方兴地产施工图设计启动技术交底会模板-（住宅+底商）

2012年2月20日星期一XXXX年X月X日XX项目施工图设计启动技术交底会模板（住宅+底商）总目录1、总图篇

1.1区位

1.2周边交通

1.3周边分析及产品竞争策略

1.4规划设计条件及地方规范解读

1.5规划设计原则

1.6规划风险管控

1.7总图溢价策略

1.8分项指标

1.9建筑退界及间距分析

1.10园区交通分析

1.11场地标高

1.12场地剖面2、

地库篇

2.1地库设计原则

2.2人防设计

2.3地库平面及车位指标

2.4层高及顶板覆土高度

2.5地库疏散及送排风设计

2.6地库排水方案3、设备及配套篇

3.1强电系统（外线）

3.2强电系统（内线）

3.3弱电系统

3.4给水/消防系统

3.5其他给水系统

3.6排水系统

3.7热力系统

3.8燃气系统

3.9管线综合

3.10物业用房

3.11垃圾站

3.12公共卫生间、保洁工具间

3.13幼儿园、中小学4、住宅单体篇4.1单体设计总述—基础选型4.2单体设计总述—建造标准4.3单体——总图布置4.4单体——平、立、剖面4.5单体——公区平面4.6空调机位5、销售商业篇5.1商业策划及定位——总述5.1.1商业策划及定位——体量分布5.1.2商业策划及定位——形式分布5.1.3商业策划及定位—餐饮条件分部5.1.4商业策划及定位——屋顶利用5.2交通与地面停车5.3商业层高5.4柱网及转换5.5商业平面5.6商业动线及疏散分析5.7立面效果及选材5.8商业效果图5.9广告与空调机位——平面布置6、质量篇6.1质量控制要求及文件6.2图纸深度6.3过程读图讲图总图-区位插图请对以下信息进行说明：地块所处片区在城市中的区域位置、城市功能定位等；地块所处片区与城市发展方向的关系；地块与重要城市节点（如机场、市政府、商业中心、大型居住社区等）的距离、交通时间；地块与城市主要交通（如环路、高速收费站、轨道交通站点等）的距离、交通时间；……总图-周边交通插图请对以下信息进行说明：地块周围主要机动车交通，主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况；地块周围轨道交通情况，轨道站点与地块间的距离；地块与周边公交站点的距离，或地块边界范围内的公交站设站位置；上述道路、轨道交通、公交站点的现状、规划情况及通车/使用时间；……总图-周边分析及产品竞争策略插图请对以下信息进行说明：1、本项目周边成熟度:周边产业、商业、住区、配套情况；2、竞争格局：项目周边竞争对手项目分析（规划设计条件、业态、销售价格、推出时间、策略、市场反应等）；3、本项目产品竞争策略；4、……总图-规划设计条件及地方规范解读插图请对以下信息进行说明：1、项目各地块规划设计条件（表格形式）；2、对项目有重大影响的地区规范、管理条例等；3、项目车位配比要求（机动车、自行车）、公共设施配套要求；4、公共绿化要求、日照间距系数、小户型要求；5、容积率计算当地特殊规则（车库顶板抬高、层高限制、阳台面积进深限制、挑空是否计容、露台计容规则等）；绿化率计算规则（覆土厚度与计算绿化率的关系等）；6、项目用地现状说明，是否有不理因素（如高压线、高速路）；7、抗震设防等级，是否有不理土壤条件（如反碱、地震带、冲沟、滑坡等）；8、水文情况（地下水质及深度、地表水体、最高洪水水位及频率等）；编号用地性质地块面积规划建筑面积容积率限高建筑密度绿地率其他A

B

C

D

……

合计

总图-规划设计原则请概述规划设计原则，如：1、总图规划设计原则；2、单体复制原型说明；3、货值最大化的方式；4、项目风险及不利因素的解决思路；5、成本优化的考虑；6、项目研发创新点；7、……总图-规划风险管控请对以下信息进行说明：规划方案中，绿化率、建筑密度、限高、赠送面积等是否符合规划要求，对于不符合规划要求的指标，说明应对措施（报建、验收、交房、投诉）；如果应对措施无法实现，方案将如何调整（备选方案、货值变化情况等）；序号

规划要求方案指标风险描述管控措施管控目标落实时间责任人/部门1

2

4

5

6

……

总图-溢价策略请说明项目溢价策略，如：不利因素的处理与价值提升措施；景观资源的利用与价值提升措施；端户型、景观户型的布置、套数占比及溢价能力；……插图总图-溢价策略洋房端户型和景观户型分布景观资源的最大化利用产品位置非端户型端户型大视距户型大视距+端户型一层底跃AA+15万A+10万A+25万二层跃层BA+15万A+10万A+25万三层平层CC+8万C+5万C+13万四层平层CC+7万C+5万C+12万五层平层CC+6万C+5万C+11万六层平层CC+6万C+5万C+11万七层平层CC+5万C+3万C+8万八层平层CC+5万C+3万C+8万端户型价值EE+67万E+46万E+112万B3–2面积套数套数比例端户型2010412818.7景观户型2238314421.1%景观+端户型2984219027.8%合计7232946267.6%(684套)总图-分项指标二面积类型

产品类型汇总a地块b地块……地块地上

A地下

B赠送

C总报规建面

(A+B)实际建设面积

(A+B+C)地上

A地下

B赠送

C总报规建面

(A+B)实际建设面积

(A+B+C)地上

A地下

B赠送

C总报规建面

(A+B)实际建设面积

(A+B+C)地上

A地下

B赠送

C总报规建面

(A+B)实际建设面积

(A+B+C)住宅超高层(>100m)

高层(18层以上，但<100m)

小高层(10-18层)

花园洋房(9层以下）

叠拼别墅

院落别墅

联排别墅

独栋别墅

小计

公建SOHO/酒店式公寓

写字楼

小商铺

集中商业

酒店

小计

车库车库

小计

配套物管用房

设备用房

自行车库

自建人防

异地人防

会所

架空层

学校

幼儿园

其它

小计

合计

注1：根据项目实际情况，对业态进行删减；

注2：人防兼车库的面积归入人防；

注3：赠送面积指需要发生成本的、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。总图-建筑退界及间距分析要求请插入规划总图及各区域控制尺寸标出总图各区域控制尺寸并说明原因:1、建筑边界与用地红线、建筑控制线的关系；2、建筑之间各方向间距（含一般情况与特殊情况）；3、主要景观节点的尺度；4、……总图-园区交通分析要求请对以下信息进行说明：1、出入口（车行、人行、临时消防、地库）设置位置、数量及原因；2、各出入口宽度（车行出入口宽度不低于7米，带消防车道的出入口不低于8米，人行出入口宽度不低于2.2米人行道+1.5米值班岗亭，带非机动车道出入口增加2米）；2、区内交通组织流线（车行、隐形消防车路、人行）；3、园区内各种道路的等级、宽度；插图知识需求：1、小区人行出入口数量设置标准图例：▲园区人、车行共同出入口▲园区人行单独出入口▲园区车行单独出入口▲临时消防车出入口■地下车库出入口总图-场地标高要求请对以下信息进行说明：1、住宅+0.00标高、商铺+0.00标高、周边道路标高、小区内道路标高、下沉庭院标高；2、解释确定上述标高的原因；注：标高均采用绝对标高。插图图例总图-场地剖面要求请对以下信息进行说明：1、场地内土方平衡的考虑；2、对总图中各竖向变化处进行剖面表达并解释标高确定的原因，重点关注的剖面有：.建筑与周边道路.沿街商业与内外部场地.建筑与河道.相邻建筑的地下室、地下庭院、车库、地面道路.不同业态之间的场地

.场地高差变化处3、复杂场地需全剖面；插图总图-场地剖面要求谷地地形处设置负二层地下车库，并进行各期之间的车位平衡；利用东西向高差，抬高车库标高，从西侧道路平进负一层车库，减少土石方量；无法区内自平衡的土方约10万方，通过协调回填至红线外北侧绿化用地堆坡降噪，节约成本。优化竖向设计，节约成本A剖面原始地形B剖面AB地库-地库设计原则请对以下信息进行说明：当地机动车、非机动车配置要求,是否有区别于国标的规范；当地微型、中型车与小型车的换算系数，非机动车的换算系数；车库埋深与容积率计算的关系；（如有）机械停车的验收要求（机械停车是否必须完成设备安装才能验收）；深基坑（如有）维护成本分析；集中商业部分与公寓/住宅部分车位的配置及分配情况（报建口径和实际使用口径）；有关商业/住宅车库物业管理考虑的说明；自行车库配置个数、面积、位置、层高（能否做夹层节约面积）；是否符合规划要求，（如不满足）风险管控措施。插图地库-人防设计原则请对以下信息进行说明：人防能否异地建设，异地缴纳费用及决策比较；本项目人防位置、面积、等级、用途；人防层高；人防室外出口出地面的位置、形式；插图地库-地库平面及车库指标请对以下信息进行说明：普通车库/（如有）机械车库的柱网大小、车位大小、车道宽度；单车面积指标；非标准车位的布置位置及分配原则；车库内的车流组织；单车位面积与集团指导标准的比较并说明差异原因；地下车位成本及售价；插图地库-层高及顶板覆土厚度请对以下信息进行说明：层高、净高（需落实满足办理车库产权的净高要求）；结构形式的选择及原因；影响车库净高的设备管线最不利点分析（剖面表示）；是否有层高的优化措施（如局部利用2.2m高夹层停车、补风井+诱导风机等）；地库顶板覆土厚度的选择及原因；顶板排水方案；插图地库-地库疏散及送排风设计要求请对以下信息进行说明：防火分区/人防分区的划分及疏散楼梯的位置原则（是否考虑防火分区之间的借用）；疏散楼梯出地面的位置、形式要求；新风机房、排烟机房的位置原则；地面排烟、通风井的设置原则及做法；如采用车库侧墙百叶通风（取消机械排烟）的做法，需说明侧墙百叶的做法（外观效果、尾气灯光干扰措施）及侧墙外部遮挡/装饰措施；机房的隔音减震要求；插图地库-地库排水设计要求请对以下信息进行说明：地下室是否设置卫生间，（如有）卫生间污水如何排放；地库、下沉庭院雨水排放方案；地下车库集水坑、排水沟布置（车库排水沟现浇、成品复合材料盖板（避免用铸铁盖板））；防城市管网雨水倒灌措施（如：地下雨污水集中设提排井，泵1主1备，并设超高水位报警）；插图设备及配套-强电系统（外线）插图请对以下信息进行说明：一、分期合计总容量：其中一期（）KVA、二期（）KVA...二、外线供电2.1是否建开闭所（建/不建）；共建

座;建【地上式】或【地下式】;2.2外线电源的建设是【自建(电缆及通道)】或【土地款已含】或【报建窗口费已含通道,但线(缆)需要自建】或【其他】2.3(自建)拟建开闭所的上级站有几处？能满足需求并且最近站的名称是（）外线长度（）KM；请插入表格：《外线多方案与成本分析比较表》；2.4电源形式:2.4.1单电源:双回路供电(1.电源出线是从【同一地址的变电站出线】或【不同地址的变电站出线】2.回路1供电容量(KVA):

(拟定)外线(缆)型号及规格:.3.回路2供电容量(KVA):

(拟定)外线(缆)型号及规格:)2.4.2单电源:单回路供电+柴油发电机(1.供电容量(KVA):

(拟定)外线(缆)型号及规格:.2.发电机的台数及相应持续功率(KW):

合计

台(其中

台功率

KW、

台功率

KW.)2.4.3双电源(主供、备电)(1.主供容量(KVA):

(拟定)外线(缆)型号及规格:

;2.备电容量(KVA):

(拟定)外线(缆)型号及规格:).三、其他3.1（如有）集中商业的容量及备用负荷（其中空调负荷）；■开闭所

尺寸

m×

m，共（）个；设备及配套-强电系统（内线）插图请对以下信息进行说明：一、内线供电1.1供电方案设计原则;(供电半径米；开闭所出线每个回路所带容量不超过

KVA;)二、分地块合计总容量2.1容量统计（指变压器的安装容量KVA）2.2容量计算规则(住宅类、商业类)三、设置方式3.1变配电房布置原则。

3.2建【地上式】或【地下式】。3.3变配电室控制面积:

米×

米或

米

×

米。3.4(如有)发电机房控制面积:

米×

米或

米

×

米。

3.5分析减弱上述机房对住户影响的措施（噪音、振动、浓烟等）■配电房共计（）㎡，共（）个；■柴发机房共计（）㎡，共（）个。设备及配套-弱电系统请对以下信息进行说明：1.各地块的安防控制室是【合用】或【不合用】。不合用的原因:.2.各地块的消防控制室是【合用】或【不合用】。不合用的原因:.

3.消防、安防控制室【合用】,其合用的控制面积:

m2。4.消防控制室设在【地上首层】或【地下室】。5.各地板通讯机房是【合用】或【不合用】。6.通讯机房设在【地上层】或【地下室】,其面积

m2

。7.通讯机房设备包括:电话、网络、有线电视系统的设备。8.市政接驳点的位置及弱电管线的走向；9.……插图市政管线区内干线区内支线市政接口消防、安防控制室【合用】通讯机房消防控制室【不合用】安防控制室【不合用】设备及配套-给水/消防系统插图请对以下信息进行说明：一.设置1.1(如有)消防、生活水泵房设在【地下室层】或【其他】；1.2(如有)室内消防水量的储存采用【砼消防水池】或【其他】；1.3各地块消防泵房、生活水泵房布置见图1.4各地块相应泵房占地的面积计算(见附表)二.系统2.1给水系统2.1.1各地块引入管的管径

，各地块给水环网(与室外消防共用)管径

，2.1.2分区原则2.1.3各地块生活水箱有效容积

m3,2.2消防系统2.2.1分区原则2.2.2各地块消防水池有效容积

m3,设备及配套-其他给水系统插图请对以下信息进行说明：1.中水系统(如有)1.1分区原则1.2各地板中水水箱有效容积

m3,1.3泵房设在【地下室

层】或【其他】1.4各地板相应泵房占地的面积计算(见附表)2.景观水系统(如有)2.1各地板机房位置(如图示)及控制面积

m2,2.2各地板景观水占地面积

m2及容积

m3,2.3机房设在【地下室

层】或【其他】3游泳池(如有)3.1机房位置(如图示)及控制面积

m2,3.2游泳池占地面积

m2及容积

m3,3.3机房设在【地下室

层】或【其他】设备及配套-排水系统插图请对以下信息进行说明：雨污水排放走向；市政接驳点的位置及标高关系；用剖面图分析单体庭院、地下室、地下车库的雨污水出户；附排放多方案比较及相应的成本分析（含土方平衡及沟槽土方）化粪池/生化池容量及布置点位图，分析对建筑的影响及解决方案；

——其中100m3容量()座；

——其中75m3容量()座；是否建雨污水的提排站；设备及配套-热力系统插图（如有）请对以下信息进行说明：1、热源选择、接驳位置；2、热负荷取值；3、（如有）换热站面积、位置、与建筑距离及措施；4、（如有）锅炉房面积、位置、与建筑距离及措施5、园区内管网走向；设备及配套-燃气系统插图请对以下信息进行说明：1、燃气接驳点的位置；2、园区内燃气管网走向；3、燃气调压柜的位置及对住宅的影响分析；设备及配套-管线综合要求插图请对以下信息进行说明：1、道路及宅间管网综合断面（尤其是高密度的联排、类独立项目，宅间小市政断面至关重要）；2、检查井的设置原则；避免正对单元门、入户门；3、图纸要求设备及配套-物业用房要求请对以下信息进行说明：1、物业用房（含客户中心）的面积及原因，位置（地上、地下图纸均需落实具体位置）；2、说明当地规范对物业用房的配置要求，本项目的差异及应对措施；插图■

代表客户中心及管理处；■代表工程、保洁和绿化用房；■

代表保安宿舍；■

代表……用途总面积㎡类型

（地上/地下/地下采光井、

自然通风/新风）备注业委会

客户中心

管理处

保安值班室

配置（）名保安队员工程、保洁、

绿化用房

库房

总计

设备及配套-垃圾站请对以下信息进行说明：1、生活垃圾站/建筑垃圾站的布置位置、面积；2、垃圾站与住宅/商业的距离及措施；插图■

代表垃圾站设备及配套-其他配套用房请对以下信息进行说明：1、小区配套公共卫生间的位置、面积，分析对住宅的影响及措施；2、岗亭设置的位置、面积、配置；……插图■

代表X间■

代表X间设备及配套-学校、幼儿园请对以下信息进行说明：1、幼儿园/中小学规模、占地面积、建筑面积；2、幼儿园/中小型经营管理模式；3、教委要求……插图住宅单体总述-基础选型插图增加地勘报告剖面表现内容：地勘报告剖面图及基础选型内容基础选型：文字描述各种主要业态的基础选型，如主体部分结构形式需要必选，在此说明，并提供比选附件；

住宅单体总述-建造标准请对以下信息进行说明：1、对于府、悦系产品线标准；2、成本限额；3、住宅技术控制指标……住宅单体-户型分布要求单户型指标：1、户数：

户;户占比：

%;总销售面积：

㎡;

面积占比：

%2、复制原型：

项目

户型;优化点：无或三条以内3、户型面积：

㎡

赠送面积：

㎡、赠送率：

%

地上赠送：

㎡;地下赠送：

㎡4、居室数：

居室;其中套房

间;插图底图为黑白总图表现内容：1、用彩色标明户型所在总图中位置;2、用红色三角标注入口方向；选作内容：用箭头或色块注明户型景观等溢价信息住宅单体-平立剖面要求插图表明图纸标准表现内容：1、表现单体各层平面及剖面图，端户型和中间户应组合表示；2、户内布置家具、厨卫、风烟道、冰、洗、燃气热水器，天阳能等设备；3、砼墙体为实体黑色；砌体、填充墙：白色不填充；顶上过梁、结构梁以虚线表示；4、客厅、餐厅标注主要布置家具的实墙长度；5、赠送空间填色并标注面积，如产生风险应文字说明；6、剖面图应表明层高、与车库、庭院竖向关系，别墅挡墙、小院部分应表示完整；7、卫生间大降板平面填色说明范围；……赠送空间交房标准：文字描述，保温、防水、门窗、填土等住宅单体-立面要求插图（表现图）表现内容：索引，并文字说明主要材料插图主要材料照片插图主要材料照片插图主要材料照片借鉴项目：文字描述住宅单体-公区要求插图表明首层、标准层公区部分图纸标准表现内容：1、表现单体首层、标准层公区部分；2、前室和内走道的关系，设备竖井、电气竖井应对内部管线、表、箱进行初步布置；3、砼墙体为实体黑色；砌体、填充墙：白色不填充；顶上过梁、结构梁以虚线表示；4、标注消火栓及立管，以及其它立管的位置；风井风口方向住宅单体-空调机位要求请对以下信息进行说明：1、《方兴地产住宅空调机位设计要点》；2、3、……销售商业-总述1、周边环境：竞品：文字描述现状及未来规模；尺度：单铺面积、开间、进深、高度、业态等2、本项目商业空间划分：主力单铺面积区间：文字描述；主力店铺面宽：

m；最小面宽：

m主力店铺进深：

m；最大进深：

m面积区间套数套数比总面积总面积商业占比50㎡以下50-100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上销售商业-体量分布插图表现内容：1、表现店铺体量分布；2、表现典型店铺进深和层数50-100㎡店铺100-150㎡店铺150-200㎡店铺200-250㎡店铺250-300㎡店铺典型店铺进深4.504F图例：300㎡以上店铺销售商业-体量分布表现内容：1、表现店铺体量分布；2、表现典型店铺进深和层数50-100㎡店铺100-150㎡店铺150-200㎡店铺200-250㎡店铺250-300㎡店铺典型店铺进深4.504F图例：300㎡以上店铺2F2F3F2F4.05164.0512销售商业-形式分布插图商业形式论证：文字描述二层独立入口店铺一拖二店铺二层外廊铺公共竖向交通空间一拖地下图例：单层铺销售商业-形式分布插图餐饮条件铺餐饮风道位置隔油池图例：

1、油烟排放要求：高空或距离2、商铺电计量方式：远程抄表/机械表/卡式表/智能网络电表，收费方：电业局/物业3、商铺水计量方式：远程抄表/机械表/卡式表，收费方：电业局/物业4、燃气设置方式：文字填写5、空调机形式：

。销售商业-屋顶利用插图商业屋顶平面图外摆或上人平台图例：设备、风道、空调摆放区域绿化景观区域上屋面口部位置销售商业-交通与地面停车插图表现内容：1、表现车流、人流来向；2、车流、人流组织，消防车道，车库出入口位置；3、为商业