房屋本体和公共设施的养护

房屋本体和公共设施的养护（1）物业维修养护的基本原则XX小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主管，并配备专业人员负责实施。管理上采用综合性管理和专业化管理相结合的方式。专业化管理与社会化协作相结合。管理处维修中心的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司，维修服务中心负责对分包工程实施监理和检查。分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔期，保证小区设备设施不应有的磨损、老化的损坏。（2）物业维修养护的组织实施方案房屋本体建筑设施维保方案房屋承重及抗震结构部位巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准◆每周对屋架、◆每年对房屋基础进行一次◆屋架、柱、梁、檀条等在柱、梁、沉降缝巡查，防止白蚁及腐蚀性液体巡查时对损坏变形严重的需、装饰区域的墙的侵害。加固、补强或拆换，以确保与顶棚巡查一次◆及时了解各办公使用区域钩件的承载力。，发现问题，即内有无白蚁情况。◆基础不均匀沉降，影响上时处理、维修。◆由于使用不当造成结构局部机诶构，倾斜、开裂、变◆每周对室外部受损较轻，由工程部按房屋形，应查清原因，有针对性钢结构件进行一修缮规定实施维修。如局部受地进行加固。次目测检查，发损较重，应请专家会诊后，提◆安全、正常使用、功能完现问题，及时处出方案，委托专业公司设施。善。理、维修。 ◆每二年对室外钢结构进行◆建筑物白蚁防治标准，房一次敲铲、除绣、油漆。 屋修缮标准。◆有关工程施工技术规范。◆除绣处需显出金属光泽，油漆、底漆、面漆各两道。外墙养护维修方巡检对象质量标准案与要求◆对台阶，◆墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不剥落。每周对大理石、玻雨蓬每月检璃、铝板、台阶、◆无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善。查、每季养雨蓬巡查一次。◆房屋修缮标准。护一次。◆有关工程施工技术标准。道路巡检对象养护维修方案与要求质量标准由维修服务专中心业维◆每年对局部损坏严重、◆平整、无坑洼、无积水、无缺损修工按项目每天检查一修补多次地路面、道牙、人遍，随坏随修。行道板进行整修。◆路面修缮质量标准。◆人行道铺设修缮标准。屋顶巡检对象养护维修方案与要求质量标准每季对隔热层、◆屋顶、外墙面每月检查一次。◆无积水、无渗防水层破损造◆对隔热层每季度进行一次检查，确保完漏。成屋面渗漏、避好无损，屋面无渗漏。◆隔热层完好无雷带脱焊、间断◆每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来损。、屋面积水检查临之前必须检查一次。◆避雷带无间断一遍，发现问题◆要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、。及时维修。清扫，确保泄水畅通。在台汛季节，每周检◆房屋修缮标准查清扫。。沟渠池井巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆每半年对井壁脱落◆井盖无缺损，完好率达修理一次。由工程部专业维修工按100％。作业规程每周检查一遍◆每年对井盖编号刷◆流水畅通，井内无积物，漆一次。，发现问题及时维修。井壁物脱落。◆每年汛期前对井内◆井盖上标志清晰。堆积物清理一次。楼内设施巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆门窗应开关灵活，不送动，不漏风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严◆每周对地面、墙面、天花◆对地面、踢脚线、密。踏步每季检查一次。板、门窗、梁柱、楼梯踏步◆地坪应平整、牢固、安全、无倒泛◆对墙面、天花板、水。水泥地面不起沙、不空鼓、不开裂、扶手目测检查一次，发现天窗、扶手每月检查。问题及时解决。一次。◆油漆粉刷要求不起壳、不脱落、无绣迹、色泽均匀，尽量与原色一致。对铁、木构件应进行周期性地油漆保养。停车场巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准由工程部专业维修工按每年对局部界石进行一次◆平整、无积水、无缺损相关维修规程每天检查修整。◆路面修缮质量标准。一遍，随坏随修。◆绿地修缮标准。（3）变配电系统维保方案低压开关柜（如有供电部门管理则我司予以配合）养护维修方案与要巡检对象质量标准求◆开关柜内设备齐全完整固定盘，◆接触器、继电器面油漆完好。◆检查闸刀开关、、指示灯和按钮等元◆二次接线与电器设备或端子连负荷开关、空气开关件全面检查、清洁，接应牢固，绑扎排列整齐，标志清和熔断器等。每月一次。晰齐全。◆检查接触器、继◆检查主接线、二◆接地线连接应紧密牢固。电器、指示灯和按钮次接线、接地线，每。◆操作部分应灵活，接点和机械闭月一次。锁地动作应正确。◆检查主接线、二◆表计校验每半年次接线、接地线。◆闸刀开关、负荷开关、空气开关一次。和熔断器完好。◆检查操作部分。◆接线桩紧固、接◆接触器和继电器完好，面板指示地测试，每年一次。灯和按钮完好。楼层电机设备巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆检查灯具、开◆照明电源柜检查、除尘，每月◆灯具、开关、插座和照一次。关、插座和照明配明配电箱等安装牢固。电箱。◆元器件清洁检查，每月一次。◆开关有效，接地可靠。◆标识、指示灯检查，每月一次◆检查层面配电◆照明线路绝缘符合规。间。程要求，接线头不外露。◆接头紧固、接地测试，每月一次。设备房配电巡检对象养护维修方案与要求质量标准开关柜设备齐全完整固定，盘面检查电源柜、控电源柜、控制柜检查、除尘油漆完好。制柜。清扫，1次/月。二次接线与电器设备或端子连检查双电源切换元器材清洁、检查，1次/接应牢固，捆扎排列整齐，标志箱。月。清晰齐全。检查控制箱手动自动、手动功能检查，1次/接点线连接应紧密牢固。和自动操作。月。操作部分应灵活，接点和机械闭检查柜内元件（双电源切换箱功能检查，1锁的动作应正确。接触器、继电器次/月。闸刀开关、负荷开关、空气开关、指示灯和按钮标识检查，指示灯检查，1和熔断器完好。等）。次/月。接触器和继电器完好，面板指示检查模式指示屏接头紧固、接地测试，1次/灯和按钮完好。。年。模拟屏指示与开关实际位置相符。防雷接地装置巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准检查接地电阻值小于1Ω。检查接地线。 接地体、接地线接头紧接地线平直、牢固，无高低起伏和弯检查接地体焊接固，1次/年。 曲现象。。 接地测试，1次/年。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。机房环境养护维修巡检对象 方案与要 质量标准求无积尘、积水、油渍。无杂物和易爆、易燃保持机房、配电柜环机房、设备物品境清洁。全面清扫，设备油漆齐全，无锈蚀现象。检查机房工具及消1次/月。 机房工具放置整齐。防器材。消防器材完好且在有效期内。（4）给排水系统供水渠巡检对象养护维修方案与要求质量标准每月检查、清洁一次，检查其运行情况、流量、扬程等运行主要参数符合出厂要求。主要参数，电机绝缘测试，管道上的各阀门、躲震接头、压力表检查水泵运行；电流检测。、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门每季进行润滑加油、捉漏保启闭灵活。检查阀门、避震养。运行平稳，无震动，无异常声，润滑接头、压力表、止回阀。每年作大保养一次，保养范良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水围；全面检查、轴承清洁加，盘根轴封滴水不成线。检查控制箱元器件。油、泵体润滑油更换、必要电气控制箱中各器件齐全，启动、运时调换轴承、连轴弹簧垫圈行正常可靠。检查接地装置、防护罩。、所有螺丝以及避震器磨损接地装置、保护罩等安全可靠、无缺度。损，电机绝缘大于0.5Ω，接地电阻小每月一次检查保养绿化给于4Ω。水设备及露天设备井、阀门绿化给水设备工作正常，无漏水。井、水表井。水箱管道及附件巡检对象养护维修方案与要求质量标准各水位控制器、信号传感PLC程序水质良好。控制器等每月进行全面检查，确各浮球阀自动启闭灵活、可靠检查进出阀保设备正常运行。。门。原水箱、生活水箱、中间水箱每各进出阀门起闭活络有效，无检查溢水管年清洗二次，并进行水质化验。渗漏。，排污阀。每年一次压力表校验。溢水管畅通，箱底排污阀良好检查水箱盖管道中所有的减压阀门、压力表。。等附件每年保养一次，捉漏加油减压阀畅通完好，减压阀压力检查管道、。表、旁通阀齐全。水箱外观。外围、外露管道每年整理、油漆个管道设备等无锈蚀，无渗漏一次。。过滤器每季清洗一次。压力表读数准确。给水处理巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查过滤器、控制阀、压每周一次执行反流程清各水过滤器运行正常，经处理水质符合卫生防疫力表、指示器。污。标准，软化水质达标。检查正、反流程。每月一次检查控制阀、压过滤器控制阀完好，切换检查消毒装置，必要时更力表、指示器，清洗过滤正常，压力表有效。换。器。消毒装置有效。（5）电梯系统（监督电梯维保公司按下列标准执行）曳引机巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准检查主机运行、每月一次曳引机，制动器及开关主机运行正常，速度平稳可冷却风机。。靠。检查减速和润滑每季一次曳引绳，绳头组合，限冷却风机正常、有效，无异油位、制动器。速器钢丝绳。常声。每季一次导向轮，对重轮，对重减速和润滑良好，油位正常导轮。油质清彻。每年一次导轮，轿顶轮。制动器完好、可靠导轨导靴养护维修方案与要巡检对象 质量标准求连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位每年一次导轨及紧。检查导轨表固件。运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。面润滑情况。每年一次对重缓冲导轨润滑良好，油杯、油毡齐全。距。各导轨表面无重大锈蚀。底坑巡检对养护维修方案与要求 质量标准象无积水、渗漏、线路受潮。每月一次地坑卫生。照明、插座完好。检查照每月一次地坑安全开关，照明开关急停检修开关有效。明、积水及灯。缓冲器正常、符合规定要求。每月一次缓冲器油质油量及开关。安全系统巡检对养护维修方案与要求 质量标准象安全钳齐全，安装位置正每月一次限速器断绳开关及涨紧装置。确，性能灵活可靠。检查厅每月一次限速器检查。限速开关可靠，动作灵敏门及轿每月一次安全触板，光电保护及其它门保护每季。门安全一次补偿链、绳、补偿轮及悬挂装置，开关。各安全开关齐全、性能可连锁开每季一次各限位开关，换速开关，极限开关靠、有效。关。。各厅门及轿门安全连锁检查警每季一次测速装置。开关齐全，性能可靠、有铃，对每季一次安全窗开关，安全钳开头，轿顶照效。讲机，明及检修箱。急停开关完好，性能可靠电话每季一次感应器及井道信息装置。有效。每季一次安全钳，超载装置。检修及运行状态正常。轿厢厅门巡检对象养护维修方案与要求质量标准每二周一次层门锁，锁紧装置，手内部按钮齐全完好，信号登记有效。检查按钮、照明动开锁装置。照明完好，通风机运转平、通风机。每二周一次警铃电话。稳，无异常声。检查手动、自动每月一次开门机。手动、自动操作运行正常操作、应急对讲每月一次轿门上下坎，滑轮，门刀。。，轿门链。应急对讲完好可靠音质检查轿门开闭、每月一次轿顶卫生。清晰。轿厢平层。每月一次指层灯。超载报警正确可靠。检查指示灯，到每月一次层门滑轮，滑块，强迫关轿门开闭平稳，时间适中站钟。门装置，层门上下坎。。检查召唤按钮。每月一次按钮。轿箱长、短行程的平层精每年一次消防开关。度符合要求。（6）消防系统维保方案消防泵及增压泵巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆消防泵、赠压泵运转◆每季一次检查、保养消防水平稳，流量、扬程等主要泵、恒压泵、加压泵机械部分，参数符合出厂要求。工作压力。润滑部位加油。◆管道上的阀门、避震◆检查阀门、避◆每季一次绝缘性能测试，接接头、压力表、旁通阀等震接头、压力表、地保护测试，运行电流测试。齐全有效，无泄漏、阀门旁通阀。◆每季一次控制柜内清扫，检启闭灵活。◆检查运行情况查面板标志符合要求、指示信号◆消防泵运行平稳、无。、按钮、开关、仪表计盘等保持振动，润滑良好、无咬泵◆检查电气控制良好。现象。和各元件。◆每季一次消防泵、恒压泵、◆电气控制和各元件齐◆检查接地装置加压机泵启动试验：检查消防泵全，正常可靠，性能完好、防护罩。启动、出水、流量、压力；手动。电机绝缘值大于0.5MΩ◆检查管道、设、自动启、停水泵功能（模拟检接地电阻小于4Ω。备观外。查），主备泵切换功能。检查运◆水泵、电机等接地装转信号、反馈信号正确无误；恒置、防护罩安全可靠，无压装置上、下限设定值检查、调缺损。整。◆管道设备等无锈蚀、无渗漏。消防结合器、消火栓巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆检