某地产商业地产专题研究-社区商业课件

28十月20221某地产商业地产专题研究——社区商业22十月20221某地产商业地产专题研究——社区商业目录|Index研究背景说明标杆案例研究社区商业前期规划篇社区商业招商/销售篇社区商业经营管理篇目录|Index研究背景说明1.0研究背景说明1.1研究目的及资料来源1.2案例研究的意义及调研分析案例列举1.0研究背景说明1.1研究目的及资料来源1.0研究背景说明1.1研究目的及基础资料来源通过选取一些典型案例的调研分析，结合TCBL公司自身资源，加以综合、提炼，从社区商业规划设计到后期的经营管理作一些较为透彻的剖析，形成对社区商业实际操作有借鉴意义的成果。

研究目的：

基础资料来源：

典型案例实地调研；商家访谈；其他资源。1.0研究背景说明1.1研究目的及基础资料来源通过选取①样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。②检验意义，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个否证。③发现意义，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或者让别人去检验。④哲学意义，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。1.2案例研究意义及调研分析案例1.0研究背景说明①样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，2.0标杆案例研究2.1案例选取概述2.2研究对象2.3研究对象说明2.0标杆案例研究2.1案例选取概述2.0标杆案例研究2.1案例选取概述着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。2.0标杆案例研究2.1案例选取概述着手研究之前，我们2.0标杆案例研究2.2研究对象十二个典型案例：深圳地区

锦绣江南招商海月花园万科四季花城蔚蓝海岸风和日丽阳光棕榈园美丽365花园皇御苑海滨广场广州地区凤凰城星河湾祈福新邨2.0标杆案例研究2.2研究对象十二个典型案例：深圳地2.0标杆案例研究2.3研究对象说明首先，社区的商业体量较合理且与住宅比例不明显失衡；其次，选取样本的开业年限均达到三年以上，经营状况处于较稳定时期；再次，主力业态为超市/餐饮/服务配套等社区商业典型业态；另外，交通条件也是影响外部消费者的重要因素。2.0标杆案例研究2.3研究对象说明首先，社区的商业体3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究3.2社区商业规模确定（定量）3.3社区商业业态组合3.4社区商业布点3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。社区商业因素内在因素外在因素商业规模、业态比例商业的分布形式社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究为了方便12个社区商业分类分布形式业态比例商业规模辐射力商业与住宅关系商业与本社区人口关系内向型偏外向型外向型内要因素外在因素3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究12个社区商业分类分业商辐商业商业内向型偏外向型外向商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。业态比例一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。商业的分布形式也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。社区商业的辐射范围

是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。商业与住宅的关系

也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究商业与人口的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究类型案例住宅面积（㎡）商业面积（㎡）商业和住宅面积比例外向型美丽365花园180,00020,00011.11%锦绣江南470,00042,0008.94%海滨广场520,00020,0005.88%招商海月花园340,00030,0005.77%偏外向型阳光棕榈园370,00014,3003.86%蔚蓝海岸550,00016,0002.91%内向型万科四季花城520,0007,7001.48%祈福新邨1,980,00020,0001.01%风和日丽305,7492,0000.65%皇御苑935,0006,0000.64%星河湾1,120,0005,0000.42%在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要外向型社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向型商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究外向型社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。确定社区商业规模的总体思路是：项目内外部因素确定社区商业所属类型确定社区商业体量定性分析定量确定1.5公里半径内商业情况地块制约因素市场竞争预期人均商业面积商业面积占住宅面积的比例3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定围绕如何规划前期社区商业类型的确定1.5公里半径范围商业情况地块制约因素市场竞争预期外向型社区户数及人口内向型偏外向型3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定规划前期社区商业类型的确定1.5地市外向型社内向影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定类型定位此类因素具有以下主要特点：不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确握；具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准；处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争预期影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：3.0社区3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型条件外向型条件内向型条件如果1.5公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市，常住人口达到10万人以上、有主要的城市道路经过项目，且未来区域规划及发展趋势看好，而项目又可临主要道路做出充足的展示面及人流导入顺畅及项目其他条件许可的情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。

外向型社区商业具备的条件概述类型定位3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型条件外向型条件内向型条件类型定位偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低；一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；如具备条件，如半径1.5公里范围内常住人口达到10万以上，亦可引进综合超市，如蔚蓝海岸有8,000㎡的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有570,000㎡的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。

偏外向型社区商业具备的条件概述3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型条件外向型条件内向型条件类型定位内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会有其他社区的消费者来消费；一般情况下，定位为内向型社区商业有可能是1.5公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的有效消费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。

内向型社区商业具备的条件概述3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争预期社区商业类型商业空间业态组合地块形状交通状况区域内人口数量区域内商业空间较大区域内辐射面较广的业态不多展示面较宽交通便利区域内人口数量较大市场预期较好外向型区域内商业空间适中区域内辐射面较广的业态不多展示面适中区域内人口数量一般市场预期一般偏外向型区域内商业空间狭小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小交通状况一般区域内人口数量不多市场预期较差内向型3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定类型定位1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争社区商业商业3.0社区商业前期规划篇通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事就是确定社区商业的具体体量。在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：按人均商业面积计算按商业面积和住宅面积比例计算3.2社区商业规模确定3.0社区商业前期规划篇通过对社区商业定位确定社区商业类型3.0社区商业前期规划篇调整后的商业面积基本上是目前所调查社区商业目前正在经营的面积，那么，从中计算其户均及人均商业面积：类型案例户数人口调整后的商业面积（㎡）户均商业面积（㎡/户）人均商业面积（㎡/人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08偏外向型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.87内向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46万科四季花城4,70016,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.14上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.87㎡之间。3.0社区商业前期规划篇调整后的商业面积基本上是目前所调查3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定人均商业面积1㎡是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点社区商业类型外向型偏外向型或内向型人均商业面积1～3㎡≤1㎡按人均商业面积计算3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定人均商业3.0社区商业前期规划篇按商业面积和住宅面积的比例确定商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，同样，在确定了社区商业的定位后，由于住宅面积是已知条件，我们可以根据这一比例，确定社区商业的具体规模，可参考的计算经验数据为：社区商业类型外向型偏外向型内向型商业面积占住宅面积的比例5％～11％2％～5％≤2％3.0社区商业前期规划篇按商业面积和住宅面积的比例确定商业3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合22个案例业态组合外向型社区商业业态组合偏外向型社区商业业态组合内向型社区商业业态组合各类型社区商业典型分类各类型社区商业参考性规模范围商家访谈案例调研分析实际操作经验各类型社区商业特点3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合22个案3.0社区商业前期规划篇社区业态比例（％）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他美丽365花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场15.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花园725.51.430.810.30024.9阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾20.113.110.130.76.09.0011.1综合（平均数）19.415.31.819.010.13.71.423.9我们从12个案例中选取了9个具有代表性的案例进行分析3.3社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇社区业态比例（％）超市餐饮便利店服3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合我们从社区商业三种类型来分析九个社区商业的业态比例。各类型的业态组合如下：体量类型所属社区业态比例（％）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场15.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花园725.51.430.810.30024.9偏外向型阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8内向型祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾20.113.110.130.76.09.0011.13.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合我们从社3.0社区商业前期规划篇外向型社区商业的业态比例：社区商业面积（㎡）业态比例（％）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是超市＋餐饮＋服务配套＋美容，以辐射面较广的餐饮及美容为主。3.3社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇外向型社区商业的业态比例：社区商业3.0社区商业前期规划篇可参考的类型标准：依据：

案例调研分析的结果商家访谈实际操作经验外向型商业的特点外向型社区商业可有两种典型类别3.3社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇可参考的类型标准：依据：外向型3.0社区商业前期规划篇外向型社区商业业态组合类型Ⅰ：以主力店－－综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规划了规模达16,000㎡的综合超市。外向型社区商业业态组合类型Ⅱ：以社区标超＋较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。3.3社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇外向型社区商业业态组合类型Ⅰ：3.0社区商业前期规划篇偏外向型社区商业的业态比例社区商业面积（㎡）业态比例（％）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他偏外向型阳光棕榈园9,000027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸15,500427.20.810.63.80.7034.8综合平均15,1502117.20.7512.810.62.6035.1偏外向型社区商业的特征也是以超市＋餐饮＋服务配套＋美容为主，但是，以超市占有较大的比例。3.3社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇偏外向型社区商业的业态比例社区商业3.0社区商业前期规划篇可参考的类型标准：依据：

案例调研分析的结果商家访谈实际操作经验偏外向型商业的特点偏外向型社区商业可有两种典型分类3.3社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇可参考的类型标准：依据：偏外向3.0社区商业前期规划篇偏外向型社区商业业态组合类型Ⅰ：偏外向型社区商业业态组合类型Ⅱ：以品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，主要以满足本社区居民日常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。以主力店－－综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务配套，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及综合超市规模一般均会有所减少。3.3社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇偏外向型社区商业业态组合类型Ⅰ：3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合③内向型社区商业的比例：社区商业面积（㎡）业态比例（％）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他内向型祈福新邨19,80019.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城6,00030.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾5,00020.113.110.130.76.09.0011.1综合10,26623.220.13.624.35.54.90.3717.3上表中，内向型社区商业的业态是以超市＋餐饮＋服务配套为主，超市占的比例较大。3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合③内3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合可参考的组合类型：依据：

案例调研分析的结果商家访谈实际操作经验内向型商业的特点内向型社区商业亦可有两种组合类型3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合可参考的3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合内向型社区商业业态组合类型Ⅱ：以品牌便利超市为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，主要以满足本社区居民日常消费为最主要目的，整体商业规模不大，业态的设置在量上以内部消化能力为限度。以品牌社区标超为主力店，偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容，以本社区居民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。相对外向性质较强的社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。内向型社区商业业态组合类型Ⅰ：3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合内向型社3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合总的来看，社区商业的基础业态是超市＋餐饮＋服务配套＋美容，在此基础上根据社区自身特点及周边商业环境对业态组合进行调整，商业业态组合并不局限于某个模式，其受到的影响因素较多，且不确定性较高。在这里说明的只是三种类型社区商业业态组合的一些基本业态及其一些基本规律。3.0社区商业前期规划篇3.3社区商业业态组合总的来看3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点案例分析内向型社区商业布点入口街铺型圈地街铺型入口集中型以点带面型12个案例的商业分布分析偏外向型社区商业布点外向型社区商业布点典型业态分布特点经验判断典型业态分布特点典型业态分布特点3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点案例分析内向3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点锦绣江南商业布点图风和日丽商业布点图万科四季花城商业布点图招商海月花园商业布点图蔚蓝海岸商业布点图美丽365花园商业布点图十二个社区商业的商业分布图：3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点锦绣江南商业3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点

海滨广场商业布点图阳光棕榈园商业布点图

皇御苑商业布点图凤凰城商业布点图祈福新邨商业布点图星河湾商业布点图3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点海滨广场3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点从以上十二个案例分布图看，社区商业的布点可以分为以下四种类型：圈地街铺型入口街铺型入口集中型以点带面型类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模通常较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。对外展示面不宽，可视性不强，一定程度上限制了商业的规模扩大。入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应。商业较集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应。3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点从以上十二个3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点外向型社区商业的布点外向型社区商业的布点主要是圈地街铺型、以点带面型，一般来说，外向型社区商业规模都较大，采取这两种类型的布点方式利于容纳较大的商业体量。首层中国银行，茶叶店，二层装饰公司，家居用品、美容首层地产中介、票务中心二层美容、牙科、家居装饰大型超市主力店已有商家进驻意向（工程建设中）首层家居装饰、便利店、花店，二层美容、美发首层汽修、面馆、服装店，二层米特咖啡锦绣江南典型案例分析3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点外向型社区商3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点偏外向型社区商业的布点偏外向型社区的商业布点采用了圈地街铺型和入口街铺型，这主要由于采用街铺的形式相对能较好的展示商业，增强可视性，吸引外部消费者。干洗、鞋类维修KFC、地产中介、药店、银行服装美容、家居服务配套文体、眼镜7－11便利店、地产中介咖啡典型案例分析蔚蓝海岸3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点偏外向型社区3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点内向型社区商业的布点内向型社区商业采用的商业布点形式是入口街铺型和入口集中型。银行、缝纫补鞋地产中介、书店、美容华润便利超市美容店水果店、药店、服装饼屋、服装店、邮局、书屋味香西餐酒吧美容店万科四季花城典型案例分析3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点内向型社区商3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点结合我们所做的商家访谈业态指标经营面积（㎡）经营楼层位置综合超市8,000－15,000-1-3主干道/主出入口社区标超2,000-5,0001层/2层主出入口/主干道餐饮快餐类：100－500；西餐咖啡：300－800中式酒楼：2,000-5,0001层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容/美发美发：100-200美容：500-1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求休闲类≥1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面便利店60-2001层靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）30－601层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高生活家居100-2001层/2层属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可地产中介50－1001层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越干洗店20－401层靠近主出入口，离居住区域较近冲印店15－301层不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高其他10－401层位置要求不高，可移动弹性较强3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点结合我们所做3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点无论是外向型社区还是内向型社区，配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越高，其对于位置的要求也越高，这是确定社区商业布点的主要控制因素。在规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑的是主力店的位置问题，一是因为主力店是社区商业中经营规模最大的商家，二是主力店往往发挥核心群聚效应，从而也带动了其他业态小商家的经营。综合/社区超市、餐饮店对外性要求高，布点时需特别考虑其昭示性和交通、停车等便利行。便利店、干洗店、饼屋等服务配套性质极强的业态，要求离社区主出入口较近，方便社区居民购买。关键控制因素3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点无论是外向型3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点

业态位置敏感度位置敏感业态：综合超市★★★★社区标超★★★☆便利店★★★☆餐饮★★★干洗店★★★饼屋（蛋糕店）★★★位置要求相对不高业态：冲印店★★☆花店、茶叶★★☆地产中介★★☆生活家居★★美容/美发★★休闲类★★其他（精品、服装等）★☆具体业态对位置的敏感度3.0社区商业前期规划篇3.4社区商业布点业态3.0社区商业前期规划篇小结1234从社区商业的分类来看，可分为外向型商业、偏外向型商业和内向型商业。外向型商业面积通常与住宅面积的比例为5%—10%；偏外向型商业面积通常与住宅面积的比例为2%—5%；内向型商业面积通常与住宅面积的比例为2%以下。目前，社区商业的业态主要由超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、生活家居和休闲等七类业态组成。外向型社区商业的布点主要是圈地街铺型、以点带面型；偏外向型社区的商业布点采用了圈地街铺型和入口街铺型；内向型社区商业采用的商业布点形式是入口街铺型和入口集中型。3.0社区商业前期规划篇小结1234从社区商业的分类来看，4.0社区商业招商/销售篇4.1租赁/销售比例4.2社区商业招商策略4.3社区商业销售策略4.0社区商业招商/销售篇4.1租赁/销售比例4.0社区商业招商销售篇社区商业的租赁/销售招商策略租赁/销售比例销售手法12个案例租赁/销售现状普通商家招商策略主要销售手法类型各销售手法优劣分析三种运作方式优缺点对比招商策略综述主力店招商策略4.0社区商业招商销售篇社区商业的租赁/销售招商策略租赁/4.0社区商业招商销售篇4.1租赁/销售比例调查的十二个社区的租赁/销售现状如下：以上数据均为查询资料及实地调研所得社区状况租赁/销售比例商业整体形象锦绣江南整体销售销售100％一般风和日丽整体销售销售100％较差美丽365花园销售、租赁结合租赁20.8％，销售79.2％一般万科四季花城销售、租赁结合租赁18.2％，销售81.8％较好招商海月花园整体销售销售100％一般蔚蓝海岸租赁租赁100％较好阳光棕榈园销售、租赁结合租赁19.4％，销售80.6％较差海滨广场销售、租赁结合租赁21.7％，销售78.3％一般皇御苑整体销售销售100％一般凤凰城销售、租赁结合租赁67.04％，销售32.96％较好星河湾租赁租赁100％较好祈福新村租赁租赁100％一般4.0社区商业招商销售篇4.1租赁/销售比例调查的十二个4.0社区商业招商销售篇4.1租赁/销售比例类别优点缺点整体销售1、快速回笼资金；2、省去社区商业的后期经营管理；3、发展商承担风险小。1、很难对社区商业进行统一的经营管理。2、缺少统一的经营管理，社区商业难免显得凌乱，影响社区商业形象，弱化商业原有的价值。纯租赁1、保持长期持续的经营收益；2、利于维持社区的整体形象；3、提升社区整体价值。1、资金回收周期长，承担较高的风险；2、对社区商业的后期经营管理要求很高。销售、租赁相结合1、快速回笼部分资金；2、对部分商铺进行统一管理，在一定程度上维护社区的形象；3、获得部分商铺的长期持续的经营收益。1、无法对社区商业进行统一的管理，使商业无法协调一致，对社区商业的整体性影响较大，无法进一步的提升社区的价值。三种社区商业实现利润方式的有缺点对比：三种方式在实际操作中较难区分孰优孰劣，关键是立场与角度的问题，所以，选择时都应该根据自身的实际情况而定。4.0社区商业招商销售篇4.1租赁/销售比例类别优点缺点4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略商业招商的主要特点：主要特点谈判周期长反复次数高难度高技巧要求高要求专业程度高4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略商业招商的4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略招商分为两个阶段第一阶段：主力店的招商一般集中在项目的前期规划启动阶段第二阶段：普通商家的招商分散于整个项目的建设期间4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略招商分为两4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略主力店的招商工作可分为三个阶段：第一阶段准备工作阶段第二阶段谈判实际操作阶段(2～6个月)第三阶段合同签订及进场阶段4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略主力店的招4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略主力店商家谈判原则谈判原则一对多意向书优先踏勘优先持续联络4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略主力店商家4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略主力店商家谈判技巧谈判技巧开诚布公主力店优先高层介入长期关注休会策略4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略主力店商家4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略普通商家招商策略工作阶段安排电话推介及资料传真阶段上门推介阶段主要条件谈判阶段合同阶段进场阶段4.0社区商业招商销售篇4.2社区商业招商策略普通商家招4.0社区商业招商销售篇普通商家谈判原则一对多原则竞争对手原则意向书优先原则踏勘优先原则发布会推动原则持续联络原则4.2社区商业招商策略4.0社区商业招商销售篇普通商家谈判原则一对多原则竞争对4.0社区商业招商销售篇4.3社区商业销售策略目前市场上采取的销售手法主要有以下几种：直接销售带租约销售返租销售4.0社区商业招商销售篇4.3社区商业销售策略目前市场上4.0社区商业招商销售篇4.3社区商业销售策略各销售手法的优劣分析类别优点缺点直接销售

开发商回款快、流程简单、操作方便。

业主承担的风险大，因此开发商销售难度大。带租约销售

能提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险。

开发商必须替业主招商，流程较为复杂。（产权式）返租销售

将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助。

由开发商招商，操作流程、手续最为复杂。三种销售方式优缺点都很明显，各种销售方式如果对发展商有利，则业主承担较大的风险，如果减低业主的风险，那么开发商则必须承担更多的责任，同时承担更多的风险，实际操作中往往是利益与风险制衡的结果。4.0社区商业招商销售篇4.3社区商业销售策略各销售手法4.0社区商业招商销售篇小结从招商销售的整体角度来讲，应该执行先招商后销售的原则；租售比例并没有严格的标准，要根据发展商的自身情况做出适当的决定；招商应以主力商家为主，通过主力商家来带动一般商家的引进；商铺的销售一定会对后期的经营带来影响，如何权衡销售的比例和销售方式是发展商考虑的重点。4.0社区商业招商销售篇小结从招商销售的整体角度来讲，应该5.0社区商业经营管理篇

5.1社区商业的发展历程5.2社区商业经营管理现状调查分析5.3社区商业经营管理特点5.4社区商业经营管理的发展趋势5.0社区商业经营管理篇5.1社区商业的发展历程5.0社区商业经营管理篇5.1社区商业的发展历程国外发展概况社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。目前，国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体，社区商业向大型社区购物中心方向发展。一般而论，国外社区商业都有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制,是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。社区商业的管理工作具体包括:物业管理、营销管理、财务管理、安全管理等诸多方面。5.0社区商业经营管理篇5.1社区商业的发展历程国外发展5.0社区商业经营管理篇5.1社区商业的发展历程国内发展概况社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商业零售业的新形态。目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有较大差距。在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物业管理公司进行管理。5.0社区商业经营管理篇5.1社区商业的发展历程国内发展5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状只租不售型的商业物业，管理处一般对经营业态有一定的限制。整体销售型的商业物业带租约销售的物业，跟业主签订经营协议，明确经营范围。直接销售的商业物业，物业产权已经转移到业主手中，物业管理处难以对其经营的业态进行控制。租售结合的商业物业，社区管理处除日常管理外，还要承担另一个职能——后期招商工作。5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状只租不售5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状典型案例：万科四季花城基本租售比例商业面积（m2）出售面积（m2）出租面积（m2）租售比7700530014001：4.5万科四季花城由于品牌、设计、物业管理等方面的综合效应，商业街区成为其高品质楼盘的一个形象展示面，完善的商业配套，统一的形象、档次，直接提升了住宅的价值。5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状典型案例5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状典型案例：万科四季花城业态调整比较业态经营面积（㎡）面积占比（％）经营商家个数个数占比单铺平均面积（㎡）美容美发312412158101115143137地产中介1682768547694239餐饮24026611566984044服装25632812781312173225社区服务14410037205148182972超市18019488391324180649其他8328023916322348302635合计2132503510010066771001003265初开业时数据目前数据经过五年多的经营，四季花城商业街的营业状况趋于稳定，租金水平大约上升了15%左右。5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状典型案例5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状典型案例：万科四季花城业态调整变化业态经营面积增减（㎡）经营商家个数增减单铺平均面积增减（㎡）美容美发10016地产中介1083-3餐饮2604服装725-7社区服务859943超市17682469其他-30-99合计290311335.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状典型案例5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状典型案例：万科四季花城原因分析管理规范，商业布点合理。这是四季花城商业街能够实现稳定经营的前提条件。社区商业的规划是立足于本社区的居民消费需求。后续入住人口增多，居民的日常消费稳定业态搭配基本上没有变化，但是，总的商家数和经营面积是在增加，日益膨胀的社区购买力为商家提供更多的销售机会。5.0社区商业经营管理篇5.2社区商业的管理现状典型案例5.0社区商业经营管理篇阶段社区商业的生存业态过渡期建筑装潢装饰店、小型日用杂货店、超市、家具店、大众餐饮稳定上升期综合超市/标超、百货店、书店、美容美发、快餐店、医药店、银行、邮政、保险、地产中介成熟期超市、便利店、服装专卖店、美容美发、健身、特色餐饮、茶馆、酒吧、娱乐、社区公共服务、银行、证券、邮电、培训从调研的十二个案例来看，社区商业各阶段的生存业态如下：从长远的角度来看，不同的业态对应不同的社区商业的生命周期。与社区服务相关的业态都较稳定，能够持续经营下去。经营过渡性业态的商家可由市场机制调节。5.2社区商业的管理现状5.0社区商业经营管理篇阶段社区商业的生存业态过渡期建筑装5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点社区商业对住宅价值提升作用分析整体商业对于住宅的作用各业态商家对于住宅的作用万科城案例分析调研案例分析5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点社区5.0社区商业经营管理篇社区商业对住宅价值提升的作用分析社区商业对于住宅的价值提升的作用可以分为两个层面：一是整体商业对于住宅的作用及价格二是各业态不同商家各自对于住宅作用如何5.3社区商业的经营管理特点5.0社区商业经营管理篇社区商业对住宅价值提升的作用分析社5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点万科城案例分析：时间节点商业住宅2004年3月招商接洽湘江老厨——2004年4月招商签约湘江老厨——2004年6月招商接洽华润万家、丹桂轩肯德基、KOSMO、舞鹤料理——2004年9月招商签约华润万家——2004年10月招商签约丹桂轩、肯德基住宅一期开盘2004年11月招商签约KOSMO、舞鹤料理——2005年3月商家进场——2005年5月——住宅二期开盘2005年6月商业第一次开盘——2005年7月商业第二次开盘——期数开盘日期开盘价格（元/㎡）情景洋房宽景洋房别墅公寓一期2004年10月1日6,0007,000－8,00010,0005,500二期2005年5月1日5,8008,00013,000——商业与住宅关键时间节点一、二期住宅售价5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点万科5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点关键时间节点分析：

招商先行，于住宅开盘前先行主力店接洽工作；

主力店－－华润万家、丹桂轩等确定之后，2005年7月一期住宅开盘；

主要商家于2005年3月进场，5月住宅二期开盘；2005年6月商业第一次开售，2005年7月商业第一次开售。一、二期住宅售价比较：5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点关键5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点社区商业与住宅关系分析结论：

社区商业对住宅的促进作用更多的是对社区形象的提升、对整体销售的提速及在较短时期内扩大社区的影响力；

社区商业的前期招商与住宅的售价之间不存在必然的因果关系；

从长远眼光来看，社区商业的精心经营是开发商品牌价值累积过程的重要组成，对于具体项目的收益及对住宅的价格提升不应给予太高的期望值。

社区商业的招商/销售的时间节点安排应该根据项目客观情况而定，一般情况下，万科城的运作方式还是比较值得借鉴；5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点社区5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点社区商业各业态对于住宅价值提升的作用:品牌知名度高、形象良好并且配套性质强的业态对于社区价值的提升及良好形象的建立是最有帮助的，根据市场经验，我们可以有如下关于各业态商家在品牌知名度近似的基础上对于社区价值提升作用的定性排序列表：业态提升作用综合超市★★★★★社区超市★★★★☆中式酒楼★★★中西式快餐店/特色餐饮★★☆美容/休闲/酒吧★★☆便利店/干洗店/冲印店/蛋糕店/家居/书店/音像/花店/维修店/银行★★地产中介/装饰设计★☆精品/服装★其他：五金/建材/化工等☆5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点社区5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点社区商业租金水平管理在社区商业中，由于各业态经营性质的不同，盈利能力及品牌知名度的高低，能承受的租金水平也会有所不同，而租金水平的高低，对于社区商业的开发商来说，直接影响的就是开发收益。以下为各业态在社区商业中能承受的租金水平基本可参考范围，实际操作中依项目实际情况不同而相应有所调整，但偏差不会很大。5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点社区5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点业态利润水平（％）租金承受能力（元/㎡/月）租金成因综合超市1～320～50品牌知名度高，租赁面积大社区超市3～430～50品牌知名度高，租赁面积大中式酒楼30～5040～70品牌知名度高，租赁面积大中西式快餐店6060～150行业利润率高，租赁面积较小特色餐饮60120～160行业利润率高，租赁面积较小美容店50～70100～200行业利润率高家居20～4080～150利润较高，但购买频率较低便利店30～40100～150利润相对较高，租赁面积较小干洗店30～50100～200利润相对较高，租赁面积较小冲印店20～30100～200利润率不是很高，但租赁面积较小音像店30～50100～200利润率较高，租赁面积一般不大书店30～50100～200利润率较高，社区店规模不大服装店30～40150～300利润率高，租赁面积通常较小蛋糕屋20～4070～150利润率一般，租赁面积需求不大精品50～100200～300利润率高，租赁面积较小花店20～5070～150租赁面积较小5.0社区商业经营管理篇5.3社区商业的经营管理特点业态5.0社区商业经营管理篇5.4社区商业的发展趋势国内社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展，独立的社区商业物业日益受到开发商重视。社区商业的建设必会得到政府的政策指导与扶持。各地政府管理部门目前正积极制定社区商业建设统一标准。以人为本，服务居民的社区商业，在商业服务形式上会有所创新，如结合现代电子商务技术，网上交易，网上信息服务等。5.0社区商业经营管理篇5.4社区商业的发展趋势国内社区5.0社区商业经营管理篇社区商业的这种特性在管理模式上有异于城市购物中心，统一管理，分散经营的模式将会得到推广。在业态的配置方面，将更加注重超市、便利店、餐饮店、娱乐等业态的综合配置效益，在满足居民日常生活消费的同时，又能满足社区居民多样化、个性化的消费需求。在物业管理方式上，开发商将更多采用只租不售和先租后售等能够控制业态，有利于物业长远的商业价值提升的管理方式。5.4社区商业的发展趋势5.0社区商业经营管理篇社区商业的这种特性在管理模式上有异28十月202284某地产商业地产专题研究——社区商业22十月20221某地产商业地产专题研究——社区商业目录|Index研究背景说明标杆案例研究社区商业前期规划篇社区商业招商/销售篇社区商业经营管理篇目录|Index研究背景说明1.0研究背景说明1.1研究目的及资料来源1.2案例研究的意义及调研分析案例列举1.0研究背景说明1.1研究目的及资料来源1.0研究背景说明1.1研究目的及基础资料来源通过选取一些典型案例的调研分析，结合TCBL公司自身资源，加以综合、提炼，从社区商业规划设计到后期的经营管理作一些较为透彻的剖析，形成对社区商业实际操作有借鉴意义的成果。

研究目的：

基础资料来源：

典型案例实地调研；商家访谈；其他资源。1.0研究背景说明1.1研究目的及基础资料来源通过选取①样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。②检验意义，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个否证。③发现意义，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或者让别人去检验。④哲学意义，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。1.2案例研究意义及调研分析案例1.0研究背景说明①样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，2.0标杆案例研究2.1案例选取概述2.2研究对象2.3研究对象说明2.0标杆案例研究2.1案例选取概述2.0标杆案例研究2.1案例选取概述着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。2.0标杆案例研究2.1案例选取概述着手研究之前，我们2.0标杆案例研究2.2研究对象十二个典型案例：深圳地区

锦绣江南招商海月花园万科四季花城蔚蓝海岸风和日丽阳光棕榈园美丽365花园皇御苑海滨广场广州地区凤凰城星河湾祈福新邨2.0标杆案例研究2.2研究对象十二个典型案例：深圳地2.0标杆案例研究2.3研究对象说明首先，社区的商业体量较合理且与住宅比例不明显失衡；其次，选取样本的开业年限均达到三年以上，经营状况处于较稳定时期；再次，主力业态为超市/餐饮/服务配套等社区商业典型业态；另外，交通条件也是影响外部消费者的重要因素。2.0标杆案例研究2.3研究对象说明首先，社区的商业体3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究3.2社区商业规模确定（定量）3.3社区商业业态组合3.4社区商业布点3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。社区商业因素内在因素外在因素商业规模、业态比例商业的分布形式社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究为了方便12个社区商业分类分布形式业态比例商业规模辐射力商业与住宅关系商业与本社区人口关系内向型偏外向型外向型内要因素外在因素3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究12个社区商业分类分业商辐商业商业内向型偏外向型外向商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。业态比例一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。商业的分布形式也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。社区商业的辐射范围

是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。商业与住宅的关系

也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究商业与人口的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究类型案例住宅面积（㎡）商业面积（㎡）商业和住宅面积比例外向型美丽365花园180,00020,00011.11%锦绣江南470,00042,0008.94%海滨广场520,00020,0005.88%招商海月花园340,00030,0005.77%偏外向型阳光棕榈园370,00014,3003.86%蔚蓝海岸550,00016,0002.91%内向型万科四季花城520,0007,7001.48%祈福新邨1,980,00020,0001.01%风和日丽305,7492,0000.65%皇御苑935,0006,0000.64%星河湾1,120,0005,0000.42%在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要外向型社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向型商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。3.0社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究外向型社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。确定社区商业规模的总体思路是：项目内外部因素确定社区商业所属类型确定社区商业体量定性分析定量确定1.5公里半径内商业情况地块制约因素市场竞争预期人均商业面积商业面积占住宅面积的比例3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定围绕如何规划前期社区商业类型的确定1.5公里半径范围商业情况地块制约因素市场竞争预期外向型社区户数及人口内向型偏外向型3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定规划前期社区商业类型的确定1.5地市外向型社内向影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定类型定位此类因素具有以下主要特点：不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确握；具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准；处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争预期影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：3.0社区3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型条件外向型条件内向型条件如果1.5公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市，常住人口达到10万人以上、有主要的城市道路经过项目，且未来区域规划及发展趋势看好，而项目又可临主要道路做出充足的展示面及人流导入顺畅及项目其他条件许可的情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。

外向型社区商业具备的条件概述类型定位3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型条件外向型条件内向型条件类型定位偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低；一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；如具备条件，如半径1.5公里范围内常住人口达到10万以上，亦可引进综合超市，如蔚蓝海岸有8,000㎡的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有570,000㎡的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。

偏外向型社区商业具备的条件概述3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型条件外向型条件内向型条件类型定位内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会有其他社区的消费者来消费；一般情况下，定位为内向型社区商业有可能是1.5公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的有效消费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。

内向型社区商业具备的条件概述3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定偏外向型1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争预期社区商业类型商业空间业态组合地块形状交通状况区域内人口数量区域内商业空间较大区域内辐射面较广的业态不多展示面较宽交通便利区域内人口数量较大市场预期较好外向型区域内商业空间适中区域内辐射面较广的业态不多展示面适中区域内人口数量一般市场预期一般偏外向型区域内商业空间狭小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小交通状况一般区域内人口数量不多市场预期较差内向型3.0社区商业前期规划篇3.2社区商业规模确定类型定位1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争社区商业商业3.0社区商业前期规划篇通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事就是确定社区商业的具体体量。在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：按人均商业面积计算按商业面积和住宅面积比例计算3.2社区商业规模确定3.0社区商业前期规划篇通过对社区商业定位确定社区商业类型3.0社区商业前期规划篇调整后的商业面积基本上是目前所调查社区商业目前正在经营的面积，那么，从中计算其户均及人均商业面积：类型案例户数人口调整后的商业面积（㎡）户均商业面积（㎡/户）人均商业面积（㎡/人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08偏外向型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.05