安徽池州房地产市场调查报告

可修改欢送下载精品Word可修改欢送下载精品Word可修改欢送下载精品Word池州晋丰置业房地产专项市场调研报告清溪南苑和城中村工程思汉地产2007-12-28 目录第一局部：市场调查槪述TOC\o"1-2"\h\z第一局部：市场调查概述 14413\h4第一节：市场调查序言 4第二节：市场调查目的 5第三节：市场调查方法 5第二局部：池州市城市宏观环境 7第一节：城市概况 7第二节：城市经济和居民生活 11第三节：池州市城市规划 22第四节：本局部小结 26第三局部：池州市房地产市场概况及开展趋势 27第一节：2005年至2007年池州房地产市场调查分析 28第二节：主要城区及板块分析 37第三节：池州市房地产开展趋势 38第四局部：住宅市场分析及区域潜在市场供给量预测 38第一节：房地产市场个案分析 错误！未定义书签。第二节：池州市房地产市场潜在供给量分析 60第五局部：商业市场现状及开展分析 64第一节：池州市商业调查 64第二节：业态调查分析 68第三节：池州商业网点相关规划 69第六局部：工程周边环境及地块分析 错误！未定义书签。第一节：清溪南苑工程区域周边环境及地块分析 82第二节：城中村工程区域周边环境及地块分析 82第七局部：目标消费者调研 93第一节：住宅消费者调研 94第二节：商业消费者调研 98第八局部：媒体调查及建议 102第九局部：市场调查重要结论及工程建议 106第一节：市场调查重要结论 108结束语 108第一局部：市场调查概述第一节：市场调查序言思汉公司市场调查人员于11月10日——16日对池州市主要城区房地产市场进行全面调研，对主要在售工程、竞争对手作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与开展商交流了对工程的看法。城中村两个工程规划已定，即将步入开发阶段。如何躲避风险，确保两个工程成功开发，现在就要考量的是市场营销问题；特别是像城中村这样地形复杂且体量较大的工程，我们必须全面研判如下课“题：一、池州市城市宏观环境；㈠二、池州城市规划；三、池州市房地产市场现状及开展趋势〔住宅、商业〕；四、池州市商业网点规划；五、市场主要在售工程调查〔住宅、商业〕；六、竞争对手及市场潜在供给量分析；七、池州市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；八、池州人群分析；九、工程区域环境及地块调研；十、主要目标消费者调查；十一、媒体调查。本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对工程开展有建设性的建议。第二节：市场调查目的本次对池州市进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解池州市房地产市场有关数据的根底上，从动态角度分析池州市房地产市场现状及开展趋势，从而论定工程在本区域的开展及潜在时机，为工程进行市场定位、产品价值提供有效支持，并为工程制定合理的产品力提升和营销策略。为此，我们对池州市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了屡次深度讨论与专业分析，最终形本钱报告，力求对池州市的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司工程开发运作提供有效的指导建议。第三节：市场调查方法一、资料搜集〔一〕开展商协助提供主要内容包括工程所在地块特点、工程远景规划及当地政府部门相关信息及统计数据，包括房地产开发量、成交量、成交价格、政府未来规划蓝图、地块所在区域的规划状况。〔二〕文献资料及网络搜集搜集有关池州市宏观经济、城市规划及房地产市场开展状况等有关资料。二、实地走访调查主要针对在售工程、竞争对手、同区域可参考工程、区域环境、工程地块进行调查，通过市场调查人员走访获取第一手市场资料。在对工程区域周边竞争工程、可参考性工程的调查中，通过市场调查组人员先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料。三、深度访谈〔一〕与开展商领导座谈由思汉公司市场调查人员就预先准备的问题与开展商领导进行深度访谈，初步了解工程情况。〔二〕与目标消费者座谈采用访谈形式，就目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对工程的深度认识和理解，为确定工程目标消费群提供可参考依据。〔三〕与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈采用面谈形式，就池州市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为工程的开展提供参考依据，同时也为工程的推广提供策略参考。〔四〕拜访媒体行业人士通过拜访媒体行业的专业人士，深入了解池州市房地产市场现状、趋势及楼盘推广情况。 第二局部：池州市城市宏观环境本章通过对池州市城市概况、经济开展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握池州房地产市场所处的宏观环境及未来开展趋势。第一节：城市概况要点概述：池州区位行政池州气候环境池州矿产资源池州自然资源池州历史文化一、地理位置和行政区域池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸，北靠铜陵、芜湖市，东与宣城市毗连，南与黄山市接壤，西北与安庆隔江相望，西南与江西省为邻。市行政辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，国土总面积8272平方公里，人口154万。市政府所在地池州城，坐落在池口河〔秋浦河〕入江口的洲地上，一面临江，三面环湖，历史上因“郡治襟江带湖、城阙宫室宛在池上〞而得名。市区区域面积12平方公里，驻地总人口63万，市区常驻人口15万。幅员呈南北长、中部宽，两头狭窄状。全市乡镇街道共53个〔9个乡、36个镇、8个街道办事处〕，其中贵池17个〔9个镇、8个街道办事处〕，东至15个〔3个乡、12个镇〕，石台8个〔2个乡、6个镇〕，青阳11个〔3个乡、8个镇〕，九华山2个〔1乡1镇〕;共808个村民委员会，62个居民委员会。人口以汉族为主，亦有回、满、藏、朝鲜、维吾尔等少数民族散居。二、气候环境池州地处北亚热带南缘，气候温和，雨量充分，光照充足，季风明显，生长期长，属典型的亚热带季风性湿润气候。三、自然资源 池州境内有全国四大佛教名山之一的国家级山岳型风景名胜区九华山，国家野生动植物自然保护区牯牛降，国家珍稀水禽自然保护区升金湖；有省级风景名胜区齐山-秋浦仙境、东至大历山以及蓬莱仙洞、慈云洞、鱼龙洞、大王洞、神仙洞等各具特色的溶洞群。池州生态体系完好，森林覆盖率达56%，境内水系兴旺，青通河、九华河、秋浦河、黄湓河等北流入江，主要湖泊有升金湖、白沙湖等，处处山青水秀，人与自然和谐。1996年12月26日被批准为国家生态经济示范区，1997年11月11日被列为实施?中国21世纪议程?16个地方试点地区之一。

此地生物资源种类繁多。拥有耕地8.7万公顷、山场49万公顷、水面3.4万公顷，国家级和省级森林公园3处。盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副产品，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶和速生丰产林基地。野生动植物品种多样，仅中药材就有1300多种。

四、矿产资源池州矿产资源储量丰富，已探明的金属矿、非金属矿资源40余种，主要矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、钨、钼、锑、钒、煤、硫铁、白云石、石灰石、大理石、方解石、麦饭石等。其中石灰石、白云石、方解石矿不仅储量大、品位高、质量好，而且大多分布在沿江地带，便于开采和运输。五、历史文化 池州自唐武德四年〔公元621年〕设州置府以来，迄今已有1380多年的历史。建国以后，历经两撤三建，1988年8月复设池州地区，2000年6月改池州地区为省辖池州市。

文化底蕴丰厚。池州素有"千载诗人地"的美誉。东晋大文学家陶渊明晚年隐居于东至县境内的牛头山，读书种菊。后人因仰慕他的高风亮节，于明万历元年〔公元1573年〕，在今东流镇为其修建了靖节祠〔又名陶公祠〕。诗仙李白曾五游秋浦、三上九华，对池州的山光水色、铜铁冶炼、风土人情多有吟唱，留下了近百首诗篇，其?秋浦歌?十七首流芳后世。晚唐杜牧在任池州刺史的两年内，留下了几十首脍炙人口的诗篇，其千古绝唱?清明诗?使池州杏花村名播青史。包拯、岳飞、苏轼、司马光、王安石、朱熹、陆游等众多文人雅士都曾驻足池州，寻芳揽胜，留下无数文化珍品。被誉为"戏剧的活化石"的贵池傩、源于佛教释典的目连戏、兴于明代的青阳腔，以其古老的表演形式和纯朴的民俗风情引起了国际文化界的关注。

佛教文化源远流长。九华山佛教始于晋代，兴于中唐，盛于明清。早在东晋隆安五年〔公元401年〕，就有天竺僧人杯渡来山筑室为庵，传经布道。唐开元七年〔公元719年〕，新罗国〔今韩国〕王族近亲金乔觉渡海来华，历尽艰辛，卓锡九华，苦心修持，99岁园寂，因其肉身不腐，遂被尊为地藏菩萨应化。自此，九华山辟为地藏菩萨道场，四方信徙接踵而至，明清鼎盛时期，全山有寺庙300余座，僧众四、五千人。"莲花佛国"九华山被誉为"东南第一山"。九华山现有大小寺庙94座，其中国家级重点保护寺庙9座。自金地藏之后，相继有15位高僧修成不腐之身，现在可见的有5尊，成为海内外佛教史上的一大奇迹。第二节：城市经济状况和居民生活一、经济状况2004年至2006年池州市国民生产总值〔单位/亿元〕 ]2004年池州市全年实现生产总值92.43亿元，比上年增长13.2%；2005年，池州市生产总值突破100亿元大关，到达110.18亿元，比上年增长13.3%，增幅为1997年来最高水平。“十五〞时期累计实现生产总值400多亿元，年均递增到达10.5%，高于“九五〞时期年平均增长7%的3.5个百分点，比“九五〞时期累计实现生产总值增加了130多亿元。2006年开始池州市经济在新的增长周期中高位运行，当年池州市实现生产总值130.1亿元，按可比价计算，比上年同期增长14%。2004年至2006年池州市各产业生产总值〔单位/亿元〕2004年，池州市第一产业增加值24.42亿元，增长9.6%；第二产业增加值36.42亿元，增长17.3%；第三产业增加值31.59亿元，增长11.4%。人均生产总值〔按常住人口计算〕7102元，比上年增长22.2%；2005年全市第一产业完成增加值25.63亿元，增长3.6%，“十五〞期间平均每年递增4.4%，占生产总值比重由2000年的28.9%下降至23.2%；第二产业完成增加值40.63亿元，增长21.2%，“十五〞期间平均每年递增14.0%，占生产总值比重由32.3%提高至36.9%；第三产业完成增加值43.92亿元，增长12.3%，“十五〞期间平均每年递增11.6%，占生产总值比重由38.7%上升至39.9%；2006年第一产业实现增加值28.53亿元，增长7.4%；第二产业实现增加值49.52元，增长20.2%，其中工业增加值增幅提高3.6个百分点；第三产业实现增加值52.04亿元，增长12.2%。2004年至2007年1-4月份池州市城镇人均生产总值〔单位/元〕2004年，池州市人均生产总值〔按常住人口计算〕7102元，比上年增长22.2%；2005年，按常住人口计算，人均生产总值由2000年的4832元，提高到2005年的8719元，年平均增长12.5%，以现行汇率折算，人均生产总值已突破1000美元；2006年，池州市人均生产总值〔按常住人口计算〕11092元；2007年1-4月份，池州市人均生产总值为4312元。2004年至2007年1-4月份池州市城镇人均可支配收入〔单位/元〕2004年，根据对100户城镇住户的抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入6974元，比上年增长12.3%；人均消费性支出5212元，增长15.2%；

2005年，池州市在岗职工年平均工资14023元/人，比上年增长16.8%，〔“十五〞期间平均每年递增16.6%〕；城镇居民人均可支配收入7882元，比上年增长13.0%；2006年，城镇居民人均可支配收入9015元，增长14.4%。城乡居民收入均呈两位数增长。2007年1-4月，池州市城镇居民人均可支配收入3902元，增长17.9%。其中，经营性收入增长72.5%；财产性收入增长82.9%；转移性收入增长23.1%。随着收入的增加，居民支出也增长加快。1-4月，城镇居民人均消费性支出2964元，增长30.8%。其中居住支出增长最快，增幅为231%，而食品支出仅增长3.4%，占消费性支出比重(即恩格尔系数)由上年同期的48.3%下降至38.2%，下调了10.1个百分点。恩格尔系数的显著下降，说明池州市城镇居民的生活质量正不断提高2005年至2007年4月城乡居民储蓄存款余额〔单位/亿元〕2005年至2007年4月池州市固定资产投资总额〔单位/亿元〕二、居民生活1、2004社会开展的统计公报据公安年报统计资料显示，2004年池州市人口出生率10.6‰，死亡率6.7‰，人口自然增长率3.9‰。年末总户数451313户，总人口为1553997人，比上年增加4863人。其中非农业人口253173人。男性人口800636人，占51.5%；女性人口753361人，占48.5%。平均每户家庭人口为3.44人。全年外出务工人员268965人。城市化进一步开展，年末城市化水平达27.5%。城乡居民生活日益改善。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为22.1平方米，农村居民人均住房面积为32.9平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为44%和48%，均比上年降低1个百分点。2、2005年社会开展的统计公报据公安年报统计资料显示，2005年池州市人口出生率10.02‰，死亡率4.8‰，人口自然增长率5.8‰。年末总户数490835户，总人口为1563133人，比上年增加9136人。其中非农业人口259975人。男性人口805258人，占51.5%；女性人口757875人，占48.5%。平均每户家庭人口为3.18人。全年外出务工人员320714人。城市化进一步开展，年末全市城镇化率达30%。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住房面积23.6平方米，农村居民人均住房面积32.9平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为44%和47%。再就业工作成效显著。2005年，全市城镇新增就业人数12660人，使7538位下岗失业人员实现了再就业，其中“4050”人员再就业人数有1118人。年末城镇登记失业率4.46%。3、2006年社会开展的统计公报2006年池州市经济在新的增长周期中高位运行，实现生产总值130.1亿元，按可比价计算，比上年同期增长14%。其中第一产业实现增加值28.53亿元，增长7.4%；第二产业实现增加值49.52亿元，增长20.2%，其中工业增加值增幅提高3.6个百分点；第三产业实现增加值52.04亿元，增长12.2%。三次产业对GDP增长的奉献率分别为12.2%、51.6%、36.2%，分别拉动GDP增长1.7、7.2、5.0个百分点，三次产业结构调整为21.9:38.1:40.0。这说明，工业逐步成为全市经济开展的核心动力。在工业经济的带动下，池州市经济运行质量进一步提升，主要表达在三个方面：一是财政收入快速增长。2006年池州市实现财政总收入15.01亿元，其中地方财政收入9.13万元，同比分别增长28.2%和29.9%，为经济增长奠定了坚实根底。二是企业效益不断提升。池州市规模以上工业企业实现产品销售收入68.84亿元，实现利税8.99亿元，实现利润4.59亿元，同比分别增长30.5%、65.8%和107.4%，其中利润、利税增幅均居全省第一。工业经济综合效益指数达170.08，同比上升20.2个百分点。三是城乡居民收入大幅上升，2006年，城镇居民人均可支配收入9015元，农民人均纯收入3347元，分别增长14.4%和13.9%。城乡居民收入均呈两位数增长，特别是农民收入增幅到达了“九五〞以来的最高点。池州市主要经济指标单位1—12月累计累计比上年同期±%一、规模以上工业增加值万元25559626.9

规模以上工业产销率%98.28上升0.26个百分点

规模以上工业经济效益综合指数%170.08上升20.22个百分点二、固定资产投资总额万元91242129.0

城镇固定资产投资总额万元69779922.0

房地产开发投资万元

9536322.7三、财政总收入万元15014228.2

地方财政收入万元9133929.9

中央财政收入万元5880325.6

财政支出万元21112235.0四、税收收入万元11204830.0

国税万元6419927.1

地税万元4784934.2五、社会消费品零售额万元45535014.6

外贸出口总额(1-8月份)万美元5369-13.9

外贸出口总额(1-8月份)万美元1621-11.7六、招商引资到位资金万元61050739.1

实际利用外资万美元553267.2

引进省外资金万元36698721.6

引进市外资金万元21026865.2七、金融机构存款余额(本、外币)万元比年初增加274533万元

城乡居民储蓄存款余额(本、外币)万元1042547比年初增加160117万元

金融机构贷款余额(本、外币)万元963761比年初增加98696万元

金融机构现金收入万元22.6

金融机构现金支出万元23.3

现金投放(+)回笼(-)万元42624167.0八、旅游总收入万元17516528.8

接待游客人数万人次38320.4

入境游客人次5102437.2九、城镇居民人均可支配收入元901514.44、2007社会开展的统计公报1—4月份，池州市房地产开发企业房屋施工面积85.6万平方米，同比增长33.3%，竣工面积8万平方米，增长85.5%；商品房销售面积19.8万平方米，增长26.1%，销售额达4.67亿元，增长58.3%。房产市场在池州市大开发、大开展的气氛中，呈现出供销两旺的活泼景象。 消费品市场稳定增长。4月份池州市实现消费品零售总额3.93亿元，增长15%，增幅比上月提高0.5个百分点。1-4月累计实现消费品零售总额16.17亿元，增长14.7%。分行业看，住宿餐饮业持续走高，零售额增长21.7%，比全部零售额增幅高7个百分点，居各行业之首。分商品类别看，热点商品消费增长较快。1-4月限额以上批发零售贸易业中，汽车零售额增长34.3%，文化办公用品、石油及制品类等零售额分别增长16.8%和22.1%。 金融存贷款同比“一减一增〞。4月末，池州市金融机构人民币各项存款余额166.94亿元，比上月减少0.56亿元，为2005年12月份以来首次出现负增长。其中全市金融机构人民币储蓄存款余额115.86亿元，比上月减少2.13亿元，为2004年以来当月负增长最多的月份。其中，活期储蓄存款减少1.66亿元，同比少增0.57亿元；定期存款减少0.47亿元，同比少增0.16亿元。居民储蓄存款大幅减少的主要原因:一是股市、基金的异常火爆分流了局部储蓄。据统计，4月份全市新增股民约3000户，日均开户达150人；入市资金日均200万元，按21个交易日计算，4月份累计有4000万元资金入市。二是适逢“五一〞黄金周，居民提取存款外出旅游人数增多。三是4月份河滨花园等楼盘开盘，局部居民大量提现购房，分流了一定的储源。4月末，全市金融机构人民币贷款余额97.68亿元，比上月小幅增加0.12亿元，同比增长6.35%，但贷款增长乏力的状况依然没有得到有效改善。城镇居民收入稳定增加。1-4月，池州市城镇居民人均可支配收入3902元，增长17.9%。其中，经营性收入增长72.5%；财产性收入增长82.9%；转移性收入增长23.1%。随着收入的增加，居民支出也增长加快。1-4月，城镇居民人均消费性支出2964元，增长30.8%。其中居住支出增长最快，增幅为231%，而食品支出仅增长3.4%，占消费性支出比重(即恩格尔系数)由上年同期的48.3%下降至38.2%，下调了10.1个百分点。恩格尔系数的显著下降，说明池州市城镇居民的生活质量正不断提高。第三节：城市规划随着城市的开展规划，城市根底建设不断加大，老城区建设的步伐逐渐加快，整个城市的面貌将不断的更新。房地产业的开展也会随着城市根底建设的加快，也逐渐呈现出一幅欣欣向荣的景象。一、城市现状池州地形呈南北长、中部宽，两头狭窄状，主要区域拥有两条主干道，即秋浦路和长江路，整个区域拥有很好的自然资源优势。在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，池州开展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为房地产开发热土。二、城市规划及未来开展根据池州市“十一五规划〞，贵池区被定位于“行政、文教科研、高新技术功能区〞组团。规划依托生态为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以科技推动产业建设，实现城建“双赢〞。第四节：本局部小结三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动，使得池州市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产开展的经济根底。在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，当前池州市房地产正处于快速上升时期。随着城市根底设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强，整个池州市房地产必将迎来新的开展契机。外来投资进一步外来投资进一步加大居民消费能力提高进出口贸易迅速扩大经济持续快速开展居民收入增加，购置力强房地产投资进一步加大城市规模进一步扩大城市化进程速度加快对住房要求增加为房地产市场繁荣创造良好环境外来人口继续增加第三局部：池州市房地产市场概况及开展趋势本局部试图通过对池州市房地产市场现状及未来走势等分析，总结近年房地产的变化和特点，把握现状并预测未来房地产市场的开展。要点概述：近几年池州市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比拟活泼，总体运行态势良好；二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，虽不成熟，但为住宅投资打下良好根底；商品房价格持续上扬；商业地产总体供给量较大，但市场根本保持供求平衡；外地消费者购房比例较低，本地居民为房地产市场的主要要消费力量；市场物业档次、价格差异化较小，整体销售情况不错；市场整体开发及营销水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高；目前整个房地产市场有样板展示单位的楼盘较少。第一节：2005年至2007年池州房地产市场调查分析一、房地产市场总体情况2005年-2007年商品房总成交额〔单位：亿元〕和总成交面积〔单位：万平米〕 2005年-2007年各类物业总成交均价〔单位：元/平米〕2005年6月-12月总成交额27651.6万元,总成交面积13.73万平方米,各类商品房总成交均价2022.25元/平方米；2006年1月-12月总成交额为189,418.90万元,总成交面积为93.93万平方米,各类商品房总成交均价2,237.86元/平方米；2007年1-11月总成交额234,735万元,总成交面积为89.39万平方米,各类商品房总成交均价(合同价)2553.15元/平方米。二、2005年6月-2005年12月各类商品房交易情况2005年6-12月各类物业成交均价〔单位：元/平米〕2005年6-12月各类物业总成交面积〔单位：万平米〕2005年6月-2005年12月：住宅类成交均价1644.08元/平方米，成交面积11.84平方米。商业类成交均价6464.22元/平方米，成交面积0.98万平方米。其它各类房屋成交均价2035.68元/平方米，成交面积0.91万平方米。2005年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)车库和办公类均价(元)6月1587.813892.812381.987月1599.093567.81867.478月1619.465224.741596.139月1700.539290.671962.6310月1685.1813261.742461.8611月1561.645163.802130.512月1721.045894.531909.31三、2006年1月-12月各类商品房交易情况2006年各类物业成交均价〔单位：元/平米〕2006年各类物业总成交面积〔单位：万平米〕2006年1月-12月，住宅类成交均价1,934.80元/平方米，成交面积29.27平方米。商业类成交均价6,198.61元/平方米，成交面积2.31万平方米。其它各类房屋成交均价2,088.50元/平方米，成交面积1.94万平方米。2006年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)车库和办公类均价(元)1月1822.476809.862027.282月1762.394827.751997.003月1698.204436.301515.834月1794.894924.041686.045月1918.927158.892179.76月2139.345766.412541.977月2025.406159.852489.558月2021.246776.912530.159月1811.505195.492121.8310月2111.016827.72303.8411月2186.776367.921907.4312月2023.58325.522176.04四、2007年1-11月各类商品房销售情况2007年1-11月各类物业成交均价〔单位：元/平米〕2007年1-11月各类物业总成交面积〔单位：万平米〕2007年1-11月，住宅类成交均价(合同价)2354.08元/平方米，成交面积38.23万平方米；商业类成交均价(合同价)5803.61元/平方米，成交面积2.57万平方米；其它各类房屋成交均价(合同价)2105.23元/平方米，成交面积1.68万平方米。 2007年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)车库和办公类均价(元)1月2199.565085.552029.232月2060.096293.212111.603月2157.416998.692082.924月2208.765170.962194.145月2172.034813.082269.826月2357.635654.262588.877月2330.435175.122168.458月2227.896043.781991.429月2240.36098.051544.1310月2306.326133.921793.5711月2560.356755.231853.75五、2007年10-11月份池州房地产市场销售情况池州市主城区〔不含乡缜〕各类商品房成交均价2007年10月份2500.35元/平方米，11月份2784.54元/平方米，增长率11.37%。其中住宅成交均价10月份2306.32元/平方米，11月份2560.35元/平方米，增长率11.01%；商业用房成交均价10月份6133.92元/平方米，11月份6755.23元/平方米，增长率10.13%；其他用房成交均价10月份1793.57元/平方米，11月份1853.75元/平方米，增长率3.36%。工程名称开发公司简称200710200711成交套数均价成交套数均价增长率河滨花园牯牛降房地产开发92096.63902975.7841.93%南馨园小区池州市旭君房地产开发52355.63102895.1722.9%豪斯杏园10#--14#、22#安徽省豪斯房地产开展32572.27122915.4213.34%城北花园池州市汇成房地产开发162360.4182674.3413.3%新城明珠安徽省池州市天华置业342526.76622796.6510.68%池州江口大市场(商住楼)池州宏利房地产开发61520.15121618.636.48%清溪半岛池州市宇成实业开展402369.01292435.862.82%城北新村城北房地产开发642694.28362652.79-1.54%池州森桥印象小区池州森桥房地产开发82548.1562394.61-6.03%池州市火车站站前区２#地块池州市金汇置业71391.4281235.07-11.24%五、2007年11月(新建商品住宅)成交统计分析图表1、户型统计分析表 面积区间(㎡)成交套数(套)成交面积(㎡)比例〔％〕80以下2112.780.3480-10011910763.5230100-12013915065.7345.43120-140516488.4919.56140-1605734.762.222、价格统计分析表 价格区间(元/㎡)成交套数(套)成交面积(㎡)比例〔％〕1000以下2173.920.481000-1500201700.194.74%1500-2000514803.9513.39%2000-2300383155.098.792300-2600454346.8712.112600-350020421702.4260.48第二节：主要城区及板块分析池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，贵池区是池州市的政治文化中心。目前，整个池州市的房地产开发量主要集中在贵池区，大体量的开发工程几乎都占据在城中板块，并逐渐沿长江中路、秋浦中路、翠柏中路、建设中路向四周扩散，形成以城中板块为中心的城南板块、城东平天湖板块、城北板块以及城西杏花村板块。第三节：池州市房地产开展趋势从对池州市房地产市场调研的资料分析来看，池州市主城区的商品房的价格日益上升，随着价格的上涨，开发量也日益彪升。在主城开发量的上升以及商品房价格的驱动下，预计未来三年内，主城的供求关系将趋向于平衡，形成饱和状态，价格将逐渐稳定。随着土地价格、开发量以及商品房本钱的上涨，房地产开发首选地将走向池州市外围的经济开发区。结合城市综合规划来看，池州总体规划方向为生态型的旅游城市，预计在未来城市开展的大环境下，住宅的规划将会向生态节能型的高科技智能化小区开展。第四局部：房地产市场个案分析及潜在市场供给量分析第一节：2007年池州房地产市场在售工程个案调查分析包公井花园2#商住楼B区包公井花园小区位于包公井〔原城关粮站地块〕东临翠柏南路，南临包公井巷，西临和平路，北临贵池区人民武装部。该小区经规划准建商住楼堂馆1#A、B区，2#A、B区，3#,4#,5#；层数分别为6层加阁楼、5层加阁楼；混合结构和钢混结构；总建筑面积约24000平方米，该小区于2005年3月开工建设，二期于2007年3月开盘。工程地址包公井〔原城关粮站地块〕工程地块〔等级〕一级销售许可证号开发商名称池州市中冠置业有限责任公司资质证号:WKR03003工程可销售总套数13套：住宅:11套、

商业:2套工程总销售面积2102.9㎡住宅价格2876元/㎡楼盘换手率115.38%物业管理公司池州市菲安物业管理建筑设计单位池州市建筑规划设计院设计施工单位池州市三建公司承建销售0566—二、南湖杏园东4#楼南湖杏园二期位于杏村东路南侧、和平路西侧，第一组团已竣工交付。第二组团东3、西3、西4#楼及孝肃街已符合预售条件，2007年5月份开盘。预售总建筑面积14041.76平方米。 工程地址和平路西侧、杏村东路南侧工程地块〔等级〕一级销售许可证号开发商名称池州市宇成实业开展资质证号:1347工程可销售总套数62套：住宅:25套

、

储藏室:8套

公建配套1套

、拆迁还房30套工程总销售面积1497.24㎡住宅价格2279元/㎡楼盘换手率1.61%物业管理公司池州宇润物业管理建筑设计单位池州市天翔建筑设计事务所施工单位池州市第三建筑安装工程周边配套杏村东街步行街紧临小区北面,池州市中医院,东华东超市近在咫尺。南门车站及长途车站为住户提供便捷交通。销售0566—2039418/2029678三、青阳路综合楼 工程位于青阳路以东，百牙路以南，建设中路以为，实小分校旁。根据池州市规划部门批准，该楼盘为商业用房，属于钢混结构，总三层，一层10间，二层四间，三层二间加阁楼，总建筑面积为1245.23平方米。2007年6月开盘。工程地址池州市青阳路综合楼工程地块〔等级〕一级销售许可证号开发商名称池州市佳创房地产开发资质证号:1358工程可销售总套数18套

：商业17套、建配套1套

工程总销售面积1125.78㎡商业价格5113元/㎡楼盘换手率1.61%物业管理公司池州市菲安物业管理公司建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位池州市第三建筑工程销售0566—四、怡和家园1#楼1区 怡和家园座落于建设中路与青阳路交叉口处，东至青阳路西侧用地边界，西至城北新村东侧用地边界，南至建设中路北侧用地边界，北至体校南侧用地边界。1#楼为商住楼；其中：1区由市兴济房地产开发公司开建设，规划用地面积约1900平方米，建筑面积1757平方米；住宅12套，面积为1459.71平方米；商业门面8间，建筑面积为297.26平方米。该小区建筑密度为≤30%，绿化率≤30%，日照间距为1:1.25。2007年6月28日开盘。工程地址建设中路工程地块〔等级〕一级销售许可证号开发商名称池州市兴济房地产开发资质证号:1344工程可销售总套数20套：住宅12套

、商业8套工程总销售面积1552.58㎡住宅价格3431元/㎡商业价格19483元/㎡楼盘换手率30.00%物业管理公司市华宇物业管理公司建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位池州市兴发建筑安装公司销售0566—五、碧荷苑3#住宅楼碧荷苑小区位于建设中路以南，总建筑面积为2457.38平方米，其中住宅2041.76平方米。根据池州市规划部门批准，该楼盘为纯住宅用房，属于混合结构，共五层，两单元，一层为车库，二屋至五层为住宅共１６套，五层带阁楼。2007年11月30日开盘，预计２００８年１２月竣工交付。工程地址池州市建设中路碧荷苑工程地块〔等级〕一级销售许可证号开发商名称池州市佳创房地产开发资质证号:1358工程可销售总套数18套：住宅11套

、车库2套

、公建配套1套、

拆迁还房6套工程总销售面积1299.4㎡住宅价格2955元/㎡商业价格19483元/㎡楼盘换手率30.00%物业管理公司池州市华宇物业开展建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位安徽皖江建设工程有限责任公司销售0566—六、毓秀门小区小区鸟瞰图工程位于秋浦路与东湖路交叉口西南角，仿古式建筑特色，尤其是内街，别具风格，是工程的亮点所在。2007年12月5日开盘。工程地址秋浦路与东湖路交叉口西南角工程地块〔等级〕一级销售许可证号开发商名称池州市宏兴置业资质证号:0045工程可销售总套数197套：住宅89套、

商业101套

、

储藏室1套、

公建配套6套

工程总销售面积30750.5㎡住宅价格3036元/㎡商业价格9466元/㎡楼盘换手率30.00%物业管理公司池州朝阳物业管理建筑设计单位池州市规划建筑设计院销售0566—七、城北花园城北花园由池州市汇成房地产开发开发建设,工程南起胜利路，西达青阳路,北抵青峰大道,东至翠柏北路,与百荷北园毗邻.占地8.4公顷,总建筑面积14万余平方米,工程以创造池州人的理想家园为总体规划为风向标，立足池州市的开展特色，精心设计,，优化户型，突出科技性、整体性、环境性，强调绿色、健康、个性、平安、舒适。工程地址清风路以南、胜利路以北、翠柏路以西工程地块〔等级〕二级销售许可证号开发商名称池州市汇成房地产开发资质证号:WKR00011工程可销售总套数1023套：住宅419套

、套

商业217套、

车库8套、储藏室125套

、公建配套7套

、拆迁还房242套工程总销售面积72291.21㎡住宅价格2345元/㎡商业价格4786元/㎡楼盘换手率5.77%建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位市汇元建筑公司\梅陇建筑公司\铜陵营造建筑公司销售0566—2039866八、南苑此商住综合工程位于烟柳园桥以西，东起烟柳园、西至杏村排灌站、南临西一路、北靠翠微路；总用地面积15024m2；总规划面积32368m2；其中住宅面积局部用于南湖沟拆迁安置，商业面积进入市场销售，全框架结构。2007年8月30日开盘，现有房在销售。工程地址秀山南路两侧南苑工程地块〔等级〕二级销售许可证号开发商名称池州市百大投资置业开展资质证号:0048工程可销售总套数367套：

商业93套

、公建配套4套、拆迁还房279套工程总销售面积5218.96㎡商业价格6507元/㎡楼盘换手率6.81%物业管理公司池州市青松物业开展建筑设计单位安徽寰宇建筑设计院施工单位中国建筑第六工程局销售0566—九、城北新村城北房地产开发开发建设的城北花园西组团城北新村，以＂宅＂＋＂园＂＝＂家园＂的理念，打造“家〞〔人〕、“宅〞〔建筑〕、“园〞〔环境〕和谐统一的人居典范，通过以“休闲〞为主轴的设计构思，辅以南方和徽派园林的穿、透、掩、映，虚实相应等手法，力图使工程可“居〞可“游〞，展现不同的情调意境的“城中村〞———池州市内第一村，实现以品牌创价值。工程地址青阳路以东胜利路以北工程地块〔等级〕二级销售许可证号开发商名称池州市城北房地产开发资质证号:0011工程可销售总套数784套：住宅340套、

办公55套

、商业125套、

车库47套、

储藏室52套

、公建配套18套、拆迁还房145套工程总销售面积49337.72㎡住宅价格2316元/㎡商业价格9458元/㎡楼盘换手率7.14%建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位池州市第三建筑工程销售0566—/2125519十、南馨园小区〔竞争楼盘〕南馨园小区东临长江南路西侧，南靠贵池二中，西接抗旱沟，北临西一路；用地面积75368平方米，总建筑面积139700平方米，建筑占地面积22535平方米，建筑密度29.9%，容积率1.72，绿地率为30.3%，是集商贸、办公、居住为一体的综合小区。该小区区位优越、交通便捷、环境优美、实行封闭式管理，会所、菜场、商场、监控及门禁等系统配套完善。一期建筑面积17123.48平方米，其中住宅114套14622.48平方米，商业用房20间2501平方米。一、二期分别于2007年6月8工程地址池州市长江南路西侧工程地块〔等级〕二级销售许可证号开发商名称池州市旭君房地产开发资质证号:0008工程可销售总套数558套：住宅83套、

商业24套

、

储藏室150套

、公建配套11套

、拆迁还房273套工程总销售面积15156.08㎡住宅价格2393元/㎡商业价格11132元/㎡社区配套会所、菜场、商场、监控及门禁等系统楼盘换手率4.48%物业管理池州市青松物业开展建筑设计单位池州市规划建筑设计院施工单位浙江省台州市黄岩红旗建筑工程销售0566—十一、清溪半岛“清溪半岛〞位于市经济技术开发区北侧，东接清溪河、南临向阳路，西至九华山大道，北面与清风古塔毗邻，自然条件得天独厚。小区占地面积69000平方米，总建筑面积约7.5万平方米，容积率1.1，绿化率高达40％左右。住宅类型以四层花园洋房为主，兼有别墅。区内楼宇可视对讲、周边防范报警、电子巡更、广场背景音乐与紧急播送、智能IC卡门禁等系统智能化配套设施齐全，园内有幼儿园、高档会所、充足的小车泊位，生活、健康、休闲，悠然自得。为池城首席低密度、低层次、低容积率、节能型高尚社区，称之为人与自然和谐共处的水岸花园。2007年9月8日开盘。工程地址开发区办公楼以北、清溪河东南侧工程地块〔等级〕三级销售许可证号开发商名称池州市宇成实业开展资质证号:1347工程可销售总套数167套：住宅164套、

公建配套1套

工程总销售面积16222.99㎡住宅价格2293元/㎡配套设施综合楼、幼儿园、会所楼盘换手率2.99%物业管理池州市宇润物业管理建筑设计单位广州市科城建筑设计施工单位池州市第三建筑销售0566—/十二、河滨花园河滨花园地处城区东北方，位于百牙南路北侧、九华山大道以西，紧临贵中分校，与百荷公园咫尺之遥。为集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。总占地11万平方米，建筑单体以多层及小高层为主，既融入了欧式古典风格，又结合了现代简约气息。工程坐拥白沙河、清溪河两大水系，景观以水贯穿，一脉相连，从入口到庭院深处，可知可感的动态景观，形成了碧水幽幽润其间，繁枝瑟瑟飘无际的绝妙画卷。

智能化E时代物业管理、全方位配套设施，足不出户就能享受现代科技带来的便捷生活。电子巡更、可视对讲，IC卡车库自动管理系统独享平安个性化管理。

全临街的独立商铺，繁华的商业气氛，为河滨花园带来购物、餐饮、休闲、娱乐一站式的商业体系。该工程于2007年12月6日开盘。工程地址啤酒厂东侧河滨花园工程地块〔等级〕三级销售许可证号开发商名称池州市牯牛降房地产开发资质证号:0014工程可销售总套数933套：住宅653套、车库247套、

公建配套33套工程总销售面积70567.31㎡住宅价格2555元/㎡配套设施物业管理用房、社区用房、幼儿园等.楼盘换手率8.15%建筑设计单位池州市天翔建筑设计事务所施工单位金坛市汤庄建筑安装工程销售0566—十三、新城明珠新城明珠小区是天华置业在池州开发的大型精品住宅小区,其总体规划获得土木工程学会颁发的“2006双节双优杯住宅方案竞赛金奖〞。工程位于池州市区清风东路以南、九华山大道以东、毗邻风景秀美的平天湖和白沙河。小区用地29.08公顷，本次规划总建筑面积27.94万平方米〔地上〕，容积率1.0，绿化率40％，其中住宅23.9万平方米。物业形态包括低层、多层、小高层住宅，高档会所、学校、幼儿园、农贸市场等配套设施，宾馆、超市、商业等大型公共建筑。小区通过楼宇可视对讲、周边防越报警、电视监控、电子巡更、广场背景音乐及播送等系统实现全封闭智能化管理。2007年11月24日开盘。工程地址九华山大道东侧、清风东路南侧工程地块〔等级〕三级销售许可证号开发商名称池州市天华置业资质证号:0046工程可销售总套数780套：住宅388、

商业25套、

车库50套、

储藏室317套

工程总销售面积49412.57㎡住宅价格2554元/㎡配套设施听水榭、物业管理用房、社区用房、杏花村酒井、大型超市、农贸市场、垃圾中转站、垃圾收集站、公共自行车库及小区道路、景观、绿化、给排水、路灯、公厕等公建配套设施。楼盘换手率1.79%物业管理公司宁波永成物业管理建筑设计单位北京中环世纪工程设计有限责任公司施工单位安徽中兴建设工程销售0566—2812905/2812906十四、池州森桥印象小区“森桥•印象〞工程总用地170亩，将建设为融排屋和多层为一体的高尚社区，总建筑面积达11.7万余平方米。森桥房产以其一脉传承的森桥品质，以“水绿池州、生态之城〞为指导方针的生活自有空间景观设计，倾力打造池州第一部房产巨著。2007年9月15日开盘。工程地址池州市朝阳湖以东，清溪大道以北工程地块〔等级〕四级销售许可证号开发商名称池州市森桥房地产开发资质证号:0052工程可销售总套数319套：住宅168套、

车库28套、

储藏室121套

、公建配套2套工程总销售面积20665.15㎡住宅价格2363元/㎡配套设施物业管理用房、社区用房、公共车库楼盘换手率4.70%物业管理公司池州菲安物业管理建筑设计单位安徽国华规划建筑设计有限责任公司施工单位湘江宝石建设销售0566—/分析：从整个房地产市场来看，目前销售状况比拟理想的是城北新村、清溪半岛、新城明珠和河滨花园。城北新村，以传统的“家〞的理念结合现代园林景观的气息，成功塑造了理想“家园〞。抓住客户的心理，以家的温馨和园林的休闲惬意，引导客户，这个是它的成功所在。清溪半岛，以高绿化，底容积率，和节能型的社区的塑造形象，大卖社区的配套，加之较低的价格，在区域市场的同质化竞争中，使它具备了差异化的竞争条件。新城明珠，首先占据了池州的大盘优势；所谓大盘造景卖配套，在它身上显示的淋漓尽致，结合了相关的事件性营销体系，打动了潜在目标客户群体，这个是它的成功关键。河滨花园，充分的抓住了水景优势，大做了水文章，通过水文章的成功引入，以简约的欧式建筑风格，成功塑造了高尚社区的形象，优美的外观、完善的社区配套、智能化的打造，牵动了客户的心。概论点：池州市楼盘总建面积不一，如新城明珠总建筑面积到达28万方，而南苑工程只有3.23万方，其余大多在6—20万方之间。容积率集中在1.5左右，由于地段、环境、规划等因素影响，有的楼盘容积率突破1.9。楼盘规划形式多样，有组团式、也有依地形地势而建，但采用并列式排布规划的楼盘较多，以中心广场的设计形式开始受到欢送。市场楼盘大多以现代、欧陆风格为主，虽说这两种风格在池州市场上比拟受欢送，但大多数楼盘只是表现在外立面形式上，在建材和工艺上并没有太大的创新。上市工程以多层为住，只有少量的小高层，这说明池州市市民对多层建筑接受度比拟高。在售的住宅工程主要分布在贵池区，价格一般在3000元左右的比拟好销售，这也说明池州市房地产市场对中档物业的购置力还是比拟强。在售的楼盘都以两、三房为主力户型，面积在90—150平方米不等，开发商充分考虑消费者对居住舒适度的要求，尽力覆盖市场中高层收入人员。虽然同为三房户型但面积相差很大，消费者在购置时根据自己的经济实力选择，面积在150平方米以下较为热销。由于地段、居住环境、景观等因素，市场档楼盘价格差距比拟小，价格区间大概为2600—3400元/m2，整体销售情况都不错。河滨花园一期是公寓楼，价格根本在2600至3400之间，一期销售总体比拟理想，说明池州市民对此认可度比拟高；由于池州房地产市场缺乏小高层这样的物业，但对这个市场没有全面的把控，为此，二期的小高层迟迟未动，这也说明池州市消费者对高层公寓尚有一定心理抗性。中高档楼盘尤其是规模较大的工程考虑消费者对居住环境、品质比拟高的需求，一般建有大型休闲广场，提高整个小区的居住环境和品质，使楼盘更具有特色，以吸引客户购置。有些楼盘由于受地块形状、规模等因素限制，只在楼与楼之间做些根本绿化，无太多特色。第二节：池州房地产市场潜在供给量分析一、2021年土地供给量经池州市人民政府批准，2021年池州市国土资源局决定以挂牌方式出让12宗地块

号编土地位置土地面积〔亩〕土地用途规划指标要求出让年限(年)投资强度要求挂牌起始价(万元、总价)竞买保证金(万元)容积率建筑密度(%)绿地率(%)1红光新村地块64.41商住见规划设计条件商业40居住70

11804002南湖村一期地块57.23商住见规划设计条件商业40居住70

10403503湖光新村地块70.36商住见规划设计条件商业40居住70

13706004青阳北路黄窑地块98.54商住见规划设计条件商业40居住70

1501005胜利新村地块53.92商住见规划设计条件商业40居住70

9904006平天湖〔齐山村〕地块541.73商住见规划设计条件商业40居住70

114023007西北外环茶厂地块122.06商住见规划设计条件商业40居住70

7003008长江南路安置点地块70.32商住见规划设计条件商业40居住70

14458009西北外环孔井地块136.7商住见规划设计条件商业40居住705350160010明月组地块154.95商住见规划设计条件商业40居住70

202250011齐山大道地块60.18商住见规划设计条件商业40居住70

137030012西入口地块69.27商住见规划设计条件商业40居住70

310200土地供给及规划建筑总面积——土地面积规划总建筑面积池州市100.024万方160.045万方〔资料来源：政府部门网站〕2021年元月15日，池州市土地拍卖100.024万方，规划总建筑面积160万方。二、市场后续供给量目前池州房地产市场在售的工程有14个，预计2021年推向市场的后续体量约在40万平米，南馨园小区二期于2007年11月28日开盘，约4.5万方，三期预计在2021年5月开盘，不但此时间与本工程较近，而且距离与本工程接近，在一定程度上造成直接竞争。三、市场潜在供给量预测随着时间的推移，区域内市场供给量大幅度提升。按晋丰公司的两个工程的总规划建筑面积15万方来算；当即将面市的工程及目前已批土地推向市场时，加上市场原有存量，近两年市场供给量可能在100万方以上，市场竞争将极为剧烈。所以本工程应尽早开工，先于其他工程推向市场，抢占市场先机。第五局部：池州市商业市场调查及分析第一节：商业市场调查要点概述：池州商业开展模式的不断提升，说明随着商业经济的开展和居民生活水平的改善，居民对商品的需求和购物环境的要求有所增强；商业开展相对集中，商圈的功能和辐射范围有所扩大；一、商圈调查要点概述：市区商业网点布局不合理，大型网点集聚中心区；市中心商业辐射力强，区域商业开发难度较大。〔一〕商圈概述从池州市商业分布的现状来看，贵池区商业可作为池州市商业的概括。因此，此次对池州商业调查的重点范围是以贵池区商业为核心：以长江中路、秋浦中路、翠柏中路为中心的市级商圈和以东方大世界商场为中心的幸福区级商圈。商圈名称级别区域范围主要特点长江中路商圈市级以长江中路、秋浦中路、翠柏中路为中心，向西至虎泉路，南到长江南路，北到清风西路，东至东湖中路以百货、服装经营为主，其次是餐饮、家电、家居等〔二〕典型商圈调查1、以长江中路、秋浦中路、翠柏中路为中心的市级商圈〔1〕商圈定位在完善相关配套设施的根底上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、旅游、金融、商务、信息等为一体的市级商业功能区。〔2〕商圈概况行政区属贵池区地域范围以长江中路、秋浦中路、翠柏中路为中心，向西至虎泉路，南到长江南路，北到清风西路，东至东湖中路人流结构中偏高档消费者商业区域由长江中路、秋浦中路、翠柏中路的商业街组成区域价值池州最繁华的商业中心，唯一的市级商圈商业特点由大型商业网点及商业街组成经营业态以百货、超市、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等典型网点东华东购物中心、杏花村商业街、国丰商业街、东方大世界商场等购物环境由于池州商业大局部都是在自然开展与市场调节中形成的，购物环境较差商业气氛商业集中，人气旺盛商圈描述1、该商圈以长江中路、秋浦中路和翠柏中路为中心，为池州市唯一的市级商圈，形成时间较久，商业气氛浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求。〔3〕主要商业街调查按现有商业分布来看，可将池州市中心商圈分为长江中路商圈、秋浦中路商圈和翠柏中路商圈。长江中路商圈概况商业范围长江中路及其两侧长度1100米左右人流结构涵盖所有消费群街区特点以大中型商业网点为主，沿街商业交通条件道路四通八达，交通便利，6路、9路、11路、游1路公交车经过主营业态大型超市、百货、服装、家电、、家居等租金水平底层沿街外铺租金为3500-4500元/月售价底层沿街外铺售价为1.1万-1.8万元/平米收益率估算8%-9.6%门面间隔沿街单间店铺开间约4米，进深约10米经营环境人车嘈杂，地面停车位严重缺乏，经营环境较差商业气氛商业集中、人流量大综合评价：商业气氛浓厚该路段的商业气氛主要以东华东大型购物中心等一些大型网点的辐射作用影响，从而带动其它商场、沿街商业的人气。从整体上看，由南向北方向，商业气氛逐渐浓厚，与秋浦中路相交处人流量最大。大型商业网点经营情况反差过大其中东华东经营业绩突出，位居当地零售业“龙头〞；而兴佳商城那么出现关门歇业的局面。商铺出售单价高。由于长江中路商业开展迅速，商业气氛浓厚，商业价值逐步为投资客认可，商铺最高售价达1.8万元/平米，创池州商铺售价新高；大型商业网点数量多，缺少街区式商业路段两侧分布了众多大型商业网点，营业面积达40万平米，而街区式商业那么相对缺乏，没有严格意义上的商业街；购物环境差商业网点入口人车混杂，缺乏绿化、休闲空间。二、商业业态和经营状况调查1、目前池州的商业街主要有：杏花村商业街、兴解商城、国丰商业街等。〔1〕杏花村商业街，物业形态是住宅加底商，主要经营业态为：服饰，门面约在40间。〔2〕孝肃街，约30间门面，还有2/3的门面没有出售，只有少处于营业状态〔3〕兴佳商城，共40间门面，外围25间，内部多为空置门面，只有少数处于经营状态，主要经营业态为：餐饮、服饰、理发店等。〔4〕国丰商业街，门面约120间，物业形态为，住宅加底商，主要经营业态为：服饰、鞋类、日用品等。〔5〕杏花村文化商业街，全长500米，门面约245家，主要经营餐饮、品牌服饰、首饰、音像器材、理发点等等。〔6〕东方大世界商场，共4层，当今池州最大的一家商场，目前主要经营：精品百货、副食品、洗涤用品、针织类、床上用品、鞋类、男女服饰、五金、文化类、图书、音像制品等等。〔7〕万花家具城，300平米左右，内部带经营餐饮和服饰。〔8〕建设中、东路商业业态，沿街门面大多为住宅底商，以建材、电子产品和品牌服饰为主，上海华联超市也坐落其间。〔9〕秋浦中路、秋浦西路商业业态，秋浦中路主要为：移动营业厅、联通营业厅、文具、电动车；西路主要为：东华东购物城、苏果超市、餐饮、服饰和鞋类等等。池阳路商业，只是以服饰、工艺品以及小吃为主。〔10〕翠柏路，商业门面一般为住宅的底商，该路段有一个世纪华联超市，主要经营服饰，商业气氛较差。小结：超市、、电器等卖场的规划化操作使得消费者偏向于卖场品牌，而不注重卖场所在区域；池州电脑、家居卖场在市中心区尚未成熟，区域市场开展此类卖场需做业态细分，如电脑零配件、配套家居等；池州市餐饮与娱乐休闲业中的电影院、网吧、游戏室等都未在中心区形成规模，给其在中心区周边区域的开展提供了市场空间和业态资源；池州商业市场总体来看比拟混乱，缺乏特色性主题性的商业街区。第二节：池州商业存在的问题〔一〕现有营业商业总量偏少。池州现有商业面积总量过多，但经营面积总量缺乏，现有经营面积主要集中在长江中路、秋浦中路等，总量约10万平方米，而居住人口达20多万，营业商业面积总量明显缺乏。〔二〕现有商业档次过低、业态不齐全、业种不丰富。现有商业业态杂乱，缺乏娱乐休闲业及相应的商业配套设施，购物环境差，距离市级商业水平差距甚大。〔三〕社区商业由于缺乏科学规划导致商铺实用性缺乏，没有表达对区域商业的补充作用，居民购物不很方便。第三节：池州市商业网点相关规划

〔一〕规划的主要情况

池州市未来规划主要内容是对城市商业体系、大中型零售商业网点、农贸市场、商业街、专业批发市场和物流基地等进行布局规划，同时兼顾其他类型商业网点的规划，通过规划引导和标准商业网点布局，为构建池州市现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑构架体系。规划对象为由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定的业务人员，并从事批发、零售贸易业务的自然单位。

1、重点规划对象

1〕城市商业体系重点规划对象为市级、区级和社区级三级商业体系。

2〕零售商业网点重点规划对象为大中型零售商店，包括大型综合超市、大中型百货店、中型超市、中型专业店和购物中心等业态，并对小型零售网点布局提出规划意向，对农贸市场进行具体布局。

3〕商业街重点规划对象为各级商业体系中的各类商业街。

4〕批发市场重点规划对象为专业批发市场群。

5〕物流基地的规划布局。

2、规划范围

规划的适用范围为?池州市城市总体规划〔调整〕?(2006-2022年)中确定的池州市区。池州市区由以下三个主要功能区组成：

1〕以老城区为主适当向平天湖滨湖区扩展，与铜九铁路开工建设形成的站前区共同形成主城区主体局部；

2〕主城区外围东北部形成以经济开发区、临港工业园和贵池工业园区为主的东部经济园区；

3〕主城区外围东南部位于马衙地区的教育园区。

3、城市商业功能定位池州市城市商业功能定位为：皖西南区域商贸中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都。

4、城市商业网点开展目标

规划期内，池州市城市商业网点人均营业面积为1.1平方米，市根本商业网点和非根本商业网点营业面积的结构比例确定为7：3。近期到2022年，城市各级商业网点营业总面积为27.5万平方米。其中，城市根本商业网点和非根本商业网点营业面积分别为19.25万平方米和8.25万平方米；远期到2022年，城市各级商业网点营业总面积约55万平方米。其中，城市根本商业网点和非根本商业网点营业面积分别确定为38.5万平方米和16.5万平方米。

贵池区〔含池州市区〕近期到2022年，社会消费品零售额为22.30亿元，占池州市域社会消费品零售额的29.3%，人均3408元；远期到2022年，社会消费品零售额为69.30亿元，占池州市域社会消费品零售额的29.4%，人均10074元。

贵池区〔含池州市区〕近期到2022年，批发和零售业增加值为96000万元，占本地区GDP的8%；远期到2022年，批发和零售业增加值为366300万元，占本地区GDP的9%。未来池州市批发和零售业对池州市区城市经济的奉献率为8%--9%。

具体目标

〔1〕积极构建市级商业中心—区级商业中心—社区级商业中心三级商业体系，形成结构优化、布局合理、协调开展的商业效劳网络，打造“一主、二副、多点〞的空间布局结构。规划近期建设各级商业营业总面积为27.5万平方米，其中,建设市级商业中心1处，商业营业面积为12万平方米，占43.6%；建设区级商业中心1处，商业营业面积为5万平方米,占18.2%；建设社区级商业中心8处，商业营业面积为8万平方米,占29.1%；其他各类散布商业营业面积为2.5万平方米，占9.1%。规划远期建设各级商业营业总面积为55万平方米,其中,建设市级商业中心1处，商业营业面积为30万平方米,占54.5%；建设区级商业中心2处，商业营业面积为10万平方米,占18.2%；建设社区级商业中心10处，商业营业面积为10万平方米,占18.2%；其他各类散布商业营业面积为5万平方米，占9.1%。

〔2〕规划积极建设综合商业街和特色商业街，通过对现有商业街的整合、改造和局部新建，形成现代城市商业的精华。通过对现状商业街的梳理和重建，规划重点建设10条商业街，其中综合商业街2条，特色商业街8条。同时结合现状条件，规划建设城市商业步行街，营造步行者购物天堂。〔3〕充分发挥、利用池州市的资源优势、支柱产业优势和区位优势，积极培育建设专业批发市场，搞活商品市场的流通，充分发挥专业批发市场在商品流通中的主渠道和大龙头的作用。规划通过对现有专业批发市场采取改造、整合、迁移等方式进行布局优化调整和市场改造升级；同时结合新城区的拓展，合理布局新的专业批发市场。规划采取集中布局的手法，重点建设站前区专业批发市场群。城市农产品批发市场主要建设梅里、流坡水果、蔬菜和副食品批发市场以及杏花村农副产品批发市场，同时结合站前区专业市场群建设农副产品批发市场；生产资料批发市场,主要结合站前区专业批发市场群进行集中建设。此外，结合江口港建设木材交易专业市场，结合西门汽车站建设二手车交易市场，改造台州大市场。

〔4〕结合城市功能区划，合理布局物流工程，为区域和城市的开展提供一个布局合理、快速高效、低本钱、低公害的效劳体系。近期加强根底设施建设，初步建成港口、汽车等物流工程示范工程，争取物流业增加值占第三产业增加值比重到达20%以上；远期加速开展以支持电子商务、高技术产业的第三方物流为代表的现代物流企业，初步建成满足城市开展需要的几个大的物流工程，第三方物流的市场份额超过30%。重点建设由港口物流工程、工业企业物流工程、商业配送物流工程、农业物流工程等几大局部组成的池州市物流工程体系，形成“两大物流基地、四大平台、一批区域物流节点〞的池州市物流开展总体框架。

〔5〕综合考虑池州市的现状和未来开展趋势，规划将池州市域未来的商业空间打造成“两圈一线、一心四区〞的开展格局。

5、商业网点近期建设重点

1〕提升核心大力构建市级商业中心加大旧城改造力度，完善城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布局，积极改造现有