8203估价师协会网站cms案例分析

1、千秋煤矿估罗雪艳摘要：以义煤集团千秋煤矿的土地使用权价格评估案例为例，对评估中遇到的技术问题进行了分析和探讨，并对难点问题提出了相应的技术处理方法。关键词：基准地价系数修正法 成本逼近法 土地权属 用途第一部分 评估项目的背景一、估价目的义马煤业（集团）有限责任公司因上市工作需要，拟将其下属的义煤集团千秋煤矿所使用的土地使用权进行出让，本公司受其委托为办理出让手续提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。二、土地概况此次估价对象共包括14宗土地，其中，11宗地位于义马市花园路南段（千秋村境内），3宗位于义马市人民路北侧。经现场查勘，待估的14宗土地总面积335823.00平方米，地上主要建

2、筑物面积为59887.15平方米，地上建筑物结构为砖木和砖混两种。宗地红线内实际开发程度各不相同，但红线外实际开发程度相同，故本次评估中设定土地开发程度均为“三通一平”，即红线外通路、通电、通讯和红线内场地平整。宗地形状规则程度不尽相同，地质条件良好，地势平坦。14宗地实际用途均为工业用地，主要是工业园区及生产配套服务设施用地。三、地价定义本次所评估的地价是指在估价基准日2007年12月31日的现时正常市场条件下，满足设定开发程度为宗地红线外“三通”（即通路、通电、通讯）和红线内场地平整，设定用途为工业用地，设定土地使用年期为工业用地最高出让年限50年，未设定他项权利的现状利用条件下的土地使用

3、权出让价格。第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。估价对象为14宗工业用地，在此选择基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。主要从以下几个方面考虑：一是估价对象所处区域很难收集到类似工业用地出租和出售的交易案例，故无法确定估价对象房地收益和不动产总价，故不宜采用收益还原法和剩余法；二是估价对象所在区域土地市场不发达，与估价对象条件相似的市场交易案例极少，故不宜采用市场比较法进行估价；三是估价对象所在区域位于义马市城区基准地价覆盖范围内，基

4、准地价体系完善，可参照义马市城区工业用地基准地价进行相应的修正测算估价对象的土地使用权价格，故可采用基准地价系数修正法进行估价；四是估价对象所处区域近年来的征地案例较多，征地取得费用容易比较取得。故可采用成本逼近法进行估价。综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。二、评估中的技术难点和解决办法1、估价对象为划拨用地，其中，部分宗地土地为原洛阳地区发放的老土地证，部分宗地只有当年的批复、补偿协议等征地资料，由于行政区划变更、火灾等历史原因，致使一部分资料缺失，未能及时变更和补办土地证，但是，考虑到待估宗地自千秋煤矿建矿至今一直由千秋煤矿所使用，且周围四邻无争议，在估价人员与

5、委估方及当地土地管理部门一起查证、落实义煤集团千秋煤矿与待估宗地拥有合法的土地权属关系，报告中假设其用地性质的合法性。2、估价对象土地用途部分证载用途及批复用途为工业广场、矿区道路、职工公寓、一风井、二风井等表述，但实际用途均为生产及直接为生产配套服务的工业用地，依据土地利用现状分类规定，本次评估设定土地用途为工业用地。结合本次估价目的是办理土地出让，故设定土地使用年期为工业用地最高出让年限50年。3、估价对象14宗地的有关批复及土地使用证的证载土地使用者为义马矿务局千秋煤矿，义马矿务局在1997年经批准成立有限责任公司，企业名称变更为义马煤业（集团）有限责任公司，但土地使用证的证载名称由于各

6、种原因尚未变更，本报告中土地登记状况中土地使用者仍为义马矿务局千秋煤矿，但实际土地使用者设定为义马煤业（集团）有限责任公司。4、由于待估3宗土地位于二级工业用地内，近年来周边无征地案例，但是，三级工业用地周边征地案例较多，故本次评估根据当地相关征地文件标准，参考三级工业用地征地补偿案例进行价格测算，然后进行区位和级别修正得到土地价格，一定程度上提升了测算结果的准确性，通过对当地土地市场的详细调查和对比分析后，认为技术处理后的估价结果具有一定的合理性。5、估价对象的土地使用权取得时间历史较早，资料缺失，宗地边界相连，界址、现状形状均有一定变化，且现状宗地多数是由多次分批取得，并由多宗土地合并而来

7、，土地面积、边界、四邻均有较大变化，所以，本次估价根据估价目的，在充分考虑宗地使用现状及土地使用者方便使用的情况下，与委估方、土地勘测公司和当地土地管理部门充分沟通、协调，以重新合并、划分后的宗地数量进行评估，土地面积以土地勘测公司出具的勘测定界技术报告为准，使评估报告的实用性、易用性、准确性得到进一步提升。第三部分 从评估项目中得到的启示一、土地评估要求遵循独立、客观、公正、合法的原则，所以在评估项目中会遇到许多与我们预想有差异的情况，这就要求我们谨慎分析，根据估价目的，把握估价对象的具体情况，从而做出准确的判断。二、注意基础资料的收集，培养收集资料的能力。基础资料主要包括宗地背景资料，土地权属资料，历史地价资料、房地产交易资料、征地补偿资料、征地标准文件资料，这些资料无论是对于评估中相关系数的合理性、土地权属合法性的确定还是一个评估项目最终估价结果的准确性