土门商圈土门商圈主要由以经营家电产品的国美、以经营百货的土门民生商厦

4、、以及家等经营业态。（三）西安市现有商业街的行业结构分布状况二环以外目前只有电子城步行街一条。西安市商业街一览表（19 个）名称功能特色地址备注电子专业街IT雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐、南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品炭市街社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居

5、装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料、家装材料太华路社区型体育用品专业街体育服装、运动用品体育场北社区型（四）商业发展趋势预测由于商业消费具有极强的惯性心理，在整体民风比较传统的西安市，这种消费城南区和高新区、北郊区商业依然会维持强势的状态，但是由于城东和城北住宅的快速发展，其住宅底商的发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区

6、域商业发展的主要导向。西安建材市场现状分析西安市目前较大的建材市场主要有：西安现代大明宫家居城西安现代大明宫家居城位于西安市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占 地 350 亩，总建筑面积 30 万平方米，是西安市政府 2003 年前十名重点项目，由未央区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。其中一层主营陶瓷产品、 壁纸、水暖器材、橱柜及配套电器、洁具、油漆涂料、铁艺、吊顶材料；三层主营 精品家具、红木家具、办公家具、布艺、床上用品、家饰工艺品。350002000西安西部建材城300020011212046800182通道，通道宽 1320m 以南北两个横通道为界划为三个区域，习惯称

7、为“一、二、三2000020023“7000160002002 年 6 月入驻商户，第三区域店面积为10800 平方米，于2002 年 12 月建成。市场门前24030建材超市。百寰建材市场橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。明珠家居城5001201.5 915800派、各档次的民用、办公、钢木等家具、家饰、布艺、家电、家装、灯饰、厨卫 类（国内外一线品牌（地方性一线品牌） 及中档品经营区。安美居家居装饰建材仓储超市安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段 136 号，是大型现代化装饰建材连锁超市，采用集中采购、统一管理、统一结算、明码标价的现代连锁业态 4BIYDIY

8、教 室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。同时具备物流配送、电子商务等服 务。（5）位于大庆路中段 120 号，是依托天津家世界集团统一经营管理的，在西安经营渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。太白路建材市场未来发展必将受到城市建设规划的影响。（7）3131.6系统照明光线充足，格调高雅；部人行电梯方便客流，安全通畅；厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。排风换气设备令全场空和交易过程管理；商场各处均设IC务中心外，设有洽谈室、商务酒吧、咖啡厅等。西安市建材市场分布图如下：就目前而言，西安市现有的建材市场档次高低不匀，主要有建材超市、家居建的到位，

9、是越来越理性消费的消费者的最佳考虑。场淘汰。家居卖场还是会占据更多的市场份额。但是，大的正规的建材市场的入驻终将兼并或者是淘汰小的、不规范的建材市场，优胜劣汰是市场经济发展的趋势，因此具备陕西省政府常务会议第 17 3.5就是说，太华路西侧大部分区域均属遗址规划范围，同时，太华路东边部分地段500 米范围内也属于遗址规划范围，遗址面积覆盖太华路一带 3.5 平方公里范围。大明宫遗址公园改造是国家重点项目，根据西安市政府安排，北郊大明宫建材市场 及大明406040批发市场资源，实施整体搬迁项目，能够极大的带动区域发展。项目所在区域商业物业市场分析市场需求分析面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。通

10、过市场调研得到的成果，汇总了 200 份有效调查问卷，得出了以下市场调研结论：商铺类型商业街商铺商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺74.71%12.3%0.95%10.95%由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。商业街商铺：单层商业街商铺单层商业街商铺多层商业街商铺44.65%55.35%其中多层商业街商铺：1-21-22-33-4469.32%21.59%4.55%4.55%其中在选择多层商业街商铺的被调查者中，对于低于 3 层的多层商业街商铺更为青90%以上，这主要因为商铺的展示性由下到上依次减少，层数越高

11、展示性越差，因此，对商业街商铺而言，设计楼层不宜太高。底商商铺：办公楼底商办公楼底商住宅底商26.92%26.92%71.08%12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和71.08%26.92%和业务洽谈的需要。希望商铺具有的功能产品展示及销售产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住54.06%24.06%12.81%9.06%仓储和办公及商务洽谈为辅。商铺面积50 m50 m2以下51-100 m2101-200m2200m2以上69.32%21.59%4.55%4.55%考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需32.38%，因此，应结合商户经营产

12、品类型的特点进行设计，建议商铺50-200。/ m250006000/ m260007000/ m27000/ m2以上82.86%13.81%2.86%0.48%50006000元/50006000元/m213.81%60007000元/m22.86%7000元/ m2以上 0.48%40005000元/m282.86%总价：3031404050506060707057.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%40005000/ m282.86%；可承受的总价在 30 万元以下的比例高达 57.62%因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，

13、 部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。付款方式按揭贷款按揭贷款一次性付款68.10%31.90%多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式以加快项目的销售和资金回流。商铺周边的配套设施金融金融机构17.45%酒店餐饮休闲娱乐场所13.42%超市便利店物流中心12.21%服饰广场3.62%其他11.54%23.89%13.15%4.43%0.27其中对酒店的具体需求：快捷酒店快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店60.

14、47%27.91%11.63%对餐饮的具体需求：快餐快餐特色小吃中档饭店高档饭店33.71%29.21%32.02%5.06%对休闲娱乐场所的具体需求：洗浴中心洗浴中心康乐中心美容美发健身中心34%12%15%39%数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需90%以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店； 酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。购买车位是是否53.81%46.19%选择会购买车位的比例为 5

15、3.81%，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。客户获得房产信息的主要渠道电视广告电视广告报纸广告广播户外广告朋友介绍其他20.53%20.53%29.33%2.40%14.40%26.67%6.67%流报纸和电视的宣传来引导投资者。市场供给分析20 （国美，苏宁）和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发区的发展前景好。SWOT优势（1）道路交通区的交通更加便利。（2）市政规划商业规划根据西安市 2004 年2020 年远景目标，全市范围内将集中规划建设三个城郊购物中心。消费人群常的客流量。在本项目的辐射区域内，既包括了发展成熟的未央区（38、经原有市场建材市场来进行经营或者是消费，这就

16、会给新项目本身带来原有的消费群体。劣势商业氛围不浓同时，本项目从建设到销售还需一段时间，该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。资金用量大用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。离城区较远西安市内，因此导致市内部分目标消费者减少购买次数，或是放弃购买。机遇国民经济迅速发展2008年我省国民生产总值（GDP）完成7133.65亿元，和上年16.2个百分点，共完成财政总收入1275.5亿元同比增长38.2个百分点。而2

17、19015.5%“九五”10%和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。城市发展空间加大 供了机遇。现代物流业互补作用增强手段将更加多样化，交易效率将更加提高。政府高度重视予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。威胁周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场的发展构成有力的竞争。项目初步定位市场定位业街区；知名超市、购物中心进驻；根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分（内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等、餐饮

18、娱乐区、购物广场。客户定位现有大明宫建材家居市场商户；太华路上的其它建材家居市场商户；北郊大学城周边的现有商户和大学的教职工；有一定经济实力、想在北三环附近进行投资的商人；外来投资商。价格定位40005000/ m2价格制定上，可采取一铺一价。鉴于项目自身的具体情况，以销售为主推出项目。小结及建议小结 西安房地产市场的健康发展和城市的快速发展为建材市场提供了巨大商机。经营者急需新的建材经营场所，本项目的开发可以在很大程度上弥补此空缺。缺有效弥补。建议时尚特色并富有文化气息的商业街区。商业街商铺要根据不同产品和服务类型的特点进行功能分区；底商商铺设计SOHO 居住的需要；商场内席位商铺可考虑采用

19、框架结构，面积自由分割，以满足不同商户经营投资的需要。土地资源，同时还可以增加销售收入，使资金可以快速回流。合理安排，从而更好地互相带动销售。拉升项目的品味与档次。餐饮服务等类型的商铺，一方面丰富本项目的产品类型，另一方面可以给购物者和项目前期工作安排排如下：对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁；实施三通一平，满足开工条件；委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等；安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金；对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价格；组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。项目建设阶段计划安排项目进度安

20、排的依据步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。进度安排原则发的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。分阶段开发的原因与目的金压力，实现利益的最大化。适应市场需求。项目实施的进度计划本项目建设的横道图如下所示：时时第一年第二年第三年间工程名称123412341234一期前期工程第一阶段第二阶段基础工装装修 基础工程安装装修二期室外工程前期工程第一阶段第二基础工装装修 基础工程阶阶段主体及安装装修室外工程项目总投资估算的依据陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999；陕西省建设工程其他费用定额；项目总体规划设计方案；相关概算指标；国家发改委、建设部关于发布工程勘

21、察设计收费管理规定的通知（200210；（市建发2000418；定的通知（发改价格2007670；西安市城市建设拆迁安置实施细则；西安市城中村改造管理办法；类似工程的相关造价费用水平；其他的有关房屋开发建设的相关收费标准。项目总投资估算的原则项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；项目总投资尽量符合节约和安全的原则；在不可预见费中考虑。项目总投资估算外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。土地费用项目占地面积为 450 亩，其中有 100 亩地用来安置村民，根据西安市城中纳土地出让金。60024000121002100用于开发建设的土地为 350 15.95565因此本项

22、目土地费用为：24000+2100+5565=31665建安工程费用（99造价，考虑实际物价的上涨，确定本项目的建安造价如下表：4.1项目建筑面积建安工程费用估算表估算指标小计（万元）1.居民安置用71.11365001450（元/）19792.51.2456881500（元/）6853.22.商品住宅1973061600（元/）31568.963.商铺3310261100（元/）36412.86合计71052094627.52（3）工程前期费用工程前期费用包括项目勘察设计费、前期工程咨询费用以及其他费用等。 （计价200210（计199912833666.93 万元

23、。城建费用表4.2城建费用统一征收一览表单位：万元收费项目计算基数收费指标1城市基础设施配套费总建筑面积150/2 工程定额测定费建安总造价1.3免征免征免征03 工程质量监督费总建筑面积2/免征免征免征04 劳保统筹基金建安总造价3.55%811.17789.441380.713311.965 新型墙体材料专项费用总建筑面积6/免征免征免征06 散装水泥专项资金总建筑面积6/免征免征免征07 工程勘察设计资格审查甲乙级丙丁安置房商业免征住宅安置房商业免征住宅免征商品房商业小计1134.511903.403037.91发证费次数20免征免征免征0城建费用（合计）6349.87室外工程费100/

24、，商品房按建筑面积 120 元/，合计本项目的室外工程费用为 6837.76 。建设监理费（发改价格2007670757.02 万元。建设单位管理费根据项目的不同，商业和商品房的建设单位管理费按工程费用的 3%，安置房的建设单位管理费按工程费用的 1%，共计 2754.76 万元。预备费综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情274%271%4125.37 万元。建设期利息一到三年期的银行贷款利率为 5.40%，计算建设期利息为 853.64 万元。项目总投资综合一至九项的费用，总计为 151637.86 万元。4.3项目总投资估算表单位：万元序号项目安置房住宅费用商

25、业合计111235.0020430.0031665.002建安工程费26645.7031568.9636412.8694627.523前期工程费1007.511167.711491.703666.934城建费969.042278.883237.436349.875室外工程费1821.882367.672648.216837.766建设监理费用213.17252.55291.30757.027建设单位管理费用306.571129.071322.452754.768预备费309.641550.592270.204125.379建设期利息853.6410总投资151637.86资金筹措与融资方式本项

26、目总投资的资金来源主要有：资本金本项目建设投入的资本金为 52824.84 万元，第一期为 28960.58 万元，第23813.90银行借款本项目银行借款 11771.84 万元，融资利率为 5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度。净销售收入本项目其余资金缺口由（预）售净收入补足。本项目的投资使用计划及资金筹措表（如下表。序号季项 目度1序号季项 目度1231总投资1.1建设投资1.2建设期利息2资金筹措2.1资本金1341651461441723812.3净销售收入再投189821845845845716716123412341234134165165111193311127

27、38618618618567227160442057811691341651651111633041261845845845845716716044822666699246812316016215510457134165165111193311127386186186185672271604420578116904942.2银行借款本金359129095029242入63159631975824666992.4建设期利息246812316016215510457析，最终确定项目在财务上是否可行。财务评价基础数据的测算基准收益率的确定基准收益率根据建设项目经济评价方法与参数（第三版12%，3%。

28、计算期的确定本项目从前期工作开始，到整个项目销售完毕时结束，计算期为 20 个季度。利率的确定5.40%,1.35%。销售收入和税金及附加估算表见附表 1。盈利能力分析静态盈利能力分析静态投资回收期静态投资回收期=累计净现金流量出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量=（17-1）+1273.67 /22716.66=16.064.015动态盈利能力分析财务净现值 取季度基准收益率 3%，根据项目财务现金流量表（附表 5）可计算得到项目的财22451.20（税前）和13244.84（税后。均大于零，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务净现值取季度基准收益率 3%，根据项目

29、资本金财务现金流量表（附表 6）可计算得到资税后）万元。大于零，因此本项目在财务上可行。财务内部收益率 根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和 5.83%（税前）和4.81%（税后25.44%(20.72%(税后),14%，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务内部收益率5.04%。换算成年21.79%(14%，因此本项目在财务上可行。动态投资回收期动态投资回收期=累计折现值出现正值的期数-1+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值=18-1+5122.86/8673.37=17.594.40（5）上是可行的。清偿能力分析11-1+4296.92/5139.6

30、8=10.842.71通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论：本项目具有较强的清偿能力。评价结论较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。盈亏平衡分析依据。销售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中：R-实现销售收入P销售收入Q-销售收入实现率C总成本费用V单位可变成本成本T单位销售税金从损益表（3）得出：销售收入=234570 万元总成本=建设投资+建设期利息+财务费用+销售费用=158675万元。因此： 234570Q=158675+234570Q(5.5%+3%)解得Q=74%故销售收入实现率 f=Q=74%是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。即当销售收入实现 74%时，

31、项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。险还是可以接受的。敏感性分析任何变动。建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析6.1 建设投资变化表35.26%29.88%25.05%20.66%16.67%13.019.64%31684.725511.519338.213153.56991.7818.4-5354.88256261度-15%-10%度-15%-10%-5%05%10%15%IRRFNPV上式说明建设投资的最大增加幅度为 10.66%，此时项目从财务上分析仍可接受。提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，

32、搞好投资控制。销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 6.2 商铺销售面积变化表-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%-1447.2217.5867.9517.13153.16817.20467.24117.1511172456314450度度IRR11.60%13.9816.2718.50 20.66% 22.18% 24.83% 26.84%FNPV-2217.11/（2217.11+1447.15）5%-15%=-18.03%上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为 18.03%，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售18.03%。2）商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析6.3 商品住宅销售面积变化表-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%11.813.114.315.516.718.019.320.622.023.525.056103016723变化幅度变化幅度IRR（%）FNPV-910109931085117714791541116113154151741718119188-910/（910+1099）5%-30%=-32.26%上式说明商品