大丰市丰中某地块项目市场定位报告

1、 大丰市丰中某地块项目市场定位报告大丰市房地产市场背景分析城市概况大丰市地处处江苏东东部，盐盐城市东东南。东东联黄海海，南与与东台市市接壤。220066年末城城市总人人口733万，面面积23367平平方公里里，辖114个镇镇、两个个省级开开发区，境境内有省省属农场场和沪属属农场各各3个。大丰是新兴兴港口城城市。国国家重点点工程大大丰港位位于江苏苏沿海海海岸线中中部，是是填补江江苏沿海海港口空空白带的的中心战战略大港港。20005年年10月月18日日，大丰丰港一期期工程两两个万吨吨级泊位位已建成成试航，220066年6月月大丰港港一类口口岸获国国家批准准，并同同时开工工建设66个5万万吨级泊泊位

2、。经济总量及及人口与与收入分分析2006年年底大丰丰市经济济总量近近1500亿元，年年末总人人口近773万人人，其中中城镇居居民达超超过211万人，城城市化率率41.1%，人人均GDDP更是是首次突突破2000000元人民民币大关关。大丰市做为为苏北的的经济强强县，经经济总量量在盐城城市排列列前矛。220066年底统统计数据据表明，在在苏北224个县县中，大大丰的经经济总量量处于第第三位。在在过去的的几年中中大丰市市的经济济总量每每年都以以15%以上的的速率上上涨。经济的高速速发展带带来的是是居民收收入的提提高。同同比盐城城市的其其他县市市的发展展速度，大大丰市的的经济总总量上升升速度较较快，

3、这这为房地地产市场场的发展展奠定了了物质基基础。数据来源：大丰市市统计局局、20005、20006年统统计年鉴鉴从上图可看看出，220066年底大大丰市的的GDPP总量已已近1550亿元元，而每每年平均均发展速速度已超超过155%，在在苏北的的县市中中属于非非常高的的位置。数据来源：大丰市市统计局局、20005、20006年统统计年鉴鉴与经济总量量的增速速相类似似，自220055年以来来，城镇镇居民人人均可支支配收入入增速已已达到了了15%，这样样的收入入水平已已超过盐盐城市的的平均收收入水平平。数据来源：大丰市市统计局局、20005、20006年统统计年鉴鉴从上图看出出，根据据统计年年鉴可发

4、发现，大大丰市自自20004年以以来，人人均住房房面积就就已经达达到了332平方方米，超超过全省省居民住住房面积积，但增增长率没没有大幅幅提高。原原因在于于20005年以以来的商商品房虽虽然开工工面积很很多，但但入住率率不高。影响房产市市场发展展的重要要因素分分析港口建设国家一级港港大丰丰港，经经过了近近9年的的建设，已已于20006年年10月月被国家家正式批批准为一一类港口口。在此此之前，大大丰港已已于20005年年完成了了一期两两个万吨吨工程，并并将在220077年9月月正式对对外开放放并营业业。港口的建设设极大带带动了港港区房地地产市场场的发展展，但受受配套设设施不全全的影响响，目前前港

5、区的的商品房房均价在在16000-119000元/平平方米左左右。但但港口建建设的成成功改变变了政府府原来将将城市向向西发展展的规划划，转而而向东发发展，并并促使市市政府向向东搬迁迁，由此此带动东东部区域域的房地地产发展展。本地地块处于于东部区区域，港港口的建建设所带带来的系系列搬迁迁，必然然对本项项目产生生积极影影响。市政府搬迁迁在20055年左右右的时候候，政府府即传出出将搬迁迁至西区区，并已已先行搬搬迁并建建设了大大丰市高高级中学学。而本本地块内内的大丰丰市初级级中学，在在地块拍拍卖成功功之后也也将搬迁迁至现在在的大丰丰市高级级中学南南侧。这这系列的的政策信信号传输输出一个个信号，对对房

6、地产产市场的的刺激信信号非常常明显，目目前西区区扎堆开开发的大大型项目目即有嘉嘉英阳光光城市、丰丰惠蝴蝶蝶湾、御御景佳苑苑、东方方锦绣城城、上海海花园，还还有一些些小型项项目如金金宇景苑苑、聚龙龙苑等。目前市委市市政府位位于黄海海东路，而而市政府府已经决决定搬迁迁，且目目前市政政府内的的办公环环境也决决定了即即将搬迁迁。但随随着大丰丰港一期期的建设设成功，政政府已决决定搬迁迁至东部部，能够够将港区区与大丰丰市区的的联系更更加紧密密。受此此信息刺刺激，本本地块南南侧的恒恒达世纪纪新城在在今年上上半年即即告售罄罄。大丰初级中中学搬迁迁本地块原属属于大丰丰市初级级中学，中中学的搬搬迁将带带动相关关配

7、套设设施的建建设，并并吸引部部分教师师群体至至西区置置业。政政府提出出配合港港区建设设，期望望东迁的的政策对对西区有有影响，但但目前的的现状是是西区房房产供应应与销售售都比较较火热，学学校的搬搬迁与建建设对西西区的项项目有积积极的影影响。小结大丰市经济济总量较较高，名名列苏北北县市前前矛大丰市的经经济发展展速度较较快，其其中尤为为关键的的港口建建设对相相关产业业的发展展带动，带带来了投投资，同同时提高高了区域域内居民民的收入入。从而而为地区区房产的的发展建建立物质质方面的的基础。居民收入较较高，购购房意识识日渐成成熟综观20006年以以来的住住宅供应应与销售售情况，大大丰市居居民购房房热情高高

8、涨。一一方面由由于市区区供应较较少，居居民收入入得到提提高，对对住宅的的需求逐逐渐显现现。从西西区集中中的供应应与销售售来看，居居民的购购房意识识逐渐强强烈。对政府依赖赖度高，政政府即将将东迁对对地块将将产生积积极影响响政府的政策策指向性性非常之之高，这这对地区区内的所所有项目目都具有有同样的的效力。但但只有市市政府的的最终搬搬迁地址址，会对对搬迁的的小区域域产生非非常良好好的效果果，对房房产的销销售与价价格提高高都可预预期。大丰市房地地产市场场发展分分析土地市场数据来源：大丰市市房产局局2004年年大丰市市土地供供应量达达到历史史最高，达达到了4484.55亩亩，同比比增长率率达到了了110

9、0%！这这与当时时全国房房地产市市场一片片火热是是同步的的。若将将20004-220077年土地地供应按按60%的开发发率，普普通容积积率以11.8测测算，则则3年来形形成的住住宅供应应量约为为87万平平方米的的供应量量。而自自20004-220077年以来来的销售售量约558.551万平平方米，可可见总体体供应要要略超过过销售。但20055年以后后土地供供应逐步步降低，而而进入220077年上半半年以来来土地供供应为00，本次次的土地地供应尚尚属20007年年的第一一批。可可预见的的是，土土地供应应的乏力力与销售售的持续续向好将将迫使商商品房供供需趋向向平衡。房地产开发发投资分分析数据来源：

10、大丰市市房产局局大丰市的房房地产开开发投资资持续高高涨，经经历了220044年的暴暴涨之后后，房地地产投资资的上涨涨幅度有有大幅回回落，但但20007年上上半年以以来又已已经达到到了499.6%的涨幅幅！房地地产商的的开发热热情较高高。商品房开工工、竣工工面积分分析数据来源：大丰市市房产局局商品房开工工面积逐逐年上升升，而且且上升幅幅度越来来越大，如如20007年上上半年的的开工量量就已达达到266.8万平方方米，即即使按保保守估计计，全年年的开工工量也将将超过550万平平方米。而而竣工面面积明显显赶不上上开工面面积，说说明了商商品房在在过去的的1年左右右的时间间内，开开始出现现大规模模的囤积

11、积现象。商品房供销销分析商品房供销销面积同同比大幅幅上升，供供销比急急速增大大类别上市量销售量总计(万)增长率住宅(万)增长率总计(万)增长率住宅(万)增长率2004年年12.4444.9%6.48-1.1%8.9918.9%4.67-10.00%2005年年18.65549.9%12.75596.8%17.74497.3%14.366207.55%2006年年32.37773.6%26.066104.44%20.86617.6%18.23326.9%2007上上半年20.866104.00%16.966157.00%10.911113.00%8.9278.4%数据来源：大丰市市房产局局类别商

12、品房上市市(万)商品房销售售(万)供销比住宅上市(万)住宅销售(万)供销比2004年年12.4448.991.386.484.671.382005年年18.65517.7441.0512.75514.3660.892006年年32.37720.8661.5526.06618.2331.432007上上半年20.86610.9111.9116.9668.921.90数据来源：大丰市市房产局局如上表所示示，上市市量为统统计已开开工建设设且获得得预售许许可证的的项目。可可以发现现，20004年年以来上上市量一一直在高高速上升升，而销销售率也也同样高高速上涨涨。自20055年以来来，商品品房上市市与销

13、售售面积迅迅速上升升，但供供销比也也开始变变大，至至20007年上上半年已已达到11.9：1，远远远超过供供应，这这值得我我们警惕惕。截止到20007年年7月底，获获得预售售许可证证的项目目累计总总量达到到了200.866万平方方米，其其中住宅宅16.96万万平方米米；而同同期销售售累计已已达到88.922万平方方米，同同比增长长78.4%。可可发现，目目前的市市场环境境下，供供应要大大于销售售量，且且供应主主要集中中于西区区的住宅宅。商品房销售售总额增增幅显著著数据来源：大丰市市房产局局在供应大于于销售的的情况下下，商品品房的销销售额依依然保持持了高速速增长，2007年上半年，商品房销售额达

14、到了2.94亿元，预计全年可超过6亿元。上半年商品住宅销售额2.06亿元，同比增长了96%，这是一个良好的势头与信号，预计下半年的销售形势将更好。商品房销售售价格走走势分析析数据来源：大丰市市房产局局上图的商品品房销售售均价走走势包括括了大丰丰市的商商业、住住宅及港港口区域域的房产产，而港港口由于于建设周周期较长长，配套套不齐全全，目前前均价只只有16600-18000元/平方米米，在数数据上将将大丰市市的商品品房均价价拉低。事事实上，大大丰市的的房价发发力上涨涨是在220066年底及及20007年上上半年。但但由于西西区及港港口房产产的总体体价格较较低，因因此影响响了大丰丰市的整整体房价价。

15、小结土地供应逐逐年递减减，而销销售逐年年上升，形形势看好好前面已分析析过，土土地供应应的逐年年下降，导导致可开开发土地地短时间间内变短短，有利利于房地地产开发发的理性性投资。西区开发相相对集中中，供应应量巨大大，销售售速度趋趋平稳西区是目前前大丰市市的热点点区域，也也是开发发商扎堆堆取暖的的一个区区域。在在开发项项目体量量较大。目目前供应应量明显显偏大，销销售速度度落后于于供应速速度。目目前在售售项目的的销售情情况仍较较好，但但销售速速度已有有变缓的的迹象，天天气炎热热是其中中原因之之一，政政府的搬搬迁方向向则是又又一原因因。市中心供应应稀少，成成交活跃跃，成交交价格逐逐步上行行目前市区内内项

16、目供供应较少少，在售售项目如如世纪新新城等二二期已结结束，而而丰和丽丽都及永永泰国际际广场等等项目目目前住宅宅都未能能上市，因因此市区区内的供供应稀少少已形成成在售项项目价格格逐渐上上行的趋趋势。商品房销售售速度与与价格上上涨幅度度都较快快自20066年下半半年以来来，大丰丰市的房房地产市市场开始始快速发发展，综综合看来来有几个个方面的的因素，港港口的建建设、市市政府的的即将搬搬迁、土土地供应应的逐渐渐减少，需需求的持持续旺盛盛等造成成了商品品房价格格的迅速速上行，同同时幅度度也较大大。房地产市场场发展较较快，市市场不理理性因素素开始聚聚集随着市场的的持续向向好，价价格持续续上行，房房地产市市

17、场中的的投资、投投机因素素开始聚聚集，最最明显的的是，一一些投资资客开始始对西区区及市区区内的项项目投资资，而开开发商尚尚未对项项目的推推出体量量进行有有意识的的控制。主要竞争项项目研究究本地块周边边直接竞竞争项目目分析恒达世纪新新城恒达世纪新新城位于于黄海东东路以南南、康平平路以西西，由大大丰市恒恒达房地地产开发发有限公公司开发发，项目目总规模模为4881套，总总建筑面面积约66.5万平方方米。项项目共分分为三期期建设，已已完成一一、二期期的建设设，并销销售完毕毕。其中中一期于于20005年建建设完成成，并已已销售完完毕，共共推出11-4幢幢共4栋多层层住宅，当当时销售售均价为为20000元

18、/；二二期分为为两个组组团建设设，其中中第一组组团为55栋多层层住宅，于于20006年年年初推出出销售，销销售均价价23000元/；二二期第二二组团于于20006年9月推出出销售，于于20007年3月销售售完毕，共共推出66栋多层层住宅，至至今年33月时，实实现销售售均价226000-27700元元/。分期一期二期第一组组团二期第一组组团三期预计均价2000元元/2300元元/2700元元/3000元元/时间2005年年2006年年9月2007年年3月未定目前在建为为三期，包包括6栋多层层住宅，和和部分沿沿街商铺铺，具体体推出时时间未定定。该项目与本本地块有有直接的的竞争，尤尤其在住住宅方面面

19、，但从从区域与与配套上上来说，比比本地块块要差。丰和丽都丰和丽都位位于黄海海东路以以南，恒恒达世纪纪新城以以西，由由大丰晟晟大房地地产开发发有限公公司投资资建设，总总建筑面面积约66-7万平方方米，以以多层住住宅为主主。目前前该项目目正处于于建设中中，售楼楼处已对对外开放放，但一一期尚未未开盘，销销售价格格与上市市时间仍仍需继续续跟踪。永泰国际广广场永泰国际广广场位于于大丰市市商业最最繁华的的地段人民民路与健健康路的的交界处处。由大大丰永泰泰置业投投资有限限公司开开发建设设，项目目占地面面积近6600000，规规划总建建筑面积积13000000。规规划建设设有9栋19层高高层住宅宅，其中中2栋

20、为单单身公寓寓；另有有一总建建筑面积积约2556000的四四层商场场，计划划引进一一大型超超市。沿沿街建设设有3层商业业，还建建设有一一栋沿街街4层商业业为华联联超市的的回迁商商业。该项目目前前尚未开开盘，预预计将于于8月底左左右推出出该项目目沿街商商铺共332间，上上市面积积25660平方方米，住住宅部分分尚未建建设。具具体上市市商业面面积及销销售价格格如下：楼层开间（m）进深（m）建筑面积销售单价备注1层412米或88米48或880外铺310000400000元元/；内内铺1550000元/一层商铺可可根据需需要，内内外铺同同时购买买，也可可单独购购买；商商铺开间间为4米，但柱柱间距为为8

21、米2层420806500元元/进深为200米，可两两间合买买3层8201603500元元/进深为200米汇豪雅苑汇豪雅苑位位于康平平路以东东，幸福福路以北北，由江江苏汇豪豪房地产产开发有有限公司司开发建建设，项项目总建建筑面积积约1.5万平方方米，共共包括66栋多层层住宅及及部分沿沿街2层商业业。住宅部分目目前已销销售近880%以以上，住住宅销售售均价223000元/平方米米，商业业部分一一层销售售均价770000元/平方米米，开间间在3-6米之间。进进深为77.322米，单间间建筑面面积166-577平方米米左右。二二层商业业销售单单价为330000元/平方米米。商业业部分一一层已销销售近9

22、90%，但但二层仅仅销售约约10%左右。项目体量较较小，目目前已销销售近880%，因因此后期期对本地地块的影影响不大大。西区代表楼楼盘分析析嘉英阳光城城市阳光城市分分为两期期建设，规规划总建建筑面积积为299万平方方米，由由大丰嘉嘉英置业业有限公公司投资资开发建建设。目目前在建建的为一一期，一一期总建建筑面积积为155万平方方米左右右，规划划建设有有27栋多多层及小小高层住住宅。2007年年上半年年累计推推出044号、088号、099号、122号、144-255号共166栋多层层住宅，累累计推出出面积5597994平方方米，目目前销售售已接近近85%。销售售形势非非常好，对对外公布布销售均均价

23、28800元元/，但但多数多多层房源源的售价价已超过过30000元/。主力户型为为85-995平方方米的2房2厅1卫、1005-1115平平方米的的3房2厅1卫、1225-1130平平方米的的3房2厅2卫；户户型总体体设计合合理，属属于市场场比较受受欢迎的的2房及3房。该项目也是是目前西西区市场场上销售售均价格格最高、整整体形象象最好的的项目。项项目销售售处位于于大丰唯唯一一家家四星级级酒店新词词大酒店店内。东方锦绣城城（南城城）东方锦绣城城分为北北城及南南城，由由江苏盐盐海置业业有限公公司、盐盐城市汇汇通房地地产开发发有限公公司开发发建设。其其中北城城已于220077年之前前完成开开发并已已

24、全部交交付并入入住，属属于西区区最早开开发的起起点较高高的项目目。前期的项目目建设为为公司的的南城开开发起到到了良好好的带动动作用，目目前该项项目为一一期，共共2000多套住住宅，销销售情况况非常好好。项目目对外销销售均价价为24400元元/平方米米，楼层层差价上上，3层价格格最高，达达到28800元元/，比比2层高2440-2280元元/，4层比3楼便宜宜1000元/；5层与6层价格格相同，顶顶层阁楼楼赠送。自行车库销销售单价价11000元/，汽汽车库销销售单价价为35500元元/。商商业部分分共建设设有2层沿街街商业，其其中一层层商业销销售单价价为1000000元/，二二层销售售单价为为3

25、0000元/。2007年年上半年年以来，该该项目共共推出11-100号共100栋多层层住宅，累累计推出出住宅面面积3110000平方米米，目前前已销售售近700%。御景佳苑御景佳苑位位于大丰丰市经济济技术开开发区内内，与建建设中的的大丰市市初级中中学及使使用中的的高级中中学相邻邻。项目目由大丰丰瑞城房房地产开开发有限限公司开开发，共共分为两两期开发发建设，总总建筑面面积约332万平平方米，其其中一期期约177万平方方米。目目前推出出部分为为一期，对对外销售售均价226000-27700元元/平方米米。项目主打意意大利风风格，户户型配置置则以880-1100平平方米为为主力户户型，是是大丰首首个

26、以中中小套型型为主体体定位的的项目，与与竞争项项目阳光光城市定定位进行行合理区区分，因因此销售售也较良良好。金宇景苑金宇景苑位位于大丰丰市黄海海路与金金丰南路路交界处处，由大大丰市金金宇房地地产开发发有限公公司投资资建设。项项目规划划建设有有25栋多多层住宅宅，目前前已推出出20栋左左右多层层住宅，总总体销售售率达665%。2006年年该项目目对外销销售均价价为23380元元/平方米米，目前前销售均均价为226000元/平方米米，其中中自行车车库销售售单价为为12000元/平方米米，汽车车库销售售单价为为25880元/平方米米。顶层层部分销销售单价价为19900元元/平方米米，连同同阁楼一一起

27、出售售。大丰市在售售及未来来即将上上市项目目图示地块分析及及SWOOT分析析地块概况地块为原大大丰市初初级中学学的学校校用地，地地块北至至健康东东路，西西至财政政巷，南南至大华华路，东东与住宅宅小区相相联。地块形状较较为方正正，呈梯梯形布局局，便于于规划。由由于之前前为学校校用地，地地块内部部绿化及及基地条条件良好好。虽然然目前地地块尚未未拆迁，拆拆迁工程程量不大大。地块块西面即即为大丰丰市财政政管理局局，东面面则为大大丰市工工商局等等机关，区区域内人人群收入入及需求求比较强强大。地块南侧为为大华路路，紧邻邻二卯酉酉河，适适合作为为小区的的主入口口。地块块北侧为为健康路路，可根根据实际际情况建

28、建设部分分商业。地块占地面面积为77.322万平方方米，规规划容积积率为22.0，绿绿地率大大于300%，建建筑密度度小于228%，可可规划建建设有商商业及住住宅。地块所处位位置与市市中心繁繁华地段段仅5分钟路路程，在在调查中中，来自自政府官官员与周周边居民民及部分分开发企企业，对对本地块块的地理理位置非非常认可可。周边商业分分析大丰市的商商圈以人人民路与与健康东东路的交交界处为为中心，商商圈半径径约5000-8800米米。区域域内商业业比较散散乱，目目前区域域内有农农工商超超市、世世纪华联联超市等等，经营营状况良良好。本地块与该该商圈的的距离为为步行时时间约33-5分分钟，地地块北侧侧为沿街街2层商业业，西侧侧为沿街街1-33层商铺铺，目前前仍处于于营业中中。在地地块的西西面为大大丰市目目前较为为集中的的批发市市场，且且该区域域内有一一个正处处于整修修中的菜菜市场，规规模较大大。地块西侧部部分商业业经营状状况经营类别开间进深面积租金平均月租金金日用纸张4米3米124000元元/年27.8元元/月日用调味品品7米5米35100000元/年23.8元元/月日用百货5米3米158000元元/年44.