XX区房地产市场分析

PAGEPAGE33报告单位： 上海XX企业策有限公司上海XX房地产投资咨询有限公司报告日期： 二00二年十二月XX&开启地址：上海市xxx2200号2楼XX区房地产市场分析1 区域概况216XX区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站3.5藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积8.02平方公里，其中水域面积0.5平方公里，18区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。21截止2001年末，全区常住人口34.63万人。2 XX区住宅市场概况2001年四季度-2002年三季度XX区商品房供求关系XX区批准预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）已登记预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合计97.3757.3457.3437.211：0.59由上可见：比重超过13-15波动，各季成交量占总量比重均在40%以下。近四季度，区域累计供求比仅为比小于1较大影响。从季度走势来看，区域供求比已从上年四季度1：0.26的低位回升至随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。XX区季度均价及指数变化情况0

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卢湾区均中心城区1 2 3 4 1 2 32.731.762.731.763.931.132.110.50环比（+）1178.501147.151127.311084.711072.561050.37全市指数4.102.326.851.650.471.93环比（+）1272.311222.191194.521117.921099.741094.61XX指数2002达7715元/快，几乎成几何级增加，2002年三季度指数季增幅达到了8.73%的高位。展前景。后期区域均价和指数预计还会向上，但上升幅度将明显放缓。70.7664.63 69.5868.4922.2427.9921.0725.3724.5919.37主力单价段比重曲线单价峰值比重曲线2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3XX区主力单价范围及峰值变化情况季度2001.1季度2001.12001.22001.32001.42002.12单价主力范围（元/平方米4000-50004000-55004500-55004500-65005000-6000单价峰值（元/平方米）4500500050005000550057500元/当季的快速上涨一致。5000元/主力范围，且5000元/位成交量出现井喷现象，成交大幅增加。68%-76%且主力间成交量分布较为均匀，显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500元/平方米，今年三季度峰值随均价的大幅上扬，一举抬升7000元/平方米，且占据了较大的份额主力面积段比重曲线面积峰值比重曲线主力面积段比重曲线面积峰值比重曲线01 2 3 4 1 2 3XX主力面积范围及峰值变化情况季度2001.1季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面积主力范围（平方米/套100-110/130100/120-130100-120/140100-150100/120/140-150100-14070/100-110面积峰值（平方米/套）11010010011010014010070平方米/入主力，又有150平方米/套进入过主力，主力范围较为宽泛，显示区域面积需求层次多样。近四季度，100平方米/套及140平方米/套均在主力之列，说明此两面积附近的户型较受欢迎，区域市场逐渐形成100-110平方米套和130-140平方米/套的小波峰；150平方米/套前两季进入过主力，随后两季退出主力，受价格因素的制约，本区域大面积户型市场有限。峰值在100平方米/110平方米/套和140平方米/140平方米/套热销比重较高外，其余三季峰值比重变化不大。XX区主力总价范围及峰值变化情况83.9476.4671.778.21 78.4268.4856.1736.9935.324.43 23.3520.7419.0317.02主力总价段比重曲线总价峰值比重曲线1 2 3 4 1 2 360606060505050总价峰值（万元/套）50-9050-8050-7040-6040-60总价主力范围（万元/套）2002.12001.42001.32001.22001.150万元/套和60万元/套之间徘徊；主力上限稳步上升，由80万元/套升至100万元/套，后两季主力上限均稳定在100万元/套。趋于分散，各价格段上均有一定成交量，主力间的成交比重差距缩小。成交套数走势0复兴南苑开城新苑思南新苑成交套数走势0复兴南苑开城新苑思南新苑复兴佳苑中汇公寓名盛苑大同花园东泰花苑江南造船新苑步高苑建德坊区分月成交套数走势2002年6-期，随后就逐月走低。成交面积走势091 2 3 4 5 6 7 8步高苑 大同花园 复兴佳苑 复兴南苑 汇龙新城 卢湾桃源、兴城苑 香港新世界花园 建德坊 东泰花苑 中汇公寓 开城永业公寓 江南造船新苑 名盛苑 思南新苑 黄浦新苑区成交面积走势由上可见，上图走势与成交套数走势基本一致，说明各盘单套面积差距不大。区成交单价走势图成交单价走势00000000000000000000卢0.00卢步高苑大同花园复兴佳苑复兴南苑汇龙新城桃源、兴城苑香港新世界花园建德坊东泰花苑中汇公寓永业公寓 江南造船新苑 名盛苑 思南新苑 黄浦新苑步高苑大同花园复兴佳苑复兴南苑汇龙新城桃源、兴城苑香港新世界花园建德坊东泰花苑中汇公寓永业公寓 江南造船新苑 名盛苑 思南新苑 黄浦新苑开5000-8000元/5000-6000元/平方米之间。而各盘除步高苑、建德坊外大部分走势平稳，没有大的波动。开成交总套数1200成交总套数120010431000800600434400392379248293305284183237200104792661494920340成交总套数由上可见，12个月内成交量在200套以下的基本为尾盘，成交量在200-400379能达到434套全依其三期在2002年6另一个侧面讲也反映出其定价偏低。区成交总面积对比图成交总面积137605.137605.12000050847.0510000050847.0540

44452.72285134700.2851431.431.

48888.成交总面积9071.48888.成交总面积

39684.39684.0682335713.3929808.6718284.82335713.3929808.676206.156206.152213.4

44111.44111.6435054.574302.04302.0由上可见，该图的各盘对比度与成交套数对比图的各盘对比度基本相同，说明区域内楼盘的单套面积差距不大。区成交总金额对比图成交总金额

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354063118628092

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成交总金额300002000010595100000

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165589792 33441464

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19151由上图可看出，该图的各盘对比度与成交套数对比图的各盘对比度基本相同，说明区域楼盘的单套总价无太大差距。其中思南新苑的单套总价略高。538855555128524954636133638756245134516754156615656763207339800073427000538855555128524954636133638756245134516754156615656763207339800073427000600050004000300020001000080269000平均成交单价平均成交单价平均成交单价由上可见，区域楼盘单价基本在5000元/平方米以上。说明该区域市场可接受的单价在5000元/5000-6000元/平方米之间的占元/平方米以上的6000元/高质高价已得到市场的认同。平均成交单价三、发展前景上海市整体房地产市场的发展稳健，XX区楼市亦进入新一轮繁荣期，结合“十五规划对区域发展提出较高建设要求，房地产市场也迎来良好的发展前景，促进楼市发展的利好不断：——卢浦大桥、明珠二号线建设，立体交通网进一步完善——黄浦江两岸综合改造启动，随着上海申博的成功，XX南部地区作为世博会选址范围，吸引全市关注——新一轮旧区改造工程启动，XX区目标：每年就里改造不少于10万平方米——完善城市基础建设，拓宽斜土路、黄陂南路、丽园路3条道路——瞿溪路沿线规划为商业发展轴，休闲步行街建设已启动——淮海路写字楼招租率提高，达95%以上，为房地产市场带来相对有效需求同时，“十五”期间，XX区整体建设战略目标是成为“具有国际大都市水平，体现上海特点的现代化城区”，具体实施的重点分布在三大功能区：6 以淮海中路为代表的北部地区3.34平“十五”小浜湾地区改造，改造和修缮思南路、茂名路、尚贤坊等历史保护建筑。11以打浦桥为核心的中部地区域面积1.59“十五”期间，规划投资55亿元，重点实施徐家汇路东段两侧开发和建设。目标形成现代化商住区。18以沿江岸线为重点的南部地区。即斜土路以南地区，包括黄浦江沿2.590.5“十五”规划投资48亿元，重点实施卢浦大桥和明珠线二期鲁班路站周边地目标形成XX板块分析1空间格局XXXX（西建国路（北）——西藏南路（东）——黄浦江（南）所围合地区。板块划分在本案构成的竞争区域内，物业主要沿三线展开：徐家汇路沿线、斜土路沿线、中山南一路滨江沿线，三个板块在产品方面存在各自特点。徐家汇路沿线而思南新苑更是以均价8000再创新高。斜土路沿线中山南一路滨江沿线申博的成功，使该区域成为全市关注焦点，价值提升趋势明显；XX城市花园、江南新浪等楼盘价格在4800-6000之间，已经售磬，而香港新世界花园50万方的规划，将配合市政的利好性成为XX区重点楼盘，值得引起关注。周边个案情况1徐家汇路沿线：楼盘地址鲁班路166号楼盘地址鲁班路166号售楼地址鲁班路166号售楼电话6305692863057068发展商上海大同复兴房地产发展有限公司物业管理复欣物业物理费1.86元/平方米/月销售价格最低单价：￥5,630元 最高单价：￥8,000元物业形态高层：11幢（28-35层）小高层住户数量1500户房型面积1室1厅1卫75M2建筑面积200000M2占地面积38000M2装修情况毛坯开盘日期2002-7-9交房日期2003-09得房率装修情况毛坯开盘日期2002-7-9交房日期2003-09得房率绿化率容积率个案分析前两期的成功开发产生较大的品牌吸引力，小户型定位同周边形成错位竞争，市场楼盘地址徐家汇路123号售楼地址徐家汇路123号售楼电话53015222发展商永业集团行销企划永业房屋物业管理福高物业物管费2元/平方米/月物业类型小高层：6幢12层 高层：1幢34层占地面积27000M2建筑面积68000M2住户数量488户销售价格最低单价：￥6200元 最高单价：￥9200元房型面积3室2厅2卫141.8M2 2室2厅1卫100.7M2开盘日期2001-12-28交房日期2003-4-30得房率79-87%绿化率40%容积率2.8个案分析小区的地理位置不错，周边的商业交通发达，与高架隔一条马路，噪音较小楼盘地址思南路88号楼盘地址思南路88号售楼地址思南路88号售楼电话64728506发展商思南房产行销企划物业类型2幢高层组成，A幢物业类型2幢高层组成，A幢31层，B幢32层，其中A幢1、2层为商用裙房。占地面积建筑面积6.3万平方米住户数量销售价格均价8000元/平方米房型面积面积62-225平方米，主力2房面积100-115平方米，主力3房面积120-136开盘日期2002-6交房日期2003-12得房率80%绿化率40%容积率个案分析楼盘地段闹中取静，开发时机把握较好定位明确，能吸引部分XX“老贵”的眼光楼盘地址徐家汇路515号售楼地址徐家汇路515号售楼电话53512626发展商汇龙新城房产行销企划物业类型5幢高层占地面积建筑面积17万平方米住户数量销售价格5800-8500房型面积2房平均面积105，3房偏大，平均面积150开盘日期2001-8交房日期2003-3得房率绿化率36%容积率4.36个案分析小区规划较好，地段优势明显，销售速度快，周边的配套齐全，就是靠近高经售磬。经售磬。楼盘地址肇嘉浜路201號楼盘地址肇嘉浜路201號售楼地址肇嘉浜路201號售楼电话64186611 64186608发展商上海彙峰房地産開發有限公司行销企划上海中源物業代理有限公司物业类型一幢21层，一幢33层占地面积30000M2建筑面积100000M2住户数量180户销售价格均价：￥8,400元房型面积两房115M2，三房132-172M2，四房219M2开盘日期2001-11交房日期2003-12得房率80%绿化率55%容积率3.3个案分析地段较好，周边的配套及交通比较方便。目前已经售磬。楼盘地址局门路1号楼盘地址局门路1号售楼地址局门路1号售楼电话63059353发展商中城集团行销企划物业类型2幢高层，2幢小高层组成占地面积1万平方米建筑面积4万平方米住户数量销售价格4800-6600房型面积以3房为主，面积133-152，2房93-104开盘日期2001-12-23交房日期2002-12得房率绿化率38%容积率3.7个案分析地处成熟生活居住区，周边交通方便，生活配套齐全。目前销售结束。斜土路沿线：楼盘地址斜土路501号楼盘地址斜土路501号售楼地址斜土路501号售楼电话6303000663030007发展商上海光城苑房地产有限公司行销企划价格范围均价：￥5,000元物业形态高层：2幢（18、24层）房型面积2室2厅1卫94M2 2室2厅1卫107.71M2 3室2厅1卫113.08M2建筑面积20000M2占地面积7700M2装修情况毛坯开盘日期2002-05-18交房日期2003-03得房率81%绿化率42%个案分析以区域客户为主，盘量小加上目前价格优势，将快速去化；产品较有吸引力，复式楼盘地址瑞金南路333号楼盘地址瑞金南路333号售楼地址瑞金南路333号售楼电话6305070763050606发展商上海名盛房地产开发有限公司行销企划物业管理上海徐虎东部物业管理公司物管费元/平方米/月物业类型多层：1幢5层 小高层：1幢11层 高层：3幢18层，1幢17层占地面积23000M2建筑面积57000M2住户数量422户销售价格最低单价：￥5,800元 最高单价：￥7,500元房型面积3室2厅2卫134.25M24室2厅2卫157.25M23室2厅2卫142.24M24室2厅2卫开盘日期2002-2交房日期2003-3-31得房率82%绿化率42%容积率2.4个案分析容积率低，主力3房面积比本案小产品设计规划较好。目前本案已经售磬。楼盘地址瑞金南路428号售楼地址瑞金南路楼盘地址瑞金南路428号售楼地址瑞金南路428号售楼电话6417306864173070发展商上海久房实业有限公司行销企划上海弘诚房产代理有限公司物业管理众家物业物管费1.7元/平方米/月物业类型高层：2幢30层占地面积30000M2建筑面积100000M2住户数量700户销售价格最低单价：￥4,800元 最高单价：￥6,800元房型面积3室2厅房型面积3室2厅2卫135.63M2开盘日期2002-1-18交房日期2003-5-31得房率78%绿化率40%容积率3.3个案分析小区的整体感觉比较紧凑，环境较好。楼盘地址丽园路448号售楼地址XX区房产交易中心209室售楼电话6662008863015807发展商上海高城建设有限公司行销企划上海延盛房地产咨询服务有限公司物业管理物管费1.5元/M2/月物业类型小高层：2幢17层占地面积12000M2建筑面积25000M2住户数量120户销售价格均价：￥5,200元房型面积3室2厅2卫123.66M2 3室2厅2卫140.58M2开盘日期2001-12交房日期2002-10-31得房率82%绿化率35%容积率2.1个案分析周边生活配套很成熟。楼盘地址蒙自路501弄楼盘地址蒙自路501弄售楼地址蒙自路501弄售楼电话售楼地址蒙自路501弄售楼电话53016118 53016228发展商嘉辛房地产开发有限公司行销企划天润行销物业管理航天物业物管费125元/M2/月物业类型小高层：1幢8层，1幢10层，2幢12层高层：6幢18层占地面积10811M2建筑面积35700M2住户数量288户销售价格最低单价：￥5,600元 最高单价：￥6,700元房型面积3室2厅2卫133.02M22室2厅1卫101.14M2开盘日期2001-11-12交房日期2002-10-30得房率80%绿化率30%容积率3.14个案分析目前该案周边的环境还不是很成熟，但远景不错楼盘地址打浦路299号售楼地址打浦路299号售楼电话6303236663044322发展商XX区市政建设公司行销企划东地行物业管理建发物业物管费物业类型多层：2幢8层小高层：1幢11层2幢18层高层：2幢28层1幢27层占地面积13500M2建筑面积50000M2住户数量363户销售价格最低单价：￥5,000元 最高单价：￥7,800元房型面积2室2厅1卫115.58M23室2厅2卫146.02M2开盘日期2001-10-8交房日期2002-9-30得房率80%绿化绿化率45%容积率个案分析小区会所为张爱玲图书馆，有一定的文化档次，小区栋距超大。楼盘地址瞿溪路926号楼盘地址瞿溪路926号售楼地址瞿溪路926号售楼电话63037612发展商上海江南造船集团房地产开发经营公司物业管理上海福船物业管理公司物管费1.2元/平方米/月物业类型小高层：3幢12层高层：2幢28层占地面积17000M2建筑面积50000M2销售价格最低单价：￥4,250元 最高单价：￥5,000元房型面积2室1厅1卫100.07M23室1厅2卫131.52M2开盘日期2001-1-18交房日期2002-6-30得房率82%绿化率40%容积率2.9个案分析房型设计较为合理，可以自由分割，对三口之家较为实用楼盘地址打浦路580号楼盘地址打浦路580号售楼地址打浦路580号售楼电话63021133，63021155发展商申新房产物业类型3幢高层和1幢小高层组成占地面积24000平方米建筑面积7万平方米销售价格4330-4950房型面积62-141平方米开盘日期2001交房日期2002-6得房率绿化率60%容积率3个案分析周边交通便捷，配套齐全。已经售磬。楼盘地址制造局路售楼地址制造局路楼盘地址制造局路售楼地址制造局路售楼电话发展商新世界中国地产物业管理物管费物业类型2幢高层占地面积建筑面积50万平方米销售价格4280-5888房型面积开盘日期2001-5交房日期得房率绿化率容积率个案分析滨江改造区域，新兴热点板块，吸引市场眼光，一期已经售磬。楼盘名称盘量（万楼盘名称盘量（万M2）发售时间竞争内容徐汇991.92002年底幢23，一房87M2、三房145-156M2，价格7000-9000，目前已经始销售，销售势头良好，小两房已经售磬，目前还有大两和三房。瑞嘉花园152002年底为肇家浜路、瑞金南路、斜土路围合区域，目前处于动迁期，预计6月份开工，占地规模3.5万平方米左右，预计总面积15万平方米左右，开发商为长峰房产XX都市花园152003年初XX市花园姐妹篇占地规模为3.5万平方米左右，预计总建面15目前已经出地面和中庭绿化建设。一期59750平方米，2003年春节后开始销售。香港新世界花园二期2002年底1、位于中山南一路靠局门路口2、总规划建筑面积近50万3、平方米4、 一期2幢5、去年5月推出，6、当时售价4280-5888元/平方米7、预计二期价格有一定上浮4、开发体系为香港实力开发商桃源兴城苑三期未定未定位于上海第一皮鞋厂的旧址上，目前已经规划，但是拆迁没有开始。消费者分析：调研发现，XX区楼盘的客户群体主要由三部分构成：区域内客户周边区域客户非上海籍客户不同定位的楼盘，其购买群体亦不同。如兴城苑、德福苑、开城新苑等