2021年浙江主要城市地产研究【地产年报】

一元初始改革前行需要提振高科技投资但房地产是拦路虎高科技产品国产化降低进口依赖度中美关系人口问题贫富差距教育/医疗/住房三座大山中，房地产最高提高生育率减缓老龄少子化问题实现共同富裕中国的贫富差距有三分之二以上由房地产造成解决社会公平问题医疗教育作为共同富裕示范区市场出现剧烈变化住房PART1/上下半年纵向对比The

Similarity……全方位操盘式调控，深度穿透严控市场深度调控2

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全方位调控四象限：新房+二手+金融+土地A

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l中央指示2月1日月3

29月

日6

7月

日7

5月7

24月7

26月8

30月

日9

2月

日10

23日日日日R

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t严查个人信贷资

严查经营贷款资

土地出让收入

推进保障性租金违规流入房产

金违规流入房产

转划税务征收

赁住房工作规范房地产市场秩序住房租赁城市更新新政

城镇老旧小区

房产税改革不大规模拆除

改造加强管理

试点公布税收调整21年浙江各城市房产政策调控情况2月3月4月5月6月7月8月9月10月集中供地杭州宁波加强住房信贷审查加强住房限购加强中介管理竞自持改为竞加配强建住房限购保障性租赁大用学房生管落理户门槛降低竞品质试点加强销售管理-1-扩大限购区域，查房扩大六区，二手房参考价公布共有产权房管理出台奉化人才补贴加码限房价，不涨价；土地手房指导价温州台州绍兴嘉兴湖州限溢价；公证摇号；二加强品质提升设计，实行积分管理通知住房公积金规范公开摇号，限房价限地网格控制房价增加定品质市区限购，限售3年全装修覆盖不低于1500元/平二手房指导价价提高预售条件，住房品质提升住房公积金规范规加强预售管理，限购1套，限售2年细化公开摇号集中供地。提升预售条热点区域房地加联动中心城区限售2年公开摇号件，市中心住房限购，强化资金监管限房价、竞地价，竞自加强品质管控；房价地价联审；公证摇降低预售条件，义乌公开摇号补充通知，差别化摇号政策，义乌金华衢州持，竞配建选择出让，义乌限售2年，不上调价格整顿市场秩序号；自住优先；限售

年3金华品质十条人才补贴实施江山热点地块限房价竞地价，限售5年；加强预售管理区域限售公开摇号加强资金监管限购外地1套限售扩大二手房指导价限房价，竞地价，，强化资金监管，加强预售管理领证不涨价丽水舟山限房价，限地价，定品质，竞配建加强市场监管全年预计基本持平，下半年断崖式下跌投资销售2

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al20年全省商品房销售面积10250万方，房地产开发投资完成额11414亿元，预计21年均基本持平浙江省商品房销售面积累计同比情况各城市房地产开发投资额累计同比情况R

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180.0%50.0%40.0%160.0%

156.1%140.0%30.0%120.0%100.0%80.0%-2-20.0%10.0%93.1%69.4%49.4%0.0%-10.0%-20.0%60.0%40.0%20.0%0.0%3月6月10月34.0%22.8%17.6%13.2%7.6%浙江省

杭州市

宁波市

温州市

嘉兴市

湖州市绍兴市

金华市

衢州市

舟山市

台州市

丽水市2月3月4月5月6月7月8月9月10月土地成交金额骤降，地方财政承受重压财政承压2

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l2021年浙江各城市土地成交金额上下半年度对比下半年成交金额（亿元）下半年/上半年涨幅整体下降65%上半年成交金额（亿元）250020%10%6%-3%R

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t20420%2000-18%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-26%-6849%-58%-85%-76%-58%-3-815817676543446413315276262283203187210

2222053612999

9745

370-90%杭州宁波温州台州绍兴嘉兴湖州金华衢州丽水舟山杭州宁波温州台州绍兴嘉兴湖州金华衢州丽水舟山上半年成交地块下半年成交地块地块数量差20714176110637711013014891525510224160573871864037-166-65-50-6-39-39-44-57-12-1812备注：统计范围为全部经营性土地，数据截至2021.12.10节衣缩食成为主流，出价意愿剧烈跳水房企保守2

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l浙江各城半年度土拍流拍/终止幅数20212021城市杭州宁波温州台州绍兴嘉兴溢价变化21.30%25.10%17.20%21.30%16.80%14.60%上半年溢价率

下半年溢价率403026.2%27.4%25.4%35.7%27.2%25.1%4.9%2.3%R

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t201008.2%14.4%10.4%10.5%杭州

宁波

温州

台州

绍兴

嘉兴

湖州

金华

衢州

丽水

舟山上半年流拍/终止幅数

下半年流拍/终止幅数-4-浙江各城半年度拿地配建/总建占比20.0%15.0%40.1%36.8%23.2%6.1%6.4%2.9%34.00%30.40%20.30%湖州金华衢州10.0%5.0%丽水舟山51.9%13.3%2.8%0.0%49.10%13.30%0.0%嘉兴

台州

杭州

温州

绍兴

宁波

湖州

衢州

金华

丽水

舟山上半年配建率下半年配建率显性楼地差值回调，利润预期回升有限利润回调2

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楼地差各有不同程度回调，但受限于流速放缓/价格实现度减弱/搭售遇难等，实际利润预期回升并不明显A

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lR

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t20212021上半年楼地差

下半年楼地差楼地差变化指数毛坯楼地差城市杭州宁波绍兴台州毛坯楼地差变化嘉兴楼地差5500-80005000-7000

8000-1300014~160%25~127%55%40%15%5%湖州楼地差5000-7000舟山楼地差120005500-7200

9000-12500绍兴楼地差5000-90006000-80005000-90007000-9000

8500-110005000-7000

4000-70006000-8000

8300-11000-38~50%-6~57%杭州楼地差8000-13000-5-衢州楼地差5000-9000宁波楼地差9000-12500金华温州-43~57%4~83%20%55%25%台州楼地差8500-11000舟山

9000-100001200020~33%金华楼地差4000-7000嘉兴湖州1000-30003000-50005500-80005000-700083~700%0~133%180%50%温州楼地差8300-11000丽水楼地差6000-11000丽水衢州4800-8500

6000-110004300-7000

5000-9000-29~129%-29~109%35%25%备注：统计范围为各城市市区，不考虑搭售开

开盘表现直线下探，安全边界高低有别2

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1盘情况A

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l上半年开盘总次数上半年开盘去化率下半年开盘总次数下半年开盘去化率城市（市区）一类典型城市代表R

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t下探相对缓和，呈现两极分化2819184%46%杭州宁波4108987%69%-6-二类典型城市代表温州台州绍兴4662632246%69%64%94%2441591624%73%44%33%整体直线下探，台州尚有余温去化缩水一半，风险较为突出金华三类典型城市代表23%1612%21舟山二手量暴跌超六成，信心指数十年新低二手市2

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121年下半年二手房成交量环比降幅21年各城市上、下半年二手房成交量对比A

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l-70%-77%6000050000400003000020000-39%R

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t场-67%-71%-64%-7--67%-49%-61%-63%100000-57%杭州

宁波

温州

嘉兴

金华

绍兴

台州

湖州

衢州

舟山

丽水上半年成交量下半年成交量备注：统计范围为各城市市区•

2021上下半年纵向对比：下

半

年

陷

入

深

度

调

整各

城

市

市

场

激

烈

震

荡共性凸显挑战，楼市拐点出现全域陷信号转向后的深度焦虑期PART2/浙江城市横向对比The

Difference……各城降温特征显著，杭甬台韧性较突出特征差异2

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l浙江省2021年各地区上下半年市场变化对比上半年成交（万方）下半年成交（万方）分类城市差值备注上半年：市场表现火热，土地端价格持续攀升下半年：降温明显，但核心板块项目依旧热销上半年：市场全域热销，精装包车位捆绑销售下半年：去化下降，高品质项目依旧供不应求上半年：小阳春阶段性回暖，市场成交维持高位下半年：市场走低，送车位返现等优惠层出不穷上半年：市场火热，多地项目捆绑车位提价销售下半年：调控升级，市场表现开盘去化显著下降上半年：市场维稳，土拍激烈引导住宅热度上升下半年：全面降温，中介渠道成群优惠力度加大上半年：市场火热，多数项目开盘即罄表现优异下半年：分销开启流速尚可，明星项目依旧火热上半年：住宅端捆绑销售，土拍端高歌猛进下半年：住宅端以价换量，土拍端偃旗息鼓上半年：捆绑车位销售，部分项目全款优先下半年：住宅市场遇冷，整体流速下降明显上半年：市场表现优异，开盘去化保持高位下半年：容量激增，新盘入市去化效果不佳1087649738436-349-213R

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t杭州市宁波市一类城市温州市金华市湖州市台州市绍兴市嘉兴市丽水市41629240429515328016229021323120278-126-79-8--173-93二类城市-7511564-165-98上半年：热点板块即开即清，其他板块流速尚可三类城市衢州市舟山市74523533-39-19下半年：热点板块流速尚可，其他靠分销流速慢上半年：市场较为稳定，分销折扣能走量下半年：普遍九折销售，高力度促销引流因部分地区房管数据未对外释放，数据口径采取有数据城市的地区计算。杭甬台市区首位度再升，义乌异军突起容量差异2

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l2020年市区与县市容量比值典型城市20vs21年市区成交情况250020001500100050%40%30%20%10%0%R

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t-10%-20%5000-30%-9-杭州市

宁波市

温州市

绍兴市

湖州市

金华市

台州市

丽水市

舟山市典型城市20vs21年县市成交情况60%40%2021年市区与县市容量比值800700600500400300200100020%0%-20%-40%杭州市

宁波市

温州市

绍兴市

湖州市

金华市

台州市

丽水市

舟山市2020年成交2021年成交同比因部分地区房管数据未对外释放，市区数据口径：杭州市区、宁波市六区、台州市三区、金华市两区、绍兴越城区、温州市四区、湖州市两区、舟山市两区、丽水莲都区；县市数据口径采取有数据城市计算。绍湖衢丽地价翻倍，一类城市机会反转地价差2

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l全年各城涉宅地价与20年全年比较R

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t异127%20年宁波市区配建地块占比21年宁波市区配建地块占比114%6%57%67%98%93%-10-57%50%4%44%44%29%15%4%24%9%23%20%22%17%17%20年杭州市区自持地块占比21年杭州市区自持地块占比30%杭州宁波-8%台州绍兴金华温州-3%嘉兴衢州湖州丽水舟山-7%住宅类涨幅

商住类涨幅杭甬台湖去库存显著，金衢绍压力大增库存差异2

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l2020年新增库存量（万方）

库存量（万方）

（万方）2021年新增

两年新增合计

两年新增库存占容量比重各城市20-21两年新增库存与容量比值城市代表一类区域杭州宁波温州金华39.69-718.92

-679.23-19%104%99%89%5.7868.31-262.46205.28-256.68273.59241.23-9%17%R

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t63%-312.04553.27-167.712.3323%-14%-21%46%-7%-34.28-253.32367.97-50.55-201.98-240.99280.27-76.59湖州台州绍兴嘉兴26%8%-11-19%二类6%3%2%0%0%-87.7杭州宁波台州温州嘉兴-8%

-6%衢州丽水舟山绍兴金华湖州-26.04-4%-22%-22%-23%151.9327.6114.32110.030.25166.25137.64-24.51-381.0035%51%-11%3%丽水衢州舟山-35%-35%-44%三类-64%-24.76-13.6620年新增库存比值

21年新增库存比值-367.34合计数据范围：杭州大市、宁波大市、台州大市、金华大市、绍兴二区、温州大市、湖州大市、嘉兴两区+桐乡+海宁、舟山大市、衢州四区、丽水大市全域普热悄然散去，县市瓶颈已然到来县市差异2

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t-12-•

浙江城市横向对比：区域市场安全边界各有差异稳健经营倒逼研判颗粒加深差异暗藏机会，全域价值重估大跃进时代结束精细风控谋生存PART3/浙江行业趋势研判The

Trend……12月初，“至暗”的楼市接连迎来“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”2021-12-06中央政治局会议原文02

0301保障性住房建设健康发展和良性循环商品房市场合理需求p

去金融化、去泡沫化p

去高杠杠，去高负债p

防政策过紧，防房企暴雷p

民生问题放在第一位p

将改变住房整体格局p

房住不炒合理p

稳房价稳地价稳需求合理改革步伐太大，导致系统性风险提升要求房地产良性循环，房住不炒前提下，仍是支柱产业长效机制两大举措房地产税公共住房长

效

机

制

浙

江

落

地未

来

格

局

演

变

趋

势1st房地产税房地产税暂缓？积极稳妥推进，不能掉以轻心2021.10.15总书记于《扎实推动共同富裕》提出全国人大常务委员会会议决定要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期2021.10.232021.12.13财政部长刘昆对房地产税授权决定的说明①积极稳妥推进是必要的②逐步研究探索、及时调整完善，授权决定不规定试点办法/实施细则/试点地区（删除第二三条）③五年期限自试点办法印发之日起算全国人大宪法和法律委员会对房地产税授权决定的审议结果2021.12.13目

的

明

确共同富裕填补地方收入调控工具备注：上述“房地产税授权决定”指《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》观点

viewpoint

1一短期信心受挫；中期激发高端；长期助力平短期中期长期打击整体信心激发高端需求助力行业平稳方案未知+即将落地双重特征下，市场信心明显受挫，尤其是投资信心。出手低涨价预期资产，购入核心板块优质资产，优化不动产持有结构或大势所趋。去房地产金融化，去投资，调节收入分配目的明确。长期来看有助于稳定健康发展，但存在1-2年整体市场信心回调的可能性。在试点细节正式出来前，市场信心难有根本性改变。预计家庭资金会普遍趋向一步到位，而非多套获利。观点

viewpoint

2二杭甬大概率试点，二类城市亦存可能性高概率共同富裕示范区的示范责任杭/甬市场基本面较强，试点基础良好中概率浙江大概率纳入试点各类城市均存在可能台/金/绍/温/嘉/湖调控压力较大，制度改革较迫切全面落地需要多类城市的试点经验低概率舟/丽/衢观点

viewpoint

3三杭甬试点或降低竞争度，利好稳健型房企住房制度改革高周转难以为继杭

州宁

波加速分化、洗牌短中期信心下降观点

viewpoint

4四二类城市基本盘更易动摇，考验根基稳定》》》n

利空已下沉但未扎根n

基本盘回调概率相对n

综合人口基数、经济基础、客群结构等维度，中间力量较杭甬相对薄弱房企较高n

利好根基稳固，尤其是号召力强/深得人心的本土房企n

负面影响较杭甬将会更大观点

viewpoint

5五投资需求外溢，非试点城市存承接机遇>【1】【2】【3】【4】【5】持有成本增加流通成本增加短期价格不确定性控制持有份额非全面试点>投资资金>>>2nd

公共住房保障性住房登上主舞台，住房新格局建立十四五全省新增住房供应建筑面积目标38000万㎡十四五全省保障性租赁住房目标120万套（间），占新增住房套数比约为1/3人口净流入的大城市（占新增住房供应的30%）杭州市区、宁波市区、余姚市、慈溪市、温州市区、瑞安市、湖州市区、嘉兴市区、绍兴市区、金华市区、义乌市、台州市区其他重点发展城市（占新增住房供应的15%）宁海县、象山县、乐清市、永嘉县、平阳县、苍南县、龙港市、德清县长兴县、安吉县、嘉善县、平湖市、海盐县、海宁市、桐乡市、诸暨市、兰溪市、东阳市、永康市、衢州市区、舟山市区、临海市温岭市、玉环市、丽水市区观点

viewpoint

1一新格局：保障住房+未来社区+市场化商品房保障性住房未来社区市场化商品房l

初/中级改善需求l

高端改善需求l

基本居住需求l

浙江未来地产开发的主流形式l

存在高度市场化可能l

民生问题，社会公平问题观点

viewpoint

2二整体稳定性增强，各类区域市场逻辑重构浙江整体分区域

30%区域：市场化份额大幅减少，规范性最强，最考验稳健性；

15%区域：指标及底部人群购房比例均偏低，容量影响及市场冲击程度预计均相对较轻；

局部市场经济+局部调控经济双轨并行成为长期主旋律；

相比以前，整体政策性/稳定性更强，未来几年不容易大起大落；

0指标区域：市场化程度最高，存在承接投资外溢可能；观点

viewpoint

3三新格局带来新机遇，结合自身谋划赛道n优质新赛道n尤其针对中小房企保障性租赁住房n

体量大，占比高n

支持市场主体参与新格局新机遇n资金稳健型占优n擅长旧改型占优n

进入全面推广阶段n

多种建设类型并进未来社区n产品红利将被放大n营销推广地位回升n

可能适度放宽调控n

高端性普遍提升市场化商品房新格局建立尚需时日大进程下的短期趋势20221st经营方针观点

viewpoint

1一整体趋势：长期主义+稳健经营+精准赛道调控依然稳字当头大起大落均为大忌政策新风向房地产税试点住房新格局深层次的住房制度改革短期信心受挫，长期健康平稳城市经营环境分化保障住房+未来社区+市场化商品房新的格局体系带来新的赛道机遇各类区域市场逻辑重构观点

viewpoint

2二大型房企实体背景本土房企小型房企大浙江一盘棋具备非高周转优势找准赛道做强特色三档市场一手抓主拓四大都市区核心板块1、规模要求高，需要业态多元化；1、实体产业背景，资金实力相对较强；1、行业洗牌，优胜劣汰仍在进行；2、全省统筹考虑，利于把握机会，风险分摊；3、城市群管理，利于提效减费；4、自身综合实力强，具备全域全盘发展基础；2、相比大型高周转房企，现金流优势突出，竞争力更强；3、行业转折期，安全第一；4、城市分化加剧，四大都市区核心板块安全系数高，利润也相对有保障；2、小而精策略，强化独有优势，避免被淘汰；4、例如，某房企专做乡镇学区房，形成标准化；5、例如，某房企聚焦安置房，经营良好；20222nd拿地策略观点

viewpoint

1一限购/限贷/限售/限价/限签控新房涨价型市场逻辑淡化+控金融控土地控二手+三道红线

两道红线高周转短平快难为继宏观全新调控闭环+两集中+限溢价+限房价+拿地销售比浙江经营门槛提高+二手房指导价竞争度/寡头效应减弱共同富裕1、深耕型/稳健型房企竞争力增强浙江特色房地产税规范性更高2、中小型房企拿地机会增加住房新格局3、小型现金充足房企进场时机较好观点viewpoint

2二投拓偏好核心城市，资金漏斗层级分明

地方让利，利润回升各城市土拍放宽普遍存在，拿地机会均向好例如杭州三批次预期利润率回到8个点左右杭州上海等宁波苏州等金华台州等嘉兴湖州等衢州丽水等

房企资金依然紧张资金状况虽有好转，但只是适度调整。一方面整体竞争度相对温和；另一方面，房企弹药有限

城市市场分化市场安全度与城市能级基本成正比观点viewpoint

3三人口/经济/库存为核心，乡镇择机关注一类城市宁波观海卫镇【人口大镇、产业强镇、需求稳定】绍兴马鞍镇【经济强镇、价格低洼、客群充足】一类城市宁波马渚镇【规划缺失、红利不足、客户流失】绍兴夏履镇【人口外溢、地段偏僻、交通不便】台州温峤镇【多年断供、紧邻主城、价差明显】金华佛堂镇【人口强镇、经济雄厚、需求稳定】温州塘下镇【人口强镇、温州五大镇级市之一】嘉兴乌镇镇【特色产业、投资属性、经济强镇】衢州华埠镇【人口强镇、价格低洼、相对独立】台州松门镇【库存激增、需求疲软、人口外溢】金华孝顺镇【调控升级、投资退场、地缘有限】温州昆阳镇【竞争红海、市场饱和、红利不足】嘉兴凤桥镇【市场饱和、人口外溢、交通不便】舟山朱家尖镇【需求不足、海岛内生、投资吸引】二类城市二类城市三类城市三类城市人口、经济强镇，乡镇热销基础相对独立、库存有限可择机关注库存过大且市场饱和，难以支撑红利不足、人口外溢需谨慎选择观点

viewpoint

4四区域深耕做精项目群管理，弱化风险增强效稳健经营，安全第一投拓战略不宜有大转向已有根基区域比较优势更强建议城市深耕，板块深耕城市群/项目群管理，放大管理效益观点viewpoint

5五中央发文鼓励收并购，优质项目值得积极探央行/银保监会两部门发文支持并购融资，提高并购效率房企债务危机普遍大量资产寻求变现国央企频频兜