度假村管理与运营

1、度假村管理与运营罗伯特克里思蒂米尔著大连理工大学出版社目录第一部分 娱乐设设施第一章 度度假村概概述第二章 度度假村客客源第三章 娱娱乐设施施：开发发和管理理第四章 设设计原则则第五章 山山区度假假村第六章 水水上度假假村第七章 高高尔夫和和网球度度假村第二部分 运营和和管理第八章 度度假村的的营销第九章 度度假村运运营第十章 度度假村经经济第三部分 客人的的活动方方案第十一章 客人的的活动方方案和形形式第十二章 活动管管理与评评估第十三章 温泉的的开发和和运营第十四章 度假村村的未来来第一部分 娱乐设设施第一章 度度假村概概述度假村可分分为海洋洋度假村村、湖泊泊/河流流度假村村、山川川/滑雪

2、雪度假村村和高尔尔夫度假假村。按住宿设施施和旅馆馆组合体体分类表表度假旅馆分时/假期期所有权权“家外之家家”开发发多用途度假假区不超过255个房间间25-1225个房房间125-4400个个房间超过4000个房间间分时假期所有权权俱乐部所有有权时段所有权权部分所有权权度假俱乐部部度假公寓小型低密度度住宅区区单一家庭式式住宅大型规划社社区度假旅馆分时/度假假所有权权“家外之家家”开发发分时度假村村起源于于20世世纪600年代法法国。散散步于880多个个国家的的41000多个个分时度度假村为为3000万个家家庭所拥拥有。分时度假观观：固定定周观要要求客人人购买指指定的一一周；变变动周观观要求客客人

3、在给给定的时时段买一一周；合合并观要要求高需需求时段段的购买买周固定定，低需需求时段段的购买买周可以以变动。客人们可以以存储、借借用、分分配如何何以及何何时使用用这些点点数。“家外之家家”开发发是以下下四种类类型：度度假公寓寓，通常常是坐落落于海滨滨的高耸耸建筑；小型低低密度住住宅区，一一般靠近近沙滩或或湖泊；单一家家庭式住住宅，与与高尔夫夫球场或或俱乐部部住宅结结合；大大型规划划社区，包包括多样样化的住住宅类型型和一系系列的娱娱乐设施施。巡游其实就就是漂游游度假。度假村寻求求能满足足以下三三个基本本要求的的客人：渴望换换一种活活法，离离开人群群；渴望望自己娱娱乐方面面的兴趣趣得到满满足；渴渴

4、望旅游游地充满满兴趣和和魅力。度假村的简简短历史史表明：交通在在很大程程度上决决定了度度假村在在何时、何何地、以以何种类类型形成成：游客客对娱乐乐旅游的的欲望是是根深蒂蒂固的；度假村村全年运运营是为为了躲避避每年单单季运营营的风险险；度假假村按生生命周期期运行。生态旅游是是在自然然界中进进行的有有目的旅旅游活动动。通过过更好地地了解环环境自然然史及进进化史来来创造经经济机会会，有效效使用自自然资源源，使当当地在保保持生态态完整的的前提下下得到收收益。第二章 度度假村客客源基于实际行行为的市市场细分分能更好好地反映映出市场场。美国研究认认为人们们认定的的三大主主要细分分市场为为：度假/家庭性性旅

5、游者者愿意去的地地方是：对孩子子有益处处的地方方；朋友友和家庭庭居住的的地方；景点；能得到到休息和和放松的的地方；居民很很友好的的地方；在驱车车行程范范围内；能学到到新东西西的地方方；安全全的地方方；条件件优越的的山区；交通不不拥挤的的地方；冒险/教育性性旅游者者愿意去的地地方：他他们了解解的人以以前去过过的地方方；有许许多可以以观看和和可参与与活动的的地方；著名城城市和地地方，享享受美食食的地方方；提供供多种档档次住宿宿的地方方；赌博者者/迷恋恋性旅游游者豪华旅游度度假的形形式：冒冒险性旅旅游、家家庭性旅旅游、教教育性旅旅游、高高频率短短程旅游游、矿泉泉旅游、巡巡游、国国外骑车车旅游或或步行

6、旅旅游。市场细分：集合型型客人、会会议型客客人和休休闲度假假型客人人“玛瑞那”源源于意大大利语，意意思是小小海港，现现在意指指所有娱娱乐性质质的划船船运动。玛瑞那国际际机构把把玛瑞那那划分为为5个商商业类型型：港口口权威机机构、私私人“玛玛瑞那”、市市立“玛玛瑞那”、造造船厂、目目的地度度假村。人们把目的的地“玛玛瑞那”定定义为“由由陆地和和水路都都可以进进入的一一片水上上人间。可可以为旅旅客提供供住宿、餐餐饮设施施、游泳泳池和其其他娱乐乐设施，这这些都为为旅客创创造了一一种度假假村的氛氛围”。高尔夫球游游客可划划分为公公务型、休休假型和和专门高高尔夫球球型三个个类型。高高尔夫球球手可分分为：

7、狂狂热型、适适度型和和偶尔型型。高尔尔夫球手手在选择择目的地地时，所所考虑的的重要因因素是：旅行的的总费用用、目的的地的天天气或气气候情况况。在努力增加加打高尔尔夫球的的经历时时，经营营者们可可考虑以以下5项项计划：服务项项目计划划，针对对不同的的目标市市场，制制定差异异性经营营计（比比如，专专门为妇妇女、单单身男女女、父母母/孩子子、夫妻妻等制定定的计划划）；产产品计划划，开发发一些产产品来吸吸引更多多的球手手；价格格计划；技巧培培训计划划；知识识培训计计划。如果没有产产业的帮帮助和合合作努力力，单单单了解信信息并不不能达到到目标。只只有通过过形成战战略性伙伙伴关系系、共同同做广告告宣传和和

8、共享信信息等方方式，比比以往更更有效地地相互协协作。视觉偏好理理论（VVPT）表表明人们们喜欢以以下景色色：公园园式的风风景，带带有修剪剪好的草草坪和有有特色的的大片树树林；能能从外面面看到的的风景；引人入入胜的风风景；带带有神秘秘色彩的的风景；含有特特殊文化化因素的的风景；海拔高高度有变变化的风风景；包包含有水水景的风风景。激烈的冒险险旅行活活动包括括下面几几项：背背包穿越越崎岖地地形，划划木筏或或皮艇漂漂流、乘乘热气球球、攀岩岩或登山山、去郊郊外或山山间骑自自行车、悬悬挂滑行行、架帆帆伞滑行行或风帆帆滑行、跳跳伞或做做空中造造型、玩玩溜冰板板或滑雪雪板、打打曲棍球球、蹦极极、洞穴穴探险、带

9、带上水中中呼吸器器潜水、做做生存游游戏。柔和的冒险险旅行活活动包括括以下几几项：野野营、骑骑自行车车远足、“文文雅的”徒徒步旅行行、观鸟鸟、观赏赏动物、坐坐飞机航航行、骑骑马、滑滑雪、滑滑水、划划独木舟舟、参观观养牛场场、狩猎猎运动并并摄影、野野外旅行行。冒险活动中中，年龄龄在188-344岁的人人的参与与率为22/3，在在35-54岁岁的人为为1/22，而555岁或或以上的的人的参参与率为为1/44。进行激烈的的冒险活活动的旅旅行者平平均年龄龄35岁岁。加拿大旅游游业协会会对游客客制定的的道德要要求：请请观赏我我们丰富富多彩的的自然和和文化遗遗产，并并帮助我我们保护护它们；请有效效地利用用包

10、括能能源和水水在内的的自然资资源，协协助我们们保护它它们；请请接受我我们的人人民对您您的友善善和我们们的社区区对您的的欢迎，并并请您尊尊重我们们的传统统、风俗俗和地方方法规，帮帮助我们们继续保保护这些些特色；请不要要做出危危害野生生动物或或者植物物的举动动，也不不要对自自然环境境造成潜潜在的破破坏；请请选择那那些与社社会、文文化和环环境高度度相关的的旅游产产品和服服务。国际油轮协协会把海海上巡游游市场分分为6部部分：狂狂热型顾顾客、不不知疲倦倦型顾客客、追求求豪华型型顾客、完完美购物物型顾客客、探险险型顾客客、航行行专家型型顾客。海上巡游所所带来的的三大好好处是：参观目目的地的的安逸感感（占9

11、91%）、参参与许多多活动的的新鲜感感（占883%）、和和相对于于价值来来说价格格的合理理性（占占83%）。第三章 娱娱乐设施施：开发发和管理理度假村开发发规划的的三个阶阶段：可可行性分分析和计计划阶段段；建造造阶段；运营/管理阶阶段。在度假村的的开发规规划中最最常见的的错误是是没有一一个好的的土地使使用计划划，包括括适宜的的娱乐设设施和其其他设施施。制定定娱乐设设施策略略的目的的是通过过挖掘土土地份额额的最大大潜力，来来提高土土地的使使用价值值。娱乐设施是是一个相相当广泛泛的概念念，实际际上包括括任何吸吸引特定定市场并并因此给给土地增增值的产产品。娱娱乐设施施增加了了房地产产的实际际价值。通

12、过娱乐设设施可获获得市场场的杠杆杆作用，一一个良好好的有吸吸引力的的娱乐性性设计增增加了开开发本身身和开发发商的可可信度，并并有助于于吸引客客人拥有有它或者者来开发发它。在促销具有有季节性性吸引力力的娱乐乐设施时时，实际际成本会会呈下降降趋势。这这是因为为促销娱娱乐设施施的成本本与其吸吸引的销销售额之之间获得得了平衡衡。成本本与销售售额之间间是否平平衡，时时间是核核心。娱乐开发都都适用且且可接受受的原则则：提供供市场所所需要的的东西；在整个个开发的的生命周周期过程程中，不不断变化化娱乐设设施的角角色；保保持娱乐乐设施的的成本和和它们所所带来得得收益之之间的平平衡；保保证开发发商对规规划早期期阶

13、段的的控制；实施从从开发控控制到住住客后运运营控制制的有秩秩序的转转变。低成本、独独特的设设计和对对环境的的较少侵侵扰在任何何自然资资源可被被用来作作为娱乐乐设施基基础的地地方都会会出现。在度假村经经营者尤尤其是滑滑雪度假假村的经经营者选选择自己己拥有和和经济娱娱乐设施施时，有有四种典典型的结结构可供供选择，即即，公正正俱乐部部、使用用权俱乐乐部、可可转换俱俱乐部或或协会会会员资格格。公正俱俱乐部。开开发商可可以把娱娱乐设施施的所有有权转移移到一个个独立的的非赢利利性公司司，同时时保持经经营这些些设施的的权利，直直到大部部分资产产都被卖卖掉为止止。使用权权俱乐部部。开发发商保留留对设施施的所有

14、有权和控控制权。可转换换俱乐部部。项目目以使用用权俱乐乐部的形形式开始始，但一一开始会会员们就就意识到到了它会会变成公公正俱乐乐部。协会会会员资格格。开发发商把娱娱乐设施施交给居居民所有有者协会会，协会会会员并并不购买买会员资资格，但但可以通通过评估估和缴纳纳使用费费来还清清债务。会员结构可可分为等等级会员员制、单单一会员员制和附附加会员员制。第四章 设设计原则则通常认为设设施的设设计和发发展是与与其管理理和维护护相分离离的。然然而，在在设计这这一观念念上所做做的决策策往往对对维护成成本和管管理成本本产生重重大的冲冲击作用用。因此此，场地地设计是是“预测测土地使使用中会会出现的的问题，并并提出

15、建建筑上的的解决方方案，以以确保这这些问题题永远不不会出现现”。设计方案须须遵守的的8条原原则：万万事都应应该有一一个目标标；方案案的设计计应该以以人为中中心；实实用性和和艺术性性的统一一；构造造丰富的的景观；构造适适合的景景观；满满足技术术要求；成本最最小化需需要；利利于监管管。一般来说，每每个户外外娱乐场场所都由由六个部部分组成成：自然然资源，比比如工地地、水和和植物；使用地地区，比比如停车车场、道道路和娱娱乐地区区；主要要结构，如如建筑等等；次要要结构，如如多用途途路线、标标识和可可饮用的的泉水等等；人和和动物；自然力力，如风风、阳光光和雨等等影响其其他因素素的东西西。在落基山地地区，O

16、Oz建筑筑学会为为公用设设施的建建造制定定了以下下的通用用规则：文化影响包括括乡村、农农场、土土著美洲洲人、西西班牙领领土、畜畜牧、铁铁路、矿矿山等各各方面的的影响；自然力包括不不同的雨雨水、长长的解冻冻周期、大大风、缺缺少多种种植被等等；建筑充充足的阳阳关带来来的光和和热、简简单的设设计、户户外购物物中心和和门廊；色彩玫玫瑰红、浅浅绿、褐褐色和浅浅灰色；使建筑坚固固耐久原始始的建筑筑材料自自然、无无毒的建建筑材料料和日光光设计。在娱乐场所所内，各各种活动动场所的的位置必必须确定定在与活活动相一一致的地地区内。在娱乐地区区所发展展的活动动，可以以按照它它们的需需求特点点进行划划分：斜斜坡（平平

17、坦程度度、倾斜斜程度）、土土地类型型（稳定定性、肥肥沃性、渗渗透性）土地地可分为为粒土、沙沙土和淤淤泥；植植被覆盖盖。小路的职能能系统：1、主要职职责多目的：远远足、骑骑自行车车、骑马马、健身身、慢跑跑、滑雪雪；单一目的：讲解（历历史、自自然）自我我导游型型（声音音、路标标、小册册子）、导导游型；远足长距距离、循循环；机机动车ORRV、AATV、四四轮车、微微型自行行车、雪雪上摩托托车、骑骑马。2、次要职职能入口：控制制性入口口、开放放性入口口连接循环：只步步行、步步行或骑骑自行车车以下是几个个关于小小路设计计的重要要问题：循环型型设计比比线性设设计更可可取；使使用单一一的进入入或退出出点；小

18、小路入口口尤其重重要；比比较可取取的做法法：即在在进入入入口后，小小路的前前一半设设计为一一个缓慢慢上升的的斜坡（因因为这时时参观者者精力较较充沛），而而斜坡的的后半部部分则逐逐渐下降降（因为为这时人人们都感感到累了了）；人人们的自自然趋向向是向右右转，这这个趋向向可以通通过适当当的路牌牌得到加加强；如如果小路路的主要要职能是是散步的的话，对对灵活多多变的要要求就尤尤其重要要了；还还应该考考虑太阳阳的方位位和风等等因素。场所可以按按照它的的优势和和劣势来来定义。应该对各个个使用地地区之间间的兼容容性进行行检查、安安静的活活动和喧喧哗的活活动应该该分别聚聚集在一一起，并并且彼此此隔离；另一个个考

19、虑是是按照用用户类型型把活动动场所划划分为几几个区，如如白天进进行活动动的可以以分在一一个区里里，与晚晚上的活活动的地地方分开开。不管它们是是主要的的（如一一座楼房房），还还是次要要的（如如一个垃垃圾箱），结结构都会会影响一一个设施施的设计计。结构构的不同同组成部部分与户户外活动动地区的的关系是是很重要要的。一些专家认认为，鼓鼓励合作作而不是是竞争的的娱乐活活动对整整个社会会有积极极影响。当当把这种种个人哲哲学强制制性地引引入设计计过程中中，结果果是理论论上正确确，但用用户并不不喜欢。混合型路径径可由旅旅行者自自由选择择路径长长度。设计者可以以不为路路径长度度所限而而向旅行行者提供供不同的的选

20、择，从从而吸引引更多的的游客。为了反映游游客的个个性需要要和一般般需要，设设计者必必须考虑虑不同设设施所不不同位置置的目的的。在明显的位位置放置置标示牌牌可使游游客容易易并且迅迅速获得得重要的的信息。规规范化处处理这样样的信息息是可行行的。既要向其提提供互动动的空间间，又要要向其提提供独处处的空间间。既要要保证安安全性，又又要富于于挑战性性；既要要符合标标准，又又要进行行创新。三种类型的的游乐设设施可用用来满足足游客的的需要：固定设设施、操操纵设施施和运动动设施。固固定设施施由爬梯梯、水平平阶梯、平平衡木和和隧道组组成，这这种设计计能激发发游客在在不同游游乐设施施间流动动，因为为这些游游乐设施

21、施本身是是固定的的。操纵纵设施包包括马车车、自行行车、球球类以及及玩具类类。运动动设施指指游客可可以借此此运动的的设施。在实用性和和艺术性性的平衡衡中，重重要的是是平衡货货币价值值与客户户满意度度。前者者可由货货币价值值来体现现，后者者可由人人们的满满意度来来反映。JJ.G.帕尼说说：在这这方面，如如果你满满足了客客户需要要而不能能获得利利润，你你很快就就会退出出商界，如如果你获获得了利利润而没没有满足足客户的的需要，你你很快就就会失去去客户。设计者通常常利用以以下四个个要素构构造丰富富的景观观：线条条单单线条表表明直线线运动；形状用线线条围成成的物体体的外形形；质地地物物体表面面上暗或或亮的

22、分分布状况况；颜色色反反射到眼眼中的物物体表面面光的质质量。竖线给人支支配感，横横线给人人平和感感；900度角线线给人一一种向上上延伸感感，斜线线和折线线给人活活力感，而而曲线给给人宁静静感。构成一处景景观的不不同要素素在视觉觉上不是是彼此分分离而是是相互关关联的。一一旦确定定了一处处景观的的风格，那那么各种种要素的的设计都都应该支支持这种种风格，而而不是违违背。围墙的类型型有三种种：静止止或封闭闭型、直直线型和和自由型型。静止止型通常常是正方方形或长长方形，具具有隔离离空间或或将注意意力引向向中心位位置的作作用，适适合于不不太活跃跃的娱乐乐场所或或会议室室，特征征是“停停止”。直直线型围围墙

23、按特特定方向向延伸，两两端开放放，可以以用来激激发运动动感和循循环感，特特征是“前前进”。自自由型围围墙适合合那些无无组织的的活动，因因为它可可以使视视线投射射于不同同方向，特特征是“漫漫游”。利用自然界界所赋予予的景观观来构造造丰富的的景观比比人工创创造新的的景观更更容易。之之后再根根据我们们的感觉觉对景观观进行修修饰。生态旅游设设计：利利用当地地的建筑筑技术、材材料和主主导文化化；建筑筑物外观观与自然然环境协协调一致致；利用用树冠层层在建筑筑物之间间使用率率高的道道路上形形成遮盖盖，从而而使自然然力影响响程度降降到最低低；避免免使用耗耗能高的的产品和和危险的的材料；使用低低技术的的设计方方

24、法；在在显著位位置为游游客和工工作人员员张贴环环保规章章；利用用当地资资源，选选择室内内陈设品品及各种种设备；设计路路径体系系时要尊尊重旅行行模式及及野生生生物地区区；在河河流之间间最近的的两点设设置道路路；建筑筑物之间间保持一一定距离离的间隔隔，从而而利用野野生生物物及树木木的生长长；在寓寓所周围围的树木木及其他他植物上上贴上标标签，以以便观光光者了解解他们所所见到的的植物；控制单单区间的的光线以以避免干干扰野生生生物的的生命循循环。二重使用是是利用同同一块地地在不同同时期满满足不同同需要。建筑材料的的选择应应建立在在以下质质量基础础之上：耐用性它是否否能耐磨磨损和撕撕扯；外观是是否与周周围

25、环境境相协调调可获得性是否否在当地地可获得得触觉感摸起来来感觉怎怎样气候适应性性在在当地气气候条件件下是否否能保持持稳定防水性暴雨之之后是否否可用植物的需要要有以下下几类：土壤难难耕种的的、易耕耕种的、酸酸性、碱碱性湿度高高还是低低适应性在极端端温度下下的生存存能力生命期生存期期的长短短对灾情的敏敏感度第五章 山山区度假假村设计学概念念涉及一一种平衡衡，首先先，是一一种自然然平衡，即即滑雪场场和市场场之间的的平衡，其其次是一一种经济济平衡，即即投资和和盈利能能力之间间的平衡衡。滑雪场的开开发过程程：1、建立投投资理念念2、决定目目标市场场3、营销可可行性分分析、地地理位置置探寻及及可行性性分析

26、、财财务可行行性分析析4、选择最最理想的的位置5、地理位位置详细细分析自然条条件。气气候、地地质和地地貌、地地形、土土壤、水水理、植植被、雪雪崩、野野生生物物和渔业业、环境境和生态态、可进进入性、公公共服务务和设施施、娱乐乐场所、土土地使用用权、土土地所有有权、考考古和历历史、观观赏性非自然然条件。市市场营销销、财务务6、制定总总体设计计方针7、确定滑滑雪期及及主旅游游区的大大致客容容量8、制定详详细设计计方法9、设计滑滑道10、设计计并确定定缆车容容量11、设计计总旅游游区12、设计计路线强调以下几几点：公公有/私私人合股股开发娱娱乐设施施；公有有土地的的多用途途经营；社区的的可持续续发展；

27、可行的的当地经经济条件件；生态态系统健健康发展展。地理位置的的可行性性取决于于以下四四个要素素：区域域范围和和吸引力力；与目目标市场场是否接接近以及及交通情情况；环环境限制制；非正正常方位位特定成成本。地势是影响响地理位位置吸引引力强弱弱的又一一要素，地地势等级级应当与与所需服服务的市市场需求求相一致致，变化化万千的的地势与与风景可可形成美美丽的、令令人愉悦悦的景观观，开发发商必须须注意以以下几点点：陡峭峭、不坚坚固的滑滑坡以及及岩石滑滑落区；丰富的的降雪；雪崩；小气候候条件，例例如大风风危险；分水岭岭及湿地地；洪水水及可变变水流；由于空空气倒流流，冷空空气落到到地面暖暖空气之之下而导导致褐色

28、色云所产产生的控控制质量量问题；远景；光线方方向及阴阴影；季季节变化化对活动动的影响响。好的设计具具有确定定的目标标和标准准，统一一明确设设计力量量，以战战略性优优先考虑虑为目标标，设计计概念和和所用设设备随时时间而调调整，不不会对山山区本身身造成任任何损失失。度假村的设设计受到到自然的的、艺术术的、社社会的因因素的决决定性影影响。在在进行设设计时必必须考虑虑以下因因素：交交通设施施；人员员规模；步行道道路及景景观；旅旅游区与与自然资资源蕴藏藏地之间间的自然然的、可可视的联联系；提提供久住住人口所所需要的的设施。缆车系统的的理想垂垂直高度度为10000-20000英尺尺，其理理想的滑滑道长度度

29、为40000-50000英尺尺。从经济角度度看，随随着缆车车长度的的增加，成成本下降降，盈利利潜力提提高。四种类型的的缆车：拖车式式缆车、地地面揽索索缆车、座座椅式缆缆车和吊吊船式缆缆车。道路的运载载能力由由车辆的的速度和和车辆之之间的安安全距离离决定的的。进而而，这又又取决于于车道的的数量和和宽度、人人行道的的宽度和和拥挤程程度、铺铺筑路面面的材料料、道路路的向上上倾斜程程度以及及天气条条件。在开发滑雪雪场过程程中，必必须注意意维持一一种平衡衡，即山山区对滑滑雪者自自然客容容能力和和开发商商盈利需需要之间间的平衡衡。理想想的地理理位置可可以降低低建设和和维护成成本。开开发决策策必须依依照一定

30、定的顺序序进行。首首先，山山区的客客容能力力由山区区的自然然特征和和所服务务的目标标市场决决定。其其次，山山区的客客容能力力又决定定了滑道道的种类类和树目目，缆车车网的规规模以及及平地区区所需各各种服务务摄制的的种类和和数量。第六章 水水上度假假村以水上活动动为主的的娱乐活活动包括括：天然然海滩。日日光浴、游游泳和沙沙滩冲浪浪、用水水下吸气气管潜水水和用自自携式水水下呼吸吸器潜水水。开放的空地地和山路路。垂钓钓和野营营或观察察野生动动物等生生态旅游游。高尔夫球场场帆船、冲浪浪居住地的开开发商业开发、旅旅馆、零零售商店店和饭店店导游船温泉胜地理想的设计计应当是是将一系系列不同同的休闲闲活动组组合

31、起来来，从而而满足不不同人的的不同需需要。海滩开发包包括六个个方面：海洋、海海岸、海海滩、远远滩、外外延部分分及周边边乡村。影响海洋吸吸引力的的因素如如下：气气温；海海风与阳阳光；水水温；水水流、潮潮汐、海海浪，包包括他们们的方向向、强度度和季节节性；生生态系统统，包括括海渠和和鱼类；污染；水质的的清澈；其他因因素，如如岛屿、珊珊瑚与水水上娱乐乐设施情情况。和缓、均匀匀的7%斜坡对对于海岸岸的这个个深度来来说是最最理想的的。海岸岸指由水水面开始始延伸到到6英尺尺深的部部分。海滩的坡度度应该是是2%-10%，而55%是最最理想的的。沙滩滩112英寸寸厚的细细沙或细细砂与细细砾的混混合物纯度度和颜

32、色色以及稳稳定性是是最为重重要的。海滩的客容容能力某某种程度度上会受受到深度度和长度度的影响响。海滩的最佳佳利用方方法是将将海滩分分区。从地理学上上讲，峭峭壁、山山丘以及及平地能能够显著著地增添添景物的的可看性性。植被被与微气气候效应应由于自自然资源源的脆弱弱性必须须引起重重视。在开发海滩滩的选址址上，需需注意以以下几点点：靠近近持续性性或季节节性的人人口；靠靠近主要要交通路路线；气气候；开开发前后后的水质质分析。海滨地区的的生态指指标：衰衰退海滩退退化、侵侵蚀的比比例；使使用强度度每每英尺能能容纳的的人数；岸上或或海里的的生物群群可可观察到到的主要要物种数数量；水水质细菌或或重金属属含量。船

33、坞的开发发过程包包括下列列五个步步骤：市市场分析析；市场场开发战战略及船船坞的概概念；明明确地点点；进行行可行性性分析和和初步设设计；设设计与开开发船坞坞。船坞既可算算作岸上上景点，也也可算作作离岸景景点。离岸部分开开发的两两个尤为为重要的的方面在在于水深深和水波波浮动程程度。船坞必须具具备以下下一些条条件；适适当的人人口基数数；主要要公路的的畅通性性；船坞坞内充足足的水资资源；足足够的水水深和表表面积；建设适适当的保保护设施施；防止止大风、暴暴雨和洪洪流等自自然力的的侵蚀；稳固的的海岸线线；温和和的南风风；良好好的水质质；周围围环境的的美观；水面适适当的波波动，高高水位会会构成安安全威胁胁；

34、浮冰冰。船坞设计的的4条原原则：地地理条件件决定工工程；工工程决定定构想；构想决决定布局局；布局局决定建建筑。船坞设计的的4个基基本形式式：离岸岸船坞、隐隐蔽船坞坞、嵌入入式船坞坞及陆地地围绕式式船坞。建议在决定定提供何何种设施施前线思思考以下下几个问问题：在在当地自自然特征征和环境境局限下下，什么么是可能能的？从从市场需需求角度度看，什什么是流流行的？对于开开发商来来说，什什么是盈盈利的。地里决定工工程、工工程决定定构想、构构想决定定布局、布布局决定定建筑。第七章 高高尔夫和和网球度度假村高尔夫球场场对环境境的负面面影响：土地使使用不集集中及土土壤侵蚀蚀、化学学杀虫剂剂的使用用以及过过量用水

35、水问题。高尔夫球场场对环境境的正面面影响：减少水水分流失失；地下下水再利利用；水水过滤系系统；废废水利用用；产生生氧气；温度，一一个球场场的降温温作用与与大量空空气调节节作用相相当；减减少噪音音，草坪坪的吸音音作用会会减少噪噪音污染染；野生生动植物物，球场场是野生生动植物物的栖息息地；微微尘控制制，草坪坪可以减减少灰尘尘和花粉粉在空气气中的浓浓度；防防火，草草坪对火火势蔓延延有缓冲冲作用；开阔空空间。高尔夫球场场是大多多数度假假村运营营的发动动机。理想的选址址应该是是在峡谷谷的山坡坡上，坡坡长为22002500码（118000-23300米米），坡坡度小于于10%，海拔拔50-1000英尺（1

36、15.224-330.448米）。这这里有利利于植物物生长的的条件、雨雨后易干干的沙土土地，还还有湖泊泊及有利利于高尔尔夫运动动的高大大树木。120-1130英英亩（7728亩亩-7889亩）的的土地足足够建造造一个标标准188洞球场场，但相相同规模模的球场场在不好好的地势势上则需需要1550英亩亩的土地地。窄长的西北北东南南走向的的球场意意味着无无论在上上午还是是下午，球球洞总是是对着太太阳，给给打球者者带来难难度，相相反，南南北走向向则比较较合理。理想的场地地不仅应应有平地地、缓坡坡，还应应有与之之相配套套的发球球台、果果岭、球球道。设计者应首首先勘查查现场地地形，然然后确定定适合建建造发

37、球球区、果果岭区和和球道区区的位置置，保证证有效击击球，顺顺利停球球，以及及不打出出界外。最最好的球球道高度度应从发发球台、球球道区至至果岭依依次递减减。几种类型的的土地不不适合建建造高级级高尔夫夫球场。如如湿地、水水冲击形形成平原原、排水水沟、干干涸的河河床等，它它们的缺缺点是建建造费用用过高，其其中排水水设备费费用明显显偏高。高尔夫球场场不应该该有太多多的过于于肥沃的的土壤，因因为这种种土对草草坪生长长不利，最最好是排排水行良良好的沙沙土地。建设一个一一流高尔尔夫球场场的成本本大约为为1个洞洞20万万400万美元元，也就就是说，总总建设成成本为3360万万7220万美美元，占占了度假假村建

38、设设成本的的10-12%。这个个数字包包括了土土地的开开垦、修修整、排排水，修修筑发球球台、球球道、果果岭、沙沙坑、灌灌溉系统统以及球球僮车车车道、播播种和植植草的费费用。在正常情况况下，一一个188球洞高高尔夫球球场每周周的用水水量为1150万万3550万加加仑。这这个数量量取决于于草皮的的类型、灌灌溉系统统和气候候。每一个模型型都建立立在标准准球场的的基础上上，也就就是建立立在标准准杆的基基础上。标标准杆数数量是“无无失误地地把球打打进指定定的球洞洞中的杆杆数，或或者一个个专业的的高尔夫夫球者预预期打出出的杆数数”。美国高尔夫夫球协会会已确定定了如下下的标准准杆的距距离标准准标准杆男子女子

39、码米码米3250227.55210191.114251-4470228.441-4427.7211-4400192上上428.661以上上401以上上364.991以上上标准型高尔尔夫球场场总标准准杆为669773杆，772杆是是比较理理想的标标准杆。根根据球员员水平不不同，球球场可能能设有三三套发球球台使用用，长度度为5220072000码。球球场的球球洞分为为3标准准杆球洞洞、4标标准杆球球洞和55标准杆杆球洞。通通常来说说，标准准高尔夫夫球场有有4个33标准杆杆球洞，110个44标准杆杆球洞，33个5标标准杆球球洞。这这样的组组合的目目的是创创造一个个公正、愉

40、愉悦的打打球环境境，球洞洞平均分分成两个个半场，每每半场99洞。核心型高尔尔夫球场场。最古古老和最最基本的的球场设设计。球球洞的设设计是统统一并且且连贯的的。起始始球洞与与结束球球洞都在在俱乐部部会所附附近，是是最有效效率的布布局。单球道连续续型高尔尔夫球场场。是一一个有着着连续118个球球洞的球球场，这这些球洞洞排列在在一起形形成一个个圈。这这种球场场占用极极大的土土地，能能提供最最大的球球道场地地，可操操作的弹弹性较小小。由于于较少的的固定因因素，这这种布局局能提供供最大的的布局弹弹性，只只有会所所以及起起始和结结束球洞洞有固定定位置。这这种球场场的设计计要求复复杂的地地形。有9个返程程球

41、洞的的单球道道型高尔尔夫球场场。球场场有188个球洞洞的单球球道球场场，9个个返程球球洞。它它的开阔阔地在第第二个球球道，使使用了两两块相邻邻的土地地。球场场的维护护成本要要比双中中心球道道球场和和核心型型球场高高些，因因为发球球台和果果岭占了了更大的的面积。双中心球道道连续型型高尔夫夫球场有9个返程程球洞的的双中心心球道型型高尔夫夫球场。总之，连续续的布局局增加了了开阔地地的面积积，但降降低了可可操作的的弹性。99个返程程球洞能能提供更更大的弹弹性，却却牺牲了了开阔地地的面积积。单球球道能给给设计者者最大的的弹性，只只要关注注布局，就就能设计计出最大大的开阔阔地。缺缺点是维维护成本本很高，而

42、而且打高高尔夫球球的人打打球的质质量可能能降低，双双中心球球道节省省了维护护成本，又又能给打打高尔夫夫球的人人提供不不错的打打球经历历，但却却是牺牲牲开阔地地的开发发为代价价。高尔夫球场场类型的的比较球场类型土地消耗量量开阔地弹性/容量量维护成本完整性核心型低低低低高单球道连续续型高高低高低有9个返程程球洞的的单球道道型高高高高低双中心球道道连续型型中中低中中有9个返程程球洞的的双中心心球道型型中中高中中高尔夫球洞洞的类型型有惩罚罚型、战战略型和和英雄型型。高尔夫球场场设计时时需要考考虑的因因素：安全保保证打球球的人和和过路的的人的安安全；弹性同同一长度度的发球球台可供供不同水水平球手手打球；

43、球技各各种各样样击球、长长度和标标的；公平位位置及障障碍难度度的设置置；进级球球洞的次次序；流动球球手在场场地上的的运动；平衡标标准杆的的分配维护成本施工计划美感比赛水平一个标准的的网球场场：内界界：28808平平方英尺尺；外界界：43392平平方英尺尺；总和和：72200平平方英尺尺。第二部分 运营和和管理第八章 度度假村的的营销美国市场营营销协会会把营销销定义为为：关于于构思、货货物和服服务的设设计、定定价、促促销和分分销的规规划和实实施过程程，目的的是创造造能实现现个人和和组织目目标的交交换。开发营销计计划的66个步骤骤：进行行市场分分析；选选择目标标市场；资产定定位；确确定营销销目标，

44、开开发和执执行行动动计划；监督与与评估营营销计划划。市场分分析包括括了分析析顾客、资资产和竞竞争资产分析是是一种对对经营实实力和弱弱点客观观的评估估，涉及及服务的的种类、服服务的要要求、质质量、连连续性、定定价、服服务效率率、服务务质量、服服务的亲亲切感、清清洁、促促销活动动、可见见度、图图像、气气氛、便便利。竞争分析的的目的在在于发现现，还在在竞争者者研究中中的、没没有使用用的，对对我方有有利可图图的细分分市场；一些有有竞争收收益或优优势，还还没有被被竞争对对手赶上上的业务务；竞争争对手可可以利用用的我们们市场策策略中的的不足之之处。选择目目标市场场市场经营者者在一个个或几个个可变因因素的基

45、基础上细细分市场场，他们们使用的的主要的的可变因因素是地地理、人人口统计计、心理理、使用用或行为为及追求求收益。地理细分包包括确定定贸易地地区的地地理界限限。人口细分把把年龄、收收入、性性别、年年收入、家家庭规模模、家庭庭成员所所处阶段段、受教教育程度度、职业业、民族族、宗教教、国籍籍和社会会阶层作作为市场场细分的的基础；心理系分把把人群按按照性情情、爱好好和观念念来划分分；使用或行为为细分是是按照人人们消费费多少产产品或服服务来划划分，典典型的划划分是分分为轻度度、中度度和重度度使用者者。利益细分是是按照人人们在度度假村获获得的好好处来划划分的。选择细分市市场应该该在规模模、发展展的可能能性

46、、竞竞争能力力、细分分所带来来的成本本以及如如何细分分才能使使公司的的发展目目标和资资源相一一致的基基础上进进行的。定位是公司司试图创创立的、想想要获得得的形象象。一个个好的定定位可以以完成以以下几件件事情：第一，它它为客人人创立了了这样的的形象，即即度假村村代表的的是什么么？其次次，定位位可以描描述出度度假村给给客人带带来的利利益。第第三，定定位将资资产和竞竞争区别别开来。相对偏僻的的位置、季季节因素素、山区区和有效效的建筑筑场地限限制了度度假村的的扩建。确定营营销目标标开发和和执行行行动计划划实施一个行行动计划划涉及一一个具体体的、混混合的、适适合每个个目标细细分市场场的营销销策略的的开发

47、和和实施。它它包括考考虑进行行工作的的方法，制制定一个个实施计计划的预预算，以以及分配配计划的的责任。下面这些因因素是与与成功的的新产品品和服务务联系在在一起的的：确定定顾客需需求的能能力；对对公司现现有技术术和资源源的利用用；在公公司的核核心市场场开发新新产品；在开发发阶段，进进行测算算；在向向开发投投资之前前，要对对计划进进行审查查和检验验；调研研、开发发和营销销之间的的协调；一个有有组织的的环境，鼓鼓励开发发和冒险险；将新新的产品品开发和和公司目目标联系系在一起起。促销交流组组合由在在企业与与顾客之之间的所所有的信信息工具具组成，包包括媒体体广告、口口碑相传传、推销销、促销销、公共共关系

48、、宣宣传品、个个人销售售，在传传播过程程中，确确定一个个目标市市场，就就是确定定了一个个目标，建建立信息息专题，决决定促销销组合，选选择适当当的媒体体，建立立预算。为了控制好好目标市市场，目目标应该该灵活，就就是指应应该具体体、适当当、可行行、现实实、有时时间限制制。促销组合的的主要要要素有：广告由由明确的的组织者者主办的的任何付付费形式式的非个个人的展展示和计计划、货货品、服服务的促促销；个人销售对话话，无论论是通过过电话，还还是面对对面的交交流，必必须是在在销售人人员与预预期的顾顾客进行行；促销短短时间的的诱发、鼓鼓励购买买或者销销售产品品或服务务；推销使使用进入入家庭的的材料刺刺激购买买

49、，包括括产品演演示说明明、招牌牌、海报报、顾客客资料卡卡和其他他购买促促销项目目；公共关系与与公众无需需付费的的交流活活动，涉涉及到维维持或加加强与别别的组织织或个人人的交流流。生态广告，即即基于正正确环境境主题的的广告支支持战略略；加强强执行商商业利益益的同时时，也强强调环境境利益；对环境境表现出出的有责责任感的的行为，作作为成本本意识，能能节省资资金和其其他资源源；强调调质量、耐耐久性和和使用寿寿命；帮帮助顾客客减少浪浪费；给给顾客提提供可以以维修、更更新产品品的便利利；开发发可以再再度利用用的产品品。推销与促销销的区别别是：促促销常常常在客人人的家中中就可以以发生，而而推销只只有当客客人

50、进入入度假村村内才发发生。推推销包括括产品展展示的小小册子、招招牌、海海报、登登记卡以以及有促促销卖点点的项目目。推销销的目的的是双重重的，一一方面维维持度假假村忠实实地客人人基础；另一方方面增加加由这些些忠实客客人带来来的总的的商机。把连接企业业与各个个顾客的的渠道当当作分销销组合。中间人的形形象。分分销产品品的人和和组织，对对客人所所表现出出的形象象，就是是销售度度假村的的形象。经经营者应应当确保保这些形形象与他他所需要要的形象象一致。第九章 度度假村运运营在一个业主主度假村村，可使使用的单单元数量量由乡瑶瑶出租或或者交换换他们单单元的业业主的人人数决定定的。在与客房管管理相联联系的问问题

51、上，传传统度假假村与业业主度假假村有几几个主要要区别：单元的的规模与与位置；客人到到达和离离开的模模式；员员工的模模式；业业主关系系。酒店的标准准房测量量面积要要达到4400平平方英尺尺，包括括卧室区区域和11个卫生生间，折折合377.166平方米米。一个个酒店管管理员每每天的基基本任务务是清扫扫15-20个个房间。零售商店有有三个方方面值得得注意：设计（经经营场地地）、商商品（放放在经营营场所的的东西）、经经营（员员工要做做的事情情）。一个好的标标语设计计要遵循循以下原原则：没没有多余余的词语语；合适适的标语语放在合合适的位位置；标标语足够够多，不不会让顾顾客看不不到；标标语不会会多得让让人

52、感觉觉混乱或或者产生生混淆。传统旅馆：豪华；普通风风格；以以休息放放松为中中心；以以设施为为基础的的活动；开发独独立的小小块土地地；群体体或合作作所有；利润的的最大化化建立在在对客人人的高接接待量、高高服务水水平和高高价格上上；高投投资；吸吸引客人人的地方方主要在在设施上上，环境境其次；精选的的美食；一流的的服务和和表现；连锁市市场；导导游和当当地翻译译的特色色不显著著或者不不存在。生态旅馆：舒适、基基本的需需要；独独特风格格；以活活动教育育为中心心；以大大自然、娱娱乐为基基础的活活动；开开发当地地环境作作为一个个整体；个人所所有；利利润的最最大化建建立在战战略型设设计、地地理位置置、低接接待

53、量、低低服务水水平和低低价格的的基础上上；中等等或较低低投资；吸引客客人的地地方主要要在环境境上，设设施其次次；可口口的或者者健康的的食物、好好的服务务和文化化影响；独立的的市场；导游或或翻译也也集中在在经营范范围内。第十章 度度假村经经济四个主要变变量决定定了一个个度假村村是否会会获利：客容量量、销售售季的长长短、资资本投资资的数额额以及从从每个到到访客人人那里获获得的收收入。安全的上限限，会在在其中一一个因素素达到使使用的最最大程度度的时候候发生。滑雪地区的的客容量量依据是是：地域域范围的的容量、山山坡的容容量和设设施能接接受的容容量、山山坡的容容量是计计算每小小时需要要垂直移移动的英英尺

54、数。这这个容量量是由滑滑雪地区区的自然然条件和和滑雪者者的能力力和水平平决定的的。偿付能力和和资产变变现能力力是计算算商家解解决短期期债务的的能力。制定生态旅旅游计划划有四个个步骤：选择目目标、评评估成本本和收入入、定价价、管理理和调试试。总的来说，滑滑雪面积积大的地地区更多多的收益益来自教教学、房房地产出出售、住住宿以及及滑雪设设备和服服装，而而滑雪面面积小的的地区更更多的收收益都来来自食品品、饮料料、出租租设备和和住宿。管理人员应应具备的的条件：经验、教教育、交交际能力力、领导导能力、组组织能力力。为了发挥度度假村的的潜力，应应当不断断检查那那些相对对较小的的比率，从从经济上上削减度度假村

55、的的开销；低偿付付能力和和资产变变现能力力；高负负债与资资产净值值；低经经营利润润；低利利润与员员工；低低税前利利润边际际；低资资产收益益率；低低资产回回报率；低投资资回报率率；低应应收账款款周转率率。第3部分 客人的的活动方方案第十一章 客人的的活动方方案和形形式娱乐是指“发发生在空空闲时间间里的活活动，这这些活动动是让人人愉快地地、可以以自由选选择的、人人们能从从中获得得个人情情感上的的、社交交上的、身身体上的的、认知知上的和和精神上上的益处处”。一项活动必必须包括括：自由客客人们可可以自由由地选择择那些他他们想要要参与的的活动；能力的认识识客客人必须须能将他他们的能能力水平平作比较较，参

56、加加那些他他们感觉觉能成功功的活动动；内在动力真正正让人满满意的活活动是那那些被选选择出来来满足其其内在动动力的活活动；控制地点客人人们需要要对活动动有一定定的控制制，在活活动中可可以选择择队友或或者活动动开始的的时间和和地点；积极影响一个个令人满满意的活活动的结结果是客客人们在在参与活活动之后后，在经经历中感感到了快快乐；娱乐方案是是为了产产生一定定的行为为结果而而设计和和构建的的有目的的的活动动。客人活动的的方法由由指挥者者来选择择，员工工们会影影响到活活动的设设计和管管理。客人活动方方案包括括5个步步骤：估估计客人人的需要要；确定定会满足足客人需需要的活活动项目目；对能能满足客客人需要要

57、的活动动项目进进行分析析；管理理活动；评估活活动中关关于成功功地满足足客人需需要的方方面。评估一项活活动就会会引起对对前几个个步骤地地重新评评估。制制订和经经营方案案都是在在相互关关联中发发生的，还还要受外外部的一一些因素素影响：历史影响度假假村的传传统和哲哲学；环境影响年度度和气候候等的时时间长短短；文化影响客人人的种族族、年龄龄和宗教教信仰；社会影响时尚尚、潮流流和新闻闻；组织影响公司司的价值值和使命命。客人、工作作人员、设设备和设设施都是是要给客客人传递递经历的的。人们在他们们的自由由时间选选择的活活动要适适应他们们的社会会文化体体系。文化价值是是确定什什么目标标和行为为会赢得得社会的的

58、造成或或是不赞赞成。新教徒道德德：高尚尚的价值值是与工工作、活活动和节节约相关关联的，工工作是相相对于空空闲来说说，活动动是和懒懒散相比比较的，节节约对应应的是浪浪费。快乐定义是是为了快快乐本身身而追求求快乐。马斯洛的基基本需求求层次：身体饥饥饿、口口渴、休休息、活活动安全安安全，从从恐惧和和紧张中中获得自自由归属感和爱爱事事情、给给予和接接受爱尊重自自尊和受受到别人人的尊重重自我实现个人人价值的的实现知道和理解解学学到知识识美感欣欣赏美需求评估是是指“有有计划地地调查参参与者和和未参与与者的需需求、态态度、行行为和方方式。目目的是识识别什么么对客人人重要，以以便更好好地设计计和表现现客人活活

59、动方案案，在客客人离开开后对活活动满意意，从而而也对度度假村满满意”。客人活动方方案的目目标和对对象是与与度假村村本身的的目标和和对象构构建在一一起的，目目标是开开阔的、普普遍的，是是最终的的结果。让让客人满满意，度度假村的的整体目目标就会会产生利利润，在在这个体体系下，客客人活动动的目标标应该是是，为客客人提供供满意的的经历，帮帮助发展展技能；使客人人更健康康、更快快了；鼓鼓励客人人间的社社会交往往。布鲁姆分类类法。对对象是有有认识力力的、有有感情的的或者是是与精神神运动相相关的。认识的对象象涉及思思想，包包括记忆忆、再现现事物或或者解决决智力问问题。各各个水平平的认识识越来越越复杂：即了解

60、解、理解解、运用用、分析析、综合合、评估估。感情对象是是处理情情绪和情情感的：即接受受、响应应、价值值、组织织、特点点。精神运动或或行为技技巧是关关于身体体行为的的，即模模仿、操操作、精精确、清清晰、自自然反应应。活动分析是是确定活活动的每每一部分分使之达达到目标标和对象象。根据据下面的的标准，细细分每一一个活动动：行为为领域认识识、情感感和精神神运动；技术水水平，从从低到高高；相互互作用的的模式，从从个人到到群体；领导的的要求，从从最小到到最大；设备的的要求，从从无到有有；持续续时间，从从确定的的时间、自自然结束束到持续续进行；设施的的要求，从从无到有有；参与与者，从从1到某某个数；年龄的的