君里雅居标书

1、PAGE PAGE 71一、投标函_郑州君利建安房地产有限公司_（招标人名称）：1我方已仔细研究了君利雅居悦物业管理项目的全部内容，愿意以人民币（大写）每月每平方米_1.3_元（住宅），商业每平方米_3.0_元的投标报价，按合同约定实施和完成本项目。2我方承承诺在投投标有效效期内不不修改、撤撤销投标标文件。3随同本本投标函函提交投投标保证证金一份份，金额额为人民民币（大大写）壹壹万元（_100000.00_）。4我方承承诺所有有物业管管理从业业人员满满足国家家相应从从业管理理规定。5如我方方中标，我我方承诺诺在收到到中标通通知书后后，在中中标通知知书规定定的期限限内与你你方签订订合同。6我方已

2、已详细阅阅读全部部招标文文件，包包括修改改、澄清清文件（如如有的话话）以及及全部参参考资料料和有关关附件。且且我方是是基于对对上述文文件的完完全理解解而做出出的应答答。7我方在在此声明明，所递递交的投投标文件件及有关关资料内内容完整整、真实实和准确确。8我方愿愿意向招招标人提提供任何何与该项项投标有有关的数数据、情情况和技技术资料料。投 标 人人：_郑州恒恒臣物业业服务有有限公司司（盖单单位章）法定代表人人或其委委托代理理人：_（签签字）地址：郑州州市中原原区朱屯屯西路1132号号院2号号楼1单单元111号_电话：_03771-66757706778_传真：_03371-6755706678_

3、年年_月_日日二、法定代代表人授授权委托托书本人作为 郑州恒恒臣物业业服务有有限公司司 的法定定代表人人，在此此授权我我公司的的 刘崎崎 ，其身身份证明明号码：410010331977405526003144 ，作为为我的合合法的授授权代表表，以我我的名义义并代表表我公司司全权处处理 君利雅雅居悦住住宅小区区（项目目名称）一一标段投投标的各各项事宜宜。本授权书期期限自220155年055月100日起至至20115年110月330日止止。在此授权范范围和期期限内，被被授权人人所实施施的行为为具有法法律效力力，授权权人予以以认可。授权代表无无权转让让委托权权，特此此委托。授权代表： （签章章） 性

4、别别： 男 年龄： 411 身份证号码码： 410010331977405526003144 职务务： 副总经经理 投标人： 郑州恒恒臣物业业服务有有限公司司 （单位位全称）（盖盖章） 法定代表人人： （签签章） 授权委托日日期： 20015 年 055 月 100 日三、廉洁合合作承诺诺书投标单位：郑州恒恒臣物业业服务有有限公司司 我方郑重承承诺在参参与 君君利雅居居悦住宅宅小区（招招标单位位/招标标项目）的的投标、开开标、评评标、中中标过程程中，认认真履行行以下廉廉政条款款：一、不向招招标单位位评审委委员会委委员及所所有工作作人员，采采取任何何手段赠赠送礼品品、礼金金、有价价证券或或提供其

5、其他不正正当利益益，以谋谋取中标标资格。二、不在私私下通过过任何形形式与招招标单位位串通投投标，损损害国家家利益或或企业利利益。三、不采取取任何他他人名义义参与投投标或者者以其他他方式弄弄虚作假假，骗取取中标资资格。四、不以任任何形式式串通其其他投标标单位抬抬高报价价或降低低报价，以以及采用用其他手手段影响响招标公公证的行行为。五、我方在在本次投投标过程程中，如如有违反反前款所所列行为为的，将将由招标标单位依依法取消消我方本本次投标标资格，并并且承诺诺永久不不再参加加招标单单位依法法组织的的任何工工程或采采购项目目的投标标。因上上述行为为在本次次投标或或中标后后给招标标单位造造成工程程或采购购

6、项目任任何损失失的，我我方将依依法承担担赔偿责责任。投标单位：（盖章章）法定或委托托代理人人：（签签字）2015年年 55 月月 110 日投标报价序号名称单价1住宅服务费费1.3元/月2商业服务费费3.0元/月3地上车位40.0元元/月4地下车位50.0元元/月物业管理方方案一、物业管管理服务务整体设设想、策策划根据“君利利雅居悦悦”的设计计特点，现现拟出“君利雅雅居悦”物业管管理方案案及构想想。我们们真诚希希望在与与贵方合合作中，能能使业主主和住户户能充分分享受到到物业管管理所带带来的方方便、温温馨和周周到的服服务，使使“君利雅雅居悦”物业持持续升值值，为住住户营造造一个安安全、整整洁、优

7、优美、方方便的阳阳光社区区，提升升生活品品质，实实现业主主、开发发商、物物业公司司和谐、多多赢的经经营目标标。“君利雅居居悦”位于孟孟祥路、孟孟岗路与与1077国道连连线交汇汇处，地地上总建建筑面积积约12万平平方米，地下总建筑面积约3万平米。小区以16栋高层住宅为主，配有较高价值的店面，交通便捷，银行、学校、超市、酒店等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“恒臣物业”这样耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。根据君利雅雅居悦的的实况，我我公司确定定君利雅雅居悦物物业为中中高档管管理。其其服务标标准及管管理方式式如下：“对物业进进行严格格管理，为为业主、开开发商提提供优质质

8、服务”是本公公司的根根本理念念，规范范化管理理，贴心心服务，铸铸造品牌牌物业公公司的信信誉与形形象。（一）标准准化管理理物业管管理涉及及面广，一一般住用用户对物物业管理理服务内内容、标标准、档档次很难难进行全全面了解解，业主主对服务务质量与与收费关关系的误误解是当当前物业业公司与与业主关关系僵化化的一个个主要原原因。房房屋及设设备保养养不及时时、日常常管理松松懈、随随意是物物业管理理水平低低下、业业主怨声声载道的的根本原原因。本本公司从从项目前前期管理理、入伙伙、二次次装修、房房屋维修修与养护护、给排排水及电电气设备备管理、消消防、安安全、保保洁、绿绿化以及及便民服服务，均均实施全全面的、标标

9、准化质质量管理理，使本本公司物物业管理理行为向向规范化化的国际际惯例靠靠拢，在在内部管管理上自自律、制制度上创创新，以以达到管管理严格格有序、服服务质量量高的管管理目标标，使开开发商放放心、业业主满意意、公司司信誉度度得到提提高。（二）沟通通服务至至上组织、沟沟通、协协调能力力是物管管企业的的一项不不可或缺缺的重要要素质，具具备这项项素质，工工作中的的各项矛矛盾往往往可以大大事化小小、小事事化无；反之，则则误会重重重，隔隔阂加深深。目前前大多数数物业公公司受投投诉主要要在于沟沟通不畅畅所致。为为此，本本公司专专门设置置业主联联络处，通通过礼貌貌走访、接接待业主主投诉、较较好解决决业主提提出的问

10、问题（合合理要求求）、答答复业主主疑问、设设置业主主交流箱箱、公示示栏、宣宣传栏等等方式，发发展与业业主的良良好关系系。同时时，鉴于于物业管管理是一一项具体体、繁琐琐的业务务，公司司要求管管理人员员亲力亲亲为，实实行走动动式管理理，亲临临服务一一线，直直接了解解业主需需求，认认真负责责，讲道道德，重重诚实，对对业主有有求必应应，保证证服务质质量。凡凡是业主主对入伙伙交房时时提出的的涉及与与开发商商有关的的问题，我我们将利利用规范范物业公公司的耐耐心、亲亲切的服服务优势势对业主主进行沟沟通、疏疏导和抚抚慰，有有效化解解部分业业主似懂懂非懂的的怨气、误误解或投投诉，并并按物业业管理的的规范要要求登

11、记记下来，书书面呈报报开发商商。绝对对禁止加加剧业主主与开发发商、开开发商与与物业公公司、物物业公司司与业主主之间错错综复杂杂矛盾的的做法与与行为。（三）缔造造亲善的的社区文文化创造一一个和谐谐、文明明、舒适适、优美美的生活活与工作作环境是是我公司司与业主主的共同同愿望。因因此，本本公司提提倡文明明、礼貌貌、亲善善的社区区文化，与与业主共共建共荣荣、友好好相处、相相互信任任，主导导公司员员工发展展与业主主、派出出所、社社区居民民委员会会以及政政府部门门的友好好协作关关系。不不论员工工在工作作期间或或在工作作区域之之外，业业主或员员工的难难处是否否关系到到本人，都都要热心心助人、温温善相待待，主

12、动动构架良良好的人人际关系系，为小小区、为为业主、为为自己、为为这个物物欲横流流的社会会开辟一一方文明明的净土土。（四）服务务标准（1）建建立244小时值值班制度度，设立立服务电电话，接接受业主主和使用用人对物物业管理理服务报报修、求求助、建建议、问问询、质质疑、投投诉等各各类信息息的收集集和反馈馈，及时时处理并并有回访访记录。（2）定定期向住住用户发发放物业业管理服服务工作作征求意意见单，对对合理建建议及时时整改。满满意率达达85%以以上。（3）建建立落实实维修承承诺制，零零修急修修及时率率1000%，返返修率不不高于22%。（4）每每半年公公开一次次物业管管理服务务费用收收支情况况。（4）

13、物业业档案、业业主楼案案、设备备设施档档案齐全全。（6）常规规性公共共服务1、房屋管管理及维维修养护护（1 栋号、楼楼层、房房号等标标志明显显，设立立引路方方向平面面图。（2 物业外外观完好好、整洁洁、外墙墙无脱落落，无乱乱贴、乱乱涂、乱乱画现象象。（3 空调安安装统一一。共用设备管管理，保保证设备备与机房房环境整整洁，设设备良好好，定期期保养无无事故隐隐患。（1）供供电系统统。保证证正常供供电，停停电提前前1天通通知用户户，备用用应急发发电机可可随时起起用。接接地电阻阻每3年年检测11次。（2）弱弱电系统统。保证证系统正正常工作作。故障障及时排排除。（3）消消防监控控系统。224小时时值班；

14、设备设设施齐全全、完好好无损，可可随时起起用；组组织开展展消防法法规及消消防知识识的宣传传教育，明明确各区区域防火火责任人人；消防防疏散通通道畅通通；保证证无火灾灾安全隐隐患。（4）给给排水系系统。每每半年清清洗水池池1次，保保证水质质符合国国家标准准；水池池、水泵泵周围清清洁卫生生，无二二次污染染；停水水提前11天通知知；消防防泵每月月进行11次操作作，每年年进行11次全面面检查；排水系系统通畅畅，汛期期道路无无积水，地地下室、车车库、设设备房无无积水、侵侵泡发生生；遇有有事故，维维修人员员在200分钟内内到达现现场抢修修，并无无长时间间停水；制定有应急急处理方方案。3、共用设设施管理理。共

15、用用配套服服务设施施完好，道道路、楼楼道等公公共照明明完好，道道路通畅畅，路面面平坦。4、保安及及车辆管管理。（1）专专业保安安队伍，224小时时值班及及巡逻，保保安文明明执勤，言言语规范范，处理理突发事事件。（2）出出入车辆辆有序，无无堵塞交交通现象象，不影影响行人人通行。（3）车车辆出入入管理严严格，有有登记。（4）停停车场停停放整齐齐，场地地整洁。（5）危危及人身身安全处处设有明明显标志志和防范范措施。（6）联联系群众众，搞好好群防群群治。（7）在在公安派派出所指指导下搞搞好治安安管理。5、环境卫卫生管理理。做到到定人、定定地点、定定时间、定定任务、定定质量。（1）环环卫设施施完备。（2

16、）实实行标准准化清扫扫保洁。（3）垃垃圾日产产日清，定定期进行行卫生消消毒灭杀杀。（4）共共用部位位保持清清洁，无无乱贴、乱乱画现象象，大堂堂、楼梯梯、扶栏栏、天台台、屋面面等保持持洁净，公公共场地地无纸屑屑、烟头头等废弃弃物。（5）做做好环卫卫宣传工工作，提提高人的的清洁卫卫生意识识。6、绿化管管理（1）绿绿地无改改变使用用用途和和破坏、践践踏、占占用现象象。（2）花花草树木木修剪整整齐美观观，无病病虫害，无无折损。（3）绿绿地无纸纸屑、烟烟头、石石块等杂杂物。（4）绿绿化完好好率达到到95%以上。7、室内装装饰装修修管理（二二次装修修）。全全过程监监控，保保证房屋屋的整体体性，美美观性和和

17、结构安安全。（1）受受理本小小区二次次装修咨咨询与审审批。（2）所所有装修修人员到到管理处处办理出出入证。8、房屋租租售管理理。（1）督督促外来来人员在在三天内内办理登登记手续续。（2）配配合派出出所、居居委会对对小区内内租户、流流动人员员的调查查，并登登记在册册，确保保小区的的生活安安全。9、社区文文化（1）设设立学习习宣传园园地，开开展健康康向上的的活动。（2）制制有居民民精神文文明建设设公约。（3）配配合街道道办事处处、居委委会、派派出所开开展各项项工作。（4）业业主满意意率85%以以上。（七）针对对性的专专项服务务（代理理业务）1、代代住户进进行室内内卫生清清扫、室室内装修修、搬家家等

18、。2、提提供空房房代管、房房屋中介介等服务务。3、代代定报刊刊、邮件件报刊的的代收代代发。4、提提供维修修服务并并做到小小修不过过夜，中中修三天天完成。5、安安装、维维护和修修理各种种家用电电器和生生活用品品等。具体实施细细节与作作业规范范（一）、垃垃圾桶垃圾桶由专专人负责责，垃圾圾量超过过一半时时应及时时清倒，放放置垃圾圾袋时应应检查有有无缺口口，更换换垃圾袋袋后应应应清洁垃垃圾桶内内外壁，保保持卫生生、洁净净、干燥燥。（二）、公公共卫生生间洗手间的地地面、大大小便器器，每天天必须彻彻底冲刷刷，除掉掉一切污污渍，进进行有效效灭菌处处理，及及时保洁洁。保持持洗手间间空气无无异味，清清洁洗手手间

19、工具具材料应应专用，清清洁完毕毕后，清清洁工具具应清洗洗干净。（三）、“四轻服服务”和“五个不不”1、在作业业时的全全过程应应严格遵遵守基本本操作规规范，既既走路轻轻、讲话话轻、操操作轻、敲敲门轻。2、严格遵遵守职业业规范，既既不该进进入的地地方不进进入，不不该动的的地方不不动，不不该看的的不看，不不该问的的不问，不不该说的的不说。工作标准地面：光亮亮、无灰灰尘、无无杂物、无无污迹、无无积水、无无死角。楼梯：扶手手、踢脚脚线、各各种指示示牌、标标牌外表表干净无无污渍。墙壁、天花花板：表表面干净净无污迹迹、浮灰灰、脚印印及乱贴贴乱画、无无蜘蛛网网。公共卫生间间：地面面无污迹迹、无积积水、无无废弃

20、物物、便池池无尿垢垢，积便便、积液液、异味味、洗手手盆、镜镜台、拖拖把台内内外光洁洁、无积积液，墙墙壁无浮浮灰、无无蜘蛛网网、无污污渍，门门窗、隔隔断洁净净，无各各类小广广告、字字迹，便便纸篓及及时清理理，手纸纸不超过过纸篓11/3，应应在适当当地方放放卫生球球。定期期喷洒灭灭蚊、蝇蝇、虫药药物。各种公用工工具：如如灯具、吊吊扇、消消防栓、箱箱等表明明干净。服务各种程程序（一）一般般程序1、各种时时间必须须穿工作作服，服服装整洁洁并佩戴戴工作牌牌。2、严格执执行公司司各项规规章制度度，做好好“四个不不”，既不不该进入入的地方方不进，不不该动的的地方不不动，不不该看的的不看，不不该问的的不问。3

21、、清洁工工具应严严格区分分，如办办公用抹抹布、公公共区域域用抹布布和卫生生间用抹抹布，拖拖布也应应分开使使用，标标记明确确，抹布布、拖布布使用后后应洗净净在消毒毒，悬挂挂晾干。4、室内公公共通道道每天定定时通风风，保持持空气清清新。5、强化自自我保护护意识，防防止工作作中摔伤伤，在高高处作业业一定要要有两人人以上。6、垃圾装装塑料袋袋内封闭闭运送。（二）除四四害程序序1、灭鼠用敌鼠钠盐盐、大隆隆、鼠必必杀灭鼠鼠。此药药可以放放置于草草地，楼楼宇周围围及垃圾圾池，污污水井，卫卫生间，停停车场、地地下室，属属慢性药药物，对对人畜无无害。2、消灭蚊蚊、蝇 = 1 * GB3 用家虫清清等药喷喷洒蚊、

22、蝇蝇。主要要喷洒在在角落，污污水井，停停车场，卫卫生间，垃垃圾池。 = 2 * GB3 用灭害灵灵对管道道井进行行蚊、蝇蝇消杀。3、消灭蟑蟑螂 = 1 * GB3 10爱爱克宁,奋斗呐呐粉剂、拜拜力坦浮浮油交替替喷洒下下水道，沙沙井，污污水井蟑蟑螂藏身身的洞穴穴，缝隙隙，角落落，墙角角等处。 = 2 * GB3 室内用蟑蟑螂灵杀杀蟑螂，放放转置于于柜内、台台内、桌桌边等。4、消杀白白蚁： = 1 * GB3 利用其生生活习性性和活动动规律找找巢，用用15柏桦饵饵剂放置置在白蚁蚁经常出出没的地地方，白白蚁接触触后死亡亡。 = 2 * GB3 利用药物物借助于于白蚁习习性在群群体内进进行扩散散，最

23、后后使全巢巢白蚁死死亡，具具体何等等法：用用毒死蜱蜱、灭蚁蚁灵进行行诱杀、毒毒杀一次次。5、消杀注注意事项项： = 1 * GB3 消杀用药药水、药药物应由由专人保保管，以以免无关关人员接接触发生生事故。 = 2 * GB3 消杀用药药水、药药物应存存放于干干燥处，以以免受潮潮，影响响药水，药药物使用用效果。 = 3 * GB3 每次消杀杀前要以以通知的的形式告告知，说说明消杀杀范围、内内容、注注意事项项等，以以免意外外发生。（三）清洁洁服务工工作程序序1、不锈钢钢用品清清洁程序序 = 1 * GB3 先用沾有有中性清清洁剂的的毛巾抹抹擦表面面。 = 2 * GB3 用金属除除污剂除除污。用干

24、毛巾巾抹净不不锈钢表表面。置少许不不锈钢清清洁剂原原液于无无毛绒布布上，对对不锈钢钢表面进进行均匀匀、全面面的拭抹抹。清洁电梯梯厅内外外不锈钢钢表面时时应防止止轿厢门门开关造造成的意意外，上上不锈钢钢清洁剂剂时应适适量。2、仿石地地砖清洁洁程序日常清洁洁、保洁洁每日次次数。对污染较较重的部部位可以以用稀释释盐酸清清洗，清清洗后应应立即次次该处用用清水洗洗干净，并并擦干净净沾有盐盐酸的工工具、鞋鞋等，防防止盐酸酸腐蚀金金属设施施及其他他易腐蚀蚀的物件件，地面面。每半月全全面清洗洗一次地地面，清清洗时间间在办公公室下班班后。3、灯饰清清洁程序序首先应关关闭需清清洁灯饰饰的电源源。用浴帽或或塑料布布

25、将灯头头罩好，并并用橡皮皮圈缠紧紧。在所清洁洁的灯饰饰下铺好好布块。将喷壶注注入清洁洁剂并加加压，直直喷灯饰饰，如果果灯饰较较脏可重重复几次次，待其其清洁干干净后，用用装有清清水的喷喷壶进行行喷洗。用毛巾将将灯头罩罩抹干，待待完全干干后可拆拆除浴帽帽或塑料料布，打打开电源源。4、晶硬外外理程序序工具及药药剂：晶晶面处理理机、高高速抛光光机、全全自动洗洗地机抛抛光垫、钢钢丝棉垫垫、工作作指示牌牌、拖把把、晶硬硬粉、KK2处理理剂。将晶硬粉粉、K22按比例例调和至至糊状，均均匀倒在在清洁干干净的需需处理的的花岗石石上。用晶面处处理机配配专用垫垫以直角角磨，汉汉磨至干干燥或晶晶面处理理机运转转操作吃

26、吃力时，喷喷清水磨磨，重复复洗5次次以上，再再过清水水（用自自动洗地地机清洗洗地面）22遍，等等地面干干后再用用高速抛抛光机抛抛光。注：传统的的石材保保护为打打蜡，但但是石质质的反光光和蜡层层的反光光不一致致，所以以石材地地面一经经打蜡就就会模糊糊一片，况况且打蜡蜡必须定定期起蜡蜡，而属属于强碱碱性的起起蜡水极极易腐蚀蚀碳酸钙钙而加快快石材老老化；晶晶硬处理理是利用用晶硬剂剂加上晶晶面的摩摩擦，在在物理和和化学双双重作用用下，使使地面表表层形成成坚硬致致辞密的的晶硬层层，令石石材不易易受损和和污染；晶硬处处理还有有修补作作用，可可以修得得轻微受受损的地地面，使使石面回回得平滑滑明亮，光光泽度提

27、提高，令令石面保保持完美美，历久久如新。5、玻璃清清洁程序序用玻璃铲铲刀铲除除玻璃上上的污迹迹，但应应注意操操作，防防止划伤伤玻璃。将粉头（补补水器）套套在伸缩缩杆上，浸浸入已稀稀释的玻玻璃水，沿沿玻璃面面上下抹抹洗。清洗完毕毕后，用用玻璃刮刮均匀刮刮除玻璃璃上的水水分（玻玻璃刮应应与玻璃璃保持4450角角），同同时用毛毛巾抹净净玻璃刮刮上的水水分，一一洗一刮刮边贯进进行，在在接地处处，粉头头（补水水器）和和玻璃刮刮均应横横向作业业。用毛巾抹抹去残留留水迹，并并将溅于于地面的的水抹干干净。6、清洁工工作作业业规程、清清洁设备备操作按按照操作作规程实实施。乔、灌木日日常管理理乔木修剪一、修剪工工

28、具：高高枝剪、高高枝锯、截截枝剪、截截枝锯、人人字梯、手手套、警警示牌等等。二、修剪造造作内容容：1、棕榈科科植物老老化枝叶叶枯黄面面积达22/3时时即应剪剪降，其其叶壳在在底部开开裂达11/3以以上时应应剥除，修修剪时应应严格保保护主干干顶芽不不受损伤伤。2、对由于于受意外外伤害折折断而枯枯黄的枝枝叶及时时清剪。3、每年112月至至次年22月应对对乔木进进行修剪剪，剪除除徒长枝枝、并生生枝、下下垂枝、病病虫枝、交交叉枝、扭扭伤枝、枯枯枝、烂烂头等，并并对树冠冠适当整整形保持持形状，对对造型树树木应每每两个月月修剪一一次外形形，以保保持形状状。4、修剪整整形应达达到均衡衡树势、完完整树冠冠和促

29、进进生长要要求。5、剪下的的树枝应应及时清清理，集集中运到到花木基基地处理理。B、灌木修修剪一、修剪工工具、用用具主要要有：绿绿篱机、绿绿篱剪、手手套、警警示牌等等。二、修剪内内容：1、所有灌灌木应在在冬季进进行一次次枯枝、弱弱枝、徒徒长枝修修剪工作作。2、非观花花的造型型灌木生生长季应应每255天进行行一次修修剪以保保持树冠冠丰满、树树型美观观。3、每天巡巡检中应应及时清清剪因折折断而枯枯黄的枝枝叶。4、对于散散尾葵、棕棕竹等棕棕榈科灌灌木应及及时将枯枯黄的枝枝叶清修修。5、观花灌灌木应在在花期过过后进行行较重的的修剪，尽尽量避免免在开花花前修剪剪。防治病虫害害病虫害防治治应贯彻彻“预防为为

30、主，综综合防治治”的基本本指导思思想。要要充分利利用和抑抑制病虫虫害德 多种因因素，从从栽培技技术、药药物防治治、物理理防治、植植物检疫疫等方面面着手，清清除病虫虫害发生生和危害害的条件件；防治原则1、提高花花木本身身抗病虫虫害的能能力，免免遭或减减轻病虫虫的危害害。2、创造有有利于花花木生长长发育的的良好环环境，促促进其茁茁壮成长长。3、要直接接消灭病病原物和和害虫，减减少、杜杜绝病菌菌、害虫虫的繁殖殖和生长长。浇 水1、根据气气候条件件决定浇浇水量。在在阴雨连连绵天气气，空气气湿度大大，可不不浇水：夏季阳阳光猛烈烈，气温温高，水水分蒸发发快，消消耗水分分较快，应应增加浇浇水次数数和水量量；

31、入秋秋后光照照减弱，水水分蒸发发少，此此时要少少浇水；半阴环环境可少少浇水。2、根据品品牌或生生长期老老决定浇浇水量。花花木品牌牌不同，对对水分的的要求也也不同。旱旱生植物物和深根根性植物物抗旱性性强，可可少浇水水；荫生生植物和和浅根性性植物不不耐旱，要要多浇水水。植物物的生长长期需要要水分多多，浇水水要多；冬季休休眠期，生生长缓慢慢，需要要水分少少，可少少浇或不不浇水。3、浇水量量和浇水水次数，以以水分浸浸润根系系分布层层和保持持土壤湿湿润为宜宜，如果果土壤水水分过多多，土壤壤透气性性差，会会抑制根根系的生生长。施 肥1、行道树树、遮阴阴树等以以观枝叶叶、管姿姿为主，施施氮肥以以促进生生长旺

32、盛盛，枝叶叶繁茂，叶叶色浓绿绿。2、观花观观果植物物，花前前以施氮氮肥为主主，促使使树叶生生长，为为开花打打好基础础；花芽芽形成，则则应施磷磷肥、钾钾肥。3、树木生生长旺盛盛期，需需要的养养分较多多，但磷磷钾肥都都需要，但但还是以以施氮肥肥为主。4、施肥可可在树冠冠投影范范围内，挖挖20厘厘米左右右深的沟沟和穴，将将化肥施施入，施施后覆土土填平，避避免肥料料被水冲冲走或挥挥发损失失。5、施肥次次数、数数量因树树种、树树龄、土土壤而具具体施用用，也可可根据实实际情况况而定。整形、修剪剪整形、修剪剪是栽培培树木的的重要养养护措施施。花木木的形态态、生长长、开花花结果等等方面，都都要通过过整形修修剪

33、解决决或调节节。整形修剪方方式1、自然修修剪：各各种树木木都有一一定的树树形，保保持其原原有的自自然生长长状态，成成为自然然修剪，它它能体现现园林的的自然美美。2、人工式式修剪：按照观观赏的需需要，按按树冠剪剪成各种种特定的的形状，如如多层式式、螺旋旋式、半半圆式、倒倒半圆式式等，以以及各种种禽、兽兽、亭、台台等造型型和绿门门、绿篱篱等。3、自然式式和人工工式混合合；在花花木自然然式形状状的基础础上加以以人工塑塑造，以以符合人人们观赏赏的需要要，如杯杯状、开开心形、头头状形、丛丛生状，葡葡萄式等等。二、整形修修剪时间间1、休眠期期修剪；落叶树树种，从从落叶开开始至春春季萌芽芽修剪，称称为休眠眠

34、式修剪剪或冬季季修剪。这这段时间间树木树树种停滞滞，树体体内养分分大部分分回归根根部，修修剪后营营养损失失最小，且且伤口不不易被细细菌感染染腐烂，对对树木生生长影响响最小。2、生长期期修剪；常绿树树没有明明显的休休眠期，冬冬季伤口口不易愈愈合，故故一般在在夏季修修剪。三、整形修修剪强度度修剪的强度度分为重重修剪和和轻修剪剪两种。1、重修剪剪，又称称为截；它分为为轻截、中中截、重重截三中中。轻截截，剪去去一年生生长枝长长度的11/51/44；中截截；剪去去一年生生长枝长长度的11/31/22；重截截，剪去去一年生生长枝长长度的33/42/33；2、轻修剪剪，又称称为疏；它分为为轻疏、中中疏、重重

35、疏三种种。轻疏疏，疏枝枝占全树树枝条的的10%；中疏疏，疏枝枝占全树树枝条的的1020%；重疏疏，疏枝枝占全树树枝条的的20%以上。公共、共用用设施维维护维修修服务标标准与承承诺项目维修的的内容维修、养护护和维修修范围君利雅居小小区的上上下水进进行维护护和管理理，对物物业管理理范围内内的水、电电排污等等设备的的维修、维维护，达达到相应应规定标标准，发发生故障障，应立立即排除除，保证证设施设设备的正正常运行行和使用用。1、给排水水：设备备阀门、自自动阀门门、水龙龙头、上上下水支支管、软软管、落落水系统统，盥洗洗台、洁洁具（台台面镜、洗洗面池、拖拖把池、大大小便池池）、地地漏、雨雨水泵及及大小便便

36、池疏通通等（含含建筑物物内的管管道）项项的维修修、更换换。2、电类：各类开开关、保保险、电电扇、插插座、电电热水器器、路灯灯、草坪坪灯、庭庭院灯、日日光灯、筒筒灯、射射灯、门门头灯、墙墙灯、箱箱灯等各各类灯具具和各类类配套灯灯源、灯灯架及附附件等（含含建筑物物内的主主管网）项项的维修修、更换换。3、其他设设施：各各类宣传传栏、标标牌、卫卫生间隔隔断、垃垃圾桶、窨窨井盖更更换及小小型体育育设施（如如单、双双杠、乒乒乓球台台、护网网）的维维修，人人街道维维修、各各类手、电电动卷闸闸门、电电动伸缩缩门，门门、窗、窗窗帘、窗窗纱更换换、玻璃璃、锁具具、黑板板、吊顶顶板、楼楼梯扶手手、护栏栏项的维维修。

37、4、办公家家具维修修：（1）、负负责有办办公桌、会会议桌、电电脑桌、办办公椅、木木质沙发发、茶几几、铁制制文件柜柜、木质质文件柜柜的维修修机辅助助配件。（2）、在在接到业业主当天天维修电电话或报报修电话话单后，必必须当天天维修完完，并有有使业主主在报修修单上签签字盖章章认可，作作为物业业部凭证证。维修、养护护及更换换的标准准一、日常维维修养护护工作标标准（1）、加加强日常常维护检检修，公公共照明明、安全全指示灯灯具、线线路、各各层配电电设施控控制开关关要保证证完好，亮亮灯率在在95%。保证证夜景照照明系统统正常运运行，并并按要求求时间关关启。（2）、发发现或接接到通知知后，维维修人员员应在11

38、5分钟钟内赶到到现场并并提供服服务。（3）、各各类值班班记录、交交接班记记录、操操作记录录齐全、准准确。（4）、水水、电类类维修所所更换使使用的配配件必须须是与原原件型号号、品牌牌、质量量一致的的正品配配件。二、给排水水系统的的维修与与维护（1）、设设备阀门门、自闭闭阀门、水水龙头、上上下水支支管、软软管、落落水系统统、洗手手台、洁洁具（台台面镜、洗洗面池、拖拖把池、大大小便池池）、地地漏、雨雨水泵及及大小便便池疏通通等（含含建筑物物内的主主管道）项项的维修修，同时时管道应应无跑、冒冒、滴、漏漏现象。（2）、排排水系统统通畅、汛汛期道路路无积水水，楼内内，地下下室及车车库无积积水、侵侵泡发生生

39、。（3）、限限水、停停水预先先通知用用户。（4）、遇遇到事故故，维修修人员在在规定时时间内进进行抢修修，尽可可能不发发生大面面积跑水水、泛水水、长时时间停水水事故。（5）、加加强用水水管理，及及时更换换损坏的的水龙头头。三、消防系系统（1）、配配备专职职或兼职职消防人人员，定定期演练练，开展展消防知知识及法法规的宣宣传教育育。（2）制定定突发性性火灾等等灾害性性应急预预案，制制作消防防疏散示示意图。（3）、积积极配合合消防机机关对消消防设备备设施的的安全检检查。四、照明灯灯具维修修与维护护1、灯泡、灯灯管要按按原设计计标准更更换，保保证光照照度。2、灯具更更换要安安装牢固固，接线线可靠，有有接

40、地线线的不得得漏接。3、灯具维维修要保保证附件件完整齐齐全，灯灯光装饰饰片要妥妥善安放放，以防防掉落伤伤人。五、室内排排水、水水管更换换及维修修1、安装必必须要牢牢固，管管箍固定定方法正正确，排排水畅通通，无渗渗漏。2、上下接接管连接接紧密，承承差方向向、长度度和管箍箍间距符符合原设设计要求求。3、排水管管接口的的捻口填填料密实实、饱满满，凹入入承口边边缘不大大于5mmm，且且环峰均均匀、灰灰口齐整整。六、室内给给水管道道、附件件的维修修与维护护1、螺纹接接口必须须清洁、规规整、无无断丝，连连接牢固固。2、管道支支架埋设设平整，排排列整齐齐，支架架与管子子接触紧紧密。3、阀门安安装，进进出口方

41、方向正确确，连接接牢固、紧紧密，启启动灵活活，朝向向合理，表表面洁净净。4、卫生器器具给水水配件的的安装和和维修，电电镀件完完好无损损伤，接接口严密密，启闭闭部分灵灵活，安安装端正正，表面面洁净。七、下水道道堵塞1、疏通后后下水管管道通畅畅无阻。2、不损伤伤管壁。二、物业管管理服务务组织机机构物业管理服服务组织织架构图图君利雅居物物业物业业服务中中心的人人员分配配方案以以高效精精干为指指导原则则:一是是在职务务、职能能分配与与职位设设置中讲讲求简约约直线，二二是人员员编制力力求精干干力求并并根据员员工特长长分配职职务，三三是在内内部形成成畅通无无阻的沟沟通渠道道以促进进资源共共享，四四是培养养

42、每位员员工的团团结协作作精神，构构筑具有有高度团团队凝聚聚力的集集体。坚坚持规范范管理、科科学运作作，物业业管理实实行项目目经理负负责制下下的垂直直指挥，反反应快速速的管理理构架。各岗位人员员设置情情况序号项 目注 释人员数量1管理处主任任负责总体工工作安排排、业主主沟通12物业部助理理含部门主管管1人、物物业助理理4人53工程部含部门主管管1人，高高压值班班3人，维维修工22人）64保安部含部门主管管1人，监监控值班班，停车车场管理理等205保洁绿化部部负责保洁绿绿化116财务财务收支及及物料管管理2合计：43人一）、组织织机构组织系统君利建安房地产开发公司恒臣物业服务有限公司 君利建安房地

43、产开发公司恒臣物业服务有限公司 物业服务经理1人物业服务经理1人绿化工维修工保洁员 绿化工维修工保洁员组织机构图图说明：从君利雅居居内部管管理机构构图中可可以看出出，君利利雅居物物业物业业服务中中心将在在君利雅雅居领导导下，实实行我公公司分管管总经理理领导下下的经理理负责制制。这是是一种垂垂直领导导方式，君君利雅居居物业物物业服务务中心一一下配备备保洁员员、维修修工、绿绿化工，其其编制力力求精干干，其人人员力求求一转多多能。在在拟制计计划、组组织领导导和对各各项工作作检查指指导协调调等方面面由物业业物业服服务中心心经理直直接负责责，各项项具体工工作由经经理直接接安排，各各管理人人员向经经理负责

44、责，这样样的结构构使权力力集中、责责任明确确、命令令统一、联联系简洁洁、工作作高效。保洁员负责责君利雅雅居的保保洁工作作。绿化工负责责君利雅雅居的绿绿化工作作。维修工负责责君利雅雅居的维维修、养养护工作作。二）、运作作程序系系统运作程序示示意图各类工作岗位培训各类工作岗位培训 建立各种规章制度建立各种规章制度项目与接管项目与接管日常管理服务日常管理服务保 洁 员保 洁 员维 修 工绿 化 工整体运作流流程图说说明：从整体运作作流程图图中看，我我们注重重与整体体设计全全面合理理，各项项工作环环境节紧紧密衔接接，起到到承上启启下、相相互制约约的作用用。在整体运作作过程中中，始终终坚持全全过程管管理

45、，确确保指挥挥与监督督的封闭闭性管理理，保证证管理有有效、及及时到位位，从而而最大程程度上避避免了缺缺漏和盲盲点。整体运作的的各个环环节，君君利雅居居物业物物业服务务中心逐逐步按照照ISOO90001的质质量保证证体系运运作，它它同样适适用于君君利雅居居物业物物业服务务中心的的整体运运作方案案。在实实践中逐逐步应用用现代化化电脑网网络系统统实现智智能化管管理。3、项目人人员配备备配备有经验验、有知知识、有有技术，懂懂管理和和具有高高度服务务意识的的各类专专业人员员，建立立一支高高素质的的物业管管理队伍伍。1）人员配配备原则则在人员配备备上，我我们坚持持素质高高、业务务精、一一转多能能的原则则，

46、原物物业公司司优秀人人才有意意留下继继续服务务的，我我司将继继续留用用。2）知识层层次为符合高品品质物业业管理的的要求，管管理层及及技术人人员必须须具备一一定的文文化程度度，持证证上岗，一一转多能能，员工工培训持持证上岗岗率1000%，以以保证队队伍素质质。3）职能技技能所有管理层层人员抽抽调公司司优秀管管理和专专业人才才，作业业人员全全部通过过技能考考试，成成绩合格格者才予予以录用用。郑州恒臣物物业服务务有限公公司项目目经理简简历姓名 时定州州性 别男出生日期1963.04学历大专身份证号41010031996300422237771联系电话13607765772233政治面目群 众工作时间

47、2006.8家庭住址郑州市二七七区御景景园小区区职务项目经理职 称中级民 族汉工作简历起止年月工作单位和和部门职务2006.8-220122.2河南邦达物物业管理理有限公公司管理处主任任2012.3-220133.4郑州新视野野物业管管理有限限公司项目负责人人2013.5-220144.5河南泰通物物业管理理有限公公司副总经理2014.6-郑州恒臣物物业服务务有限公公司项目经理谨此确认，本本表所填填内容不不含虚假假成份。（签字）年 月月 日郑州恒臣物物业服务务有限公公司工程程负责人人简历姓名性 别男出生日期1963.04学历大专身份证号41010031996300422237771联系电话13

48、607765772233政治面目群 众工作时间2006.8家庭住址郑州市二七七区御景景园小区区职务项目经理职 称中级民 族汉工作简历起止年月工作单位和和部门职务2006.8-220122.2河南邦达物物业管理理有限公公司管理处主任任2012.3-220133.4郑州新视野野物业管管理有限限公司项目负责人人2013.5-220144.5河南泰通物物业管理理有限公公司副总经理2014.6-郑州恒臣物物业服务务有限公公司项目经理谨此确认，本本表所填填内容不不含虚假假成份。（签字）年 月月 日物业管理服服务规章章制度日常管理制制度1、服务态态度（1）、礼礼貌：物物业物业业服务中中心员工工在任何何时间、

49、地地点，均均应使用用礼貌用用语，做做到“请”字当头头，“谢”字不离离口。（2）、乐乐观；以以乐观的的态度接接待业主主。（3）友善善；“微笑“是体现现友善最最恰当的的表达方方式，因因此应以以微笑来来迎接业业主及于于同事相相处。（4）、热热情；尽尽可能为为同事和和业主提提供方便便，热情情服务。（5）、耐耐心；对对业主的的要求应应认真、耐耐心的聆聆听。（6）、平平等；对对同事、对对业主做做到一视视同仁，不不能有贫贫富之分分、厚此此薄彼。（7）、细细致；想想业主所所想，做做业主之之所做，从从一点一一滴做起起，直至至业主满满意，2、着装（1）、上上岗着装装保持干干净整洁洁，扣好好纽扣，不不得敞开开外衣，

50、卷卷起裤腿腿、衣袖袖，领带带必须结结正，保保持饱满满的精神神状态，以以旺盛的的精力投投入工作作。（2）、员员工上班班时应仪仪容整洁洁、仪表表端庄，制制服外衣衣衣袖，衣衣领处、衬衬衣领口口，不得得显露个个人衣物物、饰品品，衣袋袋内不得得装过大大过厚物物品。（3）、除除因工作作需要或或经批准准外，不不得穿着着制服离离开服务务辖区，下下班后不不得穿制制服。3、仪容仪仪表（1）精神神振作，姿姿态端庄庄，不准准留长发发、大鬓鬓角，胡胡须。（2）着装装整洁，帽帽子戴正正，扣好好纽扣，不不得敞衣衣露怀，卷卷袖挽腿腿。（3）饰品品不得露露于衣服服外，衣衣服口袋袋不得装装较大物物品。（4）执勤勤时要佩佩戴好工工

51、作证和和执勤器器具。4、举止规规范（1）举止止文明、大大方、端端庄、稳稳健，说说话得体体，表达达准确，语语言文明明。（2）与人人交谈时时应耐心心倾听，双双眼平视视，不要要左顾右右盼，用用语要文文明，谈谈话要自自然。（3）遇上上级领导导和业主主应主动动打招呼呼。（4）有客客来访时时，应主主动起身身相迎问问好，先先请客人人入座后后，自己己方可坐坐下，来来客告辞辞时，应应起身相相送。（5）精神神振作，姿姿态良好好，抬头头挺胸，不不得弓腰腰推背，不不得东倒倒西歪，前前倾后靠靠。执勤勤时不准准抽烟，吃吃零食，不不得搭肩肩勾背。（6）不得得将任何何物品夹夹于腋下下，不得得敲桌椅椅或玩弄弄其他物物品，注注意

52、走路路姿势，在在楼道内内行走脚脚步要轻轻，不得得奔跑。（7）不得得随地吐吐痰，乱乱丢杂物物。（8）进入入上级领领导和其其他部门门办公室室，应先先敲门或或报告，征征得同意意后方可可入内。（9）对业业主或来来访人员员提出的的询问、疑疑难、要要求、意意见要耐耐心倾听听，有问问必答，对对没有把把握的事事情，要要婉转的的表示歉歉意。（10）所所有来电电务必在在第三声声前接听听，拿起起话筒应应先说“您好，恒恒臣物业业物业物物业服务务中心”预期要要亲切，平平和，通通话结束束后应说说“好的，再再见”，并做做好电话话记录。（11）严严禁使用用电话聊聊天，未未经批准准一般不不得打私私人电话话。管理与培训训员工培训

53、管管理体系系1、梯级培培训原则则（1）理论论联系实实际，学学用一致致。（2）专业业知识技技能培训训与文明明礼仪培培训兼顾顾。（3）全员员培训与与重点培培训相结结合。（4）严格格考核，择择优奖励励。2、培训期期员工聘用入入职后，安安排155天左右右的入职职培训期期，期满满后对员员工进行行重点分分类培训训及实操操训练。培训内容（1）服务务知识：员工的的职业道道德规范范、礼仪仪服务、仪仪容仪表表、言行行举止、人人际交往往、校园园文化等等。（2）物业业管理知知识与技技能：物物业基础础知识，物物业管理理服务方方法与技技能，物物业管理理服务内内容及其其标准、岗岗位职责责、工作作规范、应应急处理理、边缘缘问

54、题的的处置等等。（3）法律律知识：物业管管理条例例、物权权法、公公司规章章制度等等。（4）安全全消防知知识：校校区治安安，交通通、消防防的基本本知识，防防治不良良因素的的方法，安安全意识识等。（5）小区区情况：应熟悉悉恒臣物物业的基基本情况况。（6）交际际常识与与沟通技技能等。（7）项目目物业信信息：本本项目物物业管理理服务硬硬件概况况。（8）项目目物业管管理信息息：本项项目物业业管理服服务方法法与质量量目标，服服务内容容、标准准、公众众制度等等。培训方式（1）时间间安排为为脱产、半半脱产、双双休日全全职培训训。（2）具体体方法采采取程序序式教学学、示范范讲座、情情景教学学与专人人指导相相结合

55、的的形式，培培训结束束后，教教学严格格考试，合合格后进进入短期期学习阶阶段，不不合格者者给与淘淘汰。培训目标塑造一支具具有持续续学习能能力和工工作适应应能力的的、能够够勇于创创新的、能能够不辱辱使命和和充满激激情的员员工队伍伍。在员员工中树树立正确确的人生生观、价价值观和和职业道道德观，弘弘扬社会会主义精精神文明明、倡导导爱国主主义和集集体主义义精神，培培养员工工爱岗敬敬业的道道德风尚尚，使员员工都明明确组织织和个人人的工作作目标，在在管好现现有恒臣臣物业物物业的同同时，为为后续的的物业管管理服务务工作做做好人力力资源储储备。（1）确保保新员工工培训率率1000%。培培训合格格率988%。（2

56、）管理理人员上上岗率1100%（3）员工工年度培培训率1100%，培训训合格率率98%。培训计划1、岗前培培训新员工入职职一个月月内必须须参加公公司人力力资源部部组织的的职前培培训，培培训结束束后进行行考试，考考试成绩绩合格方方可上岗岗，不合合格允许许补考一一次，补补考不合合格者不不录用。岗位培训新员工入职职三个月月内必须须参加由由物业服服务中心心或部门门组织的的岗位培培训，掌掌握所从从事岗位位的必备备知识及及基本物物业管理理法规。3、激励培培训（1）转正正培训；员工经经过两个个月的岗岗位试用用后，需需参加公公司统一一组织的的转正培培训，它它可以对对员工两两个月试试用期内内所掌握握的岗位位知识

57、进进行巩固固，使员员工顺利利通过转转正考核核。（2）晋级级培训；对表现现突出的的拟晋升升到高一一级职位位的员工工所进行行的培训训，这也也是公司司为了选选拔人才才进行的的一次考考核。4、专题培培训（1）专业业培训：以物业业管理知知识、相相关法律律法规或或物管案案例等为为主题进进行的培培训。主主要由相相应专家家、学者者或同行行优秀人人士担任任主讲，达达到拓宽宽视野、相相互学习习、沟通通交流、提提高认识识的目的的。（2）特殊殊培训；为了体体现本公公司的特特色服务务，我们们将根据据恒臣物物业物业业的使用用功能不不同对员员工开展展具有针针对性的的专业培培训及相相关服务务礼仪培培训，使使员工充充分了解解特

58、殊岗岗位的特特殊服务务要求及及必备知知识。公众制度一、精神文文明建设设公约1、遵守国国家政策策、法令令、法律律和“市民行行为道德德规范”，积极极配合物物业管理理人员的的各项工工作。2、养成讲讲道德、讲讲文明、讲讲礼貌、讲讲卫生、讲讲秩序的的良好习习惯，并并提倡心心灵美、语语言美、行行为美、环环境美。3、爱护小小区的公公共设施施，不随随意毁坏坏花草树树木。4、爱护公公共卫生生，不乱乱扔垃圾圾、果皮皮、纸屑屑、烟头头，不随随地吐痰痰。二、清洁卫卫生公约约1、爱护公公共卫生生，养成成个人良良好习惯惯，不随随地吐痰痰、丢烟烟头、果果皮。2、请业主主将垃圾圾摆放在在各层指指定地点点，由保保洁员上上楼收取

59、取。3、不随意意乱画、乱乱涂，不不乱张贴贴广告。4、不在草草坪、停停车场或或其它公公共场所所丢弃垃垃圾。绿化管理规规定1、不得砍砍伐攀折折花木、划划树皮、摘摘花果、棒棒挂杂物物，禁止止在绿化化带倒垃垃圾。2、行人和和车辆不不得跨越越和践踏踏绿化带带，不得得损坏绿绿化设施施及园林林小品。3、不得在在树上及及绿化带带内设置置广告、堆堆放物品品及其他他占用绿绿化带现现象。4、不得在在绿化带带内采石石取土、填填埋废弃弃物。办公制度管管理（一）文明明办公制制度1、员工应应以认真真负责的的态度，严严谨务实实的作风风做好本本职工作作。2、员工应应严格遵遵守劳动动纪律，上上班不迟迟到、不不早退、不不准中间间私

60、自离离岗，外外出办公公说明事事项，有有私事或或生病不不能上班班须事先先请假。3、员工服服装庄重重、大方方、清洁洁，讲究究礼貌，注注重仪容容。4、各办公公室严禁禁吸烟。5、保持办办公室环环境优美美清洁，不不得随意意丢弃杂杂物。6、爱护公公共财物物，节约约用水用用电。7、办公时时间要保保持肃静静，不准准串岗聊聊天，高高声喧哗哗和争吵吵。8、以上规规定，有有违反者者将按物物业服务务中心规规定，给给与经济济处罚。（二） 员员工办公公制度1、出勤；一月内内迟到或或早退两两次扣罚罚一天工工资。2、请假；必须要要有请假假条，写写明事由由，由主主管部门门批准；三天以以上由物物业服务务中心经经理批准准。擅自自离