区域物业管理中心品质巡查报告

201320135月品质巡查报告西部区域物业管理中心--PAGE9-一、总体情况第二季度巡查说明巡查主题：第二季度品质巡查实施部门：区域物业管理中心巡查方式：集中抽样突击巡查1。4巡查项目1.4。1成熟项目：*＊＊*＊*＊*＊*＊＊*＊**＊*＊*1.4。2非成熟项目：*＊*＊＊*＊*＊*1。5巡查人员：＊＊***＊＊＊＊＊＊**＊***＊＊＊1。6巡查日程:＊*****＊*＊＊＊****＊＊*＊＊1.7巡查内容17.1各专业口工作：客服、工程、环境（)客运。2专项巡查:格的使用、部门备料仓管理、采购管理、空置房管理、项目夜间巡查巡查标准:独立检查项标准、非成熟项目考核评分标准,但不限于以上内容。各项目总体评分及分析排名排名物业公司重庆成都西安检查各专业得分客服安全工程清洁绿化会所客运平均分独立项得分雅总仓采购地平均分规模系数总得分123会9797975969795-96.58999897980.98595。839695979596949695.579898。59496.83099595.7296594.596.5949596-9541985-9998.75098595.62巡查得分平均分95.72平均分95.722。4巡查情况分析些不容忽视与亟待解决的问题，如:各专业口日常巡查不到位、不够全面，管理直接影响物业服务品质。从得分排名显示:本次成熟项目巡查得分排名第一的是重庆项目，第二是成都项目，第三是西安项目.平均分数为95.72分，西安项目得分均低于平均分数线。从各专业口扣分对比显示:会所、安全、清洁、绿化等专业口失分较多，合计失分比例达55.73％。扣分原因详见各专业口对比及专项巡查内容分析。二、各专业口对比分析客服专业在本次巡查发现:提升较为明显的是西安项目,主要在业主保修处理的时效性平均分97当天完成、当天返单、当天回访;（2)业主放行条严格按照手册要求操作。各项目存在以下共性问题仍需改进：（1发送名片，让业主更加了解片区管家的职能；2。工程专业安项目。本次巡查发现的问题主要是细节问题,如：分97备管理、成都在资。环境清洁专业平均分95因素。各项目分别存在以下问题：平均分95重庆项目日常巡检不到位；西安项目清洁力量较为薄弱，保洁专业技术有待提升；时。鉴于以上问题，建议如下：（1并及时验证整改效果；加强岗位操作流程和标准培训；评估岗位实操性是否符合实际；关心部属，与员工进行沟通交流，减少人员流失。3。2绿化专业因平均分96重庆项目部分草皮施肥浇水不及时导致长势不佳,部分地被苗因不能适应当地气候而老化，影响环境美观；成都项目绿化日常巡查不够全面，未发现边角死苗缺苗、枝节修剪等问题。鉴于以上问题，建议如下：（1）及时补种枯死苗木，根据当地气温变化，适时利用网棚遮阳,保证苗木成活率；(2）关注气候变化及时施肥、做好病虫害预防。枯枝未修剪 边角缺苗 枯死苗木未更种 未预防病虫害安管专业从巡查整体效果看，各项目员工在礼仪及服务方面较好，建议：（1）针对安全管理工作的特性,对设备、设施使用和维护等方面有计划的组平均分95.5织测试检测工作，以保证各项目设备性能处于良好运行状态。（2)针对社会环境的复杂情况，加强突发事件的处置和应对实操演练培训，提高员工及基层管理人员的综合实战能力。5。会所专业会所在本次巡查中失分较多。其中,现场管理问题和表格未使用或使用不规范是扣分主要原因，占会所总扣分的70%.从现场情况和巡查记录表看，各项目平均分95致问题未能及时发现并纠正.建议以发现问题的心态开展巡查工作，每日进行全面的有效巡查。游泳池属于高风险经营场所,但本次巡查中发现，各项目风险及安全防范较为薄弱，具体问题如下:病、饮酒后、饥饿游泳等;泳池内未设关于安全、健康标识，如不能在池内小便及其危害等；救生员未按照国家标准要求配置；(3）没有应急处理预案及相应设施；(4）安装强制喷淋，影响水质,可能引发健康风险。建议对潜在风险进行系统识别，采取控制预防措施，以降低风险。另外，西安项目会所以满足业主需求为前提进行拓展分包，经营指标完成较为理想，经营理念值得借鉴。6.客运专业区域目前只有成都项目有客运，本次巡查总体情况良好,发现的主要细节问题是相关工作记录凭证不够完善、回车后对车内环境的清洁和设施整理不及时。三、专项巡查1.第一季度问题整改点复查为及时了解各项目对集团（区域)第一季度提出的整改要求的重视度及整改的完成情况，本次巡查对项目各专业口整改问题进行了复查。第一季度问题整改统计表项目应整改数量完全整改部分整改未整改整改率成都22162472。7%重庆21171381％西安31222771％区域745551474。3％平均整改率74.3%不低于；区域平均整改率仅74改率;。2。会议要求的执行跟踪质量，而会议的决定及要求需要执行力。本次巡查对今年3月至4月区域召开会议提出的工作要求及实施情况进行了检查。从图表中显示，各项目对区域召开会议要求的有效执行率仅为38%；有效实施率较高的是重庆项目，为54。5％；较差的是成都项目，仅为27。2％；。详见附件《会议要求执行情况评分表》3。培训的响应为不断提升各项目整体物业服务水平，区域联合集团物管中心及行政人事45TTT性化服务培训授权及班组级长管理能力提升培训，各项目响应情况如下：各项目对培训响应评分统计培训内容培训内容培训课时成都参与及重视情况重庆西安金管家8ACC三标一体化2ABATTT安管个性化服务授权2ACA班组级长管理能力提升4BAA※说明：A表示积极参与、B表示参与度不足或不够重视、C表示未参与从统计评分显示,各项目对培训总体响应积极,但对个别培训课程参与度不足或不够重视，具体问题如下:(1）自我提升意识不足，借故请假；（2）缺乏主动积极性,如线上项目当天因客观原因未能参加，第二天未主动联系加入；(3）线上项目容易被工作干扰.4.三标表格的使用部使用（1)12年11月新增表格未使用或未完全使用,且未在管理记录手册中添加；11理记录手册中更新；表格内容填写不真实，弄虚作假，包括假记录、假签到现象；（1)对表格进行系统自查；（2）根据项目情况编制各专业口应使用记录表格清单，定期评估调整；(3）对表格如何规范使用进行培训，使员工熟悉表格的运用；（4)每月定期对各部门表格进行抽查，形成整改报告表并跟踪整改情况。5。总仓及部门备料仓管理总仓管理统一纳入总仓管理。在巡查过程发现如下问题：（1）个别项目存在总仓物料分区管理不规范问题;(2）各部门备仓缺乏管理监控.部门备料仓管理部门备料仓库管理评分统计检查项检查项成都重庆西安出入库管理BAB201320135月品质巡查报告西部区域物业管理中心--PAGE10-物料盘存管理AAA备料仓管理CAB标识、分类分区管理BBB仓库５Ｓ管理BAA※说明:A表示较好、B表示一般、C表示较差通过对部门备料仓管理的检查，各部门备料仓较第一季度有一定改善，如：要表现在：（1）备仓物料过多，对其日常物料出入及使用情况缺乏监控；（2)物资摆放凌乱、分区标识不完善；（3）待报废物资积压处理不及时。鉴于以上问题,建议如下:库时间.盘存情况；备仓环境管理，标识标牌及安全管理等。(3）定期编制仓库物料使用情况分析报告，包括：各部门使用量(可按常规物料、不常规物料、应急物料等设定6。采购管理检查项执行情况检查项执行情况成都重庆西安采购计划性执行BA未检查材料清单建立DA未检查常规合同签订情况及合理性BB未检查定期评审、评价BA未检查供应商资质管理定期更新DD未检查报价流程规范CB未检查2013520135月品质巡查报告西部区域物业管理中心--PAGE17-※说明：A,B通过对各项目采购管理工作的检查,整体情况较好，尤其是重庆项目,各项工作均落实集团管理要求,包括：定期评审评价供应商，建立了各类材料清单；常规各类采购合同签订合理。各项目存在的共性问题如下：（1）未定期更新供应商资质等相关材料；(2）的评价反馈，加强采购的计划性,避免零星分散采购，以达到整体提高采购效率及品质的目的。。空置房管理要求各项目加大巡查力度。空置房内卫生差 空置房内窗户长期处于打开状态8。项目夜间巡查（含沈阳)项目夜间巡查评分统计检查项门岗状态、警惕性成都A重庆A执行情况西安A沈阳D岗位纪律BBBC值班记录情况CBBD测试反应情况AAAC管理人员抽查情况CBCC监控设备运行情况CACA※说明:A表示良好、B表示较好、C表示一般、D表示较差83%.整改情况：由于沈阳项目今年第一次纳入品质巡查，员工在岗警惕性较差，岗现象。共性问题如下：录当值当时工作，记录字迹潦草。(2）管理巡逻签到：当值班长未按要求巡逻签到等；各班次当值主管、主任未定期巡查签到（包括白班及夜班)，缺乏有效监督管理。个别问题――西安项目（1)样板房、会所、售楼中心等重点区域未设置巡逻签到，存在管理漏洞风险及安全隐患。（3)示范单位等开放区域与周边施工区域未有效隔离，存在安全隐患，门岗出入管理管控不足。区域对加强夜间值班工作的管理举措：为进一步加强夜间安全值班管理工作，区域于2013年5月15日下发了关于物业公司督导级参与夜间抽查工作的通知，并要求于5月20日开始执行。岗位设置要合理:要求各岗位及人员的设置合理，能识别和控制重点区域、岗位。岗位防护用品及设备配置到位：包括警棍、手电筒、耳机（降低噪音）等；(2）严格执行安管部督导级人员夜间值班及夜间抽查工作，配合物业公司其他部门督导级人员的夜间抽查工作,共同维护和保障小区安全。目的在于全员参与,齐抓共管，共同督促夜间岗位值班工作，保障夜间各岗位值班状态保持良好水平。四、非成熟项目——沈阳1。客服专业问题点:(1）收楼方案及百问百签不完善；客服培训资料未进行规范存档。改善建议与措施：重新梳理收楼工作流程及百问百答漏缺问题，进行细化。求执行.环境专业清洁专业问题点：(1）会所大门外灯柱上水沙渍未擦拭；（2）小区主道路两侧积沙较多；（3）13栋外侧水池墙壁水垢未清除；（4）实体样板房内家私、地面积尘较多，1栋样板房和会所未做细部清洁、销售大厅及样板房地面石材晶面养护不到位;（5)外环境标识牌积尘，清洁不及时；（6）外环境排水沟内、绿化带可视垃圾较多；（7)小区入口道路两铡积沙未清扫.（8）对外包现场日常保洁无监管标准和要求；改善建议与措施:(1)销售中心和样板房需设置固定岗位，并规范作业流程及作业标准,不建议频繁更换或抽调该岗位人员;（2)提升石材养护技术，新铺装石材半年内每周进行晶面养护一次，每次养护前必需先对石材表清洁后再进行养护.(3）加强对外包现场管理力度,要求外包现场管理人员每月提交月度工作计划和总结、月度培训计划与实施；对记录表、物资物料配置清单等进行定期督查；现场日常保洁日随机巡检，发现问题及时整改并跟进整改效果。绿化专业问题点：会所后枯死树木未更种；(4）树颈窝露土无修饰；（5）小区大门左侧休闲菊枯死未更换。改善建议与措施:(1）加强对人员专业常识、技能、JI指导单及绿化手册培训工作;（2）加强工程期内日常养护巡检,发现问题根据当地气温及时更换或补种,小范围易损区应利用围栏隔离或建立临时小路加以修饰,减少苗木损伤。3。1安管专业问题点：大门岗未对出入施工人员作登记查验；接管区域周边多处未封闭，施工人员可随意进出；会所、样板房、售楼中心特定岗未设置签到；（4)观光车钥匙使用未作交接登记;（5)部分表格(月度绩效、签到记录）未按三标体系表格使用；(6)大门岗月9日10：00）(7）内务管理较差，物品摆放凌乱；（8)部门未按要求建立紧急事件应急预案.改善建议及措施：部门应强化工作统筹能力，提高工作标准，加强工作的计划性。建立完善的部门内部运行机制，规范各类表格的使用及文档的建立。(4)加强对销售及看楼通道等区域周边的安全管理（入口、出入登记查验等。的提升,形象台内务管理（会所问题点：(2）影视厅无安全出口指示灯；（3)灭火箱无封条；表格使用不规范。改善建议及措施：2可添置适