房地产企业审计方案

1、房地产企业审计方案（一）1。收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入,但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴,故导致一些房地产企业为缓交税款,由于目前部分房地产开权,而这部分业务实际上属于出租收入,但许多企业长久挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款,对此部分业务,审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。.产品之间分摊是否正确,不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性;第二,依据

2、企业提供资料,通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工;第三,要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料:第四,核查开发产品及开发成本科,是,检查主是否正确。3,房屋预售后产生大量的现金流,而此时房屋建设尚处于施工前期阶段,后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额,常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用现金流情况,对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法,是否有同意借款的股东会决议,借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未归还,企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东

3、的还款来源,以确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。账款转入主营业务收入,虚增当年利润，在下一个会计年度转回,随意的调节企业各年度的利润.审计时应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的入的正确性房合同，必要时可对购房业主进行询证,以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。.,合同中一般,而大多企业只是将此类工程直接进行成本,躲避税收，应进行重点审计。(二)、具体科目审计方案一、收入、成本审计（一)审计重点、难点及应对策略略。二)债权审计1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审 计单位往来款项

4、的真实性和完整性；3,明确挂账原因, 提示,并考虑减值预备计提的恰当性;4、对员工借款结合被审计单位员工借款管理相关方法、备用金管理相关办 法、费用报销管理相关方法,检查并分析挂账的合理性;5、必要时对主要债权进行函证,取得债权单位确认资料.二、实物资产审计查固定资产后续支出的会计处理是否符合规定；检查固定资产分类是否正确。;检查固定资产是否用于抵押或为他人作抵押担保。、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账全都；4、在清点过程中关注资产使用状态,检查是否有已损毁未及报损资产、是否 存在已无法使用但未作处理资产，是否存在已损坏但未申报的资产；5,结合物业开发过程中的各项 成本、费用

5、的真实性进行检查,重点检查物业开发过程中各项成本、费用归集情况,各项成本、费用在各物业之间的分配是否理,重点检查各项成本、费用在商业 分配情况,可售物业与不可售部分分摊分配情况；6、检查尚未出售的开发产品使用情况，用于对外出租的开发产品结合租赁 合同了解租赁收入的收取情况；三、货币资金、有价证券的审计 、检查被审计单位银行对账单、开销户清单、有价证券买卖台账 ,检查是否与被审计单位账务记录全都； 、对公司库存现金、有价证券进行现场盘点,对无法实施盘点的进行包括四)、税费审计足土地增值税汇算清缴条件,检查被审计单位是否办理土地增值税汇算清缴，对计提土地增值税;业税以及相应的附加税;3、检查物业开

6、发过程中、物业自持过程中土地使用税、房产税的申报缴纳情况;4、检查被审计单位企业所得税汇算清缴情况；五)、员工薪酬审计1、结合被审计单位员工安置方案、人员情况以及原有人员分流情况对被审计单位汲取合并前员工费用计提的完整性、恰当性进行检查;,检查员工安置费用的计提情况;3、检查员工正常工资、社保、公积金的计提发放情况;六、其他债务审计位对外负债的真实性和完整性；2、结合被审计单位物业开发过程中土地增值税的清理情况，特别是项目开发成本、费用的结算情况,结合与主要施工单位工程决算、送审、验收资料,检查公司项目开发过程中负债的完整性；3、必要时对主要债务进行函证，取得债务单位确认资料；4、结合被审计单位征信报告、借款合同、检查被审计单位金融负债的完整性；七、对外投资审计1、检查对外投资的真实性、合法合规性;2、检查被投资资产的状态,检查被投资单位经营状况,是否存在有潜在亏损、减值情况；八)、其他事项1、结合国有资产