规划实施方案的体会

一、社会背景：随着社会和经济的发展，我们的生活变得越来越富裕，可是生活空间变得越来越狭窄，生活环境在恶化：交通拥堵，垃圾成堆，能源不足，空间有限等等，尤其是在城市。面对这些问题我们唯一的方法就是要搞好我们的空间规划，合理利用和配置资源与空间。那么对于我们舜土规划顾问有限公司来说，我们正是为解决这一问题为目标：协调好土地储备开发、土地资源开发、土地合理利用与保护，实现土地的价值，完成土地的空间合理配置，以及产业结构的转变所带来的问题。二、我们的工作：1、项目开发的背景：从社会的大背景考虑：国家的政策、有关规划的方针，问题等从客户（政府或开发商）对规划的内容、任务、要求、目的考虑：规划的期限（短期、2、区域的人口、住房、就业等方面资料的收集：人口：人口总数、区域内行政村数目、户数住房：住房条件、类别、现状就业状况：劳动力的分配情况、失业概况，产业的结构和布局3、区域的区位、交通、经济发展调查：区位：区域的位置、与周边城市的联系交通：市政工程设施，主要的交通工具、交通方式经济发展状况：人均收入情况、消费水平、消费方式4、开发的目的、任务、要求：5、方案的提出、分析与决策具体说明：1.实施方案编制流程1.1方案编制的目的、任务、内容。编制目的：协调土地储备开发、基础设施项目等的规划实施与建设时序，切实保障各乡镇按新城规划有序建设；加快基础设施、旧村改造和环境整治编制任务：确定规划实施思路；测算镇域土地开发成本收益、提出土地入市单价，促进资金统筹使用，同时对控规指标确定提出建议；合理安排规划实施相关内容；明确规划实施模式，保障规划实施。1.2乡镇概况：区位情况、经济社会发展情况、乡镇土地开发现状、规划情况调查乡镇区位情况，经济社会发展情况，乡镇土地利用现状及规划情况，收集相关资料，并进行分析和整理，形成工作报告的形式，为规划经济测算提供基础性数据，同时也是实施方案编制的基础。1.3规划思路、经济测算、实施模式。进展，提出分近期、中远期实施的方案；在城乡总则和镇域总则的基础上，按城乡一体化原则，统筹考虑全部规划建设用地的实施安排，分期推进，确保实施；经济测算：1）土地开发成本测算=前期费用+征地费用+拆迁费用+市政费用+财务费用+土地一级开发管理费用+农民安置费用2=建安费用+红线内市政费用（建安费用10-15%+基础设施配套费（建安费用10-15%计取）+管理费用（前三项的和的5-8%计取）+专业人士费（前三项的和的5-8%计取）+不可预见费（建安费用5-8%计取）3）土地价值（元／㎡）=销售价格+建造成本+投资利息（按开发建设期1.5，建设成本及其他费用均匀投入，年利息率为6.40%+投资利润（按全部投入的（不含利息）15%计算）+总销售裞费（按销售价格的7%计算）4）一级土地开发成本=前期费用+征地费用（按20+x万元／亩标准测算）+拆迁费用（根据已发生拆迁投入标准测算）++5%10%计取）+65%银行贷款，建设期3年，均匀投入复利计算）+前期开发商清退成本（根据财务部统计）+两税一费（前七项之和x5.5%／94.5%）+一级开发投资利润（前七项之和x8%）5=地上地下综合建安费+装修费用++园林绿化费（包括园林绿化、建筑小品、景观围墙等费用）+配套设施费（包括幼儿园、地下人防等费用）+专业人士费+不可预见费6）安置房建设成本（元／建筑㎡）=前期费用+房屋建造总成本+财务费用（拟定开发周期2年，利息率取1年贷款利息率以投入的65%为计息基数，按开发期内资金平均投入计）+土地出让金+两税一费+合理利润（前三项之和的3%）1.4实施模式和实施时序安排：以为来科技开发建设区域开发为主体，统筹全镇（乡）土地开发实施，统筹协调开发进度、开发资金使用等方面，运用成本核算和资金统筹分摊模式来确定实施的时序1.5实施建议：建议，进行完善资金统筹实际操作性，完善资产运营管理方式，提高运营效率，保障人类长远生存权益，维护社会和谐稳定发展2需要掌握的主要知识和技能2.1掌握arcgispsautocad等作图软件的部分基本操作，开展数据统计、作图等工作对于区域产业结构转变方面的问题，这就要求我们必须熟悉和掌握arcgis、ps、autocad等制图软件的部分基本操作，学会制图，设计图片和完成规划图。在学校我自学过ps、autocad，也会一些基本的操作，做一些简单的图形。2.2熟悉、掌握规划体系、规划内容、规划要求1.掌握规划法规体系2.掌握规划编制体系3.掌握规划行政体系规划的主要任务:1.从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源2.通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会的发展3.确保城市的经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性4.建立各种引导机制和控制机制，确保各项建设活动与城市发展目标相一致5.通过信息提供，促进城市房地产市场的有序和健康运作规划要求：根据客户的要求对区域进行合理规划，使区域和谐稳定发展并能够满足当前人们的生活需求2.3熟悉、了解土地储备、土地开发相关基础知识土地储备:是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。《土地储备管理办法》，以“完善土谷地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。了解土地开发相关的知识，熟悉土地开发的流程和相关手续的办理，并对区域进行合理规划的前提下，测算土地开发的成本和可能的利润，2.4熟悉掌握土地开发成本、土地收益（楼面地价）测算的技能，次需求贯穿整个项目作业预期土地收益（预期楼面地价）测算常用的方法有两种：1是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物建造费用和与建造、交易