2022年中级经济师考试《房地产》考点02

2022年中级经济师考试《房地产》考点02区位理论一.区位理论(一)区位含义区位选择的原那么地租(占用的本钱)和运输本钱总和最小的地方(二)区位的特征综合性天文区位(自然区位)自然地理区位(自然区位)经济区位(社会区位)文化区位(社会区位)政治区位(社会区位)确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性(三)房地产区位含义一宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置交通等.(四)区位理论概念区位理论研究人类的空间分布及空间中的相互关系的学说，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论二.农业区位理论(一)杜能孤立国理论前提①只有一个城市，且是孤立国②运输工具只有马车③孤立国环境均质，且与外部隔绝④农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比⑤经营者以获取最大经济收益为目的(二)农业区位理论主要内容实质:在城市周围农业区位布局的原那么1.根本经济分析:经营者的利润为P=V-(E+T)经营者追求利润最大化V(销售价格)和E(生产本钱)是常数P+T=V-E=k农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售本钱为生产本钱和运输本钱之和利润最大化的唯一方法是将运费压缩为最小通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润2.杜能圈自由农作区，生产易腐难运的农产品第一圈林业区第二圈谷物轮作区，生产粮食第三圈草田轮作区，提供谷物与畜产品第四圈三圃农作制区第五圈3.杜能圈修正模型河流的影响水运费与陆运费的比较其它城市的影响各城市根据实力形成各自的市场范围三.工业区位理论(一)工业理论假设条件①均质国家与地区，只考虑经济因素②工业原料、燃料地点固定且③工业产品的消费地和范围，需求量不变④劳动力不能流动，价格，供应充裕⑤运费是重量和距离的函数⑥讨论同一产品(二)以运输本钱定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地工业原料分类：遍布性原料/限地性原料原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料 0纯原料 1失重性原料 大于1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近追求运输本钱与劳工本钱总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，那么会迁移劳工本钱指数：每单位产品的平均工资本钱劳工系数=劳工本钱指数/需运输的总重量劳工系数越大，那么工厂越需要迁向劳动力本钱低的地方(四)集聚与分散因素影响工业区位集聚因素生产或技术集聚，又称纯集聚①规模扩大②分工合作社会集聚，又称“偶然集聚〞①交通资源②额外利润分散因素四.中心地理论(一)根本概念中心地指区域内向其周围地域提供各种货物和效劳的中心城市或中心居民点中心性一个中心对周围地区的影响程度需求门槛中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购置力和效劳水平商品销售范围消费者为获取商品和效劳所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和效劳半径(二)克里斯塔勒的中心地理论1.假设条件①均质平原与无差异性的居民②交通费用与距离成正比③厂商和消费者均为经济人④货物可自由流动2.六边形市场区各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差异线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域3.市场等级序列高级商服中心，提供高中低级商品和效劳中级商服中心，提供中低级商品和效劳低级商服中心，提供低级商品和效劳需求门槛和效劳范围由高到低，由大到小五.城市空间结构理论(一)同心圆理论城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商业区过渡地带工人住宅区高收入阶层住宅区通勤人士住宅区修正为星状环形模式(二)扇形理论各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形开展(三)多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依