读书札记商业地产项目开发基本概念及模式

1、读书札记商业地产项目操盘指南从定位规划到招商运营的开发实战写在前面：扫盲级作品，外行入门用书。这篇主要是记录了一些术语和万达、恒隆、嘉德、华润四家公司商业模式的比对。小帆自我扫盲的过程顺路和大家一起学习咯，么么哒【开篇：基础概念】一、房地产使用年限居住用地 70年 工业用地 50年科教文卫用地 50年商业、旅游、娱乐用地 40年综合或其他用地 50年二、房地产基本术语总建筑面积：也叫建筑展开面积，是建筑物各层水平投影面积的综合，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。容积率一定地块内，总建筑面积和建筑用地面积的比值。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。七通一平通水、通电、通

2、路、通邮、通讯、通暖气、通天然气or煤气、平整土地三、商业房地产基本概念定义商业房地产开发是指通过地产开发业务整合商业（含商业活动的过程）；通过整合各种业态和业种，以最合理的地产设计和开发模式尽量满足消费需求；是提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程；并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商业行为。商业地产的10类基本开发形态购物中心、百货、城市综合体、商业街、写字楼、批发市场、酒店、社区商业、专业市场、复合型地产新时期9种典型商业地产业态购物公园、城市综合体、邻里中心、奥特莱斯、休闲地产、主题式购物中心、创意产业园、文化旅游产业、新城区产业四、4个典型企业的商业地产

3、运营模式万达：专注于商业地产的龙头企业，也是商业地产领域的标杆企业，以地产驱动的模式是业界竞相学习的典范；嘉德置地：以基金投资出身，哪里回报率高去哪里投资，形成以金融驱动的商业模式；华润置地：从零售经营起步，专注于商场的研究，不讲租金放在第一位，成就了以商业驱动的经营模式；恒隆地产：在出租物业上求稳，在开发物业上套利，一步步形成重资产持有经营的开发模式。万达集团：地产驱动模式万达商业地产开发的成绩让其在业内称为标杆，但是需要说明一点，万达企业的商业模式本质还是做房地产。万达能迅速发展壮大，核心是商用房产的销售与快速回款，而不是靠购物中心。审视万达每个城市的购物中心，在设计、规划、营运上都非常符

4、合快速发展克隆的要求，口诀是“模块”，即“不能变”。万达经营的购物中心的标准里保证基本保证安全，保证出租率。因为购物中心积累到一定的面积，可以拿去上市，能赚取数十倍的PE，那时的购物中心才能真正赚钱。至于开发时的购物中心价值，主要是作为拿地筹码。嘉德置地：金融驱动模式嘉德商业地产的本质是做基金投资，基金对汇报的主要要求就是稳定，回报比银行高。而嘉德正好在海外做了十多只基金，这些钱够他们在中国开发很多商场，然后给予基金投资人稳定的回报，最重要的是，嘉德是上市公司。否则，以嘉德商场的形象、档次、地段、盈利性等，加上嘉德不卖铺，企业赚钱与发展会比较难。回报率是每个嘉德人的紧箍咒，由于回报率要求是嘉德

5、的第一重要指标，经理人总是努力在挖掘出租面积赚取租金。基金投资人都看重未来潜力，所以商场人流量是第二个铁的指标。租售并举的发展路径。从建立之初就确定金融地产战略用战略推进地产基金的发展顺利完成资产转型私募基金与REITS同步发展零售房地产管理 + 零售房地产资本管理的模式物业管理 购物中心管理及经营性租赁 策略营销 设计及发展管理 资产管理 策略性规划及投资 基金的架构及管理华润置地：商业驱动模式华润的商业项目总是不厌其烦地研究动线，商场设计得美轮美奂，招商追求品牌和形象，租金并非首要要求，国企背景带来了华润“做商业”的思路。保持形象比短期收入更重要。坚持商业第一的原则。恒隆地产：资产经营开发模式恒隆地产发展历程可以概括成从“两条腿走路”到“重资产持有”经营。在出租物业采取“顺周期”和开发物业上采取“逆周期”。出租物业的价值在于稳定现金保障公司开发物业的耐心，把我最佳套利机会，出租物业所支持的稳定分红为公司股票价值构筑了一个底线，与之相对，开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业跨越式发展提供了充足的现金支持。这个策略的商业逻辑是，在出租物业上求稳，