生态园开发策略计划书

.39/39XXX生态园开发策略计划书目录TOC\o"1-3"\h\z1概述52对项目状况的认识62.1市场状况62.2资源现状82.2.1资源优势分析82.2.2限制因素92.3竞争态势102.4综合背景分析112.4.1文脉分析112.4.2社会经济分析112.4.3XXX人经济分析132.4.4城市规划方面132.4.5行业发展趋势142.4.6政策法规分析142.4.7执行者分析153对项目状况的解析163.1项目概况163.2地理属性173.3社会属性173.4市场属性173.5可开发利用土地分析183.6综合解析193.7市场分析204项目定位与分类254.1多角度的项目定位254.2项目定位的分类255理念的形成265.1对主要问题的判断归纳265.2主题275.3理念28可持续发展理念28城市经营理念28城市旅游理念28休闲体验理念29文化回归理念296开发策略分析306.1旅游开发策略分析306.1.1旅游开发SWOT分析306.1.2旅游开发策略选择316.2可利用土地开发策略分析316.3整体开发策略分析337策略计划357.1计划对功能的要求357.1.1对旅游功能的要求357.1.2对地产功能的要求367.1.3总体功能的要求377.2投资预算与投资模式397.2.1旅游项目投资预算397.2.2地产项目投资预算397.2.4投资模式：417.3未来市场预期收益427.4开发计划、步骤457.5启动计划477.5.1功能产业启动分析477.5.2启动地块分析487.6经营管理建议497.7融资程序设计507.8发展环境的优化51附录参考案例53基本情况项目名称XXX生态园开发策略计划书法人XXX生态园管委会地理位置地处XXX市东南部资源位置城市绿心XXX现代大都市核心公路情况西距市中心仅12.5公里高速公路通车里程达到130公里，全省四小时和全市二小时交通圈航空情况距XXX机场9公里综合评价平方公里，地处XXX市东南部，西距市中心仅12.5公里，东与XXX港、机场近在咫尺，区位优势突现。生态园地域围大，旅游资源丰富，人文底蕴深厚，经济背景雄厚，市场需求强烈，具有综合项目开发的基础和市场机遇。委托原因旅游业发展的推动，XXX城市化进程的加快，大都市格局的逐渐形成，使某湿地和某山的生态资源尤显珍贵，为了更大程度的发挥其价值，统一规划和有序开发提上日程。文本任务XXX生态园开发策略书工作方式市场调查、专业人士访谈、资料搜集、专题研究、开发策略报告编写执行者工作工程简述现场考察、周边地区考察、市场调查、座谈会、交流沟通、中期成果汇报1概述2对项目状况的认识2.1市场状况据02年统计数据，XXX市全年城市居民家庭人均可支配收入达14591元，比上年增长12.7%，城市居民人均消费支出达11612元，比上年增长10.1%，城市居民家庭生活正从小康迈向富裕。XXX市城市居民家庭人均收入省最高，比、和分别高出2813元、1621元和2458元。居民收入的增加、消费环境的改善、居民消费观念的转变，XXX消费市场有效地被激活，节日消费和各类庆典、会展活动促进了市场的繁荣，吃、穿、用商品全面好销，住房、汽车、旅游、通信、家电等消费增势强劲，消费热点明显。XXX市全年城市居民社会消费品零售总额为491.1亿元，比上年增长12％，是XXX市近几年的最高年份，但总体仍比、低。2.2资源现状2.2.1资源优势分析■XXX生态园以山地为主，山地面积占总面积的89.62％，且部旅游资源丰富，XXX生态园将以旅游资源发挥其资源优势。■XXX生态园平方公里，地处XXX市东南部，西距市中心仅12.5公里，东与XXX港、机场近在咫尺，区位优势突现。■XXX生态园某山区域最高海拔727.2m，部水域面积106公顷，资源独特。■XXX生态园某湿地为陆永久性河流湿地，水网密布，具有南方水乡风貌。■XXX生态园围经济作物多，产量高，品牌优，瓯柑、梅、茶叶在国具有一定知名度。■XXX生态园寺庙多，兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精。■瓯越文化：历史文化、山水文化、水乡风情、茶文化等；■佛教文化:法事活动、讲经修法、修身养生、斋饭等；2.2.2限制因素■目前分区管理的问题XXX生态园隶属两区（瓯海区、龙湾区）一市（瑞安市），行政管理分散，协调不便。生态维护问题XXX生态园植被单一，自生能力不强，人为破坏严重，生态恢复与维护任务重。可开发土地面积问题XXX生态园以某山山地为主，围可开发利用土地面积不多。环境保护问题XXX生态园某山区域周边工厂林立，山体上坟墓广布，某湿地区域人口众多，污染严重，主题环境保护任务重。居民搬迁问题XXX生态园某湿地居住人口众多，居民搬迁安置任务重。■遗产保护问题XXX生态园部寺庙众多，原始民居多，具有开发利用价值与文物保护功能。2.3竞争态势本项目的竞争态势主要分为以下四个层次■在整体上XXX生态园与省的几个重要城市同时建设的“城市绿心”项目如西湖天地、镜湖、东钱湖和绿心项目在整体上性质和功能相近，在全省围甚至在华东地区都存在一定的竞争关系。省几大城市绿心项目的竞争将形成最主要的竞争态势。■旅游上原有的仙岩、茶山等风景名胜区，与新建的旅游项目如某山的生态公园和某湿地的湿地公园，必然与区域其它同质产品产生竞争。其中仙岩和某山具有较大影响力的项目将和整个省和闽北地区有竞争关系，而其它旅游项目则仅和浙南地区的景区如雁荡山、楠溪江产生竞争。■休闲上城市休闲一直都是具有巨大经济效能的产业，尤其对于XXX这样一个人均收入较高的城市来讲更是如此。XXX生态园的一个主要功能是城市休闲功能，在这一点上与XXX市其它休闲娱乐项目如饮食、购物、体育健身等将产生竞争关系。由于其它休闲项目没有具有较大规模和产品组合较齐全的竞争者的出现，因此在这方面生态园将拥有很大的竞争优势。■地产上XXX一直以来都是人多地少，地产用地一直都是稀缺资源，这也造就了著名的XXX炒楼军团。目前生态园不仅有很大的土地储备，同时也拥有区位和景观这两个房地产开发至关重要的条件，同时开发计划还注入了国际化的主题和深厚的文化涵，因此可以预见生态园的地产开发与XXX市周边其它地产项目相比将具有较大的竞争优势。2.4综合背景分析2.4.1文脉分析XXX传统文化最早受到全国重视的是以禅宗为主的佛学，接着是南宋永嘉学派，以后是宋元时期的南戏。永嘉学派的主要涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之学，旨在德才并茂，“周作于前而承其后”；二是“弥纶以通世变”的事功之学，旨在经国济世，“薛经其始而纬其终”。XXX人文发达，有“东南邹鲁”之称。民俗活动有端午竞渡、祀神歌舞、元宵灯会（有首饰龙、凳板龙灯、珠囤诸灯）等。手工业主要有瓷、造纸、造船、漆器、织染、印刷、瓯绣、瓯塑和黄木雕等。寺庙多，兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精，可塑造XXX生态园地方特色。2.4.2社会经济分析目前，XXX市国民经济保持快速增长。农业生产结构调整力度加大，工业生产速度加快，固定生产投资进一步扩大消费品市场基本平稳，外贸出口增势强劲，财政金融状况良好，市场物价稳定，城乡人民生活继续改善。国民经济发展水平处于全省前列，经济整体运行质量提高。2000年完成国生产总值825亿元，“九五”期间累计完成国生产总值3351亿元，2000年比1995年增长104.2%，年均增长15.3%。2000年国民经济三次产业结构由上年7.3：57.4：35.3调整为6.7：57.5：35.8，二、三产业比重继续增高。全市人均国民生产总值11317元。城乡居民生活继续改善。2000年职工平均工资11229元。据抽样调查，城市居民人均可支配收入12051元；农村居民纯收入4298元，增幅均比上年提高。城乡居民收入的增加、消费环境的改善、居民消费观念的转变，XXX消费市场有效地被激活，节日消费和各类庆典、会展活动促进了市场的繁荣，吃、穿、用商品全面好销，住房、汽车、旅游、通信、家电等消费增势强劲，消费热点明显。毫无疑问，XXX本地市场将是XXX生态园的初级市场也是最大的市场。2.4.3XXX人经济分析“XXX人经济”是泛指所有XXX人创造的经济活动，它包括在温与在外（海外）XXX人创造的经济成果，体现的经济价值，带来的经济互动，创造的就业岗位，改善的市场网络。据调查，在全国各地的160万XXX人，创办的企业3万多家，个体工商户37万户，年销售总收入额达到1600多亿元。其中总资产超亿元的企业近50家、资产总值在500万元以上的有近2万人。XXX在省外的投资行为迅猛高涨，其资金数量之多，投资行为之众，扩领域之广是前所未有的。由XXX的一些民企组建的“XXX财团”，以1000亿的资本在全国各地房地产市场“攻城略地”。自九五以来，XXX一地已有千亿民资流向外省市。160多万在外XXX人中，绝大多数的“根”还在XXX。据调查，户籍关系在家乡的占91.7%，在经营地城市的占8.3%。他们对家乡有深厚的感情，大多数人想回乡发展。有62.2%的人计划今后五年在家乡购置房产，有80.8%的人愿意回乡办企业。XXX人经济由于与XXX有千丝万缕的联系，在外创业有成的XXX人强烈的思乡情和寻根欲，为实现XXX人经济转化XXX经济创造了强大的动力。2.4.4城市规划方面■根据XXX城市规划，XXX市今后将建成“一港三城”的城市体系。■XXX市区以建设现代化都市为目标，充分发挥其对外的辐射作用，成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市和辐射浙西南与闽东北的重要核心。■加快城市化进程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面实施“东移、西扩、北联、南接”的发展战略，中心城市规模更大、实力更强、功能更优、形象更美，初步构筑了XXX大都市区的框架。■近几年，结合XXX大都市区建设，逐步构筑起“三环绿色生态圈”，即以建设市区十大公园为主的城市景观带为环，以沿海滩涂湿地和东面海上公园、南面由某山和某湿地组成的XXX生态园、西面西郊森林公园、北面楠溪江景区为中环，沿大都市外围开发北雁荡山、四海山、玉苍山、乌岩岭四大城市“绿肺”所构成的外环，构筑山、水、绿、城相结合的有机环境，初步形成了良性的生态环境系统，创造了良好的生态环境。2.4.5行业发展趋势■XXX旅游资源丰富，景区总面积占全市国土面积的22%，有雁荡山、楠溪江2个国家级风景名胜区，9个省级风景名胜区，2个国家级自然保护区和1个省级自然保护区，数量之多、面积之大名列全省前茅。同时，XXX悠久的历史文化和众多的文物古迹，形成了较高价值的人文景观，全市有玉海楼、蒲壮所城等7个国家级、44个省级文保单位。经过“九五”的建设和努力，XXX旅游业发展迅速，2002年，旅游业保持快速增长，全年共接待国游客798万人次，比上年增长11.9%；旅游总收入74.82亿元，增长14.8%；接待境外旅客12.42万人次，旅游创汇收入4973万美元，分别增长33.3%和22.1%。旅游综合实力列全省第4位，旅游产业形象基本形成，成为XXX经济发展新的增长点。■XXX市土地资源短缺，根据XXX市市政府确定的2005年城市化水平要达到50％，城镇人口由现在的308万人到2005年的413万人，净增人口105万人，需新增住宅2520万平方米。同时XXX市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有40％需要更新换代，这些都为XXX房地产的开发提供巨大市场，房地产投资成为XXX各类投资之首。2.4.6政策法规分析■国土资源部最近公布：我国将对不符合国家产业政策的项目、不切实际的“形象工程”与“政绩工程”项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不报批用地。XXX生态园开发项目将不得建设别墅与高尔夫项目。■２００３年６月１３日，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（１２１号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金等７个方面的贷款政策作出的调整，给地产业带来的更是一场强烈地震。１２１文件出台，事实上切断了房地产开发项目依赖银行贷款的资金链，而以往的房地产开发项目基本上是靠银行贷款支持。XXX生态园房地产开发资金不能依赖银行贷款。■2003年8月31日，国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（１８号文件）。国务院出台稳定民心的“１８号文件”，开篇确立了房地产业已成为国民经济的支柱产业地位，同时，“进一步明确房地产市场发展的指导思想”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。这表明政府对今后房地产业发展的态度——坚持市场化的基本方向，而非计划调整。XXX生态园房地产项目的开发需注重市场化。2.4.7执行者分析■XXX市新一届领导班子注重XXX经济持续发展、城市发展等，在XXX经济发展和城市发展上将加强管理，并给予财政上的支持。XXX生态园管委会作为XXX生态园的管理机构，将实现区级管理权限，为XXX生态园的稳定发展提供良好平台。XXX生态园建设发展公司作为管委会下属企业，开发经营生态园项目，并随着其他投资主体的加盟，将会成为拥有完善的产业结构与雄厚资金的集团公司。3对项目状况的解析3.1项目概况围某湿地某山合计面积(km2)13.538116.889130.427(km2)所属辖区瓯海区龙湾区瓯海区龙湾区瑞安市面积(km2)11.5132.02537.38560.22318.281社会状况水域面积：29.1%人口：20823人城镇面积：1.23km2最高海拔：707.2m水域面积：106公顷居住用地：面积为某山的1%山地人口：2387人环山地平原人口：41495人自然状况陆永久性河流湿地，水体补偿除区域地下水外，主要是湿地与其集水区整体的大气降水多为经济林――瓯柑，鸟类、水禽、鱼类种类较为单一周边有瓯海大道、南塘大道，部道路较少台岗型山地，含水体，区域裸岩的面积约为9.6km2，占总面积的8%。绝大部分的裸岩分布于东部迎风面。区域水体主要通过降水、以与森林生态系统涵养的水份补给。植被资源丰富，部分更新能力差，经济作物梅、茶叶、瓯柑多，动物种类繁多周边瓯海大道、南塘大道、甬台温高速公路与连接公路，山上岭道、山间公路多条人文状况寺庙多，兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精开发状况已有仙岩景区与茶山景区、天柱寺景区与瑶溪景区水库、气象站、山上坟墓堆积3.2地理属性■某山：某山总面积116.889km2，最高峰的某山顶海拔约为707米。其中居民用地仅占1%，除风景名胜区的旅游用地外，另有少量的农业用地、采石场。区域裸岩的面积约为9.6km2，占总面积的8%。绝大部分的裸岩分布于东部迎风面。区域水系多“高山流水”特点，山间的深谷，通过人工修建堤坝，通常建设成大型的水库，如天河水库（包括天河东和天河西）、秀垟水库等。大型水体（面积在0.5公顷以上）面积约为106公顷。区域水体主要通过降水、以与森林生态系统涵养的水份补给。某山区域整体水质较好，绝大部分都可以达到国家Ⅰ类水水质标准。但是不同区域水环境质量有一定的差异，总体来说，高海拔水体水质要优于低海拔区域水体。■某湿地：城镇建设用地1.23km2，占区域陆地总面积的15.2%；农业生产用地6.86km2，约占陆地总面积的47%。某湿地总面积中水域占29.1%，陆地占70.9%。大量生活和工业污水直接排入水体，致使70%的水体受到不同程度的污染。3.3社会属性■某山：居住用地面积为某山的1%■某湿地：现有居民人口18,000人，现有城镇占地面积：1.23km3.4市场属性■XXX旅游市场在游客量和游客消费能力的双重增长背景下，未来10年XXX旅游业将得到高速发展。据省旅游科学研究所和XXX旅游局合作出版的《XXX市旅游发展总体规划》（2000/8）显示：游客状况2000年2005年2010年2015年收入状况2000年2005年2010年2015年国际游客人数(万人次)6.039.712.917.2国旅游收入（人民币亿元）49.8113.9200.7353.7国际旅游收入（亿美元）0.310.550.891.43旅游总收入（人民币亿元）52.28118.3207.9365.1国游客人数（万人次）561.9825.710531343.9相当于GDP比例6.307.899.0110.77■XXX房地产市场到2005年前，XXX尚需要2520万平方米的住宅，同时XXX市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有40％需要更新换代，对于该巨大的市场，消费者在地段选择上，选择靠近城市公园或广场的消费者占30.3%，居第一位。3.5可开发利用土地分析根据项目地理属性和社会属性，我们分析项目可开发利用土地如下：区域现有利用土地可开发利用土地现有居住土地面积其余土地面积适合地产用地适合旅游用地生态维护某山1.17km2115.72km27＋3.6km28km298.28km2某湿地1.23km28.34km2（水域3.94km2）2.23km26km25.31（水域3.94km2）合计2.4km2124.06km212.8314km2103.59km2总计130.42km2（其中水域3.94km2）3.6综合解析●●某山以山地为主的地形●可居住用地少资源限制●三洋湿地多为居住用地●生态破坏严重资源利用●某山旅游资源丰富●高海拔水体，资源独特●三洋湿地生态特征突出●知名经济作物房产市场机遇旅游市场机遇市场机遇●城市化趋势●居住需求量大●消费趋势、热点●旅游资源整合旅游开发为主，地产为辅的综合项目XXX经济发达、XXX人经济、城市发展、文化底蕴、行业发展、执行者3.7市场分析■综合分析省与XXX市旅游统计数据，我们对XXX生态园项目旅游市场的现实游客潜力预测：XXX生态园项目游客测算推导列表（单位：万人次）总数人数生态园吸引系数生态园出游人数小计XXX市人口592.8城镇人口出游率39.60.259.934.6比例数值16.7%99.040％非城镇人口出游率98.824.7比例数值83.3%493.820％国到XXX游客798.1省游客除去XXX市游客190．5普通游客60%40%114.328.6164.9比例数值41．2％328．8商务、会议76.219.0省外游客普通游客60%281.670.4比例数值58．8％469．3商务、会议40%187.746.9国际到XXX游客12.4外国游客7.41.83.1比例数值59.5%7.4华侨、港澳台游客5.01.3比例数值40.5%5.0总计202.6说明：省游客共有328.8万人次，去掉重复计算XXX市游客39.6和98.8万人次，故得出190.5万人次数据资料来源于2002年省旅游统计资料与我司以往市场调查研究材料和行业经验、惯例以上均为2002年情况，今后5年按每年16.3%（省国旅游年平均增长率）计算以上是我们对现实旅游产品供给条件下的预测，显然，XXX生态园的开发是以向游客提供新的旅游产品为目的的，新产品的游客量增长趋势如下图：（具体的增长数据取决于我们的新产品设计、供给）游客量游客量阶段现有经营项目的改良公共基础设施与大环境的改良主题参与与体验项目的推出休闲度假项目的推出1234旅游的游客量将随着旅游产品的推出实现不同的增长■根据XXX居住用地需求与住房类型调查，对项目房地产市场预测：至2005年XXX居民住房需求：2820万平方米XXX居民住房地段选择机率：30.3%XXX住房需求：854.46万平方米XXX各类型住房需求：别墅与其他：112.79万平方米多层住宅：262.32万平方米小高层（8－12层）：340.07万平方米高层住宅：136.71万平方米XXX各类型住房土地需求：别墅与其他：322.26万平方米多层住宅：218.6万平方米小高层（8－12层）：200.04万平方米高层住宅：62.14万平方米用地需求总计：803.04万平方米(约合8.03km2)各类型住房容积率参考标准：别墅与其他：0.35多层住宅：1.2小高层（8－12层）：1.7高层住宅：2.24项目定位与分类基于以上的解析，我们对该项目总体定位为：集旅游、地产为一体的综合开发项目。4.1多角度的项目定位■从资源利用角度对该项目定位：旅游资源利用为主、地产土地开发为辅从市场趋势角度对该项目定位：旅游度假、生态人居为一体的综合生态园■从XXX社会经济环境角度对该项目定位：XXX新面貌的核心区域从XXX城市发展趋势角度对该项目定位：XXX现代大都市的生态新区4.2项目定位的分类■某山资源定位：旅游开发资源某湿地资源定位：地产开发资源消费市场定位：XXX旅游和地产市场生态定位：城市绿心住宅定位：绿色人居5理念的形成5.1对主要问题的判断归纳■XXX生态园旅游资源的利用、开发生态园的旅游资源十分丰富，在不到100平方公里的围有大小景点约500多处比较集中，包括自然景观和社会人文景观。目前，生态园围多数景观在经营管理中，但基本上是以传统旅游的思路在经营，经济效益和社会效益非常有限。如何整合生态园围部旅游资源，重新统一利用、开发，创造适合市场需求的新产品，并引入新的经营模式，以提升其经济效益和社会效益是生态园项目的主要任务之一。XXX生态园可利用土地的开发XXX生态园的可利用土地资源有限，在现今整个XXX市区域围土地稀奇的情况下，尤显珍贵，面对XXX市经济发展的需求和城市化的目标，如何确定这块珍贵土地的用途、如何同时实现这块珍贵土地的经济效益和社会效益双赢，是生态园项目的主要任务。■开发过程中生态园生态系统的维护XXX生态园的资源无论是旅游的还是可利用土地，其都要面临XXX生态园生态系统的维护的问题。在目前，现行的旅游景观开发或居民生活生产的情况下，生态园围的生态系统已经遭受一定程度的破坏，因而，在将来的XXX生态园开发乃至后期的经营管理中，我们将必须严格执行生态园生态系统维护工作。生态文化XXX需要重构XXX特色的城市生态与文化,城市环境与城市文化。XXX物质文明与精神文明的强烈落差，体现了XXX人文精神的某种缺陷。在新的历史条件下，为保持“XXX模式”的生命力，对XXX人文精神的变革和重构势在必行。XXX城市的快速发展，XXX自然山水环境和历史人文景观遭受到严重的破坏，特别是某山、某湿地，急需以发展的眼光，保护好XXX的“绿心”、“绿肺”。环境再造是XXX生态园的生命线，针对XXX生态园，资源是有限的，要建成XXX未来的“城市绿心”，“城市绿肺”和“城市客厅”，就必须改变传统工业文明的生产方式，遵循“循环经济”原理，实现“污染排放最小化、废物资源化和无害化”，以最小成本获得最大的经济效益和环境效益。只有通过“循环经济”，XXX生态园才能从根本上实现经济、社会与环境的“共赢”。5.2主题整个XXX生态园，应该有一个中心主题，两个基本主题，分述如下：一个中心主题：“温·洲·家·园”XXX市三面环山，一面临海，集“山、水、洲、岛、海”于一体，群山环抱，江河纵横，水网密布，不仅山水环境优美，而且文化渊源深厚，可打造成中国特色“山水之城”。某山与某湿地，位于XXX市中心地带，是城市的天然屏障，也是未来“大XXX”的“绿心”、“绿核”，是鹿城、瓯海、龙湾、瑞安四大城市群的中心与纽带，也是中国城市中心最大的“花园”与“大客厅”。为建设“生态XXX”、“文化XXX”、“财富XXX”，为保障XXX生态安全，改善XXX城市形象，提升XXX城市品位，优化XXX发展模式，提高XXX综合竞争力，实现“大XXX”的可持续发展，我们将XXX生态园发展主题定位为——“温·洲·家·园”。为此，“温洲家园”这一中心主题定位，作为一个整体，具有以下独创性——唯一性、包容性、识别性。“温·洲·家·园”的定位，以“生态”、“文化”、“国际”为策划元素，以“温馨”、“绿洲”、“家园”、“人文”为四大招牌，凸显“温馨绿洲，绿色家园”的文化涵，重构行政区划与产业布局，将XXX生态园打造成XXX的“城市灵魂”、“城市绿心”、“城市花园”、“城市客厅”、“城市名片”、“城市家园”，不仅与、、、比规模大小，更与兄弟城市比“唯一性”、“独创性”与“排他性”。两个基本主题：旅游·人居随着泛旅游与超地产相结合的时代来临，旅游房地产逐渐成为旅游区域打造和房地产经营的交融点，已从以前简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供的支撑模式。旅游产品的观光、度假、休闲、康体等类型分类，与住宅、商业、酒店、综合社区等不同形态相结合，构筑了丰富的旅游房地产类型。从整体上看，整个XXX生态园，就是一个融“生态、绿色、环保、教育、旅游、度假、休闲、体验、人文、人居、地产”等诸多元素为一体的综合性园区，承载的容多，功能要求多元，利益主体多元，看起来容庞大，无从下手，其实我们可以删繁就简，抓住问题的关键，迎刃而解这一难题。在“cc家园”这一个中心主题统领下，“旅游”和“人居”就是交相辉映的两个基本点，像磁铁的两个极一样，他们将“生态”与“文化”化为“旅游”与“文化”的应有之义，一统“生态、绿色、环保、教育、旅游、度假、休闲、体验、人文、人居、地产”等各个层面的问题，形成“生态旅游”、“生态文化”、“生态地产”、“绿色人居”、“绿色家园”、“城市绿心”、“城市绿岛”、“城市绿洲”等相关主题，支撑“cc家园”这一中心主题细化分解，从而转化为战略目标与策略方案，具体实施并实现XXX生态园的发展计划。XXX只有实现城市生态化，才能真正实现“游在XXX、住在XXX”的目标，成为吸引现代经济流、信息流、物质流和人才流的理想场所。大自然的恩赐造就了XXX江、屿、山、海、田的“山水城市”生态格局，就应该抓住“旅游”与“人居”两个核心概念，顺应复归自然的人性追求，延续和完善和谐共生的山水城市生态格局，构筑起充满人性的宜居环境，进而将XXX建设成为可持续发展的生态城市，甚至成为浙东南地区与更大围最宜居住的首选城市。5.3理念基于以上的对XXX生态园的把握，我们形成如下开发理念：可持续发展理念根据XXX生态园资源条件，在维护生态园生态系统的前提下，合理、科学开发适应市场需求的旅游项目和地产项目，并坚持可持续发展理念，即满足现代XXX经济发展需求和城市化目标，也为下一代创造美好空间。城市经营理念XXX生态园有必要将自身定位为“城市运营商”，或下设“城市运营商”，整体、综合、系统推进XXX生态园的各项建设。XXX生态园的建设，可以走“民营企业造城”之路，XXX生态园要敢于炼成一条“黑马”。城市旅游理念XXX城市发展旅游，不但是把旅游作为一个产业来发展，而且要把XXX城市本身作为一个中心目的地来发展，这是一个更高的要求，也是更具实质性的转换。XXX是一个品牌群集之地，但最应该形成的名牌，是城市本身。旅游的本质是文化差异，没有文化的差异就构不成吸引力，只让旅游者看几个旅游景区景点，XXX城市旅游发展不起来，更缺乏可持续性发展的生命力。创新要讲创意，创意的深层次就是创出差异来，创出差异来创新才能立得住，创出差异来创新也才能真正形成。目的地建设问题，就自然成为城市旅游的中心问题。因此，XXX各行各业都有支持XXX成为一个旅游、休闲、商务目的地的义务，也就是说各行各业都是目的地的组成部分，而不单纯是各行各业支持旅游业。休闲体验理念体验旅游新概念。旅游者花费了精力、时间、金钱，购买的是一个体验过程。最后得到的就是一个阅历，增长的也是阅历。所以，旅游经济在某种程度上就是体验经济，旅游目的地就是提供新鲜体验和丰富阅历的地方。未来的旅游休闲，注重的是文化差异与原创体验。XXX生态园的建设，思路应该更加开阔，不仅要超越旅游产业的概念，也要超越旅游目的地的概念，要从价值观和生活方式的高度来认识“温洲家园”。文化回归理念目前，我们普遍进入一个误区，就是旅游者最看重的东西，我们往往在糟蹋，我们最看重的东西，实际上旅游者并不看重，我们自己也是一样，到一个城市，能够留下印象的，一般不是高楼大厦，而是它有特点的东西，在文化上有差异，才构成吸引力，而往往我们把这些东西看的很淡。我们没有从旅游者的眼光出发，来回过头来看我们的旅游发展，包括旅游城市的发展。这种方式必须改变。因此，XXX生态园建设，要善于吃祖宗饭。在对待XXX传统历史文化上，我们不必追求第一，但要追求唯一，唯我独有。正如这是个很不起眼的老房子，但是这个东西是唯一的，这就是吸引力。还比如中国唐代的土木结构建筑现在只有两处，都在五台山，这就是唯一。因为“第一”是规模的竞赛，“唯一”是特色的竞争。而特色是旅游之魂，文化是特色之基，没有特色就没有旅游，没有差异就没有吸引力，所以特色是旅游之魂，要想把特色挖掘出来，就得靠文化，所以我们必须在文化上进一步做文章，文化说到底，最根本的东西就是"以人为本"。6开发策略分析6.1旅游开发策略分析机遇：城市发展机会：建设生态城市；行业机遇：旅游休闲行业发展趋势带来的发展机遇；市场消费总量：潜在市场造就发展机遇机遇；、机遇：城市发展机会：建设生态城市；行业机遇：旅游休闲行业发展趋势带来的发展机遇；市场消费总量：潜在市场造就发展机遇机遇；、房地产市场发展潜力；消费观念、生活方式的变革；政策的支持：政策造就机遇；挑战：开发成本高：拆迁、安置、征地、基础配套费用；国家政策限制：部分高档房产和高尔夫项目目前为国家严令禁止；XXX炒房现象影响房地产市场真实释放，XXX房地产市场价格偏高；行政管理权限问题：劣势：生态、环境问题突出，制约经济发展；城市土地资源供应短缺；统一管理难度大；资源整合时间长；区域竞争形成的劣势；优势：综合优势：城市经济发展的优势；资源优势：生态园土地资源储备、自然资源、人文资源；市场优势：休闲消费市场巨大；产品优势：生态、旅游、休闲、商业、地产复合产品发展理念的优势；根据XXX生态园情况分析，我们建议采用领先者战略领先者战略补缺者战略挑战者战略追随者战略6.1.2旅游开发策略选择■产品升级策略根据目前生态园围旅游景观档次低、知名度不高、经营管理传统的缺陷，未来生态园旅游产品的开发必须引进升级性产品，避免传统观光性产品重复开发，较多采用游客参与性、体验性多的旅游产品，引进高档旅游设施、设备，提高游客旅游的兴趣。■分区域分主题策略XXX生态园地域宽广，海拔高，不同地域、不同海拔具有各自的特色，根据其不同特色，导入不同主题，形成一个个的分区域、分主题的旅游区，满足不同游客的不同体验、需求或同一游客的多种体验、需求。■引导市场策略XXX生态园即使个别景观突出，但整体知名度不高，对于未来市场的XXX市民、省游客、国游客乃至国际游客需要有一个从认知到感觉到行动的过程，且XXX生态园是在一个旅游产品初级开发市场上，这就要求我们主动去引导这些游客，而不是被动地等待游客自己闻名而来。■资源整合策略除XXX生态园围现有的旅游景观资源的整合，我们还要看到XXX市围的旅游景观资源，结合XXX市旅游发展规划，将XXX生态园围的旅游景观资源与XXX市其他区域围的旅游景观资源相融合，形成大型XXX旅游圈，树立XXX旅游品牌，发挥XXX旅游整体效应。6.2可利用土地开发策略分析迎合市场策略XXX市房地产市场主流需求仍在市民住宅需求，面对这部分我们项目可利用土地都无法完成任务的市场，我们应该积极主动地迎合该市场需求，即能满足XXX城市化发展的目标，又能实现市场盈利，达到社会效益和经济效益双赢的目的。多样化开发策略XXX经济的发展，XXX人收入的增加，XXX人不单对住宅有多样化的需求，对XXX城市功能的需求上，XXX人也有多样化的需求，高档酒店、高尔夫、别墅等休闲度假产品等适合XXX人消费支出能力的项目在我们项目中应该可以满足。土地经营策略可利用土地在XXX的珍贵，我们不得不把握土地的经营控制，将土地作为一个产品看待，在强劲的卖方市场前面，采用慎重的态度去经营该产品，以期取得该产品的最大的销售收入同时，使得该产品符合多种需求的综合效应。6.3整体开发策略分析综合开发策略XXX生态园地域宽广，面积大，山地为主的地形与资源种类限制其开发方向，我们应势利导确定其旅游、地产开发方向，一方面发挥生态园的资源优势，另一方面希望通过旅游和地产的开发，相互间能够实现相互影响、带动，实现旅游、地产综合效应。统一管理策略XXX生态园面积大，涉与围广，不单是行政区划的分区管理窒碍了生态园的开发进度、力度，在未来的经营上如果没有统一的管理，经营层次不齐、经营容重复、利益关系冲突、竞争关系恶化、资源不良配置等诸多问题将可能导致XXX生态园开发的失败。分期开发策略XXX生态园开发任务重，无论从资源、市场、管理还是从投资主体、工程建设、资金安排来说，我们面临的是一个长期开发量的存在，这就需要我们对开发任务进行划分，逐块逐步开发，在符合总体规划的前提下，分区域分时间段进行。主动开发策略在城市化一步步向自然逼进的过程中，经济、交通以与自然环境本身等条件会将人们对自然的破坏控制在一定围，XXX生态园也是如此，在其周边自然而然的形成了一个自我缓冲带，它对城市化形成一种反作用力7策略计划7.1计划对功能的要求湿地公园区九州文化区游客集散中心游客车流线路游客接待中心湿地公园区九州文化区游客集散中心游客车流线路游客接待中心游客人流线路游客管理中心公共设施主要功能项目旅游支撑系统主题公园区生态旅游区某山风景区国际城园区XXX生态园作为综合性多功能旅游景区，除包括态教育、旅游度假、中外文化融合等主要吸引功能外，还具备系统支持的基本功能。7.1.2对地产功能的要求生态人居生态人居旅游地产供水供电污水、垃圾处理园林绿化道路交通通讯与智能化设施环保节能主要功能项目地产支撑系统景观地产商业地产高档酒店宾馆休闲度假地产XXX生态园建设的主题之一，生态景观地产，绿色人居社区，主要吸引物为旅游地产；为地产开发项目服务的支撑地产项目的配套系统。7.1.3总体功能的要求体系缓冲区自然涵养带重点开发区核心保护区围湿地外围周边山谷部分风景名胜区部分风景名胜区零散经济农作物居民生活带某山适宜旅游开发的区域大部分湿地以天河水库、秀垟水库、金河水库为主的区域；部分湿地原则“还湿地于民”；生态恢复；生态重建；文化再现；寓教于乐。“还山于民”；整合优先；社会效益第一。适度开发；经济、环境与社会效益并举；项目国际化、特色化、本地化。生态维护先行；拒绝任何过度开发行为。功能方向与外界的交流带；生态缓冲带；城市化倾向反击带；国际化的重点演绎区；生态教育基地；绿色人居。市民休闲的主要场所；原味文化的集中表现；本地文化与旅游开发的协调带。以特色的生态体验为主要诉求的各种旅游活动。维护和树立最纯正的“绿心”形象。功能组团：XXX生态园按区域分布，划分为某湿地公园、某山森林公园、九州文化区、国际城园区、生态文化社区某湿地公园区：建设城市生态公园，动感水城、江南水乡水风情集镇。生态公园在充满果树、鲜花、绿草、河流的城市生态公园中漫步，户外活动、生产劳动场景－渔民打鱼、采摘菱藕、果园劳动收获果实九州文化区：（1）建设瓯越民俗村。突出瓯越文化特色，集特色民居、民俗风情活动、地方饮食文化于一体，充分展现地方文化；（2）建设XXX中国城，展示中华民族文化。在比较选择的基础上，引入具有中国民族文化特色的项目，典型的民族建筑风格，各地饮食文化、地方特产、文化娱乐，例如的四合院，不同地方特色生活方式的体验。XXX中国城，还将借鉴海外华人在世界各地建造的中国城模式，展现海外华人的生活与文化。（3）文化区－弘扬道教文化、佛教文化，配套服务设施。为信众提供活动场所。建设生态墓地公园，结合生态环境建设于地方风俗。国际城园区－结合XXX打造国际轻功城品牌，在临滨海工业区的某山平原片区，建设开发具有国际特色的集工作、生活、娱乐为一体的生态文化社区，作为未来生态工业区的组成部分。1)生态工业园区、环保工业区、高新科技工业区、海外XXX人创业园区；2)商务活动区；3)绿色生态住宅区；4)社区生活、娱乐配套设施；5)社区生态公园；某山风景区：生态公园区、风景旅游区、活动区；7.2投资预算与投资模式7.2.1旅游项目投资预算旅游项目占地面积（平方公里）参考造价/平方公里相对系数（%）成本（亿元）参照对象山顶主题园区811.23亿元6.676华侨城旅游区四大主题公园某休闲区、湿地公园区610.1亿元2012.02世界之窗、锦绣中华民俗文化村商务、旅游酒店0.153000元/平米—4.5分散在不同区域说明：相对系数指相对于参照物的开发强度。7.2.2地产项目投资预算地产项目总投资224.33亿元，是“温洲家园”中“家园”的重要体现，是本策划中投资最大、建设期最长的项目。该计划分为三部分：分别为环某山地产带、某湿地高级社区和山间别墅区，总面积严格控制在园区用地的10%以。■环某山地产（东部区又叫国际城园区）：主要是前期为换取开发资金，同时为保护某山，作为某山的屏障而开发建设的环山地产带。面积：7平方公里占园区用地的5.38%住宅类型：一类住宅容积率：0.5成本费用：112亿元■山间地产：旅游地产是指位于某山中的以分时、产权度假，独立高档别墅，庄园等以销售为目的的旅游地产。面积：3.6平方公里占园区用地的2.77%住宅类型：2-3层洋房别墅容积率：0.15成本费用：17.1亿元（地价每亩6.7万元，计3.6亿元，造价、期间费用2500元/建筑平方。计13.5亿元）■某高级社区占地面积：2.23平方公里住宅类型：多层、连排别墅容积率：0.5成本费用：60.48亿元；（说明：拆迁39.3亿元；建设7.8亿元,造价费用为1200元）■其他项目其他项目合计投资51.85亿，主要目的是为了获取有价值的土地、文化、环境资源或者是为了提升土地、文化或环境资源的价值而付出的投资。其中绝大部分为某湿地的居民拆迁费用。◆基础设施：11.55亿元（说明每亩基础设施费用为6万元）◆环保、绿化与景观：1亿元◆拆迁费用：39.3亿元（计算依据：安置每平方米合3200，其他费用约500，合计每建筑平方4200元，容积率约为0.72）7.2.4投资模式：不同的投资模式会有不同的投资回报，按市场需求制定投资项目，丰富投资项目的容，设计投资各个子项目的时间序列安排，采取“滚动式”投资经营策略，边经营，边扩建，针对不同阶段设计不同的收益项目，缩短建设周期，尽快回收投资。根据XXX生态园情况，建议采用：公司型合资投资模式公司是独立于其投资者的法律实体。公司的权利和义务是由国家有关法律以与公司章程所决定的。公司作为一个独立的法人拥有并有权处置所有公司资产，同时承担一切有关的债务。公司对公司资产和权益的拥有和处置权不受其股东变化的影响。投资者通过持股拥有公司，通过选举任命董事会成员对公司的运作进行管理。优点：有限责任融资安排比较容易投资转让比较容易股东之间关系清楚可以安排非公司负债型融资结构缺点：对现金流量难以直接控制税务灵活性差7.3未来市场预期收益旅游项目盈利方式1.

提供初级体验的（经历）的机会出让，比如：出售门票2.

提供有助于丰富体验（经历）的相关服务；比如：提供餐饮，住宿服务3.

出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会；比如：旅游区的招商，赞助。4.

获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发；比如景区，旅游目的地的房地产开发。5.

出让，出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等6.

提供保证旅游景点景区居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等以下的测算是基于以上第1、2、5、6种方式的综合收入：（以2006年开始提供具有规模的旅游新产品所做预测）地产项目盈利方式1.

土地使用权的转让，出售或出租。2.

建设房产项目与土地使用权一起转让。3.

建设房产项目的经营，比如娱乐场所的出租、产权的让度。以下的测算是基于第2种方式所得收入：■环某山地产（东部区又叫国际城园区）：主要是前期为换取开发资金，同时为保护某山，作为某山的屏障而开发建设的环山地产带。基于：面积：7平方公里占园区用地的5.38%住宅类型：一类住宅容积率：0.5销售价/平方米：5000元销售收入：175亿元■山间地产：旅游地产是指位于某山中的以分时、产权度假，独立高档别墅，庄园等以销售为目的的旅游地产。面积：3.6平方公里占园区用地的2.77%住宅类型：2-3层洋房别墅容积率：0.15售价/平方米：12000元销售收入：64.8亿元■某高级社区占地面积：2.23平方公里住宅类型：多层、连排别墅容积率：0.5销售价/平方米：8000销售收入：89.2亿元7.4开发计划、步骤“点线面”开发思路即将XXX生态园作为一个整体，从中首先择选适合地块（已开发或者待开发）优先发展代表项目（已开发或待开发的多个产业），形成XXX生态园的基本点，引导XXX生态园的整体发展方向，然后根据各代表项目的特点，以各代表项目为基点辐射发展，并逐步形成项目发展区域，最后根据各项目区域的关联性，将各个代表项目区域联系起来发展关联项目，以形成综合整体面。开发计划开发阶段时间目标项目备注生态园开发前期2004|2005规划、设计、计划制定总体规划、专项规划房地产开发规划建设项目设计设施计划制定规划设计与项目启动同步进行；启动阶段2004|2005示项目城市生态公园拆迁、安置、土地征用环境综合治理生态示区I期开发建设阶段2006|2010生态环境基础配套地产开发生态建设、环境治理基础设施建设（I）旅游景区改造示生态社区开发文化度假区II期开发建设阶段2011|2015生态教育绿色人居休闲度假生态建设、环境治理生态文化旅游区生态文化社区建设（1）III建设2016|2020生态文化建设生态、环境维护生态文化社区（2）7.5启动计划7.5.1功能产业启动分析旅游启动利弊分析旅游开发利处：结合自然资源，合理开发利用，对生态系统破坏性小。投资规模相对较小，资金需求量少。营造人气，扩大知名度，促进土地升值。控制开发难度较低。旅游开发弊处：利润率相对较低，收益相对较少。促使土地开发成本增加。本项目旅游项目集中在中间山区，周边围不易控制。地产启动利弊分析地产开发利处：利润率相对较高，收益相对较多。本项目地产项目在设计外围周边，能够有效控制开发区域。地产开发弊处：投资规模较大，资金需求量大。生态环境破坏较大，维护费用较多。本项目地产项目多为人居区，搬迁安置困难，费用大。建议：从功能产业开发利弊来看，建议先启动旅游功能项目，在初步阶段生态破坏性小、方便筹集资金、可形成初步规模。7.5.2启动地块分析为方便控制XXX生态园整体开发围，我们从生态园周边选择地块进行分析：渔潭地块（dd）：作为生态旅游文化示区，进行生态建设、完善旅游设施配套、地方文化、民俗风情、佛教文化发掘、商业地产等综合开发。该区域临近城市与主要干道，并且是上山主要通道之一，基础设施配套较易解决，墓地拆迁问题突出，环境治理问题，生态、旅游、文化、绿色人居综合示作用明显，生态、社会与经济综合效益较好，适合生态园开发初期作为启动项目建设。八水地块（bb）：生态、文化娱乐、绿色人居社区，进行生态环境修复、中华民族文化发掘、绿色人居、社区公园建设。基础设施配套建设需配合周边区域同步进行，适合生态园中期开发阶段建设。天拄地块（hh）：工作－生活－娱乐生态文化社区，为工业区的金领、白领提供工作、居住、休闲娱乐、生活配套等完善的社区服务体。基于该地区目前基础配套设施差，道路交通不畅，周边环境污染问题严重，不适合作为前期启动的示地块，适合后期配合滨海工业园区开发，同步进行。某湿地公园区：建设城市生态公园，动感水城、江南水乡水风情集镇。该地区居住人口较多，城镇占地较大，环境污染严重，道路交通较方便，具备部分基础设施，可作为前期启动地块，局部点状开发。建议：从渔潭地块（dd）和某湿地公园区当中选择其一，或者两者同时启动。7.6经营管理建议行政管理权的统一XXX生态园管委会作为XXX市市政府派出机构，在整个XXX生态园开发中起决定性作用，应该按照XXX市城市发展需要，成为区一级政府，行使区级行政管理权限，区划围为XXX生态园红线