房屋建筑工程质量保修工作管理方案

房屋建筑工程质量保修工作管理方案第一节房屋建筑工程质量保修分类在物业前期管理篇第一章第二节“建筑工程质量保修的前期管理”中，阐明了对建筑工程质量保修工作的前期管理要求，当物业杯接管后，就进入了实质性的管理作业阶段。房屋建筑工程包括房屋及设施设备，使组成物业的硬件，使业主的实际财产，如何使业主的财产保值增值，延长其寿命周期，使物业公司服务管理工作的重要内容之一。一、房屋建筑工程质量缺陷分类房屋建筑工程质量缺陷按责任归属分为A、B两类1． A类。由于房地产开发单位，涉及单位工作失误造成的建筑质量缺陷，则由房地产形发单位，设计单位承担相关责任，按照图14-1和图14-2的程序进行保修工作管理2． B类，由于施工单位工作失误或设备质量问题造成的建筑质量缺陷，分别由施工单位，供货单位承担相关责任，按照图14-3和图14-4的程序进行保修工作管理二、房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序（一）A类质量缺陷保修工作管理程序1． 由房地产开发单位主管保修工作物业公司应促成房地产开发单位成立保修工作领导小组，由主管建设工程的副总经理或总工程师担任领导小组组长，并指定本单位的一个部门主持保修管理工作。此部门的任务是协调相关单位，如设计单位，建立单位，施工单位及房地产开发单位的工程部，预算部，财务部等，使保修过程中相关工作如责任鉴定，施工方案，更改洽商，预算审核，财务支付等各负其责，全力支持配合保修工作，确保房屋和设施设备的质量缺陷及时得到整改2． 由物业公司代行保修管理职责如果房地开发单位保修工作领导小组不指定本单位某部门主持保修工作，则应授权物业公司代为主持保修管理工作，由物业公司负责协调，组织上述各部门1 /6工作3．制定保修工作管理程序不论建立哪一种保修管理机制，都应该拟定相应的保修工作管理流程，按照流程规定，确保保修工作的顺利执行，确保业主的利益及物业公司的服务质量和信誉三、几个重要的问题不论是由开发建设单位主持保修工作，还是由物业公司主持保修工作，对物业公司来讲，都必须认真，仔细地做好以下几方面的工作1． 编制《工程质量缺陷损失单》并如实填写，请业主及有关方签字2． 编制《工程质量缺陷报告》，以函件的形式向相关单位报告质量缺陷的详细情况，并请收函单单位签字，对不同的质量缺陷应一项一件，以便将来分类存档。3．注意收存开发建设单位对质量缺陷的责任认定文件和整改费用，pechang费用，支付房的认定文件，如果由物业公司先垫付费用，则必须收存开发建设单位主管领导的批准文件，该文件应约定开发建设单位承诺的刹那归还期限和方式4．注意收存施工方案，注意收存业主同意施工，赔偿方案的确认文件，请业主早《工程质量缺陷损失三》处理方案一栏签字认可5． 注意收存经开发建设单位主管领导批准的工程预算方案6． 如果设计物业公司垫付费用，必须收存《施工合同》复印件7． 物业公司与施工单位签署《成品保护协议》，并进行监督管理8．请业主签署文件确认保修工程合格，确认赔偿完毕，在《工程质量缺陷损失单》执行结果一栏签字认可9． 所以文件的签字方必须签署日期第二节相关单位在保修工作中的职责一、开发建设单位的职责1．开发建设单位应成立质量缺陷保修工作领导小组（1）质量缺陷保修工作领导小组由胡总关工程建设的副总经理负责，其成2 /6员包括总工办，材料部，工程部以及监理单位，由总工办主持日常工作（2）保修工作领导小组应设专职或兼职文员处理日常保修工作，如接收，转达相关文件，接受处理业主投诉2．起草，签署《房屋建筑工程质量保修书》及相关补充协议，上述文件应明确约定“保修范围”“保修期限”“保修期的起计日期”（1）保修范围，保修范围包括两方面内容1)建设部《房屋建筑工程质量保修方法》规定的保修范围A．地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限B．屋面防水工程，有防火要求的卫生间，房间和外墙面的防渗C．电气管线，给排水管道，设备安装D．电气管线，给排水管道，设备安装E．装修工程2）建设单位和施工单位约定的其他保修项目A．建设单位需要特殊约定的保修项目B．不可预见的质量缺陷的保修，如使用新材料，新工艺，新规范等（2）保修期限。建设部《房屋建筑工程质量保修方法》详细地规定了屋建筑工程质量保修期限，具体内容如下在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1） 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限2） 屋面防水工程，由防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏期限为5年3） 供热与供冷系统为两个采暖期，供冷期4） 电气管线，给排水管道，设备安装为2年5） 装修工程为2年6） 其他项目保修期限由发包方与承包方约定7） 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算3 /6（3）保修期起计时间建设部《房屋建筑工程质量保修办法》虽然规定了房屋建筑工程质量保修期限，但保修期起计时间则是问题的焦点在本书物业前期管理篇zhon个第一章第三节“建筑工程质量保修的前期管理”中，已详细讲述了房屋建筑工程质量保修期的起计时间应从交付业主使用之日算起，即物业接管验收合格之日起，而不是竣工之日起，所以在《房屋建筑工程质量保修书》中应明确写入保修期的起计时间，以保护业主和物业公司的共同利益，避免物业公司与业主之间发生冲突和产生经济损失同理，相关设备被设施保修期的起计之日也应为该设备设施交付使用之日，即物业接管验收合格之日起，而不是竣工验收之日起3． 起草，签署《房屋建筑工程质量保修书补充协议》《房屋建筑工程质量保修书》知识开发建设单位与施工单位或设备供应单位签署的一个具有普遍指导意义的合同，但是从物业管理的角度来看，如不惜花将会给日后的物业管理工作带来困难和损失，因此，物业公司应提请开发建设单位务必于施工单位，设备供应单位及其他相关单位签署《房屋建筑工程质量保修书补充协议》。该协议应约定以下重点内容（1）明确约定开发建设单位指定的物业管理公司作为其代理，对各个保修单位行使管理权力（2）明确约定开发建设单位指定的物业姑那里公司对质量抵押金结算的处置权（3）明确预定工作负责人A．以书面形式指定现场保修负责人全面管理施工单位的保修工作，要技术全面，组织协调能力强，并能代表施工单位签收，确认各类文件B． 保修负责人应常住现场办公，负责保修事宜C． 保修负责人变更时应及时以书面形式通知建设单位2）物业公司保修工作负责人A．以书面形式指定现场保修负责人，要技术全面，组织协调能力强，并对保修项目的执行负责并签字认可4 /6B．负责人应常住现场办公，监督管理保修事宜C．代表开发建设单位与业主，相关单位洽谈因质量缺陷造成损失的赔偿事宜，洽谈结果对相关的保修单位具有约束力（4）《房屋建筑工程质量保修书补充协议》二、物业管理公司的职责物业管理公司作为保修工作监督管理的执行机构，受开发建设单位委托，对保修工作实施监督和管理，因此，也应建立保修工作领导小组，配备相关专业人员监督和管理保修工作1． 保修工作领导小组组织相关单位勘查现场，记录损失情况，填写《工程质量缺陷损单》并请业主和责任方确认责人，责任不清时填写《保修责任鉴定申请书》，提请开发建设单位保修工作领导小组组织裁定事故责任并依据裁定结论执行2． 保修工作领导小组组织和协调保修工作3． 客户服务中心负责汇总质量缺陷，填写《保修工作单》4． 客户服务中心通知施工单位保修工作负责人签收《保修工作单》5．客户服务中心负责检查保修工作执行情况，检查保修人员是否有违反管理规定的情况6． 保修工作领导小组组织有关方对已完工的保修项目进行验收7． 为开发建设单位提供质量抵押金决算的依据8．保修施工现场管理，在保修施工期间，物业公司应对施工方进行以下即当面重点管理（1）人员，物资出入管理（2）治安和防火安全管理（3）噪音施工管理（4）施工时间管理（5）成品安全管理（6）垃圾清运管理三、施工单位的职责5 /61． 以书面形式指定现场保修负责人，保修负责人应技术全面，组织协调能力强，并对保修项目的执行度则，保修负责人应常驻现场办公，全面管理保修事宜2． 建立健全保修队伍，配备相关专业技术人员3． 保修负责人签售《保修责任鉴定书》《保修工作单》《工程质量缺陷损失单》及其他相关文件，督导专业人员按时完成保修工作4． 保修负责人代表施工单位勘察事故现场马钱子确认乙方事故责任，与业主，相关单位洽谈因质量缺陷而造成损失的赔偿事宜5． 配合相关单位做好保修工作四、监理单位的职责监理合同中应约定监理单位协助开发建设单位确定质量缺陷责任，为开发建设单位裁定质量缺陷责任提供依据第三节“二次损失”的处理一、“二次损书”的处理程序在保修期内，因建筑工程质量缺陷导致损失，由责任方按业主及相关单位的合理要求进行噢俄ichang，如果责任方推卸或推诿责任或保修工作质量差，可能会导致损失的进一步扩大或再发生，即为“二次损失”此类问题虽然数量不大，但由于存在较大争议，各方意见不易统一，因而解决问题的周期较长，往往对业主或使用人的生活造成较大影响或造成更为严重的经济损失，不仅对开发建设单位的声誉产生很大的负