租赁合同概述

1、第十三章 租赁合同第一节租租赁赁合同概概述一、租赁赁合同的的概念和和特征（一）概概念租赁合同同是出租租人将租租赁物交交付承租租人使用用、收益益，承租租人支付付租金的的合同。提供租赁赁物给对对方使用用的是出出租人使用租赁赁物并支支付租金金的人是是承租人人（二）特特征1、租赁合合同是转转移使用用权、收收益权的的合同。2、租赁合合同是诺诺成合同同、双务务合同、有偿合合同。3、租赁合合同关系系属于债债权关系系，但同同时具有有某些物物权特征征。表现为：一是同同一物上上只能设设一个租租赁权；二是出出租人在在租赁合合同存续续期间出出售租赁赁物的行行为不影影响租赁赁合同的的效力，在同等等条件下下承租人人有优先

2、先购买权权二、租赁赁物1、租赁物物应当时时耐用消消费品而而不是易易耗消费费品2、应当时时独立物物而不是是附着物物。3、应当是是特定物物，而不不是种类类物。4、应当是是有形财财产。三、租赁赁合同的的分类（一）不不动产租租赁合同同和动产产租赁合合同（二）一一般财产产租赁合合同和企企业租赁赁经营合合同（三）消消费性租租赁合同同和经营营性租赁赁合同（四）定定期租赁赁合同和和不定期期租赁合合同定期租赁赁，当事事人约定定了租赁赁期限，但租赁赁期限如如果过长长，不利利于平衡衡当事人人之间的的利益，所以合同法第214条规定：“租赁赁期限不不得超过过二十年。超过二二十年的的，超过过部分无无效。租租赁期间间届满，

3、当事人人可以续续订租赁赁合同，但约定定的租赁赁期限自自续订之之日起不不得超过过二十年年”。不定期租租赁，当当事人没没有约定定租赁的的期限。不定期期租赁的的特点是是当事人人有任意解除除权。“当事人对对租赁期期限没有有约定或或者约定定不明确确，依照照本法第第六十一一条的规规定仍不不能确定定的，视视为不定定期租赁赁。当事事人可以以随时解解除合同同，但出出租人解解除合同同应当在在合理期限限之前通知知承租人人”（合同法第232条）。这这里强调调的是出出租人要要给予承承租人一一定的宽宽展期。一是当事事人明确确约定为为不定期期租赁或或者没有有约定租租赁期限限；二是推定定为不定定期租赁赁。包括括三种：1，对租

4、赁赁期限没没有约定定或者约约定不明明确，依依照合同法第61条的规定定不能确确定的，视为不不定期租租赁。2，“租赁赁期限六六个月以以上的，应当采采用书面面形式。当事人人未采用用书面形形式的，视为不不定期租租赁”（合同法第215条）。3，“租赁赁期间届届满，承承租人继继续使用用租赁物物，出租租人没有有提出异异议的，原租赁赁合同继继续有效效，但租租赁期限限为不定定期”（合同法第236条）。第第三种情情况又称称为法定定更新、默示更更新，是是指在租租赁期限限届满后后，当事事人以行行为继续续租赁关关系。案例甲建筑公公司与乙乙建筑公公司达成成口头协协议，约约定乙将将其1台台吊车出出租给甲甲建筑公公司，租租赁

5、期限限为6个个月。乙乙建筑公公司因自自己的施施工需要要，在出出租4个个月时，要求甲甲建筑公公司于5日内返返还吊车车，甲建建筑公司司不同意意。乙建建筑公司司以租赁赁合同未未采用书书面形式式无效为为由诉至至法院，要求甲甲建筑公公司返还还吊车。问题：甲甲建筑公公司是否否因合同同未采取取书面形形式无效效而应将将吊车返返还给乙乙建筑公公司？四、租赁赁合同的的主要条条款“租赁合合同的内内容包括括租赁物物的名称称、数量量、用途途、租赁赁期限、租金及及其支付付期限和和方式、租赁物物维修等等条款”（合同法第213条）。（一）租租赁财产产（二）租租赁财产产的用途途（三）租租赁期限限（四）租租金及其其支付期期限和方

6、方式（五）租租赁物维维修（六）违违约责任任第二节租租赁合合同当事事人的义义务和权权利一、出租租人的主主要义务务和权利利出租人的权权利收取租金金及在租租赁合同同终止时时要求返返还租赁赁物（一）主主要义务务1、租赁物交交付及保保持义务务。“出租人人应当按按照约定定将租赁赁物交付付承租人人，并在在租赁期期间保持持租赁物物符合约约定的用用途”（合同法第216条）2、出租人人的维修修义务。出租人的的维修义义务实为为其保持持义务的的体现。合同法第220条规定：“出租租人应当当履行租租赁物的的维修义义务，但但当事人人另有约约定的除除外。”第221条规定：“承租租人在租租赁物需需要维修修时可以以要求出出租人在

7、在合理期期限内维维修，出出租人未未履行维维修义务务的，承承租人可可以自行行维修，维修费费用由出出租人负负担。因因维修租租赁物影影响承租租人使用用的，应应当相应应减少租租金或者者延长租租期。”3、权利瑕疵疵担保义义务。权利瑕疵疵担保义义务，是是指出租租人应当当担保不不因第三三人对租租赁物主主张权利利，而影影响承租租人租赁赁物的使使用、收收益。权权利瑕疵疵担保义义务是法法定义务务。合同法第228条规定：“因第第三人主主张权利利，致使使承租人人不能对对租赁物物使用、收益的的，承租租人可以以要求减减少租金金或者不不支付租租金。”第三人人主张的的权利可可以是所所有权、担保物物权和用用益物权权。案例某甲的

8、私私人承包包队承包包了一项项建筑工工程。甲甲与乙于于9约10日商商定，甲甲租用乙乙的挖掘掘机，租期为为一个月月。自9月20日至10月20日，租金8000元；如如果一方方违约，应给付付另一方方违约金金1000元。9月17日，乙找到到甲，告告诉甲因因挖掘机机另租给给一建筑筑队长期期使用，不能给给甲使用用了。甲甲坚持要要租用挖挖掘机机，并提提出否则则由乙付付给违约约金1000元元。乙既既未将挖挖掘机给给甲使用用，也不不给付违违约金。双方争争执无结结果，甲甲只好另另租挖掘掘机，因因租不到到挖掘机机，只好好用人工工挖土，造成工工期延期期，遭受受了经济济损失。甲诉至法法院，要要求乙赔赔偿经济济损失1万元。

9、在法院院审理中中，乙同同意给付付违约金金1000元，拒绝赔赔偿甲的的经济损损失。经经法院请请会计事事务所核核查，查查明因乙乙的不履履行行为为，给甲甲造成经经济损失失7000元。问题：乙应否赔赔偿因其其未能将将挖掘机机给甲使使用造成成的甲的的损失？案例甲因离家家在外地地工作，就将其其原住房房4间出出租给邻邻居乙。合同中中预定，租期为为10年年，年租租金1000元元，每年年初交付付当年租租金。合合同签订订后，乙乙即搬进进租赁屋屋中居住住。前三三年乙均均于年初初就将租租金交付付给甲。但在第第三年的的夏季，乙发现现房屋漏漏雨，就就通知甲甲，让甲甲维修房房屋，甲甲对此未未予理会会。无奈，乙乙就找人人对房

10、顶顶进行维维修，花花去费用用300元。到到第四年年初，乙乙向甲给给付700元房房租，并并称另外外的300元以以维修费费冲抵。甲认为为，谁住住房谁就就应该负负责维修修，仍要要求乙支支付租金金1000元。双方发发生纠纷纷。问题乙维修租租赁房屋屋的费用用是否应应由甲负负担？二、承租租人的主主要义务务和权利利（一）承承租人的的主要义义务1、按约定使使用与按按性质使使用。合同法第217条规定：“承租租人应当当按照约约定的方方法使用用租赁物物。对租租赁物的的使用方方法没有有约定或或者约定定不明确确，依照照本法第第六十一一条的规规定仍不不能确定定的，应应当按照照租赁物物的性质质使用。”合同法第219条规定：

11、“承租租人未按按照约定定的方法法或者租租赁物的的性质使使用租赁赁物，致致使租赁赁物受到到损失的的，出租租人可以以解除合合同并要要求赔偿偿损失。”甲在花园园小区租租了乙的的一套单单元，原原定用于于自己居居住，后后因工作作需要，把该单单元用作作货仓储储藏货物物。2、妥善保保管的义义务。合同法第222条规定：“承租租人应当当妥善保保管租赁赁物，因因保管不不善造成成租赁物物毁损、灭失的的，应当当承担损损害赔偿偿责任”。3、不任意意改善、增设的的义务。合同法第223条规定：“承租租人经出出租人同同意，可可以对租租赁物进进行改善善或者增增设他物物。承租租人未经经出租人人同意，对租赁赁物进行行改善或或者增设

12、设他物的的，出租租人可以以要求承承租人恢恢复原状状或者赔赔偿损失失。”4、租金支支付义务务。（引例）租金的支支付，是是承租人人的主要要义务。承租人人应当按按照约定定的时间间、数额额和方式式交付租租金。合同法第226条规定：“承租租人应当当按照约约定的期期限支付付租金。对支付付期限没没有约定定或者约约定不明明确，依依照本法法第61条的规定定仍不能能确定，租赁期期间不满满1年的，应应当在租租赁期间间届满时时支付；租赁期期间1年以上的的，应当当在每届届1年时支付付，剩余余期间不不满1年的，应应当在租租赁期间间届满时时支付。”合同法第227条规定：“承租租人无正正当理由由未支付付或者迟迟延支付付租金的

13、的，出租租人可以以要求承承租人在在合理期期限内支支付。承承租人逾逾期不支支付的，出租人人可以解解除合同同。”按按照该条条规定，出租人人应当先先催告，在催告告无效果果时，才才能通知知出租人人解除合合同。案例某技校与与刘某签签订了一一份租赁赁合同。合同中中约定：技校将将临街的的一处100平平方米的的营业房房出租给给刘某做做商店；期限为为5年，第一年年租金5000元，自自第二年年起每年年6000元，每年的的1月份份交付当当年租金金。合同同签订后后，技校校即将该该处房屋屋交付给给刘某，刘某按按商店的的要求进进行了装装修。头头两年，刘某按按照约定定交付了了租金，但第三三年的租租金，刘刘某迟迟迟不交，经技

14、校校催要后后，刘某某提出现现该地有有多处商商店，效效益不好好，要求求减少租租金。同同？到第三年年年底，刘某仍仍未交付付当年的的租金。技校索索要租金金，刘某某仍以要要求降低低租金为为由而不不交。技技校不同同意减少少租金，诉至法法院要求求解除合合同，并并要求刘刘某支付付欠付的的租金。问题本案中，技校可可否要求求刘某支支付欠付付的租金金并解除除合同？5、返还租租赁物义义务。“租赁期期间届满满，承租租人应当当返还租租赁物。返还的的租赁物物应当符符合按照照约定或或者租赁赁物的性性质使用用后的状状态”（合同法第235条）。 租赁期间间届满或或者租赁赁合同因因解除终终止，承承租人应应当返还还原物，但返还还原

15、物并并不等同同于原状状返还，因为即即使是正正常使用用，租赁赁物也会会有磨损损、老化化等损耗耗，以至至于价值值降低。因此，返还的的租赁物物符合约约定的状状态即可可，如果果对返还还的租赁赁物的状状态没有有约定，返还的的租赁物物应符合合按约定定或者按按租赁物物的性质质使用后后状态。（二）承承租人的的主要权权利1、要求出出租人在在合理期期限内维维修2、经出租租人同意意，对租租赁物进进行改善善或增设设他物3、经出租租人同意意，转租租4、收益权权在租赁期期间因占占有、使使用租赁赁物获得得的收益益，归承承租人所所有，但但当事人人另有约约定的除除外。5、买卖不不破租赁赁租赁物在在租赁期期间发生生所有权权变动的

16、的，不影影响租赁赁合同的的效力。6、优先购购买权7、解除权权8、租赁期期间届满满，承租租人继续续使用租租赁物，出租人人没有提提出异议议的，原原租赁合合同继续续有效，但租期期为不定定期。三、承租租人的转转租权转租的条条件：须经出租租人同意意承租人未未经同意意而转租租的，出出租人可可终止合合同。会导致两两个租赁赁关系消消失出租人同同意的形形式：明示同意意默示同意意事前同意意事后同意意转租产生生的损失失：出租人承租人次承租人承担责任任承担责任任追究责任任追究责任任承租人擅擅自转租租，出租租人的选选择权：1.出租租人通知知承租人人解除双双方的租租赁合同同2.也可可以主张张承租人人与次承承租人的的转租合

17、合同不生生效案例1995年5月月，某市市居民陆陆某租用用杨某的的街面房房两间开开个体饭饭馆，双双方约定定每月租租金400元，水电费费按实际际用量交交付。陆陆某经营营了一段段时间，嫌开饭饭馆太辛辛苦，于于1996年初初将房屋屋转租给给了王某某，双方方约定：王某每每月支付付陆某租租金400元，房屋租租金由陆陆某支付付给杨某某。随后后，王某某将房屋屋重新装装修后，经营服服装生意意。1996年年4月，杨某碰碰巧路过过此处，发现饭饭馆已改改成了服服装店，便进去去询问情情况，见见店主已已不是陆陆某，经经询问现现在的店店主王某某得知，陆某已已将房屋屋租给了了王某，王某装装修完后后刚开业业不久。杨某非常常气愤

18、，便马上上找到陆陆某质问问其原委委。陆某某称自己己已于1996年初就就将房屋屋转租给给了王某某。杨某某当即表表示陆某某未经其其同意擅擅自转租租，要求求解除与与陆某的的租赁合合同，并并要求陆陆某承当当违约责责任，赔赔偿损失失，同时时要求王王某将房房屋返还还给他。陆某称称房屋转转租后，他仍按按月缴纳纳房租，未损害害杨某的的利益，不同意意解除合合同。双双方无法法达成协协议，杨杨某遂将将陆某告告上法院院。问题杨某可否否以陆某某将房屋屋转租给给王某为为由而解解除合同同并要求求王某返返还房屋屋？四、所有有权变动动不破租租赁“买卖不不破租赁赁”租赁物在在租赁期期间发生生所有权权变动的的，不影影响租赁赁合同的

19、的效力。新的所有有权人与与承租人人应继续续原租赁赁合同案例李某与刘刘某于1996年2月月6日签签订了一一份房屋屋租赁合合同。合合同中约约定，李李某将两两室一厅厅房屋1套出租租给刘某某，租期期为3年年，月租租金500元。后，李李某欲投投资于某某商业项项目，但但一时资资金周转转不开，遂向陈陈某提出出以这套套两室一一厅的房房屋作为为抵押，向陈某某借款8万元，并告知知其该套套房屋已已出租的的事实。陈某表表示同意意。双方方于1996年年11月月5日签签订了抵抵押合同同，合同同约定：若李某某在1年年内不能能还清借借款，则则将该套套两室一一厅的房房屋作价价转让给给陈某，并办理理了抵押押登记手手续。1997年

20、11月，李李某因经经营发生生亏损，无力偿偿还8万万元的借借款。12月2日，李李某于陈陈某又达达成了一一份协议议，约定定将房屋屋作价8万元转转让给陈陈某，冲冲抵全部部债务。12月月10日日，李某某与陈某某到房管管部门办办理了产产权转移移手续。12月月12日日，陈某某正式通通知刘某某，李某某已将房房屋产权权转移给给他，他他要自己己搬进来来住，希希望刘某某在年底底以前搬搬出。刘刘某提出出租赁期期尚未届届满，其其有权继继续租用用该房屋屋，不同同意搬出出。双方方不能达达成协议议。陈某某遂于1998年1月月6日向向法院起起诉，要要求宣告告原租赁赁合同失失效，责责令刘某某腾出房房屋。问题李某于刘刘某签订订的

21、租赁赁合同是是否因该该租赁房房屋归陈陈某所有有而失效效？a抵押前已已出租的的，原租租赁关系系不受该该抵押权权影响b抵押后出出租的，租赁关关系不得得对抗已已登记的的抵押权权租租赁权权让位抵抵押权五、共同同居住人人的继承承承租权权承租人在在房屋租租赁期间间死亡的的，与其其生前共共同居住住的人可可以按照照原租赁赁合同租租赁该房房屋。六、承租租人的优优先购买买权“出租人人出卖租租赁房屋屋的，应应当在出出卖之前前的合理理期限内内通知承承租人，承租人人享有以以同等条条件优先先购买的的权利。”出租人出出卖租赁赁房屋未未在合理理期限内内通知承承租人或或者存在在其他侵侵害承租租人优先先购买权权情形，承租人人请求

22、出出租人承承担赔偿偿责任的的，人民民法院应应予支持持。但请求确确认出租租人与第第三人签签订的房房屋买卖卖合同无无效的，人民法法院不予予支持。出租人与与抵押权权人协议议折价、变卖租租赁房屋屋偿还债债务，应应当在合合理期限限内通知知承租人人。承租租人请求求以同等等条件优优先购买买房屋的的，人民民法院应应予支持持。出租人委委托拍卖卖人拍卖卖租赁房房屋，应应当在拍拍卖5日前通知知承租人人。承租租人未参参加拍卖卖的，人人民法院院应当认认定承租租人放弃弃优先购购买权。出租人就就同一房房屋订立立数份租租赁合同同，在合合同均有有效的情情况下，承租人人均主张张履行合合同的，人民法法院按照照下列顺顺序确定定履行合

23、合同的承承租人：（一）已已经合法法占有租租赁房屋屋的；（二）已已经办理理登记备备案手续续的；（三）合合同成立立在先的的。不能取得得租赁房房屋的承承租人请请求解除除合同、赔偿损损失的，依照合合同法的的有关规规定处理理。优先购买买权的例例外具有下列列情形之之一，承承租人主主张优先先购买房房屋的，人民法法院不予予支持：（一）房房屋共有有人行使使优先购购买权的的；（二）出出租人将将房屋出出卖给近近亲属，包括配配偶、父父母、子子女、兄兄弟姐妹妹、祖父父母、外外祖父母母、孙子子女、外外孙子女女的；（三）出出租人履履行通知知义务后后，承租租人在十十五日内内未明确确表示购购买的；（四）第第三人人善意购购买租赁赁房屋并并已经办办理登记记手续的的。李某与刘刘某签订订一房屋屋租赁合合同。根根据所学学的合合同法的知识识和相关关法律规规定，回回答下列列问题：（1）假假如房屋屋租赁合合同的期期限为30年，合同是是否有效效？为什什么？（2）假如如租赁期期间房屋屋需要维维修，承承租人也也要求维维修，但但