房地产金融论文

1、PAGE PAGE 13XXXXXX学院房地产金融实务结课论文题 目：房房地产企企业融资资难问题题解决策策略构建信用用体系专业：XXXXXXXXXXX班级：XXXXXXXXX班班学号：XXXXXXXXXXXX姓名：XXXXXXXXXXX指导老师：XXXXX日期：20012年4月19日摘 要：近近几年，针针对我国国房地产产泡沫的的显现，国国家已出出台了一一系列相相应的宏宏观调控控的政策策，诸如如：限购购令的出出台，银银行贷款款利率的的提高等等等。毋毋庸置疑疑，这种种经济结结构及货货币政策策的调整使使得房地地产企业业面临着着由于融融资难问问题而带带来的极极大的生生存挑战战。众所周周知，资资金作为为

2、企业运运作发展展的血脉脉，一旦旦资金链链存在问问题，企企业将很很可能面面临倒闭闭的危险险。为此此，政府府及房地地产企业业自身都都针对融融资难问问题提出出了不同同的解决决策略。搜搜集有关关人士对对此问题题的研究究，其更更多是从从政府角角度或者者从扩宽宽融资渠渠道等外外部环境境角度来来进行研研究和探探讨，很很少从企企业自身身信用角度度研究此此项问题题，然而而，常言言道，只只有自身身足够强强大，才才不会畏畏惧外界界的一切切挑战。因因而，本文主主要从构构建房地地产自身身信用体体系的角角度来探探讨其对对解决融融资难问问题的重重要性及及长远性性。本文文主要从从我国中小小房地产产企业现现状,解决融融资难问问

3、题的迫迫切性及及方法等等方面展展开论述述。其目的的在于能能够引起起房地产产企业对对构建自自身信用用体系的的重视，从而使企业融资问题得到更好解决，使企业发展更加稳健，更加长远，从而提高国内企业的竞争性，更好进入国际市场。关键词：房房地产； 企业； 融资难难； 信用体体系Abstrractt:In reecennt yyearrs, thee gooverrnmeent hass allreaady isssuedd a serriess off coorreespoondiing maccroeeconnomiic rreguulattionn annd cconttroll pooliccy

4、iin ttermm off Chhinaas reaal eestaate bubbblees aappeeariing, suuch as: liimittingg puurchhasee, raaisiingtthe bannk lloann innterrestt raate. Wiithoout a ddoubbt, reaal eestaate entterpprisses aree faacedd wiith thee diiffiicullty in finnanccingg ass weell as thee suurviivall chhalllengges beccaus

5、se oof tthe ecoonommic strructturee annd mmoneetarry ppoliicy adjjusttmennt. As is knoown to alll, ccapiitall iss thhe bbloood tto eenteerprrisee opperaatioon ddeveeloppmennt, oncce tthe cappitaal cchaiin iis bbrokken, thhe eenteerprrisee wiill facce tthe danngerr off coollaapsee prrobaablyy. Therre

6、foore, thhe ggoveernmmentt annd rreall esstatte eenteerprrisee ittsellfbooth hadd puut fforwwardd diiffeerennt ssoluutioons forr fiinanncinng pprobblemms. Colllecctedd reelevvantt sttudyy maakinng bby pperssonaage , thhey aree moore froomthhe ggoveernmmentt viiew to brooadeen tthe finnanccingg chhan

7、nnelss ass too thhe eexteernaal eenviironnmennt,litttlee frrom thee ennterrpriiseperrspeectiive. Hoowevver, ass thhe ssayiing goees, onlly yyourrsellf iis sstroong enooughh, yyou neeednt feear notthinng oofthhe ooutssidee woorldd. TTherrefoore, thhis papper maiinlyy diiscuuss howw too soolvee thhe d

8、diffficuultyy inn fiinanncinng. Thiis aartiiclee maainlly ffromm thhe mmediium-sizzed andd smmalll reeal esttatee ennterrpriise thee prreseent sittuattionn; SSolvvingg thhe ddiffficuultyy inn fiinanncinng aand thee meethood oof tthe urggenccy tto ddisccusssed. thhe aaim is to cauuse reaal eestaate e

9、ntterpprisse tto cconsstruuct thee atttenntioon oof ttheiir ccreddit sysstemm, tthuss thhe eenteerprrisee fiinanncinng pprobblemms aaresslovved bettterr, mmakiing entterpprisse ddeveeloppmennt mmoree roobusst aand lonng , soo ass too immproovinng tthe commpettitiivennesss off doomessticc ennterrprii

10、sess annd eenteerinng tthe intternnatiionaal mmarkket bettterr.Keywoordss:reeal esttatee;entterpprisse;finnanccingg; creeditt syysteem目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc253389316 HYPERLINK l _Toc2533893251.我国房房地产企企业融资资现状分分析3 HYPERLINK l _Toc2533893312.解决融融资难问问题的迫迫切性及及策略44 HYPERLINK l _Toc2533893323.

11、构建房房地产信信用体系系的重要要性及来来源4 HYPERLINK l _Toc2533893344.构建房房地产信信用体系系的途径径及方法法5 HYPERLINK l _Toc2533893375.结束语语6 HYPERLINK l _Toc253389343参考文献77TOC o 1-3 h z u我国房地产产企业融融资现状状分析目前，相对对于国际际企业，我我国中小小型企业业偏多，大型企业多呈现出数量少，规模巨大，主要表现在人员数量，公司形式等方面，而在公司商业信用，管理能力，企业竞争性等方面仍与国际企业存在很大的差距，所以跻身于国际竞争行列的企业寥寥无几。房地产企业作为带动我国GDP增长的

12、龙头企业，是我国国民经济的重要组成部分和有生力量。因而房地产企业，尤其是中小型房地产企业的发展及提升对我国未来经济的增长有着相当重要的作用，并且在国民经济中具有国有企业及大企业无法替代的作用。然而，长期以来，尤其是金融危机之后，中国房地产市场风云激荡，随着国家对房地产业进行宏观调控和执行金融紧缩的政策，我国房地产中小企业的融资问题成为困扰其发展的重要制约因素。同时，随着房地产领域对资金需求的不断扩大，加之传统融资渠道变窄，使得诸多房地产企业出现因资金短缺而带来的发展困扰。从我国目前现状来看，房地产企业融资难主要存在以下几方面问题：首先，我国国房地产产企业融融资的途途径比较较单一，其其导致在在房

13、地产产开发融融资过程程中，过分依依赖于商业银银行。某房地地产专家家说：“房地产产企业实实际上的的金融资资金来源源，除去去股权融融资，90%以上的的资金来来自银行行贷款。”而房地产产业作为为一个资资金密集集型行业业，对金金融有很很强的依依赖性。由由于中国国金融体体制的不不健全，银银行业长长期处于于高垄断断地位，这将导致金融行业面临较大的系统性风险，同时给房地产业融资的发展也带来制约。其次，我国国房地产产金融体体系法律律法规不不健全，其也是影响融资渠道拓宽的重要原因之一。“当前，有关房地产金融方面的政策法规，仍未形成一套完整科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的

14、正常开展。”孙飞认为。 最后，国家家宏观调调控政策策的限制制以及银银行利率率的调整整等等，均均对房地地产资金金的来源源，以及及公司的的发展带带来了相相当大的的影响，如如今，各各大城市市由于融融资艰难难而纷纷纷推出降降低房价价的政策策，致使使许多居居高不下下的楼盘盘也卖出出三四折折的价钱钱。除去一系列列外部因因素之外外，房地产产企业内内部实力力的强大大与否，融融资能力力的高低低，商业业信用的的等级等等等均是是影响企企业融资资能力，吸吸引外部部投资的的重要因因素。在在房地产产市场如如此低迷迷的时期期，许多多中小房房地产企企业出现现融资艰艰难，甚甚至倒闭闭的危险险，而有有些大型型企业则则依旧运运作自

15、如如，外部部资金充充裕，内内部管理理科学，许许多银行行及担保保公司也也纷纷向向其提供供融资资资源及途途径。所以，面对对目前我我国房地地产企业业融资难难的现状状，为增增强我国国中小房房地产企企业的竞竞争能力力，跻身身国际竞竞争行列列，尽快快更好地地提出新形形式下未未来房地地产的融融资对策策显得极其迫切。解决融资难难问题的的迫切性性及策略略虽然目前房房地产市市场现状状不容乐乐观，融融资难问问题一直直困扰着着许多中中小型房房地产企企业的发发展。但但随着越来来越多的的信托、专专业的房房地产信信托基金金（REIITS），以以及境外外的投资资银行、基基金、境境外地产产基金、境境外直接接投资机机构等进进入中

16、国国的房地地产领域域，房地地产企业业的融资资渠道将将日渐拓拓宽，出现了了更多的的金融工工具、金金融产品品、金融融机构来来为中国国的房地地产业融融资服务务。 然而，面对对着传统统融资渠渠道及新新型融资资工具等等诸多选选择，为为什么房房地产企企业仍存存在很大大的融资资困难及及阻碍呢呢？因为为想要跨跨越传统统融资渠渠道的缺缺陷，吸吸收境外外及新型型融资服服务，还还有一定定的挑战战性。那那么面对对如此的的选择，房房地产企企业，尤尤其是中中小型房房地产企企业如何何把握融融资契机机，构建建自身强强大的融融资系统统呢？想要要尽快解解决此项项问题就就需要先先了解一一下房地地产企业业融资的的两种方方式：一一是内

17、部部融资。内内部融资资主要包包括自有有资金、预预收的购购房定金金或购房房款、企企业职工工内部集集资等。二二是外部部融资。外外部融资资成为房房地产企企业获取取资金的的主要方方式，主主要渠道道有：发发行股票票、股权权投资、发发行企业业债券、银银行贷款款、房地地产信托托、利用用外资、合合作开发发、产业业基金等等，目前前应用最最广泛的的就是银银行贷款款。综合分析，想想要提高高房地产产企业内内部融资资能力同同时加大大外部融融资力度度，提高高企业自自身经济济实力，管管理能力力，抗风风险能力力以及商商业信用用等等是是最根本本，最长长远的策策略。然而，房地产产信用体系系建设的的完备与与否又是是决定房房地产企企

18、业获得得外部融融资以及及获得长长远发展展的关键键。构建房地产产信用体系系的重要要性及来来源我有着国长长达几十十年的计计划经济济背景，社社会各主主体之间间的信用用关系实实际上非非常淡薄薄。银行行与企业业的关系系并非是是严格意意义上的的信用关关系，而而只是完完成财政政拨款的的一种出出纳形式式。经过过20多年改改革和开开放，市场交交易关系系和交易易行为更更多地表表现为信信用关系系，不仅仅银行信信用关系系日益广广泛，而而且各大大企业之之间的信信用体系系也在不不断建立立。现代市市场经济济就是信信用经济济，但是由由于我国国信用体体系发育育程度低低，信用用秩序相相当混乱乱，信用用缺失现现象大量量存在，企企业

19、之间间资金相相互拖欠欠、三角角债盛行行。这对于于房地产产企业的的发展以以及生存存是相当当不利的的。因此此，规范范市场经经济秩序序，完善善社会主主义市场场经济体体制，必必须尽快快建立社社会信用用体系，同同时，房房地产企企业想要要壮大自自身企业业实力，提提高自身身竞争性性，保证证自身“血液”顺畅运运行，也也必须尽尽早意识识到建立立自身信信用体系系的重要要性。其次，经济济全球化化及我国国加入决决定了加加快建立立构建房房地产信信用体系系的重要要性。从一些发发达国家家的经验验看，房房地产企企业基本本上都已已形成了了比较完完善的信信用管理理体系。这这种管理理体系，把把各种与与信用相相关的社社会力量量和制度

20、度有机地地组合起起来，共共同促进进信用的的完善和和发展，制制约和惩惩罚失信信行为，因而其房地产企业具有强大的信用作保证，融资能力强，发展迅速，始终领先于我国的房地产企业。所以，想要吸引外资的投入，解决融资难问题，构建房地产企业自身信用体系是相当重要和紧迫的。同时，房地地产企业业特性决决定其需需要大量量的资金金投入，需需要通过过银行信信贷、证证券市场场操作和和债券的的发行等等方式筹筹集大量量的生产产发展和和技术改改造资金金。但是是由于信信用缺失失行为大大量存在在，使得得商业银银行不敢敢轻易放放贷，由由于大量量的违规规行为和和虚假包包装上市市、欺骗骗投资者者的虚假假审计报报告等事事件不断断被揭露露

21、出来，证证券交易易也出现现了严重重的信誉誉危机，影影响了房房地产企企业通过过正常的的信用渠渠道获取取生产发发展资金金。因此此可见，构建房地产信用体系对解决房地产企业的融资有着相当长远的作用，有助于企业长久发展及快速提升。众所周知，顺驰房地产开发企业从最初刚起步的小型民营地产商发展成为如今房地产界的领头人之一，其成就无不令人瞩目！据顺驰公司披露，2004年顺驰现金流总量中，78是销售回款，10是银行贷款。12是合作方、股东投入的资金。这些都向我们展露了顺驰企业迅速腾飞以及驾驭百亿销售额的“秘诀”不断构建完善的信用体系。可见，房地产商业信用在房地产融资中作用相当重要。那么要想充分发挥房地产商业信用

22、在企业融资及发展中的作用，首先就必须了解房地产信用的来源都有哪些？应付土地出出让金在房地产业业的运作作中，即即使是通通过“招拍挂”购买的的士地，也也有一个个分期支支付的条条件。因因此，在在开发商商取得一一块土地地的控制制权到交交付全款款会有一一段时间间。这等等于让开开发商取取得一段段时间的的信用融融资。应付工程款款房地产商可可以通过过由施工工单位垫垫资施工工的办法法来获得得信用融融资。一一般预付付一定比比例的保保证金，比比如300，工工程完成成后才支支付余款款，或者者依据工工期的进进度分期期支付。当当然，施施工单位位也通过过赊账等等办法向向材料供供应商取取得信用用融资，甚甚至以欠欠薪等办办法解

23、决决资金周周转困难难。这种种模式形形成了产产业债务务链，发发展商是是顶端的的债务人人。一旦旦支付发发生问题题，就影影响整个个产业债债务链的的清偿。预收帐款地产商取得得土地使使用权证证书、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证、销销售许可可证(即五证证)就可以以预售房房屋。如如果市场场条件好好、项目目销售策策划成功功，地产产商通过过预售就就可在正正式交房房以前预预先收到到房款。而而为了推推动预售售。地产产商往往往给予一一定的打打折优惠惠。我们们可以把把这种折折扣优惠惠理解为为信用融融资的成成本。意识到了构构建企业业信用体体系对于于房地产产企业的的重要性性，了解解到了房

24、房地产信信用的来来源，那那么应如何做大大做强企企业实力力，构建建房地产产自身信信用体系系，提高高融资能能力，增增强企业业竞争性性呢？构建房地产产信用体系系的途径径及方法法由于我国信信用体系系的基础础还相当当薄弱，基于这样的背景，所以建立和完善房地产信用体系是一项艰巨的任务，还有很长的路要走。但是房地产经济健康稳定发展的客观要求和国际企业竞争格局的变化，迫切要求要想提高企业实力，提高融资能力的房地产企业必须从现在开始，加快信用体系建设，强化企业管理能力，提高企业竞争力。首先，参照照国家制定定的相应应信用管管理的法法律制度度，及信用方方面的立立法和执执法以及及发达国国家的经经验，建建设房地地产信用

25、用体系国国家必须须先行立法法，加以以规范。当当立法条条件尚未未成熟时时，也必必须出台台相关的的法规或或部门规规章，对对房地产产市场进进行信用用规范。欧、美美等发达达国家和和部分发发展中国国家有些些经验可以以给我国国企业提提供借鉴鉴。立法法设规的目目的是创创造一个个信用开开放和公公平享有有、使用用信息的的环境。立立法包括括多个方方面，如如银行信信用方面面的立法法，非银银行方面面的立法法，规范范商业信信用和消消费者信信用行为为的立法法，规范范商业授授信行为为的立法法，规范范信用中中介服务务行业行行为的立立法，等等等。尤尤其应强强调的是是要尽快快建立和和完善房房地产失失信惩罚罚机制，明明确在市市场经

26、济济中，失失信的法法律边界界是什么么，失信信到什么么程度将将给予何何种程度度和形式式的制裁裁。通过过这种失失信惩罚罚机制的的设立，做做到“闯红灯灯者受罚罚”，加大大房地产产企业失失信的成成本，迫迫使其行行为趋向向守信，让让守信成成为守信信者的通通行证。其次，通过过多种方方式强化化企业自身身的信用用观念和和信用意意识及内部的的信用管管理，强化企企业，加快构构建企业业信用体体系。虽虽然信用用体系建建设需要法法律体系系和相应应法规的的制约，但但是，信信用的基基础在很很大程度度上是基基于企业业自身的的诚信理念念及实力力程度。加强企企业信用用管理，不不仅可以以大幅度度减少因因授信不不当导致致合约不不能履行行以及受受信企业业对履约约计划缺缺乏管理理而违约约现象的的发生，而而且可以以形成对对失信企企业和机机构的市市场约束束机制，使使信用记记录不良良的企业业在各企企业的客客户管理理中被筛筛选掉，使使其没有有市场活活动的机机会和空空间。所所以，在在市场经经济环境境的激烈烈竞争及及国家宏宏观调控控的影响响下，房地地产自身身的行为为准则首首先应是是讲信用用，树立立企业守信信的公众众形象，加强企业自身实力等来吸引银行投资及外资投入。结束语随着国