某花园物业管理投标书(doc 21)

1、XXXX花园物业管理投标书物业概况XX花园位位于XXX市XXX区，占占地面积积8万平平方米，总总建筑面面积8万万m2，其其中：住住宅面积积7万mm2，商商业面积积1.22万m22，办公公面积11万m22，小区区由4幢幢1。55万m22的6层层住宅组组团、11幢2.2万mm2商业业、办公公和配套套服务设设施综合合楼组成成。小区主要配配套设施施有：地地下停车车场、老老人活动动中心、儿儿童活动动中心、会会所。小区主要机机电设备备有：225台日日本三菱菱电梯，开开利中央央空调系系统。22台5000KWW康明斯斯发电机机组，供供配电、给给排水、消消防楼宇宇监控设设施齐全全，小区区所有机机电设施施都是进进

2、口设备备。小区功能介介绍：XXX花园园智能化化系统，主主要包括括安全防防范系统统，物业业管理系系统，家家居智能能控制系系统等。充充分利用用现代计计算机技技术,通通讯与网网络技术术,自动动化控制制技术和和IC卡卡技术，通通过有效效的传输输网络，实实现多元元化信息息服务，物物业管理理，保安安防范，绿绿化喷灌灌及住宅宅智能化化的集成成，为住住户提供供安全，舒舒适的家家居环境境和快捷捷，高效效的服务务与管理理。委托管理目目的1) 保持持和提高高物业的的完好程程度。通通过加强强对XXX花园整整体物业业管理的的养护和和对人的的管理和和服务，以以防止使使用不当当，损坏坏物业。2) 创造造良好环环境，统统筹安

3、排排XX花花园各项项设施的的管理养养护，强强化宣传传，对业业主（住住户）进进行依法法管理约约束，共共同维和和花园环环境。3) 维护护住宅区区业主（住住户）的的权益。业业主置业业大都用用来居住住，保值值，增值值，享受受良好的的服务等等，加强强对业主主、住户户的行为为管理、服服务就是是为了维维护业主主的整体体利益，从从而有利利于每一一位业主主。4) 加强强对XXX花园实实施社会会化，专专业化，一一体化管管理，不不断提高高服务管管理质量量，维护护和提高高香港嘉嘉财集团团和本公公司的社社会声誉誉。以良好的售售后服务务建立XXX花园园的品牌牌形象，赋赋予XXX花园以以高附加加值回馈馈业主和和XXXXX房

4、地地产开发发有限公公司，使使物业开开发、管管理处于于良性循循环。委托管理原原则根据住宅宅区物业业管理条条例及及其实施施细则以以及委托托管理合合同，本本着“以区养养区，略略有节余余”和“精干高高效、优优质服务务”的管理理原则，执执行公司司“为业主主（住户户）创造造安全、文文明、优优美、舒舒适的居居住和工工作环境境”的质量量方针，实实行“管、养养、修、服服务”为一体体的综合合管理。委托管理方方式1) XXXXXXX房地产产开发有有限公司司依据住住宅区物物业管理理条例及及其实施施细则以以及双方方议定的的其他事事项，全全权委托托齐齐哈哈尔百安安物业管管理股份份有限公公司对XXX花园园实施综综合一体体化

5、管理理。百安安物业管管理股份份有限公公司在管管理合同同期内对对XX花花园负责责制定年年度管理理目标，在在经济上上实行独独立核算算自负盈盈亏，实实现小区区社会效效益，经经济效益益和环境境效益的的同步发发展。2) 委托托管理有有效年限限：3年年。委托管理内内容1) 小区区房屋建建筑本体体公用部部分（楼楼盖、屋屋顶、梁梁、柱、内内外墙体体和基础础等承重重结构部部位、外外墙面、楼楼梯间、走走廊通道道、门厅厅、电梯梯、设备备房等）的的维修，养养护好管管理。2) 小区区房屋建建筑本体体公用设设施设备备（公用用的上下下水管管管道、落落水管、烟烟囱、公公用照明明、天线线、加压压供水设设备、配配电系统统，楼内内

6、消防设设备等）的的维修，养养护，管管理和运运行服务务。3) XXX花园规规划红线线内属物物业管理理范围的的市政公公用设施施（道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠、池池、井、绿绿化、室室外泵房房、路灯灯、自行行车房、棚棚、停车车库、场场等）的的维修、养养护和管管理。4) XXX花园规规划红线线内属配配套服务务设施的的维修、养养护和管管理。5) 公共共环境（包包括公共共场池、房房屋建筑筑物公用用部位）的的清洁卫卫生、垃垃圾的收收集、清清运。6) 交通通、车辆辆行驶和和停泊管管理。7) 配合合和协助助当地公公安机关关进行安安全监控控和巡视视等保安安工作。 社区文化化娱乐活活动。9) 物业业管

7、理档档案、资资料。总体目标和和分项指指标1) 总体体目标在管理合同同期内把把XX花花园管理理成“安全、文文明、优优美、舒舒适”的住宅宅区。根根据委托托管理事事项和国国家、省省、市物物业管理理分项考考核标准准，在XXX花园园住宅区区达到硬硬件指标标后，承承诺：管管理合同同生效后后，XXX花园住住宅区所所以建筑筑物及配配套设施施完善、全全部正式式竣工验验收交付付使用22年内达达到齐齐齐哈尔市市市物业业管理优优秀大厦厦管理标标准，并并获得有有效证书书；3年年内达到到省级或或国家级级物业管管理大厦厦的管理理标准，并并获得有有效证书书。2) 分项项指标1房屋及公公共配套套设施完完好率998以以上，其其中

8、发电电机发电电率和消消防水泵泵供水率率达1000。2住宅区无无重大火火灾、刑刑事和交交通事故故。3房屋零修修、急修修及时率率在999以上上。4住宅区内内卫生、消消杀、环环境绿化化国家级级达标率率1000。5违章发生生率1一下，处处理率1100。6管理人员员专业培培训合格格率1000。7业主（住住户）对对XX花花园物业业管理满满意率995以以上，投投诉处理理率1000。实现目标的的保证措措施1) 管理理体制和和人员配配备1管理架构构：公司司拟设XXX花园园管理处处作为公公司的外外派机构构，全面面负责XXX花园园的日常常管理运运作，统统管整个个小区内内外事务务。公司司与管理理处每年年签订管管理目标

9、标与经济济指标责责任合同同，管理理处按综综合一体体化管理理七大服服务，即即：房管管、治安安、车辆辆、清洁洁、绿化化、维修修、社区区文化、设设房管部部、机电电部、护护卫队、清清洁、绿绿化队、管管理监控控中心，实实行244h值班班，纵向向关系与与内部管管理机构构见下图图1：2人员配备备：按公公司ISSO90002质质量标准准和XXX花园综综合一体体化管理理的内容容、范围围、广度度和深度度，科学学、合理理设置机机构和人人员，力力求实现现物业管管理指标标的承诺诺和公司司制定的的管理目目标，本本着“精干、高高效，以以岗定人人”的原则则确定人人员编制制，管理理处拟设设各类人人员811人。主主任1人人，副主

10、主任1人人，管理理员3人人，会计计出纳，资资料3人人，仓管管1人，机机电部114人，护护卫员334人，清清洁188人，绿绿化3人人，厨师师2人。3骨干人员员的素质质要求见见表1。图1 XXX花园物物业管理理处内部部机构设设置示意意图（略略）表 1 XXX花园园骨干人人员的质质素要求求分类岗位职责具备条件备注管理处主任全面负责XXX花园园物业管管理工作作男，36，岁岁本科文文化以上上，有66年大型型高层物物业管理理经验，协协调管理理能力强强，精通通ISOO90002质量量认证体体系管理处正副副主任内内部委派派副主任协助主任管管理机电电、维修修、车辆辆管理、治治安、房房管、绿绿化、清清洁、社社区文

11、化化七大服服务项目目男，本科文文化，有有多年基基层物业业管理经经验，熟熟悉七大大服务项项目操作作流程及及检验标标准，实实践经验验丰富，熟熟悉ISSO90002质质量认证证体系房管部管理员负责房管工工作手册册规定的的工作内内容，协协助主任任做好管管理工作作、监督督、协调调、服务务各项工工作大专学历，土土建或工工民建专专业，具具有3年年以上的的基层物物业管理理经验，综综合管理理、协调调能力和和技术专专业能力力较强主管房管员员、会计计、出纳纳、社区区文化员员、机电电工程技技术人员员、保安安队长、绿绿化队长长、由公公司从其其他管理理处调配配会计出纳负责为住户户办理全全面托收收，参与与前期的的水电表表抄

12、送，统统计工作作，统筹筹管理小小区财务务收支工工作财会专业，大大专学历历，懂物物业管理理条例，财财务规定定，3年年物业管管理财务务工作经经验资料员负责管理公公司发放放的质量量管理体体系文件件和住宅宅小区技技术档案案资料，分分类整理理各类工工作记录录表格，兼兼电脑员员档案专业，中中专学历历，擅长长技术资资料的分分类，整整理，管管理仓管员专职负责仓仓库的管管理工作作，负责责进行物物品分类类，拟定定物品采采购计划划正派，廉洁洁，有多多年仓库库管理经经验社区文化员员负责开展西西村社区区文化宣宣传工作作，落实实各项便便民服务务措施有多年大型型社区文文化经验验机电部水、电、电电子门、空空调、土土建、电电梯

13、负责XX花花园供配配电、电电子对讲讲门、公公用天线线、电梯梯、消防防系统等等设备的的正常动动行和维维护助理工程师师以上职职称，熟熟悉高层层楼宇的的各种配配电、消消防、电电子、电电梯等的的管理运运作调度员负责报警、监监控中心心的值班班和处理理各类信信息，让让监控中中心起到到管理“枢纽”作用初级以上技技术职称称，工科科、电子子类专业业，懂IISO990000运作护卫队正副队长全面负责小小区的治治安和车车辆管理理工作高中文化、退退转业军军人，党党员、军军事素质质优秀，有有4年大大厦治安安队管理理经验车辆管理员员负责小区车车辆、车车场管理理工作熟悉治安防防盗报警警系统运运用绿化队绿化队长负责小区绿绿化

14、养护护，整治治工作技工，园艺艺专业，有有多年小小区绿化化养护和和管理工工作经验验，负责责管理的的小区绿绿化先后后获得市市优秀绿绿化单位位4管理处职职责：a) 负责责对XXX花园实实施综合合一体化化管理，在在物业管管理业务务方面接接受公司司物业部部的指导导和监督督。贯彻执行公公司制定定的ISSO90002物物业管理理质量体体系标准准，按标标准要求求实施管管理。c) 完成成与公司司签订的的年度管管理目标标和经济济指标。d) 合理理调配人人员、保保持各岗岗位的分分工与写写作。e) 定期期对房屋屋、公共共配套设设施进行行维修养养护。f) 负责责业主住住宅和商商铺的装装修审批批、协调调违章处处理和落落实

15、投诉诉处理。g) 负责责拟定小小区月工工作计划划。h) 负责责周检工工作，并并做好记记录，接接受XXX集团和和本公司司物业部部，业主主（住户户）和业业主委员员会的监监督检查查。i) 积极极参加创创建安全全文明大大厦、省省优秀大大厦的考考评工作作，提高高管理服服务水平平。j) 负责责开展丰丰富多彩彩的社区区文化活活动。k) 负责责XX花花园的安安全、防防火工作作。l) 协调调与供水水、供电电、工商商等与物物业管理理有关部部门的关关系，有有效开展展工作。（2） 移移交接管管双方指定一一名领导导负责移移交接管管事宜，具具体步骤骤见图22图 2 XXX花园园物业移移交接管管步骤1移交接管管前的准准备工

16、作作：a. 成立立XX花花园管理理处。委委托管理理公司合合同签订订后，一一期入伙伙前3个个月，即即提前介介入管理理，拟派派管理处处主任，房房管员和和机电管管理员到到位，其其他管理理人员分分步到岗岗，落实实管理用用房和员员工宿舍舍，做好好各项筹筹备工作作。b. 成立立XX花花园验收收小组。工工程技术术人员进进驻现场场，了解解住宅区区设备设设施、熟熟悉设备备的构造造、性能能、水、电电、气管管道线路路的铺设设位置走走向及存存在问题题；填写写如下有有关质量量记录，以以便使存存在的问问题尽快快得到解解决：l 移交接接管验收收遗留问问题统计计表；l 公共配配套设接接管验收收表；l 公共配配套设施施接管验验

17、收遗留留问题统统计表；l 机电设设备接管管验收遗遗留问题题统计表表。2XX花园园资料的的移交接接管：接管楼宇资资料的验验收证明明及部分分移交的的资料如如下：l 产权资资料。包包括项目目批准文文件；用用地批准准文件；建筑执执照；业业主姓名名、产权权、居住住位置、建建筑面积积清单；面；公用天天线；消消防设施施（消防防栓，消消防箱）；小区路路灯；绿绿化；小小区道路路；垃圾圾箱（池池）；垃垃圾转运运站；岗岗亭；车车库；检检查井和和化粪池池；明暗暗沟；挡挡土墙、坡坡；踏步步；台阶阶；水池池、水箱箱；信箱箱；景观观、雕塑塑及文化化娱乐设设施。b. 验收收标准。参参照建设设部ZBBP3000011900和国

18、家家19997年77月1日日颁发地地房屋屋接管验验收标准准及达达到设计计要求。6工程完善善和工程程遗留问问题处理理规定：a. 工程程完善。在在房屋本本体进行行竣工验验收后，才才进行公公共配套套设施的的工程完完善。b. 工程程遗留问问题。工工程遗留留问题是是指在竣竣工验收收和楼宇宇使用过过程中，存存在的安安全隐患患如使用用的建筑筑材料不不合格，设设计无法法达到使使用的要要求，保保修无法法解决的的设计缺缺陷等。c. 处理理措施。XXX公司司对完善善配套工工程执行行监督职职能，指指定专人人作好协协调工作作；对发发现的遗遗留问题题及时向向物业管管理部汇汇报；限限制噪音音施工时时间，确确保业主主（住户户

19、）休息息；给进进场施工工队人员员办理出出入证，避避免与装装修施工工人员混混淆，确确保安全全；增强强保安力力量，监监督施工工队的人人员管理理；施工工队离场场前，必必须到管管理公司司申请“放行条条”，经主主管房管管人员以以上人员员检查无无误，签签名后施施工队方方可撤离离小区。7业主（住住户）入入住前筹筹备工作作：a. 编制制入住工工作方案案。管理理处正式式成立后后，管理理处主任任负责根根据公司司策划部部编写的的XXX花园物物业管理理方案编编写入住住工作方方案，入入住工作作方案的的内容包包括以下下部分：l 核实XXX花园园物业管管理方案案中拟拟定的各各类人员员配备情情况；l 根据XXX花园园的实际际

20、情况和和XXX花园物物业管理理方案中中对住宅宅区管理理的要求求以及要要达到的的标准，拟拟定XXX花园入入住后在在加强治治安、车车辆管理理、垃圾圾清运等等方面的的配套改改进意见见或整改改措施；l 拟定办办公用房房和员工工宿舍的的装修方方案；l 拟定物物品采购购计划；l 制定入入住流程程。b. 准备备入住资资料。l 根据公公司VII（企业业形象视视觉识别别）手册册和XXX花园实实际情况况编写和和印刷住住户手册册、业业主公约约、防防火公约约；l 印刷公公布市政政府颁布布的XXXXXXX市住住宅装修修管理规规定，并并结合实实际编写写XXX花园室室内装修修管理规规定、商商场装修修管理规规定和和临时时用电

21、管管理规定定。8业主（住住户）入入住管理理：入住流程图图：验证证发放资资料交费钥匙发发放验房。a. 验证证。l XXXX公司发发出的入入住通知知单原件件、购房房和租赁赁合同复复印件11份；l 业主及及家庭成成员（或或同住人人）身份份证复印印件1份份；l 业主及及家庭成成员（或或同住人人）1寸寸照片11张b. 资料料发放与与管理。l 发给业业主保存存的资料料有：住住户手册册；业主主公约；齐齐齐哈尔市市住宅装装修管理理规定；住宅室室内装修修管理规规定；临临时用电电管理规规定；安安装空调调管理规规定；防防盗网和和防盗窗窗管理规规定；收收费项目目一览表表；l 发给业业主填写写并需回回收的资资料有：业主

22、公公约（经经业主和和管理处处签约后后，业主主和管理理处双方方各保留留一份）；业主家家庭情况况登记表表；装修修申请表表（住户户申请装装修时填填写，原原件留管管理处存存档）；l 管理处处按业主主（住户户）的栋栋号和房房号进行行建档编编号，档档案中包包括：入入住验房房表；业业主家庭庭情况登登记表；装修申申请表。c. 交费费。l 按入住住通知单单发出的的日期为为准收费费；l 搬迁押押金（办办理入住住时交纳纳；住户户搬迁完完毕，凭凭搬迁押押金收据据办理退退款手续续）；l 水电押押金（办办理入住住时交纳纳；在供供电局和和自来水水公司办办理接管管托收后后，住户户凭押金金收据办办理退款款手续）；l 钥匙发发放

23、；l 验房：按本公公司ISSO房房屋保修修工作程程序规定定执行。9商业网点点入伙管管理：按本公司IISO990022商业业网点入入伙程序序开展展工作，入入伙流程程：验证证发放资资料交费。a. 验证证。商业业网点的的业主和和租赁人人须提供供以下资资料：l 购房合合同或租租赁合同同复印件件1份；l 身份证证复印件件1份。b. 发放放资料。l 资料发发放与保保管，管管理处下下发的资资料有：住户手手册；业业主公约约；XXXXXXX市住住宅装修修管理规规定；住宅区区商场装装修管理理规定；临时用用电管理理规定；安装空空调管理理规定；防盗网网和防盗盗窗管理理规定；收费项项目一览览表；装装修申请请表（申申请装

24、修修时填写写，原件件留管理理处存档档）；l 管理处处按业主主或商户户栋号和和房号进进行建档档编号，档档案内容容包括：承租合合同复印印件和承承租人身身份证复复印件；装修申申请表及及装修平平面图等等资料；营业执执照复印印件。c. 收费费。l 管理服服务费；l 水电押押金：办办理入伙伙时交纳纳，并根根据其经经营方式式和内容容所需用用电量，在在申请装装修时交交纳；在在供电局局和自来来水公司司办理接接管托收收后，凭凭押金收收据办理理退款手手续。10房管保保修工作作管理：保修工作流流程：验验房申报维修验收。a. 验房房。住户户领取钥钥匙后，在在房管员员陪同下下，对室室内项目目逐一进进行验收收，验收收合格后

25、后，双方方签订“业主（住住户）入入住验房房表”，以示示验收合合格，住住户交此此表回管管理处存存档；验验收不合合格时：l业主（住住户）必必须3日日之内交交此表回回管理处处，由管管理处负负责联系系或安排排维修事事宜；l超过3日日且房屋屋在保险险期限内内，住户户未申请请装修的的情况下下，若属属外墙和和楼板渗渗水等质质量问题题仍属保保修范围围，而房房间内易易损坏物物品如灯灯泡、水水龙头等等故障则则由业主主（住户户）负责责。b. 申报报保修。l 住户从从领取钥钥匙之日日起3天天之内，凭凭“业主（住住户）入入住验房房表”到管理理处，由由主管房房管员在在“保修登登记表”上登记记；l “保修修登记表表”上须写

26、写明确住住户预约约时间，联联系电话话等，房房管员在在预约时时间内，及及时填写写“派工单单”委派管管理处维维修人员员或通知知施工单单位进行行维修。c. 维修修。l 大中修修由管理理处通知知开发单单负责维维修，小小修，急急修由管管理公司司派工维维修；l 维修时时住户必必须在场场。d. 验收收。住户户、房管管员和维维修人员员三方到到场验收收，并签签字认可可。（3） XXX花园园的日常常管理运运作原则：全面面推行XXXX公公司通过过国际、国国内质量量认证机机构认证证的ISSO90002质质量管理理体系。大大厦内日日常机电电运行，房房管事务务，治安安、车辆辆、清洁洁、绿化化、社会会文化、设设施维护护保养

27、统统一纳入入公司IISO990022规范运运作范畴畴，严格格执行机机电设备备管理工工作手册册、电电梯工作作手册、消消防工作作手册、维维修工作作手册、房房管工作作手册、保保安工作作手册、车车辆管理理工作手手册、大大厦清洁洁工作手手册、绿绿化工作作手册、社社会文化化工作手手册，注注重每一一个服务务项目的的人员培培训、考考评，加加强日检检，周检检、月检检。1房管事务务：管理理处对XXX花园园的日常常事务管管理，按按照公司司ISOO90002质量量体系房房管工作作手册规规范运作作，如表表3。表 3 XXX花园园物业日日常管理理工作安排8：008：330处理理住户申申报投诉诉；8：309：330巡视视；

28、9：30-12：00跟跟踪监督督；144：00015：30学学习、培培训、整整理档案案；155：30016：30巡巡视；116：330-118：000走访访、回访访工作内容跟踪监督日常：3遍遍/日巡视日常：2遍遍/日走访3次/周，11遍/月月回访处理率：1100%，回访访率：1100%检查内容及及处理方方法日检项目1.装修巡巡视2.投诉接接待3.违章检检查4.车辆管管理5.治安66清洁77.绿化化8.维维修9.仓库察察看100.机电电设备111.社社区活动动12.员工食食堂133.员工工宿舍114.内内务巡视视处理方法1. 记录录巡视发发现的问问题，搜搜集住户户的反馈馈意见2. 对巡巡视中发发

29、现的问问题，分分类进行行处理，具具体问题题具体解解决周检项目全面检查住住宅区各各项工作作，着重重对房管管日检中中发现不不合格项项目进行行检查处处理处理办法管理处主任任组织房房管员、班班组长，对对发现的的不合格格及时整整改，严严重不合合格的项项制定纠纠正措施施并上报报物业部部考核标准平时日检、周周检、月月检按IISO990022质量体体系考核核标准；年终按按国家建建设部对对“全国城城市物业业管理优优秀示范范住宅小小区”的考核核验收标标准2机电运行行与保养养：大厦厦及公用用设施维维修、养养护运作作按照公公司ISSO90002质质量体系系机电电设备管管理工作作手册规规范运作作，如表表4。表 4 XX

30、X花园园物业机机电运行行与维护护主要内容运行组值班：保障障大厦供供水供电电、电梯梯空调等等正常运运作并作作好记录录巡视：巡视视设备和和设备运运行情况况，做好好巡查记记录秩序：搞好好设备房房的物品品管理，加加强安全全防范工工作维修组负责机电设设备的各各项维修修，保养养工作，并并做好记记录定期期清洁所所管设备备和设备备房负责对设备备设施进进行全面面巡视、检检查，发发现问题题及时处处理检查项目及及处理方方法检查项目1低压配配电柜22干式式变压器器3柴柴油发电电机4水泵55水池池、水箱箱6风风机7防盗监监控系统统8公公用天线线系统99对讲讲报警系系统100空调调设备111火火灾报警警控制系系统122气

31、体体自动灭灭火系统统13防火卷卷帘门114消消火栓115疏疏散出口口指示灯灯16自动喷喷水灭火火系统117烟烟、温感感系统118干干粉灭火火器处理方法按照公司IISO990000标准，对对轻微不不合格项项进行整整改，严严重不合合格项上上报机电电工程部部经理并并提出纠纠正措施施考核标准日常周检、月月检按IISO990022质量体体系考核核标准；年终考考核按国国家建设设部对“全国城城市物业业管理优优秀示范范住宅小小区”的考核核验收标标准3日常维修修养护：大厦及及公用设设施维修修、养护护运作按按照公司司ISOO90002质量量体系维维修工作作手册规规范运作作。如表表5。表5XX花花园物业业日常维维修

32、养护护工作安排8：008：330处理理申报投投诉；88：30010：00跟跟踪监督督；100：000-122：000维修养养护144：00015：30巡巡视维修修养护；15：3017：00整整理学习习；166：300-188：000走访、回回访主要工作房屋本体室内：小修修30hh，一般般故障22d，最最多不超超过8mmin，较较难故障障3h内内，488h跟踪踪验证楼梯、墙面面；发现现问题按按原样及及时修复复，每年年全面检检查1次次，3-4年全全面修补补屋面：每年年全面检检查1次次，每年年雨季前前须检查查1次，发发现破损损及时修修补公共设施室处污水系系统：每每月检查查1次，发发现问题题及时修修补

33、道路车场：每月检检检查11次，随随坏随修修天线：每月月检查11遍，随随坏随修修明暗沟：每每周检查查1遍，随随坏随修修供水电气：每月细细查1遍遍，中小小型维修修通知水水电部门门楼道灯：每每月检查查1遍，随随坏随修修检查项目及及处理方方法检查项目1地基基基础2梁柱板板主体33墙体体4顶顶棚5楼梯扶扶手6公共门门窗7隔热层层、防水水层8水箱水水池9屋面扶扶拦100消防防设施111电电子对讲讲门122信报报箱133标识识14散水115楼楼板地面面砖166上下下雨污水水管177设备备房188道路119电电缆沟盖盖板200路牙牙21踏步台台阶222给排排水233路灯灯24清洁设设备255娱乐乐设施处理方法

34、按照公司IISO990000标准，对对轻微不不合格项项进行整整改，严严重不合合格项上上报机电电工程部部经理并并提出纠纠正措施施考核标准日常周检、月月检按IISO990022质量体体系考核核标准；年终考考核按国国家建设设部对“全国城城市物业业管理优优秀示范范住宅小小区”的考核核验收标标准4治安、消消防、车车辆管理理：按照照公司IISO990022质量体体系保保安工作作手册、车车辆管理理工作手手册规规范运行行。如表表6。表6XX花花园物业业治安、消消防、车车辆管理理工作安排定岗检查进出口、停停车场：24hh流动巡查消防设施：1遍/周住区安全：24mmin违章行为：24mmin车辆停放：24mmin

35、车辆保管：24mmin突发事件：901200s责任任保安或或车辆管管理员到到达现场场学习训练学习法规：1次/周训 练：22次/周周演示培训：1次/周检查项目及及处理方方法检查项目1 查可可疑人员员、外来来人员和和捡垃圾圾、乞计计人员2 查违违章停车车、违章章装修3 查室室外施工工、搭建建情况4 查乱乱摆卖现现象5 查高高空抛物物、乱扔扔垃圾现现象6 查破破坏绿化化、占用用绿地现现象7 查漏漏水、漏漏电、漏漏气现象象8 查房房本体和和公共设设施情况况处理方法按照公司IISO990022质量体体系标准准，对轻轻微不合合格项汇汇报队长长及主管管房管员员，严重重不合格格项上报报主任考核标准平时按ISS

36、O90002质质量体系系考核标标准；年年终考核核按国家家建设部部规定的的考核验验收标准准5清洁保洁洁管理：按照公公司ISSO90002质质量体系系大厦厦清洁工工作手册册规范范运作。如如表7。6绿化养护护管理：按照公公司ISSO质量量体系绿绿化工作作手册规规范运作作。如表表8。表7XX花花园物业业保洁管管理工作安排6：00-7：000地面面清扫；7：000-88：300垃圾清清运；88：300-100：300楼道清清扫、喷喷药；113：-15：30楼楼面清扫扫；155：300-177：300垃圾清清运工作内容道路清洁2次/日；每月用用水冲刷刷2次保 洁12小时/日楼间保洁清扫3遍/周；清清洗2遍

37、遍/月垃圾清运清运2遍/日；洗洗车工11遍/日日清 杀2遍/周检查项目及及处理方方法检查项目1马路、人人行道、绿绿化地、散散水坡、排排水沟22停车车场、岗岗亭、单单车棚33垃圾圾箱、垃垃圾中转转站、化化粪池44游泳泳池、网网球场55污、雨雨水井和和沙井66宣传传栏、标标识7电梯、楼楼道、楼楼梯、走走廊、楼楼道灯具具等8楼裙、屋屋面9值班室室、办公公室、卫卫生间110除除四害处理办法按照公司IISO990022质量体体系标准准，对轻轻微不合合格项整整改，严严重不合合格项上上报主管管房管员员和主任任并提出出整改方方案加以以纠正考核标准日常日检、周周检、月月检按IISO990022质量体体系考核核标

38、准；年终考考核按国国家建设设部规定定的考核核验收标标准表8XX花花园物业业绿化养养护管理理工作安排6：30-9：330浇水水、施肥肥；9：3012：00除除杂草、整整形、造造型、保保洁、刷刷除枯枝枝叶；114：000-116：000杀虫虫、补缺缺、保洁洁；166：00018：30浇浇水、施施肥工作内容整形造型6次/年施肥春秋各1遍遍浇水因时因地制制宜按需需供水；浇水时时间夏季季早晚为为宜，冬冬季中午午为宜除杂草中耕1遍/季；平平时1遍遍/天，下下大雨除除外补缺视缺苗情况况及时补补缺杀虫1遍/周，发发现害虫虫立即消消灭保洁12h/dd检查项目及及处理方方法检查项目1 乔木木整枝，造造型修剪剪；花

39、卉卉、树木木施肥2 灌木木绿蓠、树树木、草草地、花花卉浇水水3 除杂杂草4 补栽栽补种5 治病病杀虫6 清理理枯枝落落叶，绿绿地石块块7 松土土8 防风风防涝处理方法按照公司IISO990022质量体体系标准准，对轻轻微不合合格项整整改，严严重不合合格项上上报主管管房管员员和主任任及物业业管理部部，并提提出整改改方案加加以纠正正措施平时按ISSO90002质质量体系系考核标标准；年年终考核核按国家家建设部部规定的的考核验验收标准准a. 培训训师资。由由百安物物业管理理有限公公司策划划部负责责组织办办公室、物物业管理理部分批批集中培培训。授授课教师师由公司司内部具具有相应应资格和和具有丰丰富经验

40、验的技术术人员、管管理人员员担任，根根据实际际工作需需要，另另聘请建建设局培培训中心心专业人人士授课课。b. 培训训经费。第第一年按按人均3300元元/年标标准从管管理服务务费中支支出；经经常年份份按5的标准准从管理理服务费费中支出出，每年年约7万万元。c. 培训训规定。培培训统一一由公司司策划部部组织考考勤，考考勤记录录列入年年终考核核内容，占占综合考考评成绩绩的200。d. 培训训奖惩。笔笔试、实实操考试试中前三三名者，分分别给予予奖励；新上岗岗员工未未经培训训或培训训成绩不不合格者者，不给给予录用用；笔试试和实操操考试中中成绩不不合格者者给予一一次补考考机会，再再次培训训，原培培训所占占

41、的工作作日作为为旷工处处理。e. 培训训计划。岗岗前培训训计划和和常规培培训计划划，岗前前培训计计划如表表9。常常规培训训计划如如表100。表9XX花花园物业业管理处处岗前培培训计划划培训类别培训对象培训内容组织部门培训方式培训考核公共知识培培训全体员工公司简介、物物业管理理基础知知识、员员工守则则、公司司规章制制度、职职业道德德、安全全防火教教育、IISO990000、普法法教育、礼礼仪策划部、管业管理部部、办公公室集中培训个别培训笔试通方能能上岗管理干部培培训管理处正副副主任物业管理岗岗位资格格培训、经经理岗位位职责培培训，IISO990000、现代代物业管管理实务务策划部、管管业管理理部

42、集中培训外送培训管理员培训训房管员各专专业队长长或负责责人物业管理岗岗位资格格培训、房房管员岗岗位职责责、公文文写作策划部、管管业管理理部集中培训外送培训操作层员工工培训护卫员岗位职责和和保安工工作手册册，实操操：队列列、擒拿拿格斗、体体能、消消防灭火火训练等等策划部、管管业管理理部集中培训车管员岗位职责和和车辆管管理工作作手册，实实操：交交通法规规、交通通指挥、体体能训练练、消防防灭火训训练等绿化员岗位职责和和绿化工工作手册册，包括括：育苗苗培训、植植物、花花卉栽培培、造型型修剪、补补种补栽栽、草坪坪修整、割割草机的的操作等等维修员岗位职责和和维修工工作手册册，维修修工具使使用，安安全操作作

43、培训及及水电常常识社区文化员员岗位职责和和社区活活动工作作手册，公公文写作作，艺术术常识等等清洁员网位职责和和大厦清清洁工作作手册表10XXX花园物物业管理理处常规规培训计计划培训类别培训对象培训内容组织部门培训方式培训周期培训考核公共知识管理处全体体员工物业管理基基础知识识、职业业道德、安安全防火火知识、IISO990000知识策划部办公室集中培训每年循环培培训1次次每年笔试11次管理干部培培训正副主任ISO90000知知识、物物业管理理专业知知识、公公文写作作、电脑脑运用、基基础英语语、现代代物业管管理动态态策划部物业管理部部办公室集中培训送外培训每年培训22次每年笔试11次管理员培训训房

44、管员专业业队长ISO90000质质量系系系与岗位位有关的的质量系系系知识识，专业业知识、公公文写作作策划部物业管理部部办公室集中培训送外培训每季培训11次每年笔试实实操1次次操作层员培培训治安车管绿绿化维修修清洁社社区文人人员与岗位有关关的工作作手册、与与岗位有有关的专专业知识识专业技技能培训训策划部物业管理部部办公室个别培训集中培训理论、技能能每月各各培训11次每年笔试11次半年实操考考试1次次物殊工种培培训物种作业人人员参加劳动局局组织的的复审策划部外送培训按劳动局有有关规定定经验、信息息培训正副主任、房房管员专专业队长长学习和交流流先进、科科学的物物业管理理经验，了了解物业业管理新新动态

45、策划部办公室交流会外出参观每半年1次次总结管理经经验提出出管理新新思路2从接管开开始在XXX花园园全面推推行ISSO90002质质量体系系实施管管理，在在半年内内建立运运行体系系并达到到认证的的条件。3安全防范范。采取取人防、技技防和宣宣传相结结合的原原则，确确保XXX花园随随时处于于安全状状态。a. 加强强制度落落实。l 根据XXX花园园地理位位置、周周边环境境，合理理布岗，设设防拟分分3个区区域，分分别由33个班轮轮流换防防，责任任承包；l 要求护护卫严格格按照公公司ISSO90002物物业管理理体系文文件保保安工作作手册规规范工作作，文明明执勤，规规范上岗岗。对照照护卫员员日常行行为，严

46、严格执行行由护卫卫队长负负责护卫卫员的日日检、管管理处主主任负责责周检、公公司物业业管理部部负责月月检的逐逐级检查查制度，确确保护卫卫队伍的的素质和和服务水水准；l 专人负负责监控控中心，确确保244h全方方位监控控；l 加强岗岗位责任任。保安安拟设固固定岗，流流动哨和和巡逻队队，整个个小区224h全全方位检检查，明明确责任任区，划划分责任任人；l 坚持查查岗制度度。护卫卫队长、房房管员、管管理处主主任、公公司物业业管理部部按公司司ISOO90002程序序文件规规定的频频率不定定期夜间间查岗，并并根据查查岗情况况给予通通报，漏漏岗、偷偷懒者按按公司规规定处罚罚；l 加强住住宅区内内流动人人员及

47、外外来人员员管理和和防范，建建立商户户和流动动人员档档案，并并定期核核查；l 落实安安全责任任制，明明确责任任人。公公司与管管理处、管管理处与与护卫队队长签订订治安目目标管理理责任书书，明确确责任和和工作标标准，并并分级跟跟踪验证证、考评评。同时时，各级级领导又又是防火火责任人人，全体体护卫员员、车辆辆管理员员都是义义务消防防员和治治安应急急分队队队员。（此贴售价价 1000 论论坛金币币，目前前已有 25 人购买买）b. 加强强车辆管管理。XXX花园园住户多多，车为为少。今今后的车车辆停放放、车辆辆管理难难度较大大，尤其其是车辆辆占用区区内消防防通道，会会带来一一定的消消防安全全隐患。对对X

48、X花花园车辆辆的管理理将采用用车卡分分离的方方式进行行管理，对对停留在在区内道道路露天天停车场场或临时时停车位位的住户户车辆，只只收取车车位费；为地下下停车场场购买保保险。采采用防盗盗、防劫劫车辆管管理系统统进行管管理，该该系统在在XX花花园的出出入口设设置一个个联网出出口管理理器，用用汉字显显示车辆辆的资料料，业主主凭管理理处发放放的家庭庭报警遥遥控器便便可以出出入XXX花园出出入管理理口了。4清洁卫生生。为维维护XXX花园物物业良好好的硬件件设施，尤尤其是搞搞好会所所、各栋栋大厦大大堂的设设施保养养，拟购购置意大大利“天尼”牌电动动清扫机机、刨光光机、打打蜡机，从从先进的的设备配配置着手手

49、，并外外送培训训操作人人员，从从而达到到最佳的的维护、保保养。5综合楼的的管理。XXX花园园综合商商业、办办公、公公寓楼的的管理除除了管理理处经营营的部分分商业用用房按内内部ISSO90002规规范运作作之外，其其他商业业办公用用房还必必须与管管理处签签订“门前三三包”管理协协议，向向各商户户明确“秩序、卫卫生、绿绿化”责任，并并与各商商户签订订消防责责任状，从从制度上上制约、规规范、日日常强化化监督，保保证整体体环境的的统一有有序。6沟通与住住户、商商户之间间的联系系，多渠渠道开展展宣传活活动。a. 编制制XXX花园住住户手册册，详详细介绍绍轻院物物业管理理公司的的服务宗宗旨、企企业精神神以

50、及公公司与管管理处可可以提供供的服务务项目、物物业管理理各项法法规、住住户需遵遵守的管管理规定定等。主主要内容容有：轻轻院公司司介绍、XXX花园园梗概、管管理处人人员分工工，小区区管委会会的组成成及其作作用、如如何投诉诉或提出出建议、管管理费缴缴纳注意意事项、装装修规定定、入伙伙事宜、保保洁规定定及措施施、保安安措施、水水电气的的使用和和管理规规定、物物业管理理规定、宠宠物管理理规定、安安装空调调机的规规定、防防火须知知、噪声声限制、泊泊车洗车车服务、常常用电话话号码以以及处罚罚规定等等。手手册一一户一册册并签字字领取。b. 录制制音像制制品。由由于文字字宣传较较为枯燥燥，住户户通常不不以为然

51、然，因此此，公司司拟将XXX花园园各项行行为规范范编制成成录像带带，把静静态文字字变成动动态图象象，定期期分批举举办学习习班，播播放给大大家观看看，更具具感染力力，取得得良好的的宣传和和教育效效果。7开展丰富富多彩的的公益和和社区文文化活动动。在物物业管理理初期即即建立详详尽的住住户档案案，以便便开展公公益和社社区文化化活动。a. 公益益活动。l 联系医医疗单位位，建立立小区医医疗中心心，开展展预防、接接种和普普及医疗疗教育等等工作；l 设立小小区义工工，在南南粤阁形形成互助助、和睦睦的人文文景观。b. 社会会文化。开开展丰富富多彩的的社区文文化不仅仅为社区区居民提提供娱乐乐消遣，更更是为居居

52、民提供供机会联联络感情情，交流流信息，从从而形成成一个安安乐祥和和的居住住生活氛氛围，促促进各项项管理工工作的顺顺利开展展。拟在在设施齐齐全的综综合楼设设立各种种名目的的俱乐部部，按照照XX花花园内住住户的爱爱好兴趣趣分别成成立棋牌牌俱乐部部、老年年人俱乐乐部、少少儿艺术术团、足足球沙龙龙、读书书社和音音乐沙龙龙等，每每月举办办各类讲讲座、定定期比赛赛；在住住宅区内内推行全全民健身身计划，使使XX花花园人人人有机会会参与，整整个小区区充满活活动力，塑塑造“南粤阁阁大家庭庭”观念。通通过组织织各种各各样的活活动，逐逐步把物物业管理理要求化化为住户户的自觉觉行动，使使住户成成为物业业管理的的直接或或间接参参与者，将将会极大大地提高高XX花花园的物物业管理理水平。8大力发展展公共关关系。建建立与市市、区住住宅局、工工商、税税务、公公安、水水电管理理和小区区管理会会等行政政业务主主管部门门的公共共关系业业务，建建立一套套单位互互通信息息网络，随随时掌握握这些部部门的各各种政策策、法规规信息，以以便管理理。9从管理XXX花园园前期开开始即导导入VII企业形形象视觉觉识别系系统，建建立统一一的VII标识、标标牌系列列，包括括：XXX花园小小区平面面图、公公共设施施指