佳源房地产集团《第四代住宅产品标准化大纲》

1、浙江佳源房地产集团有限公司编 号：JTB2015-Da3第四代住宅产品标准化大纲页 码：第 页 码：第 第四代住宅产品标准化大纲（讨论稿）第一章 总 则佳源集团历经二十年的专业筑家、品质引领的开发历程，始终坚持与践行“品质是硬道理”的核心价值观，历经第一代到第三代产品的打造，实现了从专业建房到引领品质人居的转变，开启了以“互联网+房地产”的全产业链开发模式的时代。经总部研究，决定对集团产品进行升级换代，围绕“以效益为中心、以品质为核心，以产品为载体、以科技为手段，以服务为特色”五大方面，从“用户思维”角度出发，着手制订了充分满足消费者居住功能需求的第四代住宅产品标准化大纲。本大纲重点从产品与设

2、计、拓展与运营两大方面对第四代产品进行了全面的梳理和提炼， 着力打造高性价比的更具市场竞争力的产品。第二章 产品与设计一、开发理念坚持“品质是硬道理”的核心价值观，以“源品质、汇生活”为开发理念，为客户提供标准化、专业化、差异化、人性化的产品及服务，营造精致和谐的品质生活；将“产品和服务做到更好”为目标，从传统的开发商模式逐步转变为开发商+互联网服务的提供商。 二、规划与设计（一）体验区先行建立以“客户最佳体验”为核心的体验区，规划设计要先行，体验区在土地取得120天-180天内实现开放、开盘，以充分发挥体验区的体验与展示的功能，体验区主要包括文化展示区、销售展示区、客户体验区、市场引领区四大

3、功能：1.文化展示区：体验区要成为佳源文化、品牌、品质的展示和推广的平台。2.销售展示区：体验区要成为产品销售首要、直观的展示区，体验区户型、景观、装修、智能化安装及导示系统必须全部到位，以确保能真实有效地展示给客户。3.客户体验区：体验区要成为让客户提前感受将来入住所购房屋及小区的体验区，通过真实环境的亲身体验，提升客户心动与行动。4.市场引领区：体验区要成为彰显产品特色、推动市场销售的引领区，为后续销售打开局面，树立产品在当地的风向标地位。5.体验区根据项目实际情况，也可在项目外设置。（二）规划设计1.规划设计必须符合国家规范，地方政策和相关技术规定。各项经济指标合理，成本控制目标明确，满

4、足投资收益最优化需要。2.建筑、结构、水电、设备、景观、装修、灯光、智能化、广告、市政管网等专业需同步设计，尤其要着重考虑土建成本的优化设计。3.创新规划设计理念，在规划设计中提炼3个以上特点、5个以上亮点；后期开发组团较前期组团要有所提升，在前期组团的基础上不少于1-3个满足人性化功能需求的提升点。4.坚持“外围合、内空间”的设计理念。外围设置须和智能化设施相结合，并考虑好保安岗亭的设置，以满足后续物业管理与使用的需要。5.小区出入口设置数量要合理，主出入口应结合车行（含地下车库出入口）、人行设置，次要出入口设置刷卡式门禁，便于后期管理。6.小区（组团）内设置一定规模的中心文化广场，广场大小

5、根据组团规模确定，需设置多种能体现慢生活的场地空间。7.机动车配置优先采用地面停车，在满足当地规范及验收标准的情况下采用构筑高差斜向泊车、围墙型停车、开敞式错层停车楼等新型停车系统，提高地面停车效率，减少地下车库面积。8.在满足规划要求及成本最优化的前提下营造错落有致的地平线和天际线。重点研究好竖向标高，满足地下车库开挖、景观堆坡、综合管线设置的土方平衡要求，小区内住宅门厅与地库顶板高差控制在0.8-1.2米。9.配电房宜设置在整个小区的负荷中心，以减少电缆长度，外部电缆就近接入小区；太阳能及空气源热泵等热水器需按照当地政府要求进行设置。（三）建筑设计1.体验区（1）本着体验区设计先行的原则，

6、在项目开工前5天内，完成体验区全部施工图设计。体验区主要包括入口形象区、销售中心、看房通道、样板房四个方面。 （2）入口形象区要结合标志性构筑物，景观铺装和绿化方面要营造强烈的仪式感，体验区主入口的设置应方便项目辐射的主要区域客户直接到达，避免绕行，影响客户体验感受。（3）销售中心需整合各营销线索向客户集中展示项目及公司亮点，设置儿童游乐、智能化等可参与性的活动区域。（4）看房通道要精心打造，将施工区隐藏，结合项目主题设置各类导视牌、造型雕塑和景观休闲小品，且注重夜间亮化设计，增加体验感，使顾客在参观过程中潜移默化的加深对项目的认识，激发购买的欲望。（5）样板房打造上必须要注重生活化场景的营造

7、。（6）体验区与交付区品质统一，如与交付标准不一致的需标明。（7）体验区内应设置不小于20个停车位的专用停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点.(8)地下体验区的布置，应充分考虑后续工程的施工，排污、排水系统以及设备用房的合理设计。2.户型(1)新一代住宅产品从收纳、环保、智能、人文关怀和健康五个方面来打造，体现第四代户型的智能性、舒适性、私密性和安全性。户型类型由单身贵族、两人世界、温馨家庭、全家福、豪宅五大类组成，户型种类原则上每个项目同一种类型的户型不超过2种。(2)从人性化角度出发，每个户型需设置玄关区域，将鞋柜、储物收纳、衣帽架、试衣镜、强弱电箱等全部设置在玄关区域。(3)卫浴空

8、间，每个户型宜设置一个分离式卫生间，同时满足多人使用，且要有足够的收纳空间。(4)在户型设计中，需考虑改造及验收的风险，且根据当地规范要求及产品售价，因地制宜的进行户型赠送空间的设计。(5)高层、小高层、花园洋房的得房率不低于80%，多层不低于85%。（赠送面积在计算得房率时可计入套内面积）。(6)阳台区应考虑洗衣机位置、晾晒区。阳台、露台、设备平台等赠送面积部位在设计建设过程中需考虑统一封闭后的效果。3.门头、门厅(1)住宅地上、地下门厅的设置满足基本功能为主，空间尺度宜人，北门厅面积控制在2020%平方米，南门厅控制在2520%平方米，优先选择北向门厅。(2)装修设计时需明确门厅装修范围及

9、材料，墙面采用不同色彩的涂料。(3)门头原则上只做成挑檐式。4.房屋主体(1)住宅层高以国家相关规范要求下限2.8米为宜；社区商业层高：一层4.2米，二层及以上3.3米。在满足容积率和项目经济效益的前提下，可结合项目实际适当提高层高。(2)前期方案阶段应控制好建筑体型系数，多层、高层点式0.40；多层、高层板式0.35。(3)为满足日照及空间设计要求，局部设置的架空层要与服务功能及景观相结合，架空层装饰材料不得采用石材。(4)结构选型、结构施工图设计中，设计院需提供三种不同的结构形式进行比选，选取最优的结构形式。住宅套内除卫生间砌半墙外，一律不分割、不设内门，门洞高度至梁底。户内分隔墙和卫生间

10、隔断应采用轻质材料；外墙砌体材料，在保温允许的前提下优先采用新型轻质材料节能保温砖。(5) 敞开式楼梯间及高层标准电梯厅墙面采用涂料、地面采用瓷砖或其他不高于同等价格的新型材料。消防楼梯间地面采用水泥砂浆，墙面批白。(6)优化建筑成本，控制单位含钢量，含砼量，梁、柱断面尺寸等结构建筑技术经济指标，提高装修用材的性价比，严格按照成本控制目标设计，保证产品的市场竞争力。(7)卫生间与室内高差50mm，阳台室内高差80mm，露台与室内高差120mm；双阳台的要有双地漏设置。电梯厅的北侧连廊应注意防雨设计，高差50mm向外单边找坡。(8) 考虑无障碍设计的要求，单元入口处与室外主园路高差不大于300m

11、m。5.地下室（1）地下车库设置以经济性为原则，优先考虑整体地下室与主体脱开的形式。车位实际成交价低于10.5万/个的项目，原则上不设地下车库，以地面停车为主；别墅、排屋不设地下车库。（2）地下室须做好采光、通风及防潮；墙面、顶板及柱子采用白水泥饰面，地面采用金刚砂或环氧树脂地坪。（3）地下室结构应采用梁柱结构，优先采用5400mm的小柱网，非人防地库层高为3.25m，人防区域为3.45m；地下储藏室净高及通道宽度均为2米。（4）桩基设计需根据场地条件、地质情况、施工周期、综合造价等因素，多方案比较，扬长避短，选择合理的桩型与桩长，来有效控制成本；在桩基设计完成后，应用桩基设计自审表进行自审，

12、及时对设计成果进行复核。（5）基坑设计采用招投标的方式，需根据当地政策规定、场地地质水文条件、周边环境、开发顺序、施工工期、财务成本等综合因素，选择合理的基坑型式及工艺，合理控制基坑的成本。（6）严格控制地下室单车位指标，采用双指标控制。指标一不大于35 、指标二不大于32。（指标一：地下单位车位面积1=地下室总面积/地下室有效车位数量；指标二：地下单位车位面积2=地下室不可销售面积/地下室有效车位数量）。（7）人防地下室设计之初需与人防部门沟通，合理布置防护分区和疏散口，提高地库有效利用率。（8）地下车库出入口处两侧墙壁应采用与外立面相同的面砖或咖啡色涂料，主要出入口坡道两侧或单侧设置人行坡

13、道。（9）地下室排水系统预留50mmx150mm宽的沟槽，沿排水管每12米左右设一个排水小窨井。（10）地下室原则上少设置采光井，适当考虑建筑周边采光井、侧采光井，但必须满足消防设计要求，且周边需考虑排水设计，以保证不渗水、不漏水。取消下沉式庭院设计。（11）小高层、高层自行车、电动车车库应设置在地下室集中停放，每处以不大于500平方米为宜，其中，电动车车库还应设置带锁的充电设施。（12）地下室地面人行通道须使用与车位同等材料施工。6.外立面（1）燃气管、雨水管等管线宜设置在阴角等隐蔽位置，无需进行无管化设计。（2）空调室外机位置、尺寸大小需合理设置，方便安装，宜采用低矮栏杆做隐蔽处理。（3）

14、外立面需考虑仿攀爬措施。7.门窗（1）外立面门窗优先采用彩色塑钢门窗。除宽度小于900mm的窗采用平开窗外，其余均采用推拉窗。除飘（凸）窗窗台高度为500mm外，其余均为900mm。（2）入户门宽度根据户型确定，除毫宅外其余均为1米单开门。（3）入户门除豪宅外，其余均采用钢质门，其它消防门及管道井门均采用钢质防火门。8.设施设备（1）统筹考虑信报箱、电表、水表、通讯箱、燃气表等安装位置，确保视觉隐蔽、效果美观，豪宅还须考虑设备用房。（2）地下车库、楼道照明灯采用带自动节能控制的LED节能灯。（3）用水、用电、用气的容量都要满足使用需要。（4）生活垃圾箱位置按服务半径合理设置，且需隐蔽处理。（5

15、）根据物业保洁需要，每2至3幢楼设一个取水点，封闭管理；地下保洁设备间的服务半径为60米，排水井按照整体规划要求设置，排水沟应为暗沟，上铺盖板。考虑水、电管道预埋和消防设施的隐蔽处理。（6）地上、地下车道的排水沟盖板统一为不锈钢盖板.9.社区商业（1）社区商业宜采用集中式布置，方案阶段确定主力业态并满足业态经营要求。(2)商业用房的空调机位、广告、灯光等专项设计须与建筑专业同步设计，并做好各专业之间的图纸会审。(3)沿街商铺在满足消防的前提下不设分割墙，开间不大于3.6米，并考虑柱距的合理性，要注意柱网对不同位置的不同进深商铺的使用及价值的影响。(4)对需设置屋顶绿化的商业用房，结构上应考虑防

16、水设计。(5)商铺设置独立的排水管，用电负荷不小于150瓦/每平方米，如为餐饮，需考虑专用烟道、公共烟道、油烟净化设备间、隔油池的合理设置，并处理好油烟、噪音对住宅的影响。(6)沿街商铺外立面需考虑新材料，新工艺的应用，重点考虑工艺标准和牢固度。不再使用石材。10.社区养老养老地产开发模式是社区养老，配备有专业的养老设施设备与专业的服务模式。 规模及定位。在小区内部集中设置养老公寓，建筑规模以整个小区建筑面积的1%-2%为宜。服务类型以自理型为主。养老公寓公共配套，配套面积占整个养老公寓的15%左右，包含生活区、娱乐区、养生区、学习区、社交区、体验区和后勤区等7大功能区块。养老公寓户型设计，以

17、70-90方左右的双人公寓为主， 70方以下的单间为辅，同时设置少量套房。护理型户型全部为70方以下的双人床和单人床两种户型。服务体系，构建老有所医、老有所为、老有所养、老有所学、老有所乐的五有服务体系。运营模式，采用“长期租赁+服务费” 和“使用权转让+服务费”两种商业运营模式。（四）景观设计景观设计须坚持“宜人、宜居”的景观空间设计原则，构建“人文关怀、休闲观赏、康体乐健、精神交流、体验展示。”的五星景观功能体系，融入集团特色景观元素，带给业主及客户特有的景观体验感受。注重成本与效果结合，建立清单报价体系。 1.景观设计须坚持“休闲体验”的空间感受。2.体验区设计范围要有利于交付区使用，中

18、心景观或入口广场需设置15平米的花海，给人留下眼前一亮的震撼效果。3.景观硬软比及草灌比宜控制在3.5:6.5。所有的材料、灯具、景观外摆、植物选样等均需设计负责人确认后，方可施工。4.新材料、新工艺的应用。地面铺装材料，在保证效果的前提下采用绿色、经济型材料，透水砖、彩色混凝土压膜、PC仿花岗岩石铺、鹅卵石、水洗石等新型材料。5.景观功能设计，从人性化的角度出发，设置全生命周期活动空间和人性化的景观小品；休闲坐椅、儿童天地、健身慢跑道、太极广场等活动空间的设置满足各年龄层的活动交流的需求。6.景观设计需与规划、建筑、设备配合，分阶段介入，确保景观设计效果的完整性。7.景观标识系统等设计要求，

19、体现人性化需求，提升楼盘品质为目的。8.景观常见病控制，以防止渗漏、石材锈斑、断裂及沉降，贴面泛碱、水系漏水、无进出水和水循环设计、照明欠缺、地面排水不畅、绿化设计不合理，室内外高差过大，残坡过长，安全及功能设施等方面为考虑重点。9.景观实行全阶段精细化控制，从设计到施工交付进行精细化控制，从而保证效果、成本控制一体化。（五）灯光设计1.灯光设计要遵循实用的原则，大型广告灯箱的设置要从人性化角度出发，不干扰视线，兼顾照明功能，柱子上广告灯箱不设置，导示系统结合灯光系统统一设计。2.要重点研究好入口、沿街、商业、建筑物顶部、商业一号楼、广场、景观大道等公共部位的灯光设计，其中体验区灯光设计要求突

20、出明亮、变化、气势的效果，交付区灯光仅在景观中体现，其他无需设计，并避免产生光污染。3.灯具应在产品标准范围内选用，要重视细部处理，做到与景观融为一体。主干道两侧路灯采用行道灯，组团内采用照树灯、星星灯、地埋灯、草坪灯和特色灯相结合，宅间园路采用草坪灯。4.商业灯光系统和广告设计应统一设计。5.合理控制灯的数量和用电量，讲究效果与成本。沿街灯光、小区内灯光和地下室灯箱等不同部位的灯光应分开计量，单独计价。路灯、草坪灯分路控制，优先使用节能灯或太阳能灯，满足核算要求，沿街路灯、建筑外立面照明灯需满足政府移交要求。6.样板展示区灯光设计要明亮，整体包装富有创意，需配有文字说明，并设置材料陈设台，彰

21、显项目品质。（六）装修设计1.体验区的售楼中心需设置智能化、材料、科技等展示区，提升顾客的体验感和参与感。明确1#楼的装修范围，装修风格和效果。2.装修性价比(1)样板房、售楼处及住宅公区在确保效果的前提下优先选择环保、方便施工、成本低的新材料。公共部位、地面、墙面宜采用效果和性价比俱佳的新型材料，如瓷砖、大理石陶瓷复合板、墙纸等，以达到成本控制的目标。(2)公共部位装修要通过严格控制装修面积、选用高性价比和感观效果好的材料等措施，达到成本控制的目标。3.样板房设置原则(1)每个项目原则上设置1-2套样板房，样板房必须是实际开发销售的主力户型，且其户型数量不得少于实际开发销售的户型总量的20%

22、。样板房装修风格以欧式简约和现代简约为主。设计风格要迎合项目当地人群的生活习性和价值观，突出户型的亮特点，提供生活场景化和互动体验，从而引导给客户未来的生活憧憬，给客户带来最佳的体验感。(2)样板房宜集中设置在1#楼内。(3)有条件的项目应设置2至3家商业样板间，商业样板间的位置应靠近1#楼，并与1#楼同时开放。4.精装房设计精装设计应根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来在精装房标准中选择确定。原则上精装交付房项目中的所有户型都要做样板间，避免将来交房时与业主出现不必要的纠纷。精装设计在设计时要考虑到每个不同户型的标准统一性，不可出现在同一项目中不同的户型出现不同的设计标准。在样板房展

23、示中要明示交付标准和非交付标准，避免将来出现纠纷。精装设计中要选择优秀部品件，在图纸上应明确土建与装修的公差配合和接口的技术要求等。同时装饰材料要贯彻节能、环保、易于打理、防滑等原则。积极采用和推广新技术、新工艺、新材料和新设备，使产品模块化；并提高现场装配化程度。精装房的设计亮点和重点入户门设置玄关柜，将鞋柜、储物收纳、衣帽架、试衣镜、挂物钩等功能集于一体。厨房设计为可封闭、可敞开式，橱柜设计要满足流程便捷、功能合理、空间紧凑、简化操作、隐形收藏、取用方便、便于打理等原则。卫生间尽量考虑用平开门，在条件所限的情况下再考虑使用用移门；卫生间镜子采用镜柜，增加卫生间的储物功能；座便器处要预留智能

24、马桶插座；预留热水器、小厨宝、消毒柜等部品的位置和电源。厨房和卫生间天花材料选用铝扣板集成吊顶，防霉、便于打理；照明采用一嵌入一体式吸顶照明。重点设计玄关柜、储物柜、橱柜、卫生间储藏等储物空间，要充分考虑使用功能上的人性化和便捷化。有条件的项目可考虑引用新风智能化系统，提高用户的生活健康品质。要充分考虑到客户不同生命周期的使用功能和空间的可变性、可组合性。同一项目中精装房的细部节点做法要统一标准化，便于集中采购和大批量施工的便捷性，从而优化成本。三、智能化设计从安防、便利、健康、认知、社交、数据等方面来打造一个实用、安全、节能、适度超前的具有佳源特色的家居智能体系。（一）家居智能体系，主要包括

25、安防系统、多媒体终端系统、智能化电气系统和智能家居系统。除了硬件平台和软件平台的建设外，还需要可扩展延伸，完善整个系统的体验功能。智能产品与服务平台的整合有效衔接。（三）在样板区设置整套智能家居系统进行展示和客户体验，并由专业人员对销售人员及样板区管理员进行培训，以便熟练讲解与操作。四、服务与附加（一）严格规范验收有组织、有计划、有要求地进行验收，各项验收须满足相关规定条件，否则一律不予验收，集团验收分为样板区验收及交房验收，样板区验收由工程管理中心组织，交房验收由集团各事业部牵头组织。（二）交付接管1严格分户验收，建立房屋履历卡，将业主关注的重点问题解决在房屋交付前。2.交付前三个月至交付后

26、半年，加强房产维修力量，确保业主报修处理的及时性及一次维修合格率，提高业主满意度。（三）服务内容与重点1.服务理念：以围绕业主需求，提升房产附加值为目的，样板区阶段重点做好全程化参观接待、礼宾服务及现场环境品质展示，交付后为业主提供全方位的、亲情化的“五星级管家式”服务，将物业服务延伸至业主生活最细微处。2.针对已交付项目，重点提供社区O2O智能配套服务、 “零干扰”装修服务、亲情针线包服务、社区养老服务、幼少儿托管、“居家好帮手”、“金钥匙旅行家”、24小时应急呼唤等服务；并根据业主个性化需求，提供婚礼策划、商务聚餐、儿童聚会、私人厨师等金钥匙委托代办服务。3.提升居住文化氛围，结合项目入住

27、率及业主人群结构，每季开展不少于1次的社区文化活动、节日活动等；每年开展不少于2次针对儿童及老年业主的特色主题活动。第三章 拓展与运营一、土地拓展（一）以大城市、增长型城市为重点拓展方向，选择靠近核心城区或符合城市规划发展方向的区域。要求地块周边已有或者规划有优质学校、医院、购物中心等有利配套，交通条件优越。（二）地块大小原则要求50-100亩之间的净地，杜绝土地额外成本，如剔除需拆迁民宿、高压铁塔、回填大面积水域、电力等基础设施不到位等影响成本及开发周期的不利因素。（三）房产公司在意向土地取得前，须开展前期市场调研，形成可行性研究报告、通过集团决策委员会决策同意，签订项目责任书后方可拿地。二

28、、可研及决策（一）项目前期市场调研：房产公司对意向地块开展前期市场调研，并以可行性研究报告形式，对当地人口及经济形势、土地市场情况、房地产市场容量、竞品楼盘销售情况等事宜进行准确调研。（二）投资决策委员会评审：房产公司将可行性研究报告报事业部初审，初审通过后提交集团投资决策委员会，由投资决策委员组织召开项目投资决策会，并通过表决形成决策意见。（三）项目启动：根据集团决策审批通过意见，房产公司细化项目规划设计、开发运营计划和经济效益测算等，作为签订项目责任书依据。（四）投资决策的原则1、目标利润：原则上项目整体目标利润不低于15%。2、资金目标：项目团队以入股合伙跟投形式参与项目投资，股份占比原

29、则为5%-10%，在支付土地保证金及土地款时按股份比例缴纳。原则上在项目支付第二笔土地款时，实现项目融资到位，项目首期开盘后一个月内实现前期资金的收支平衡。3、开发周期：要求在2.5年至3年内完成开发，分一次性整体开发或分两期开发，并且要求在土地取得120天-180天内实现开盘。项目开发计划、销售周期及目标成本等事项具体在项目责任书和项目运营计划中进行约定和执行。三、建筑与施工（一）建筑产品的安全和文明1、贯彻文明与标化（1）满足当地最基本的文明标化要求，争创市、省级文明标化工地。（2）施工围墙和大门必须进行集团和楼盘的宣传。（3）施工现场安装摄像头和智能化公司的产品无缝连接，满足集团实时监控

30、的需求。（4）倡导绿色施工，切实做好扬尘防治措施，降低周边扰民问题发生。2、实施体验区展示（1）设置看房通道必须确保美观、安全、畅通，并保证视觉及宣传效果。（2）体验区和看房通道必须和施工现场有效的隔离，市体验区能在体验展示市减少施工干扰。（二）建筑产品的质量和进度1、产品质量和进度宗旨 （1）做到“五必须”原则，造就“无渗漏、少投诉”的工程产品建筑产品。必须符合建筑业管理规定、必须符合项目地的地方特殊标准要求、必须符合集团建筑产品通用施工要求、必须符合建筑设计施工图、必须符合建筑产品销售合同约定。 （2）建筑产品开发建设过程时效：必须满足以销定产的原则，按市场供求关系规则进行建设，必须以项目

31、可行性研究报告的开发周期进行实施、必须符合集团规定的工期标准实施。 (3)房产公司应制定科学合理的项目工期进度计划，并做好计划执行的实时监控与动态调整，确保满足各时间节点要求。2、工程产品质量和效果（1）地下室：保证建造产品内外高差极小化，面积极小化，空间极限利用，干燥明亮，节能环保。 a、 地下室和市政或小区道理高差做到极致，高效设置停车位和设备功能房，减小施工投入成本。b、样板引路的原则，指导建造全过程的实施控制。（2）外立面：保证建造产品的外立面符合规范标准，美观大气，体形简洁，色度鲜明纯正，点线分明，色泽统一。阳台、赠送空间（设备平台等）配置统一的合金环保栏杆装饰围护。（3）公共部位装

32、修：保证建造产品做工精细、色调和谐、简洁明了、便于清洁。a、各类门尽量减少门套的施工，直接采用装饰面收口，电梯标准层必须使用不锈钢门套。b、除地下室门套和首层门套可设置满足灯光美化，其余灯具满足最基本照度要求和消防要求。c、消防楼梯满足土建基本装饰粉刷，要求色泽统一，点线分明。（4）室内建造标准：保证建造产品符合规范、符合集团标准、符合销售要求，同时产品色泽统一、点线分明、干净整洁。必备室内设备图标走向，指导客户装修，减少装饰损坏。赠送空间寻求最基本施工要求，满足验收，方便拆改。（5）景观绿化：保证建造产品适合休闲、健身、玩耍、观赏的功效，倡导使用节能环保、现场安装成型的材料，减少现场预制、加

33、工、切割、铺贴的材料。地下室顶板覆土尽量减薄，特别是建筑物出入口减少高差设置，中心大景观点可通过结构抬升，提高竖相高差的起伏感。苗木树木要求适合当地气候，冠型优美，体态健康；草坪要求平整、密度高、生长旺盛；鲜花点缀要点位置突出，设材斑斓。3、工程产品材料供应 （1）建筑材料设备采供必须遵循“确保品质，强调效果，严控成本”的原则，逐步建立与完善佳源集团合格供方品牌库，实现优秀供方资源的集团内共享，确保产品与施工质量，有效控制项目建造成本。（2）严格按照集团材料设备信息价开展材料设备询标采购工作，不超标的同时做好成本优化。（3）材料设备的选材与用材须凸显佳源产品特色，关注与推广“四新（新材料、新设

34、备、新工艺、新技术）”应用，有效履行封样确认程序，妥善保管样板或试样，并做好供货与施工过程中的材料质量抽查与检验。（4）材料设备的质量须满足相关国家/行业标准的技术要求与合同条款约定，并以有效确认的材料封样为依据，开展质量验收工作，防范与杜绝工程渗漏水。（三）建筑产品的成本和管控 1、成本控制的宗旨 在企业自主经营的前提下，通过提前设计控制，加强建设期内的动态控制，通过结算的把控，来有效控制无效成本的发生，从而降低工程成本。 2、成本控制的要求 （1）成本管控的实施原则是以项目目标成本为依据，落实和实施好集团信息价、范本合同，实施全面总包的原则，进行动态全过程成本控制。 （2）成本控制必须做好

35、施工前的产品设计优化工作，将设计优化工作做为开工前的必要条件进行核查和审核，以保障成本目标实施的有力依据和落脚点。 （3）做足招标工作的严谨性、全面性，通过预算测定提前和对项目的目标成本，使询标工作有落脚点衡量。 （4）结算工作的严谨实施，必须利用同期、类似业态的产品进行衡量对比、分析，挖掘问题的所在，从源头上解决问题。四、营销与策划（一）营销策划理念与定位以“早定位、早宣传、早蓄客、早开盘”为要求，以“轰动开盘、快速回笼”为目标，以“主题突出、特色鲜明、创新手段、全面推广、灵活营销”为理念，深入、全面地开展营销策划工作，确保销售工作顺利完成，同时提升项目及集团的知名度和美誉度。在项目可研阶段

36、确定项目整体的营销策划定位。结合目标客户需求和感受，以用户思维角度，对业态配比、户型配比、项目配置、项目亮特点和卖点、目标客户、销售价格、销售节点、去化周期等，在客户分析上重点研究90后、00后的客户特征和需求等。（二）营销模式1.实施“走出去、强拓展、弱案场”的主动营销，坚持自销为主、联合分销（代理、渠道、电商等）相结合的营销模式。2.在拿地15天内完成自销团队组建，分案场接待组和对外拓展组，外拓团队必须先于案场团队，外拓团队数量多于案场团队数量。同时执行严明的奖罚和考核，多劳多得、优胜劣汰。（三）销售目标与定价要求1.销售周期：必须遵循“早蓄客、早开盘、快销售、快回笼”的原则，要求在取得土地后120天内实现首次开盘（最长不超过180天），并与项目责任书及项目运营计划整体开发节点相匹配。2.项目定价：以实现项目责任书中约定的销售价格和销售总额为前提，遵循“低开高走”和“底价管控”原则。在项目集中开盘前15天由事业部组织召开首