物业公司装修服务策划方案

物业企业装修服务策划方案第1页每当一个新楼盘交房，必定就会出现一波装修热。然而，这又是业主高兴物管愁阶段。因为物业产权人对装修认识不清，随意性装修和过分装修比比皆是，有业主置国家相关法律法规而不顾，装修中不但破坏结构，改变设计，侵占公共空间、改变房间或房屋使用性质和功效，造成一个物业管理区域因装修破坏了建筑外形友好，缩短建筑使用寿命，影响相邻关系。所以，物业管理企业应经过对物业装饰装修管理、服务和控制，确保物业正常运行使用，维护全体业主正当权益。第2页物业装修管理直接关系到物业保值、增值，物业装修管理可认为业主创造一个优美、舒适居住、生活环境，使物业价值和使用功能得到极大提高。装修方案策划目标1方便业主装修

提升物业品质

杜绝违章装修

共建友好小区

第3页房屋、建筑结构基础知识2第4页注：依据《民用建筑设计通则JGJ37-87》第1.0.5条民用建筑高度与层数划分一、住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。二、公共建筑及综合性建筑总高度超出24m者为高层（不包含高度超出24m单层主体建筑）。三、建筑物高度超出100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。房屋、建筑结构基础知识2第5页1、依据物业服务方案中客户群体分析，结合物业现实状况，分析出业主装修需求和装修类型，找出共性需求。2、将分析结果跟开发商、业主代表反馈、沟通，确定包括外立面、露台、阳台、架空层等关键部位相对统一装修方案。客户群体及装修类型分析判断3第6页（一）依法管理：依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰、装修管理》、《住宅装饰装修工程施工规范》、《城市异产毗连房屋管理要求》进行物业装修管理。（二）依约管理：依据物业管理人与开发商或者全体业主签署定《前期物业管理委托服务协议》或《商品房买卖协议》内相关物业管理内容约定，以及作为《商品房买卖协议》附件《物业管理服务协议》和《室内装修、装修管理服务协议》进行物业装修管理。物业装修管理依据4第7页1、装修申请和方案审查

业主在对房屋装修前应该提供装修方案和装修申请表给物业管理单位，注明装修内容，办理装修人员出入证，物业管理人员应审查装修方案是否符合装修规范和符正当律要求，通知业主及装修人员应注意事项及禁止事项。2、装修阶段管理控制（1）防水工程：在装修过程中要提醒业主或装修人员注意预防破坏厨、卫防水层，凡改造厨、卫墙体、地面后，必须重做防水，而且防水材料卷边达30公分以上，而且要做48小时闭水试验，在卫生间安装淋浴器，安装热水器墙面要做1.5米以上防水，预防水渗漏到别房间，防水做好后，要及时打上保护层并铺砖，防止防水层再次遭到破坏。物业装修管理内容5（一）住宅室内装修、装修管理第8页（2）给排水工程：装修巡查中，要提醒和检验业主或装修人员不得私改供水主管，只能改动水表后自用供水管，而且暗埋水管必须做在防水之上。排水管在装修过程中提醒和督促业主及装修人员不能将下水口堵塞，不将装修垃圾、水泥沙子、油漆、涂料等倒入下水管道，在封包下水管时，一定要预留下水主管检验口活门，以利于以后维修，疏通时不破坏装修。

（3）强弱电工程：供电线路改造时一定要穿管，套管内不得有接头，强、弱电电线不能混穿，以免发生短路，烧毁电器。（4）天然气设施：天然气管线、计量表不允许私自移位，改动封包必须由含有专业资质天然气企业专业人员改动，而且厨房与卧室、客厅等其它功效区必须安装有效隔断，预防天然气泄漏伤人事件发生。物业装修管理内容5（一）住宅室内装修、装修管理第9页（5）排烟管道：因为烟道多为主辅烟道结构，排烟口（排油烟机烟气接口）在辅烟道上，有业主为图方便，将原有排烟孔封堵，而在主烟道上开孔，这就破坏了烟道结构，造成窜烟、窜味，有将排油烟机、燃气热水器挂装在烟道壁上，损坏了烟道。所以装修管理人员在巡查时就要提醒业主或装修人员不能这么做，通知其危害性，纠正其违章装修。

（6）土建工程：业主在装修中，能够拆除房内轻质隔墙（非承重墙），但拆除与厨、卫相邻隔墙要重做防水，不得损坏和拆除承重墙、梁、柱、板等房屋主体承重部位，不得在这些部位开孔、打眼。

（7）门窗：业主在装修过程中，装修管理人员要注意个别业主私自将门往外移位，侵占公共区域，预防业主更换窗户，在窗户外加装防护栏，破坏楼宇外观整体形象。物业装修管理内容5（一）住宅室内装修、装修管理第10页（8）建筑外立面控制：①空调位置及管线出孔位置，一定要业主按建设预留位置安装空调外机，空调管线出孔要按要求位置出孔，在室内管线能够暗埋，但不得外漏在外墙上，影响楼宇整体美观。②燃气热水器排烟孔位置从最大角度考虑业主方便，要求每一户型燃气热水器排烟管出孔位置，使燃气热水器每一户型从最低层到最高层都是一个位置，站在高楼下，给人以整齐划一感觉。（9）对讲门禁系统：装修管理人员要提醒业主和装修人员不得拆除、移位对讲电话，在墙面开槽时预防打断对讲电话线。在厨房吊顶时，一定要将煤气报警器移出，不能包裹在里面，而且将线连通，防止影响消防联动和报警。物业装修管理内容5（一）住宅室内装修、装修管理第11页1、门头、外立面：商铺装修管理，门头、外立面是面子工程，一定要严格，门头要统一尺寸大小、高低、厚度才能使全部商铺门头招牌整齐美观，空调位置统一高低、管线位置，才能使楼宇整体形象不受影响。2、排污、排烟气系统：尤其是餐饮，一定要注意排污要建设有油水分离装置，小型餐厅（牛肉面馆等）也要有隔油池。排烟气一定要进烟道。3、消防系统，在装修前要向公安消防部门申请，消防改造时要由有资质企业改造，装修进程中物业装修管理人员要监控按规范改动，预防损坏线路，破坏消防设施，装修完后商铺经营户要申请公安消防部门验收，验收合格后商铺才能进行经营。4、防水系统：商铺经营户在改造商铺时要对卫生间改动，所以要提醒和监控做好防水，经营餐饮要对操作间和卫生间做好防水，操作间和卫生间垫高防水层卷边要到达50公分以上，预防操作间和卫生间用水量大给毗连物业造成损失。物业装修管理内容5（二）商铺装修管理第12页装修服务方案制订关键点6

装修管理流程

装修垃圾、环境管理装修巡查流程装修验收流程装修申报登记流程第13页装修服务方案制订关键点6

阳台

不得安装外置式晾衣架是否封闭材质颜色尺寸样式禁止作厨房卫生间第14页装修服务方案制订关键点6

露台是否封闭搭建材质颜色尺寸样式种植植物要求是否构建花园第15页装修服务方案制订关键点6

架空层是否搭建阁楼尺寸样式消防安全要求材质颜色第16页装修服务方案制订关键点6

电器施工电器材料合格施工工艺符合规范电气容量禁止超标第17页装修服务方案制订关键点6

给排水施工

材料合格、规格适宜

防水严密、闭水试验禁止加装增压设施施工工艺符合规范第18页装修服务方案制订关键点6

土建施工禁止改变房屋承重结构不得扩大承重墙门窗尺寸施工质量符合验收标准不得增加楼面静荷载第19页装修服务方案制订关键点6

燃气禁止私自改变燃气管道位置禁止将燃气管道作为接地引线必须由专业企业进行施工不得遮挡、封闭燃气表、阀第20页装修服务方案制订关键点6

消防安全禁止私自改变消防设施位置不得占用、封闭消防设施必须由专业企业进行施工不得遮挡、封闭消防设施第21页装修服务方案制订关键点6

装修违规未进行装修登记私自搭建改变房屋用途改变房屋外立面破坏结构装修过程中可能存在违规行为：第22页装修服务方案制订关键点6

违规装修纠正办法加强材料、人员出入管理，装修巡查落实到人制订完善装修方案，加强装修法律宣传严格验收，发觉问题马上处理并上报装修前装修后装修中第23页装修服务方案制订关键点6物业服务企业在策划装修服务方案，加强装修管理，应主要抓好以下几个方面工作：（一）制订合理正当装修管理要求依据国家、地方法律、法规、要求，并结合承接物业详细情况，制订合理正当装修管理要求。（二）做好装修申报登记和审批工作建设部《住宅室内装饰装修管理方法》第十三条要求：“装修人在住宅室内装饰装修工程