标杆知名地产系统性工程质量问题指引

1、知名地产系统性工程质量问题指引1.砌体工程 2.抹灰工程3.水电安装工程 4.厨房卫生间工程5.外墙工程 6.门窗工程7.屋面工程 8.地下室工程9.装饰工程 10实测实量砌体工程01目录1. 构造柱、拉结筋标准做法砌筑工程构造柱马牙槎：构造柱与墙体连接处的砌体砌成马牙槎。马牙槎应符合设计要求；无设计时，按以下做法：马牙槎凹凸尺寸不宜小于60mm，高度不应超过300mm，马牙槎应先退后进，对称砌筑；构造柱投料斗设置做法：构造柱模板顶部应设置投料斗，高出构造柱顶部5cm，并采用对拉螺杆穿柱身固定，保证构造柱顶 部浇筑密实度；模板支设：采用对拉螺栓固定模板，螺栓应从构造柱内部穿过，不得在砌块上凿孔

2、；植墙体拉结筋：参照结施框架柱（剪力墙）与填充墙之间沿竖向设置26,且间距不大于600的拉结筋,伸入墙内长度不小于 墙长的1/5,且不小于1000(7、8、9度时沿墙全长贯通)拉结筋。需强调：100mm砌体墙按照两根拉结筋设置；问题描述：顶部留缝过大或过小；顶塞碰头灰、不密实，导致后续顶塞开裂；质量控制点：顶塞要求：严格落实砌筑排版图，砌体顶部与梁板之间预留2030mm空隙。对于顶塞碰头灰的情况，强制要求项目采 用砂浆填缝枪双侧对顶塞进行填塞，严控 顶塞密实度；2. 砌筑顶塞做法砌筑工程顶塞预留高度满足要求3.窗台压顶防渗漏构造做法常见问题描述：窗台压顶后浇；窗台压顶伸入长度不足300mm、厚

3、度小于100mm；压顶使用砖做内撑，浇筑质量差，与结构面未凿毛处理，存在冷缝。质量控制点：外窗下口砌体墙未设置混凝土压顶，设计无要求时，厚度不小于100mm，砼压顶深入两侧支座不小于300mm，当两侧设有砼边框时，与砼边框同时浇筑，可不考虑嵌固长度；窗台压顶立面与结构凿毛接合严密；加强养护，避免后期接缝处发生伸缩冷缝。压顶配筋图（如设计有要求，按设计执行）模板加固体系及覆膜养护入墙长度及成型质量控制良好砌筑工程抹灰工程02目录1.薄抹灰/免抹灰内墙穿墙螺杆眼封堵抹灰工程问题描述：内墙薄抹灰穿墙螺杆眼封堵不到位，极易 产生空鼓及内墙薄抹灰发泡反油的情况（如图一）。施工要求：薄抹灰内墙穿墙螺杆眼封

4、堵要求为：发泡或膨胀砂 浆填塞至墙体两侧预留5cm，预留5cm处采用微膨 胀抗裂砂浆填塞（如图二）；要求内墙抹灰前需完成内墙穿墙螺杆眼的封堵；图二图一2.普通抹灰墙面采用人工拍浆甩浆拍子制作：材料：15mm*15mm*1mm钢丝网、直径32mm的PVC管（ 或其他高硬度轻质材料），拍面尺寸320mm*240mm（可适 当调整），钢丝网折叠78层，固定于PVC杆端部。浆料配制：1:1水泥砂浆中加801或901建筑胶水8%配制成浆料，或采用 专用界面剂。采用人工甩浆于墙体基层。要求粘结牢固，砂 浆颗粒均匀。砂浆颗粒凝结后（三天后）方可进行墙面抹灰。施工过程：将制作好浆料均匀抹在拍子反面，用拍子将浆

5、均匀拍在墙面上。抹灰工程水电安装工程03目录1.穿楼板套管预埋固定穿楼板套管采用对拉螺杆贯穿加固。图示为穿楼板套管固定做法，穿楼板套管严禁采用铁丝贯穿结构加固，建议采用对 拉螺杆从套管中部进行贯穿固定。水电安装工程2.底盒内设置杯梳接头未设杯梳：一是线管与底盒脱离，中间有缝隙空间，在 水泥砂浆封堵线槽时，水泥砂浆易流入线管，将线管端部封死，造成电线固定，出现“死线”的现象；二是线管穿出底盒，占据电线的空间，容易 磨损电线的绝缘外皮。杯梳安装时间：线盒固定前完成杯梳安装。水电安装工程3.管线与底盒合理预埋开槽要求：采用弹线控制线管开槽位置，使用机械切割，管槽 开槽深度应为管径+15mm，宽度为管

6、径+10mm，双管预埋时管 与管之间间距应20mm，墙面水平横向开槽的长度不得大于800mm，管放入槽后，每隔0.5m须用管卡固定，底盒四周30cm处，管接头周边20cm处须固定。修补要求：槽内配管2根及以下时：先用水浇湿管槽，再用高一标号的水泥砂浆修补（砂浆强度等级不低于M10）； 槽内配管3根及以上时：先用细混凝土填满管槽，然后挂好钢丝网（钢丝网宽 度要超过管槽两边不小于10cm）。水电安装工程铁钉固定4.分集水器安装收口常见问题描述：底部收口粗糙，无标识；安装不牢固；未带压施工；排版均匀，固定牢固标识清晰按要求设置混凝土坎台质量控制点：地坪施工作业时应带压施工；分集水器安装应平直，保证牢

7、固性；每个分水器、集水器上安装分路不超过八个；混凝土反坎宽不小于200mm ， 高出楼地面完成面不小于50mm，关注混凝土成型质量，增设标识牌，提升交付观感。水电安装工程厨房卫生间工程04目录区分靠近烟道墙体形状设置卸载钢筋， 每三层卸载，采用植筋方式设置，降低 后期使用安全风险；详见国家建筑标准设计图集16J916-1住宅排气道（一）P52-P53；如烟风道不做包砌直接贴砖，需采用层 层卸载，避免因烟风道沉降造成的贴砖 面质量问题。厨房、卫生间工程1.厨卫间风道卸载方式合理设置烟道靠近一字型墙体卸载方式烟道靠近L型墙体卸载方式2.烟风道封堵厨房、卫生间工程安装要求：每安装5层左右，应对排气道

8、接头处周边的空隙采用 C25强度等级细石砼分 二次进行浇筑，待强度达到设计的70%再进行上段安装。烟道封堵工艺：打凿混凝土并彻底清理垃圾，控制烟道与砼面间距不小于20mm；采用撑补支模；周边混凝土润湿，水泥砂浆（掺防水剂）涂抹；细石混凝土（带微膨胀）封堵至楼板厚度的2/3，初凝后灌水养护2-3天；清理水和垃圾，水泥砂浆（掺防水剂）二次封堵，控制烟道根部高度初凝后围蔽，浇水二次养护清除围蔽混凝土、周边垃圾，做蔽水试验。查看试验结果并记录，若无渗漏，进入下道工序，否则，需重新返工。3.同层排水工艺控制常见问题描述：同层排水积水器漏做；同层排水成品保护不到位；过早撕除积水器保护胶条；防水施工前安装立

9、管（工序倒置）。可调节偏心止水节砌筑管井前做好积水器周边成品保护同层排水施工工序：1、管件预埋固定2、钢筋绑扎 3、砼浇筑4、沉箱 结构闭水试验5、沉箱清理及找平6、沉箱防水施工7、立管安装8、沉箱二次闭水试验9、砌筑管井10、安装支管11、隐蔽验收12、去除积水处理器保 护胶条13、沉箱盖板饰面施工厨房、卫生间工程4.卫生间防水施工质量把控混凝土楼板浇筑必须随打随抹平，基层表面需修补平整、 在四周墙根阴角处抹半径不小于20mm 小圆角，管线安 装及地漏、烟风道、管根等部位封堵完成，做24小时结构 闭水试验，发现渗漏需进行修补并验收合格；闭水试验合格后，在管周、管井、地漏、阴角等部位施工 防水

10、附加层。防水附加层材料及做法与地面防水层相同， 防水附加层向墙高和水平方向各延伸250mm；防水层完工后将门口与地漏封堵，进行24小时闭水试验， 做好闭水试验观察记录，如发现渗漏及时整改，直至再次 闭水验收合格。厨房、卫生间工程5.卫生间管道防水上翻问题描述：区域多个项目卫生间管边防水未做上翻，不符合图纸要求。施工要求：卫生间防水上翻要求：侧墙及管边上翻高度为室内建筑标高H+200mm（参照图一），附加层施工同样参照图纸（参照图二）；正确做法参照图三，确保卫生间管道根部无渗漏风险。管边及卫生间墙体四周按照要求设置R角；图三图一于洪项目9-2标段图二R角厨房、卫生间工程外墙工程05目录外墙内侧成

11、型效果外墙外侧按要求涂刷防水附加层聚合物防水砂浆填塞封堵问题描述：螺杆孔洞封堵后外墙内侧返油；未扩孔、封堵不密实、开裂；防水附加层涂刷厚度不足、透底、破损。质量控制点：封堵前先对外墙内、外两侧对拉螺杆孔洞用机械扩孔，并将扩孔部分的PVC管除去，扩孔尺寸为：直径不小于50mm、深度不小于50mm；内外两侧均采用微膨胀防水砂浆压实；封堵孔口的外侧涂刷1.5mm厚防水涂膜，直径为100mm；1.外墙螺杆孔洞封堵施打发泡时枪口深入洞底外墙工程2.外墙孔洞封堵边长小于50mm的孔洞采用与穿墙对拉螺杆相同的封堵做法；50mm孔洞尺寸100mm 时，可用干硬性水泥砂浆（添 加防水剂及膨胀剂）参照对拉螺杆封堵

12、做法分次堵塞；当孔 洞100mm 时，采用细石混凝土封堵；所有封堵必须保证 密实；剔除洞口周边松散部位，清理干净，并浇水湿润；采用止水螺杆或套管螺杆支模，并设置投料口；采用高一级微膨胀混凝土浇筑，振捣密实，待混凝土凝结后 剔除多余部分；封堵洞口的外侧涂刷1.0mm 厚聚氨酯防水涂膜，涂刷范围必 须大于孔洞周边50mm。外墙工程3.保温板的粘贴控制粘结剂用量，方齿抹灰刀成约45角刮过，拉出灰条，宽大约5cm。粘结剂的涂抹面积应大于整板面积的40%。粘贴应尽量摆正位置，若有所偏差可滑动就位，粘贴应轻柔，用工具拍压紧贴墙面（严禁用手拍击），并使用2米以上靠尺来测量，确保平整，保温板 粘贴应该尽可能靠

13、紧，接缝尽可能小。外墙工程门窗工程06目录1.外窗填塞、打胶防渗漏做法常见问题描述：塞缝不密实、不连续，打胶不密实、不顺直质量控制点：采用发泡胶塞缝时：在门窗框和洞口缝隙中打发泡胶，打发泡胶前应先将缝隙清理 干净，并将窗框与洞口间的缠绕保护膜撕去，多余的发泡胶应在其固化前用手或专 用工具压入缝隙中，严禁固化后用刀片切割；外窗打胶前对墙面进行基层清理，关注打胶施工工序，外窗打胶要在外墙涂料施工 前完成，严禁漏打，打胶应连续、密实、顺直，宽窄一致。门窗工程2.入户门底部灌浆密实入户门底部采取先灌浆法，灌浆材料采用水泥砂浆，安装前对门槛底部统一进行灌浆，避免后期施工不易造成底部无法灌实，降低踩踏变形

14、 风险。门窗工程屋面工程07目录标准做法样板引路烟风道反坎随屋面结构一次性浇筑根部防水加强处理通风口设置百叶挡雨（依据图纸）常见问题描述：烟道反坎未随屋面结构一次性浇筑；振捣不密实，成型质量差，高度不足；质量控制点：烟风道应采用吊模施工，随屋面结构一次性浇 筑，振捣密实确保成型质量；泛水高度内不允许使用对拉螺杆，关注防水收 口质量。1.出屋面烟风道防渗漏做法屋面工程2.屋面防水挑檐做法问题描述：屋面防水上翻后，收头处理不到位，存在较大渗漏隐患；解决措施：屋面防水上翻顶部参照图作节点图纸做法要求设置6cm*6cm混凝土挑檐；屋面工程地下室工程08目录1.地下室后浇带施工工艺底板后浇带下部必须设钢

15、筋混凝土保护板（宽 度及厚度符合设计要求），两边放坡不大于45度，并在阴阳角处增设防水附加层；止水钢板厚度及宽度应满足设计要求，且搭接 长度20mm，焊缝饱满，交圈设置；当后浇带混凝土需待较长时间才能浇筑时，应用砌挡水坎并用木板封闭保护，防止杂物进入；施工缝浇灌混凝土前应将其表面浮浆和杂物清 除并凿毛；后浇带位置应采用标号高一等级的膨胀混凝土。地下室工程2.地下室外墙穿墙套管防水做法问题描述：地下室外墙穿墙套管部位防水做法不符合要求，存在渗漏隐患；标准做法：地下室外墙穿墙套管防水做法按照图纸参照图集10J301地下建筑 防水构造的要求执行；图集要求预埋套管需突出外墙不小于150mm，管边附加层

16、要求为50*50的要求。地下室工程图一图二装饰工程09目录1.墙地砖铺贴工艺要求墙砖离缝铺贴，预留缝隙1.5；地砖离缝铺贴， 预留缝隙2.0；为有效控制离缝宽度，铺贴时必须配合塑料十字 卡施工；墙地砖嵌缝必须采用专用填缝剂（禁止采用石灰 粉、石膏粉、干粉），要求填缝饱满，并用球头收光，缝深0.5mm，保持光滑；瓷砖接缝高低差采用推插型瓷砖找平器进行控制；装饰工程球头十字卡推插型瓷砖找平器2.分集水器处墙体处理问题描述：分集水器背部未处理，原浆压光交付效果差。解决措施：安装成品背板，再进行分集水器的加固（参照图一）贴砖后再进行分集水器的加固（参照图二）注意前期分集水器与墙体间预留间距，保证后续安

17、装背 板或贴砖间距。装饰工程图二图一分集水器背部未处理，交付效果差卫生间门槛砖（石）用防水砂浆湿铺贴，两端与门垛的缝隙用防水砂浆填塞密实。门槛底部须做防水处理（砂浆找平层或铺贴层与门槛交接位置立面需重点做防水处理），防止 水通过门槛底部渗入客厅或房间地面；门垛侧面防水处理高度为200mm（成活面），两侧外翻200mm，地面向外延伸500mm。门槛砖（石）加宽至卫生间内侧门框线厚度，两侧加长至门框线宽度，保证卫生间内侧门套线 座在门槛砖（石）上（留空2mm），门套与门槛砖（石）缝隙用门框同色防霉胶收口。3.门槛砖（石）湿铺贴工艺装饰工程实测实量10目录1.楼板厚度控制工艺钢筋三脚架：规格& 使用： C12 即可， 边长 500mm的钢筋三角架，架高即为 板厚；放置间距1.8m，从边角 至中心均匀放置，如右图。工艺流程：砼浇筑前放置砼浇筑 过程严格控制板面砼浇筑完适时