房地产项目管理-合同管理

1、北京师范大学珠海分校房地产项目合同控制主 讲：蔡 心 田1.延期交房房2.物业管理理合同项目合同同概述项目合同同控制项目的索索赔与反反索赔 主要内容容：一、合同同管理的的重要性性1.工程项目目中的合合同已越越来越复复杂2.严格的合合同管理理是国际际惯例3.合同管理理居于核核心地位位第一节项项目目合同概概述二、国际际施工合合同简介介1.FIDIC土木工程程施工合合同条件件(FdrationInternationaleDesIngnieurs-Conseils)主要适用用：1）无限制制招标选选择承包包商2）单价合合同3）合同履履行中建建立以工工程师为为核心的的管理模模式由承包商商设计的的电气和和机

2、械设设备安装装与房屋屋和工程程合同条条件EPC/交钥匙项项目合同同条件顾客/咨询服务务模式的的协议咨询分包包协议2.ICE合同条件件（InstitutionofCivilEngineering）单价合同同咨询工程程师为主主人，承承包商为为仆人。仆人必必须接受受工程实实施中固固有的风风险。在工程进进展过程程中，咨咨询工程程师随时时有权发发出新的的指令，承包商商必须无无条件服服从承包商执执行咨询询工程师师的新的的指令所所应获得得的额外外工期和和额外费费用由咨咨询工程程师来决决定即使承包包商与咨咨询工程程师发生生争端，该争端端也由咨咨询工程程师来作作出判断断。3.NEC合同(New Engineer

3、ing Contract,新工程合合同) 项目经理理：合同同管理的的关键人人物，认认为项目目经理作作出的任任何决定定均已得得到业主主的认可可，他有有权随时时与业主主就工程程实施中中涉及的的工期、成本、质量等等问题进进行商量量，作出出最适合合业主要要求的决决定，并并将此决决定通知知承包商商。监理工程程师：由由业主聘聘用，其其主要任任务是进进行质量量控制，检查工工程是否否按合同同技术说说明中要要求来实实施，指指出工程程中存在在的缺陷陷并检查查承包商商对缺陷陷的整改改。监理理工程师师的行为为可能产产生工程程成本方方面的后后果，但但监理工工程师不不直接介介入项目目成本问问题。裁决人：独立于于业主和和承

4、包商商双方的的人，是是由业主主和承包包商共同同指定的的，NEC裁决人合合同是由由业主和和承包商商共同与与裁决人人签订。裁决人人的作用用类似于于FIDIC合同中的的“咨询询工程师师”，主主要是处处理争端端和纠纷纷。不管管裁决决决定如何何，裁决决人的费费用由业业主和承承包商平平均分摊摊。“设计师师”在NEC合同中可可以与业业主或承承包商签签订专业业服务合合同4.AIA系列合同同（TheAmericanInstitute of Architects）主要用于于：私营营的房屋屋建筑工工程与FIDIC的不同业主所承承担义务务的区别别对业主支支付能力力的要求求不同对提供项项目地质质勘察资资料的区区别承包商

5、在在进度款款申请方方面的区区别建筑师角角色、权权力、任任务的区区别建筑师的的工程师师角色：建筑师师在AIA中起着类类似FIDIC中“工程程师”的的作用。建筑师师是业主主与承包包商的联联系纽带带,是工程期期间业主主的代表表,在合同规规定的范范围内有有权代表表业主行行事。建筑师权权力：检检查权、支付确确认权、文件审审批权、编制变变更令权权建筑师权权利与义义务的行行使，可可以交由由项目代代理人行行使。二、合同同的订立立（一）当当事人主主体资格格合同法规定：订订立合同同的当事事人，应应当具有有相应的的民事权权利能力力和民事事行为能能力。（二）合合同的形形式1.口头合同同2.书面合同同：合同同书、信信件

6、和数数据电文文等三种种。（三）合同的内内容当事人的的名称或或者姓名名和住所所标的数量质量价款履行期限限、地点点和方式式违约责任任争议解决决办法（四）合合同订立立的方式式合同订立立的方式式是指合合同当事事人双方方依法就就合同内内容达成成一致的的过程。1.要约和要要约邀请请要约：要要约是希希望和他他人订立立合同的的意思表表示向特定的的人发出出内容必须须具体确确定提出合同同主要条条款以供供对方考考虑要约发出出后，受受要约人人接受要要约，要要约人即即受此要要约的约约束要约邀邀请：是是指希望望他人向向自己发发出要约约的意思思表示要约邀请请人一般般都不承承担法律律责任例：甲公公司因建建筑工程程需要，急需水

7、水泥，遂遂向乙、丙、丁丁三家水水泥厂发发出函电电，函电电中称：我公司司急需标标号为型号的水水泥，如如贵厂有有货，请请速来函函电，我我公司愿愿派人前前往购买买。店高6米，买一一层送一一层，一一层价格格两层使使用，营营业面积积增加一一倍(2)承诺：承诺的概概念和条条件：概念：指指受要约约人作出出的同意意要约的的意思表表示条件：承承诺必须须是受要要约人提提出承诺只能能向要约约人发出出承诺的内内容应当当与要约约的内容容一致承诺必须须在承诺诺期限内内发出要约和承承诺的生生效：合同法规定，无无论要约约还是承承诺，均均采取到到达生效效(二)合同的成成立：合同成立立的时间间：当事人采采用合同同书形式式订立合合

8、同的，自双方方当事人签签字或者者盖章时时合同成成立。当事人采采用信件件、数据据电文等等形式订订立合同同的，如果果在合同同成立之之前要求求确认，签定确确认书时合同成成立。合同成立立的地点点：要约生效效的地点点即为合合同成立立的地点点合同效力力即已经经成立的的合同的的法律效效力。合同成立立是合同同生效的的前提。依法成成立的合合同，成成立与生生效在时时间上的的同一性性。(一)有效合同同:即依法成成立并符符合合同同生效条条件的合合同合同的主主体合格格意思表示示真实不违反法法律和社社会公共共利益1.表见代理理2.超越代表表权订立立的合同同案例：开发公司司A供应商B2000吨钢材传传真2700元/吨有意购

9、买买，希望签订合合同寄寄合同书书27002500组织货源源要发货货交货时间间以我方方为准三、合同同管理与与控制的的主要职职能1.确立项目目中的主主要合同同关系，策划项项目合同同体系2.签订合同同，明确确双方的的权力、责任和和义务，界定双双方的法法律关系系。3.执行合同同，监督督双方在在履行各各自的权权力、责责任和义义务时出出现的偏偏差或违违约行为为。4.合同的变变更，修修订或调调整5.索赔与违违约责任任第二节项项目目合同控控制一、项目目中的主主要合同同关系 业 主承包商监 理监理合同同被监理监理 施工合同同分包商勘察设计单位采购供应商金融机构分包合同同（一）业业主的主主要合同同关系预售/销售二

10、、项目目合同策策划合同策划划主要确确定的问问题：1.将项目分分解为几几个合同同？每个个合同有有多大工工程范围围？2.采用什么么样的合合同形式式和合同同条件？3.采用什么么方式委委托工程程？4.如何通过过合同对对项目实实行严格格的全面面控制？(一)项目合同同的规模模和范围围的确定定项目的分分标策划划就是关关于项目目任务分分解为多多少包（或多少少标段）的策划划。常见见的分标标方式有有如下两两种。1.分阶段、分专业业平行分分标2.全包（统统包、一一览子承承包或“设计施工供应”总承包）（二）合合同形式式的选择择按合同的的计价方方式分：1.单价合同同2.固定总价价合同3.成本加酬酬金合同同4.目标合同同

11、（三）招招标方式式的确定定1.公开招标标2.议标3.邀请招标标案例：鲁鲁布革（三）合合同条件件及重要要合同条条款的选选择（1）合同条条件的选选择1.合同条件件应与双双方的管管理水平平相配套套2.尽可能选选用双方方都熟悉悉的标准准的合同同条件3.合同条件件的使用用注意到到其他方方面的制制约（2）合同重重要条款款的确定定1.项目付款款方式；2.合同价格格调整的的条件、范围、程序和和方法；3.合同双方方风险的的分担；4.合同争执执仲裁的的地点及及程序；5.对承包商商（或供供应商）的激励励措施；6.业主的控控制权力力（成本本控制、工期控控制、质质量控制制）和对对项目失失控状态态的处置置权力；7.合同双

12、方方的诚信信条件（保函、保证金金、押金金）；8.违约处罚罚规定、仲裁条条款【案例1】某港口码码头工程程,在施工设设计图纸纸没有完完成之前前,业主通过过招标选选择了一一家总承承包单位位承包该该工程的的施工任任务.由于设计计尚未完完成,承包范围围内待实实施的工工程虽性性质明确确,但工程量量还难以以确定,双方商定定拟采用用总价合合同形式式签订施施工合同同,以减少双双方的风风险.分析：不恰当。设计未未完成，工作任任务不足足够明确确，工作作量不确确定，不不宜采用用总价合合同形式式。施工合同同中有以以下一些些条款:(1)乙方按监监理工程程师批准准的施工工组织设设计(或施工方方案)组织施工工,乙方不应应承担

13、因因此引起起的工期期延误和和费用增增加的责责任.分析（1）：乙方按批批准的施施组和施施工方案案施工，不免除除其因执执行方案案引起的的工期、质量、费用等等各方面面损失的的承担责责任。(2)甲方向乙乙方提供供施工场场地的工工程地质质和地下下主要管管网线路路资料,供乙方参参考使用用.分析（2）：乙方按甲甲方提供供的地质质（由具具有勘察察资质单单位提供供）和管管线资料料组织施施工，因因资料不不完善和和错误导导致的损损失由甲甲方承担担。(3)乙方不能能将工程程转包,但允许分分包,也允许分分包单位位将分包包的工程程再次分分包给其其他施工工单位.分析：（3）允许乙乙方分包包（限于于非主体体部分），但分分包单

14、不不可再分分包。(4)无论监理理工程师师是否参参加隐蔽蔽工程的的验收,当其提出出对已经经隐蔽的的工程重重新检验验的要求求时,乙方应按按要求进进行剥露露,并在检验验合格后后重新进进行覆盖盖或修复复.检验如果果合格,甲方承担担由此发发生的追追加合同同价款,赔偿乙方方的损失失并相应应顺延工工期.检验如果果不合格格,乙方则应应承担发发生的费费用,工期可以以顺延.分析（4）：检验验不合格格，乙方方应承担担发生的的费用，工期不不予顺延延。（四）各各相关合合同的协协调（1）项目所所有的合合同必须须纳入统统一的计计划体系系中统筹筹安排，不得各各行其事事；（2）建立整整个项目目合同策策划与控控制的统统一机制制，

15、形成成完整、系统的的项目合合同控制制机制。 三、项目目合同实实施过程程中的控控制在项目合合同实施施过程中中，业主主对合同同的控制制工作主主要有：合同实施施监督（漏洞工工程师）合同跟踪踪合同诊断断合同效果果后评价价设计/计划招投标合同策划划合同起草草/审查合同分析析合同交底底合同监督督合同跟踪踪变更管理理索赔管理理工程施工项目结束束合同后评评价（五）项项目施工工合同控控制1、发包方方（监理理单位）对施工工合同的的控制（1）施工合合同的签签订控制制：发包包方或者者监理单单位，通通过对承承包方的的资格、资信和和履约能能力进行行预审来来实施控控制。（2）施工合合同的履履行控制制：发包包方对施施工合同同

16、履行的的控制主主要是通通过甲方方代表（总监理理工程师师）进行行的。工期控制制、质量量控制、费用控控制、设设计变更更控制。（3）文件档档案控制制：发包包方和监监理工程程师应做做好施工工合同的的档案文文件控制制工作。（4）索赔控控制：发发包方必必须对所所有的索索赔事项项进行严严格的管管理和控控制。2、承包方方对施工工合同的的控制（1）施工合合同的签签订控制制：在施施工合同同签订前前（投标标前），应对发发包方和和工程项项目进行行了解和和分析。（2）施工合合同的履履行控制制：承包包方应建建立一套套完整的的施工合合同管理理制度。（3）施工合合同的档档案控制制：包括括合同签签订、谈谈判事项项有关文文件及施

17、施工合同同的归档档管理，以及合合同变更更过程及及结果文文件的归归档管理理。（4）索赔控控制：索索赔事项项及索赔赔过程的的控制和和管理。（六）其其它合同同1.工程建设设招投标标2.勘察设计计合同3.监理合同同物资采采购合同同4.保险合同同5.贷款合同同6.房屋预售售、销售售、租赁赁合同第三节项项目的的索赔与与反索赔赔一、索赔赔与反索索赔的概概念索赔:指在合同同实施过过程中，合同一一方因对对方不履履行或未未能正确确履行合合同所规规定的义义务而受受到损失失，向对对方提出出赔偿要要求的过过程。反索赔:指对索赔赔（报告告）的反反驳，是是对即将将产生和和可能产产生的索索赔损失失的防止止。（一）索索赔的起起

18、因1.风险分担担不均2.施工条件件变化3.设计/工程变更更4.工期拖延延或赶工工5.业主违约约6.合同缺陷陷7.工程所在在国家法法令变更更（三）索索赔的分分类1.按索赔要要求分类类（1）工期索索赔：要要求业主主延长工工期，推推迟项目目竣工日日期的索索赔。（2）费用索索赔：要要求业主主补偿费费用的损损失，调调整合同同价款的的索赔。2.按索赔的的起因分分类（1）业主违违约索赔赔：因业业主未履履行合同同责任、工程管管理失误误引发的的索赔。（2）合同因因素索赔赔：因合合同错误误、设计计图纸技技术规范范的错误误及合同同变更、设计变变更引发发的索赔赔。（3）环境因因素索赔赔：因环环境条件件改变、如法律律、

19、物价价、自然然条件的的变化及及自然灾灾害等不不可抗力力引发的的索赔。3、按索赔赔所依据据的理由由分类(1)合同内索索赔(2)合同外索索赔(3)道义索赔赔4、按引起起索赔的的干扰事事件性质质分类(1)工期拖延延索赔(2)外部条件件变化索索赔(3)工程变更更索赔(4)工程中断断或终止止的索赔赔(5)其他索赔赔5、按索赔赔处理方方式分类类(1)单项索赔赔(2)总索赔二、索赔赔与反索索赔控制制（一）索索赔与反反索赔控控制的任任务1.索赔控制制2.反索赔控控制预测索赔赔机会寻求和发发展索赔赔机会防防止止对方索索赔事项项的发生生处理索赔赔事件反反驳对方方不合理理的索赔赔要求（二）索索赔与反反索赔工工作程序

20、序1.索赔工作作程序2.反索赔工工作程序序发出索赔赔意向通通知项项目目合同分分析进行索赔赔内部处处理索索赔赔相关事事态调查查提交索赔赔报告状状态分析析索赔事项项解决索索赔报告告分析提交反索索赔报告告（三）索索赔与反反索赔报报告1.索赔报告告索赔报告告是向对对方提出出索赔要要求的书书面文件件，是承承包商对对索赔事事件的处处理结果果。在索索赔事件件处理过过程中，起着举举足轻重重的作用用。（1）索赔报报告的基基本要求求真实、责责任明确确、简洁洁、条理理清楚、各种定定义准确确、婉转转合理,有说服力力、重点点突出。（2）索赔报报告的主主要内容容题目；索索赔事件件；索赔赔理由；影响；结论。（3）索赔文文件

21、的构构成承包商商或其授授权致业业主的信信函：就就索赔要要求、意意外事件件经过、索赔理理由进行行简单说说明。索赔报报告正文文附件：就索赔赔报告中中所列举举的事实实、理由由、影响响的证明明文件和和损失测测算的依依据，基基础提供供证明。2.反索赔报报告反索赔报报告是针针对索赔赔报告的的反驳，是向索索赔方表表明自己己的立场场，对索索赔要求求的处理理意见以以及反索索赔证据据的书面面文件。（1）索赔报报告的反反驳:一般包含含如下主主要内容容。索赔事事件的真真实性：寻找否否定对方方索赔要要求的依依据。干扰事事件的责责任分析析：分析析对方应应负的责责任或我我方不应应承担的的责任。索赔理理由分析析：列举举于已有有利的合合同条款款，驳斥斥对方索索赔的合合同依据据。干扰事件件的影响响分析：分析索索赔事项项与干扰扰事件有有无因果果关系。索赔证证据分析析：研究究对方提提出的索索赔证据据的充足足性、恰恰当性、全面性性、否定定证据不不足、证证据不恰恰当的索索赔要求求。索赔值值的审核核；全面面审核对对方提出出的索赔赔值，审审查其计计算的准准确性（工程量量计算、资源占占用量计计算、定定额与单单价计算算、价格格指数应应用等等等），及及计算方方法的正正确性、合理性性。（2）反索赔赔文件的的内容（1）业主代代表致承承包商代代表的回回