2022年云南省房地产估价师之开发经营与管理高分通关题库(附答案)

《房地产估价师之开发经营与管理》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。

A.土地不会毁损

B.地上建筑物有耐久性

C.变现性差

D.土地使用权年限较长【答案】C2、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1％

D.23.1%【答案】C3、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。

A.目标定价法

B.领导定价法

C.随行就市定价法

D.认知价值定价法【答案】D4、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。

A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料

B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础

C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构

D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】C5、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。

A.平均数

B.相对数

C.合理

D.期望【答案】A6、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

A.区位选择异常重要

B.易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移【答案】D7、制定会计核算制度的依据是（）。

A.基本准则

B.《中华人民共和国会计法》

C.具体准则

D.国家统一的会计制度【答案】A8、下列关于资产负债表不正确的是()。

A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B9、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%【答案】C10、投资者所要求的最低利率是（）。

A.同业拆放利率

B.存款利率

C.贷款利率

D.基础利率【答案】D11、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A.零售商的财务能力

B.零售商需要的服务

C.零售商业物业的组合与位置分配

D.零售商的声誉【答案】D12、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

A.378.49

B.678.22

C.779.14

D.804.73【答案】D13、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。

A.项目的交通组织规划

B.项目构成及平面布置

C.项目的建筑规划

D.城市土地利用规划【答案】D14、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。

A.发行公司债券

B.权益型房地产投资信托基金

C.发行股票

D.商业银行贷款【答案】A15、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。

A.购买-更新改造-出售

B.购买-持有出租-出售

C.开发-持有出租-出售

D.购买-更新改造-出租-出售【答案】A16、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。

A.将现金存入银行

B.购进一批材料，货款暂欠

C.以银行存款购买设备

D.以银行存款偿还银行借款【答案】D17、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险【答案】A18、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。

A.出租率

B.基准收益率

C.成本利润率

D.财务杠杆比率【答案】A19、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。

A.7.50%

B.7.56%

C.7.71%

D.7.76%【答案】D20、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A.抽样性调查

B.因果性调查

C.试探性调查

D.描述性调查【答案】D21、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。

A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%

B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会

C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策

D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A22、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37【答案】B23、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B24、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率()。

A.提高

B.降低

C.无变化

D.为零【答案】A25、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命【答案】B26、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。

A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比

B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1

C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质

D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质【答案】A27、治疗甘温除热的代表方是

A.参苓白术散

B.补中益气汤

C.六君子汤

D.香砂六君子汤【答案】B28、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。

A.基础设施建设费

B.公共配套设施建设费

C.城市建设配套费

D.不可预见费【答案】C29、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。

A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流

B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流

C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值

D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C30、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮与排水相结合

C.卷材防水

D.钢筋混凝土防水【答案】B31、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%【答案】B32、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。

A.提出投资设想

B.项目可行性研究

C.细化投资设想

D.寻找和筛选投资机会【答案】B33、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。

A.风险控制

B.项目调研

C.项目财务评价

D.资金管理【答案】C34、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A.乙＜丙＜甲

B.甲＜乙＜丙

C.丙＜甲＜乙

D.乙＜甲＜丙【答案】A35、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0【答案】D36、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。

A.相关房地产类型的在建数量

B.吸纳率分析

C.相关房地产类型的存量

D.改变用途数量【答案】B37、将短期借款视为现金流入的基本报表是（）。

A.项目投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.借款还本付息估算表

D.投资计划与资金筹措表【答案】B38、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是()。

A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%

C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】B39、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。

A.建筑安装工程费

B.土地费用

C.空置率

D.容积率【答案】C40、某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40【答案】C41、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。

A.利润为零

B.允许的最低经济效益指标

C.最大费用

D.最大利润【答案】B42、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

A.租金收入

B.土地出让收入

C.房地产抵押贷款

D.净经营收入【答案】C43、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出售模式【答案】B44、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%【答案】B45、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（）。

A.开发—销售

B.开发—持有出租—出售

C.购买—持有出租—出售

D.购买—更新改造—出售【答案】C46、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.黄线

B.紫线

C.蓝线

D.红线【答案】D47、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43【答案】C48、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.投资回报率

C.成本利润率

D.资本金净利润率【答案】C49、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。

A.吸纳率分析

B.房地产市场的商业周期分析

C.家庭规模与结构分析

D.投资购买和使用购买的比例分析【答案】B50、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A.银行

B.经销商

C.业主

D.政府【答案】D51、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

A.数额

B.用途

C.发生时间

D.付款特点【答案】D52、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

A.137.5

B.410.2

C.432.2

D.452.2【答案】B53、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A.2013年6月1日至2016年2月1日

B.2013年6月1日至2016年8月1日

C.2014年8月1日至2016年2月1日

D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B54、财务评价是根据()，计算评价指标，判别项目的财务可行性。

A.市场平均价格

B.国家现行的财税制度和价格体系

C.社会平均收益率

D.集团企业之间的交换价格【答案】A55、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.61.00

B.61.60

C.81.00

D.86.40【答案】D56、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。

A.总量结构分析

B.产品结构分析

C.区域结构分析

D.投资结构分析【答案】B57、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40【答案】D58、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。

A.出租率

B.基准收益率

C.成本利润率

D.财务杠杆比率【答案】A59、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。

A.按照房地产的用途和等级划分的

B.按照房地产的交易形式划分的

C.按照地域范围划分的

D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B60、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占()的比例。

A.全部贷款

B.全部资产

C.银行贷款

D.部分资产【答案】B61、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀【答案】A62、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场的供求关系

B.房地产资产价格

C.房地产空间市场的供求关系

D.家庭收入水平【答案】C63、实物投资可分为（）。

A.固定资产投资、流动资产投资等

B.生产性投资和非生产性投资

C.直接投资和间接投资

D.短期投资和长期投资【答案】A64、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

A.时值是资金运动起点的金额

B.终值是资金运动结束时的金额

C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】D65、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。

A.开发商对市场预测的偏差

B.建造商的参与

C.开发商间非理性行为

D.开发资金的易得性【答案】B66、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。

A.5.77%

B.6.00%

C.10.00%

D.14.40%【答案】A67、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法【答案】A68、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000【答案】C69、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产未来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B70、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10【答案】C71、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。

A.补贴收入

B.出租收入

C.销售收入

D.其他经营收入【答案】A72、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。

A.与财务报表中的成本完全不一样

B.应根据实际发生费用记录来确定

C.与财务报表中的成本一样

D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D73、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为()。

A.9.26%

B.10.09%

C.11.11%

D.12%【答案】C74、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。

A.建筑工程施工许可证

B.建设用地规划许可证

C.国有建设用地使用出让合同

D.商品房买卖合同【答案】B75、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。

A.10.37%

B.13.00%

C.20.24%

D.20.74%【答案】D76、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%【答案】C77、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析【答案】A78、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。

A.相互影响的

B.相互独立的

C.相互作用的

D.相互无关的【答案】B79、房地产市场需求指标不包括（）。

A.国内生产总值

B.空置率

C.人口数量

D.房屋空间使用数量【答案】B80、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。

A.投资期限较长

B.资金来源广泛

C.流动性好

D.绝少涉及公开市场的操作【答案】C81、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程【答案】B82、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。

A.自有资金

B.销售收入

C.自营收入

D.经营资金出资额【答案】D83、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。

A.最乐观预测值

B.最悲观预测值

C.最可能预测值

D.最不可能预测值【答案】D84、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）

A.差额投资内部收益率

B.净现值

C.内部收益率

D.等额年值【答案】C85、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。

A.进行进度控制和变更管理

B.编制进度计划

C.实施进度计划

D.施工现场的调研与分析【答案】D86、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。

A.建筑安装工程费

B.土地费用

C.空置率

D.容积率【答案】C87、某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。

A.10000

B.12000

C.180000

D.15000【答案】A88、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低建安成本

D.最高土地取得价格【答案】C89、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。

A.购买成本

B.土地取得费用

C.装修费用

D.运营成本【答案】B90、某房地产开发企业2014年6月底，流动资产为3000万元，速动资产为2080万元，流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是（）。

A.90%

B.120%

C.130%

D.160%【答案】C91、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0【答案】D92、四磨汤的功效

A.行气疏肝，散寒止痛

B.行气降逆，宽胸散结

C.行气疏肝，宽胸散结

D.行气降逆，散寒止痛【答案】B93、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。

A.注册物业管理员

B.注册物业管理经理

C.注册物业管理师

D.高级物业管理师【答案】B94、偿债备付率＝可用于还本付息资金与()之比。

A.当期应还本付息资金

B.当期已付利息费用

C.当期本金

D.当期应付利息费用【答案】A95、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。

A.15%～25%

B.25%～35%

C.35%～45%

D.45%～50%【答案】C96、下列关于会计主体，表述错误的是（）。

A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织

B.会计主体也称为会计实体、会计个体

C.会计主体等同于法律主体

D.会计主体不一定是法律主体【答案】C97、存量在数值上的表达式是（）。

A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量

B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量

C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量

D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量【答案】B98、（）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。

A.永久荷载

B.必然荷载

C.可变荷载

D.偶然荷载【答案】D99、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。

A.获利能力分析

B.盈亏平衡分析

C.市场状况分析

D.定性风险分析【答案】B100、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A.政府部门

B.建设部门

C.房管部门

D.开发商【答案】D二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法【答案】CD102、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法【答案】AD103、下列会计科目中，属于资产类的有（）。

A.短期投资

B.累计折旧

C.实收资本

D.委托加工材料

E.坏账准备【答案】ABD104、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。

A.贴现债券

B.抵押债券

C.附息债券

D.担保债券【答案】AD105、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。

A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡

B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离

C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性

D.房地产泡沫通常会引起过度开发

E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】ABD106、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。

A.金融投资型

B.收益型

C.实物投资型

D.机会型

E.收益加增值型【答案】BD107、具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。

A.开发项目拟建设的物业类型

B.开发项目的规划设计条件

C.建筑面积的规模和物业档次

D.合作方式与合作条件

E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】ACD108、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.项目投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表【答案】AC109、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量【答案】ABD110、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。

A.备选方案差异原则

B.备选方案独立原则

C.最低可接受收益率原则

D.不行动原则

E.备选方案关联性原则【答案】ACD111、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司。L公司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册，并取得商标权。以下说法正确的是()。

A.L公司的行为侵犯了M书法家的著作权

B.L公司的行为未侵犯M书法家的著作权

C.L公司的行为侵犯M书法家的商标权

D.L公司与M书法家共同享有该书法作品的著作权【答案】A112、以下说法中，错误的是（）。

A.张某和王某合作完成一款软件，他们可以约定申请专利的权利只属于张某

B.张某和王某共同完成了一项发明创造，在没有约定的情况下，如果张某要对其单独申请专利就必须征得王某的同意

C.张某临时借调到某软件公司工作，在执行该公司交付的任务的过程中，张某完成的发明创造属于职务发明

D.甲委托乙开发了款软件，在没有约定的情况下，由于甲提供了全部的资金和设备，因此该软件著作权属于甲【答案】D113、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。

A.居住物业管理

B.公共物业管理

C.收益性物业管理

D.特殊物业管理

E.工业物业管理【答案】ABC114、投资者可以控制的风险包括（）。

A.利率风险

B.政策性风险

C.资本价值风险

D.持有期风险

E.时间风险【答案】CD115、收益性物业的经营费用包括()。

A.人工费

B.公共设施设备日常运行、维修及保养费

C.绿地管理费

D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费【答案】ABC116、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。

A.商品住房限购政策导致住房租金上涨

B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格

D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】ABC117、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC118、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。

A.权益投资比率

B.建安工程费用

C.租售价格

D.资本化率E开发期与经营期【答案】ABCD119、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。

A.居住物业管理

B.公共物业管理

C.收益性物业管理

D.特殊物业管理

E.工业物业管理【答案】ABC120、下列对投资组合理论说法正确的有（）。

A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应

B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性

C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目

D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险

E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】ABC121、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。

A.静态投资回收期

B.借款偿还期

C.利息备付率

D.财务净现值

E.现金回报率【答案】AD122、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度【答案】BCD123、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。

A.进行项目的财务评价

B.获取项目所需土地

C.确定规划设计方案并获得批准

D.对项目的建设工程进行招标

E.提交项目开工申请并获得批准【答案】BCD124、风险估计与评价常用方法有()。

A.专家个人判断法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德尔菲法【答案】BC125、房地产项目敏感性分析的步骤主要包括（）。

A.确定用于敏感性分析的经济评价指标

B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.分析确定每个不确定性因素发生的概率

D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【答案】ABD126、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息【答案】ABCD127、下列投资中属于金融投资的有（）。

A.股票

B.保险

C.彩票投资

D.货币市场的存款

E.流动资产投资【答案】ABCD128、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本【答案】ACD129、制定租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售选择

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E租售价格确定【答案】AC130、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势

D.交通运输条件

E.外围基础设施【答案】AD131、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

A.速动比率

B.借款偿还期

C.投资回收期

D.流动比率

E.资产负债率【答案】AD132、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。

A.静态投资回收期

B.借款偿还期

C.利息备付率

D.财务净现值

E.现金回报率【答案】AD133、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择【答案】ACD134、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD135、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法【答案】AD136、土地出让价款的影响因素主要包括（）。

A.住房指数

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用条件【答案】BCD137、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格【答案】AC138、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD139、房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。

A.借款偿还期

B.偿债备付率

C.投资利润率

D.资产负债率

E.利息备付率【答案】AD140、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。

A.前期工作资料

B.土建资料

C.安装资料

D.租售资料

E.物业管理资料【答案】ABC141、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查【答案】AB142、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好【答案】ACD143、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.基础设施建设费

D.水文地质勘测费

E.土地开发工程费【答案】AB144、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（）。

A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入

B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积

C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

D.它代表物业实际获取的收入

E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】ABC145、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。

A.与房地产主管部门协调

B.确定宣传目标、实施宣传方案

C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果

D.与其他房地产企业的沟通E实施宣传方案【答案】BC146、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）

A.建筑师

B.律师

C.造价工程师

D.房地产经纪人

E.开发商【答案】ABCD147、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6【答案】ABC148、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC149、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房【答案】ABD150、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。

A.管理人员工资

B.房屋开发费

C.财务费用

D.办公费E勘察费用【答案】AD151、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销【答案】A152、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

B.招标项目必须编制标底

C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

E.招标控制价必须保密【答案】ACD153、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。

A.客户评价

B.贷款银行评价

C.项目评估

D.担保方式评价

E.贷款综合评价【答案】ACD154、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。

A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

B.当每年计息周期数m＝1时，名义利率等于实际利率

C.当每年计息周期数m＞1时，名义利率小于实际利率

D.当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i＝er－1

E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】ACD155、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法【答案】AD156、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（）。

A.关于共同业务的具体准则

B.关于特殊业务的具体准则

C.特殊行业基本业务的具体准则

D.有关对外披露的具体准则

E.有关资产处置的具体准则【答案】ACD157、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本【答案】ACD158、知识产权权利人是指（12）

A.著作权人

B.专利权人

C.商标权人

D.各类知识产权所有人【答案】D159、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择【答案】ACD160、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％

D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款__

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD161、下列对投资组合理论说法正确的有（）。

A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应

B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性

C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目

D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险

E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】ABC162、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。

A.风险产生的原因分析

B.风险发生的概率大小分析

C.风险因素检验

D.风险变量间的相关性分析

E.风险概率分布情况分析【答案】B163、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行【答案】CD164、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD165、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD166、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量【答案】ABD167、具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。

A.开发项目拟建设的物业类型

B.开发项目的规划设计条件

C.建筑面积的规模和物业档次

D.合作方式与合作条件

E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】ACD168、承包商的主要合同关系通常包括（）等。

A.保险合同

B.分包合同

C.销售合同

D.勘察设计合同

E.加工合同【答案】AB169、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

A.文献查阅法

B.观察法

C.专题讨论法

D.问卷调查法E实验法【答案】BCD170、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查【答案】BD171、下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。

A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要

B.房地产投资非常适合作为一种长期投资

C.不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产

D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点

E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响【答案】CD172、下列关于内部收益率的表述中，错误的有（）。

A.内部收益率总是大于目标收益率

B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】AC173、房地产泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性

B.投机需求膨胀

C.开发商之间的博弈

D.开发资金的易得性

E.金融机构过度放贷【答案】AB174、房地产企业债务融资的主要资金来源有()。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款E信用贷款【答案】CD175、下列对投资组合理论说法正确的有（）。

A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应

B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性

C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目

D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险

E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】ABC176、下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。

A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要

B.房地产投资非常适合作为一种长期投资

C.不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产

D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点

E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响【答案】CD177、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率

D.空置率

E.运营费用占毛收入比率【答案】CD178、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC179、工程造价的计价与控制是以（）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。

A.建设项目

B.单项工程

C.单位工程

D.分部工程

E.分项工程【答案】ABC180、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。

A.现金流量表

B.损益